优选北京龙公馆营销策划报告
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第十三页，共115页。
关于自己 项目四至
入口
第十四页，共115页。
关于自己 项目四至
园区内
第十五页，共115页。
关于自己 项目四至
园区入口
第十六页，共115页。
关于自己 项目四至
园区门口道路
第十七页，共115页。
关于自己 项目四至
园区东面—美景东方
美景东方
第十八页，共115页。
关于自己 项目四至
装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔断可以 拆。 由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进行修补也 可出售，20%要重新装修。
第三十二页，共115页。
关于自己 生活成本
空调8元/平米/月， 饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.1元/吨 物业费：3.5元/平米/月 电为商业用电0.8元/度
其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点 服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多，为特定客群提供更多其 所需的服务内容。
第四十二页，共115页。
关于行业 户型配套特点
酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方米 到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同户型 也配合不同的格调。 另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，一般酒店式公寓的公共硬件 设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显。其 他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。
标准层高2.9米，
现已签约163.6×4+108.94×4+68.14×4，现网上报价13900元/平方米，
第二十五页，共115页。
关于自己 内部装修
入口感应电梯
第二十六页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓入口连廊
第二十七页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓室内装修
第二十八页，共115页。
租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.月。
由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总价不占优 势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈。
第四十六页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—CBD地区（发展最早，价格最高）
该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心、燕莎、
第第第
三二一
回
回
回
合 ：
合 ：
合 ：
专 案 推 广
定 位 延
市 场 研 判
展
第十页，共115页。
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也
”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。
故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变 化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备
第四十页，共115页。
关于行业 客群特点
相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁居住 的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半年或以上 。
这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的 跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭， 以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻 华使馆的工作人员等。
我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势
我的周围，有完善的交通体系——三环四环，皆可随意通达 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——山水文园等成熟“豪盘”直
接带动地域价值
我的周围，有相对完善的人文气氛——传统居住区，周边物业配套完善 我的周围，有相对成熟的社区环境——大社区概念形成，与周边各高档物
众群体的需求……
第三十八页，共115页。
关于行业
只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏”未 来道路的一个重要依据。
第三十九页，共115页。
关于行业 行业特点
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，
主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、会所等 多种功能于一体。
第三十三页，共115页。
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期问卷分
析。其中，参与调查的年龄组成为：
超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间
第三十四页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者普遍购买倾向为
酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能 成为新的投资增长点
另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。
第四十一页，共115页。
关于行业 服务特点
在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行 管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住客提 供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。
还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是， 我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可 证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的 市场形象。
我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵但不高 价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有办法去迎合大
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是 我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业 类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类 物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
第一页，共115页。
WHO AM I
唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己 的方向，洞悉自我的未来。
我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺又是如何 ？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场中式公寓的新贵。但至少 ，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许 久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程 碑式的一笔，
因为……
关于自己 内部装修
公寓室内洁俱
第二十九页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓室内日式风格装修
第三十页，共115页。
关于自己 装修标准
电梯（货梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火门（大门）：日本流闭（谐音）； 卧室门：全部为实木门； 空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个月有暖气。没有
等项目均已投入使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表；随着CBD的进一 步发展，写字楼、大量公司的进驻，CBD核心区继续向外围扩张，紧邻CBD的其
他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的酒店式公寓，包括通用时代、远洋新 干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠江帝景； 需求方面：该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享 有公司给予的租房预算，需求较为旺盛。 售价方面，在售项目价均价上升速度较快。租金方面，本地区高档公寓租金稳定
第四十三页，共115页。
关于行业 两大功效
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己 的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在 硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收 了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外 籍商务人士的青睐。
第四十四页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
中关村
金融街
CBD区域
第四十五页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—金融街（行情看好、竞争激烈）
供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。
需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业 、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多 ，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认 同。
业遥相呼应
我的周围，有成熟的商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到 合适的商业消费场所
