4.2 建设用地指标制度和土地出让案例

《城乡规划管理与法规》
建设用地指标制度和土地出让案例
提纲
一、建设用地指标制度
二、《上海市土地使用权出让办法》的规定
三、商品住宅土地出让案例
1.建设用地开发的制度制约
“守住18亿亩耕地保护红线”
为了守住耕地保护红线和粮食安全底线，中国实施最严格的耕地保护和节约用地制度
（1）土地利用总体规划对规划期内城市建设用地总量进行控制;
（2）土地利用年度计划控制每年的新增建设用地规模;
（3）实施占用耕地补偿制度。

2.土地利用总体规划目标
第二轮全国土地利用总体规划目标：
到2020年，耕地保有量是18.05亿亩；
从2006年到2020年，全国新增建设用地8775万亩。

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3.建设用地指标制度
核心是“土地利用年度计划”
即每年的“新增建设用地计划”安排，且该指标实行从中央到地方的指令性管理，各级地方政府每年的土地开发规模受此制约。

国家主管部门先行制定某年的全国土地利用年度计划，将年度建设用地指标分解到各省，再经各省主管部门分解下达到各市、县。

以2017年为例，当年全国建设用地计划指标为780万亩，其中分给江苏省46. 98万亩，江苏省则进一步将其中的2800亩分配给了江阴市。

4.市县政府的配置角色
“从中央到地方”、“先地区后用途”的建设用地指标配置过程；
可以积极争取建设用地指标，必须严格遵守配置结果；
将获得的建设用地总量指标在不同的用途(主要是工业和居住)之间进行配置；
用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行。

土地使用权通过拍卖方式出让的，其主要程序为：
（一）由出让人委托的拍卖人发布拍卖公告；
（二）竞买人按拍卖公告确定的时间踏勘出让地块，并支付保证金；
（三）拍卖人按拍卖公告确定的时间、地点进行拍卖，通过公开竞价，应价最高的竞买人为买受人；
（四）买受人与拍卖人签订成交确认书；
（五）买受人持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。

土地使用权出让前，出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求，规划管理部门应当根据经批准的详细规划提供各项规划要求及其附图。

土地使用权通过招标、拍卖方式出让的，出让人应当在招标、拍卖前，以书面形式向投资管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；招标、拍卖完成后，受让人凭出让合同向投资、规划等管理部门办理建设项目的相关手续。

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三、商品住宅土地出让案例
三、商品住宅土地出让案例
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新江湾城地块出让案例
上海市国有建设用地使用权出让补充公告沪补告字（2015）第1号
杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块（地块公告号：201509901）于2015年10月12日发布了《关于中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让活动的通知》。

现根据出让人要求发布补充公告对杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的相关内容进行调整：
一、杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块出让文件预合同之内容调整为以下内容：
1、第十五条调整为“本合同项下宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，计29699.57平方米以上。

……”；（之前为5-10%）
2、第十六条调整为“……第三款:本地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60.0%,计89098.72平方米”；
控制性详细规划图则
地块出让条件
配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上；
配建的保障性住房用作公租房。

配建的保障性住房，均应以实物房源无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

项目需办理配套费包干手续，向市房管局缴纳30元/平米的轨道交通费。

同时再与市城投公司签订协议缴纳400元/平米的配套费用。

三、商品住宅土地出让案例
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地块出让条件
公共服务设施、公共空间建设要求：（1）设置一处社区综合服务设施，约4450平方米，建成后产权移交给区政府指定的相关部门，具体包括: 1)新江湾城文化中心分部，面积约3500平方米；2)成建制居委会780平方米(包括居委会办公用房、治安联防站、文化活动室、老年康体活动室和社区服务站等)，居委会设置要与住宅明显区分，集中配置，有独立出入口；3）50平方米的社区生活服务中心；4）120平方米的社区党建服务中心。

（2）物业办公用房为项目总建筑面积的千分之二，业委会用房不低于30平方米，物业办公用房及业委会用房为全体业主共有。

地块出让条件
公共服务设施、公共空间建设要求：（3）应配建压缩式垃圾房一座，建筑面积120平方米左右（一机二箱10米×12米），用地面积160平方米（含建筑装潢、大件垃圾堆放点），压缩式垃圾房应单独沿市政道路设置，垃圾房污水纳入污水管网内，并宜设置绿化隔离带，垃圾房建筑外墙与相邻建筑的间距应大于5米，垃圾房作业区长度