我的周围，有儒雅的文化环境——首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家 园……众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹
第二十四页，共115页。
关于自己 内部指标
总计15080.81平方米 占地9723.32平方米， 绿地率33%， 使用率76.7%， 容积率为3.5，
园区南面—山水文园
第十九页，共115页。
关于自己 项目四至
园区北面—邮政综合楼
目前没有投入使用
第二十页，共115页。
关于自己 项目四至
园区北面—香榭舍
第二十一页，共115页。
关于自己 项目四至
园区西面—近端
第二十二页，共115页。
关于自己 项目四至
园区西面—远端
第二十三页，共115页。
关于自己 地域陈述
学校 幼儿园 商业 交通 其它
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
第三十七页，共115页。
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我 是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优异），
内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）；
当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也许 有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪，我也应该
“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切，都是会影响到“客人 ”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又算得了什么呢？
燃气，为电磁炉灶。）
浴盆：日本因那阿丝（谐音）； 洁具：TOTO；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马桶水箱 的冲水。） 橱柜：日本日波；
门窗：香港雅迪； 消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。
上下水的配件都为日本进口材料。
第三十一页，共115页。
关于自己 装修标准
第三页，共115页。
我，龙头 不仅仅是在打造一个项目，
我打造的是一个从我开始的时代！
第四页，共115页。
让我开启这一场新时代的征战……
第五页，共115页。
第六页，共115页。
龙
～ 贵 之
公
馆 邻
，
尊
之
所
第七页，共115页。
龙公馆
之
征战江山
第八页，共115页。
大胸
隐怀 于江 市山
第九页，共115页。
酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模
式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公 司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多 被用于投资使用。
酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给
游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停 留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类 型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店 式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周 到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已 遍布全球。
第三十五页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为
目前没有投入使用
第三十六页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者购房配套需求
交通, 20.99%
潜在购房客户配套需求分析 其它, 1.19%
目前没有投入使用
学校, 34.83%
商业, 22.91%
幼儿园, 20.07%
，租金报价达到了每月每平方米15-20美元，从一个侧面说明了CBD高档酒店式公
寓目前公认的平均租金水平。
第四十七页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—中关村地区（需求量大）
中关村地区公寓市场供应量不大，到目前为止，总供应面积为60余万平方米，提 供3000多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占20%，其余大部分为商住公寓 。 需求方面：中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店 式商住公寓一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工
，出奇制胜！
第十一页，共115页。
龙头公寓
本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进入京津高
速公路
第十二页，共115页。
关于自己 项目四至
公寓 环型结构的公寓楼。酒店为17层楼， 公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2部客 梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权 。
关于自己 项目四至
入口
第十四页，共115页。
关于自己 项目四至
园区内
第十五页，共115页。
关于自己 项目四至
园区入口
第十六页，共115页。
关于自己 项目四至
园区门口道路
第十七页，共115页。
关于自己 项目四至
园区东面—美景东方
美景东方
第十八页，共115页。
关于自己 项目四至
装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔断可以 拆。 由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进行修补也 可出售，20%要重新装修。
第三十二页，共115页。
关于自己 生活成本
空调8元/平米/月， 饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.1元/吨 物业费：3.5元/平米/月 电为商业用电0.8元/度
其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及送衣、钟点 服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多，为特定客群提供更多其 所需的服务内容。
第四十二页，共115页。
关于行业 户型配套特点
酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方米 到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同户型 也配合不同的格调。 另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，一般酒店式公寓的公共硬件 设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显。其 他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。
标准层高2.9米，
现已签约163.6×4+108.94×4+68.14×4，现网上报价13900元/平方米，
第二十五页，共115页。
关于自己 内部装修
入口感应电梯
第二十六页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓入口连廊
第二十七页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓室内装修
第二十八页，共115页。
租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.月。
由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总价不占优 势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈。
第四十六页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—CBD地区（发展最早，价格最高）
该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心、燕莎、
第第第
三二一
回
回
回
合 ：
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专 案 推 广
定 位 延
市 场 研 判
展
第十页，共115页。
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也
”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。
故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变 化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备
第四十页，共115页。
关于行业 客群特点
相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁居住 的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半年或以上 。
这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的 跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭， 以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻 华使馆的工作人员等。
我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势
我的周围，有完善的交通体系——三环四环，皆可随意通达 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——山水文园等成熟“豪盘”直
接带动地域价值
我的周围，有相对完善的人文气氛——传统居住区，周边物业配套完善 我的周围，有相对成熟的社区环境——大社区概念形成，与周边各高档物
众群体的需求……
第三十八页，共115页。
关于行业
只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏”未 来道路的一个重要依据。
第三十九页，共115页。
关于行业 行业特点
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，
主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、会所等 多种功能于一体。
第三十三页，共115页。
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期问卷分
析。其中，参与调查的年龄组成为：
超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间
第三十四页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者普遍购买倾向为
酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐步被市民所认知，并可能 成为新的投资增长点
另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使用。
第四十一页，共115页。
关于行业 服务特点
在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行 管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住客提 供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。
还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是， 我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可 证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的 市场形象。
我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵但不高 价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有办法去迎合大
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是 我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业 类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类 物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
第一页，共115页。
WHO AM I
唯有清晰的自我认知，才可以站在市场的角度上了解自己 的方向，洞悉自我的未来。
我是谁？我长得什么样？跟别人比我好在哪里，我的欠缺又是如何 ？我可以立于市场是因为什么？我如何在疲软的市场中式公寓的新贵。但至少 ，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉寂许 久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书写里程 碑式的一笔，
因为……
关于自己 内部装修
公寓室内洁俱
第二十九页，共115页。
关于自己 内部装修
公寓室内日式风格装修
第三十页，共115页。
关于自己 装修标准
电梯（货梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火门（大门）：日本流闭（谐音）； 卧室门：全部为实木门； 空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个月有暖气。没有
等项目均已投入使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表；随着CBD的进一 步发展，写字楼、大量公司的进驻，CBD核心区继续向外围扩张，紧邻CBD的其
他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的酒店式公寓，包括通用时代、远洋新 干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠江帝景； 需求方面：该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享 有公司给予的租房预算，需求较为旺盛。 售价方面，在售项目价均价上升速度较快。租金方面，本地区高档公寓租金稳定
第四十三页，共115页。
关于行业 两大功效
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己 的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在 硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收 了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外 籍商务人士的青睐。
第四十四页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
中关村
金融街
CBD区域
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关于行业 北京主要分布区域
区域分布—金融街（行情看好、竞争激烈）
供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。
需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业 、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多 ，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认 同。
业遥相呼应
我的周围，有成熟的商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到 合适的商业消费场所
我的周围，有儒雅的文化环境——首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家 园……众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹
第二十四页，共115页。
关于自己 内部指标
总计15080.81平方米 占地9723.32平方米， 绿地率33%， 使用率76.7%， 容积率为3.5，
园区南面—山水文园
第十九页，共115页。
关于自己 项目四至
园区北面—邮政综合楼
目前没有投入使用
第二十页，共115页。
关于自己 项目四至
园区北面—香榭舍
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关于自己 项目四至
园区西面—近端
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关于自己 项目四至
园区西面—远端
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关于自己 地域陈述
学校 幼儿园 商业 交通 其它
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
第三十七页，共115页。
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我 是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优异），
内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）；
当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也许 有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪，我也应该
“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切，都是会影响到“客人 ”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又算得了什么呢？
燃气，为电磁炉灶。）
浴盆：日本因那阿丝（谐音）； 洁具：TOTO；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马桶水箱 的冲水。） 橱柜：日本日波；
门窗：香港雅迪； 消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。
上下水的配件都为日本进口材料。
第三十一页，共115页。
关于自己 装修标准
第三页，共115页。
我，龙头 不仅仅是在打造一个项目，
我打造的是一个从我开始的时代！
第四页，共115页。
让我开启这一场新时代的征战……
第五页，共115页。
第六页，共115页。
龙
～ 贵 之
公
馆 邻
，
尊
之
所
第七页，共115页。
龙公馆
之
征战江山
第八页，共115页。
大胸
隐怀 于江 市山
第九页，共115页。
酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模
式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公 司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多 被用于投资使用。
酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给
游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停 留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类 型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店 式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周 到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已 遍布全球。
第三十五页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者普遍单位价格趋向为
目前没有投入使用
第三十六页，共115页。
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者购房配套需求
交通, 20.99%
潜在购房客户配套需求分析 其它, 1.19%
目前没有投入使用
学校, 34.83%
商业, 22.91%
幼儿园, 20.07%
，租金报价达到了每月每平方米15-20美元，从一个侧面说明了CBD高档酒店式公
寓目前公认的平均租金水平。
第四十七页，共115页。
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—中关村地区（需求量大）
中关村地区公寓市场供应量不大，到目前为止，总供应面积为60余万平方米，提 供3000多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占20%，其余大部分为商住公寓 。 需求方面：中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店 式商住公寓一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工
，出奇制胜！
第十一页，共115页。
龙头公寓
本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进入京津高
速公路
第十二页，共115页。
关于自己 项目四至
公寓 环型结构的公寓楼。酒店为17层楼， 公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2部客 梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权 。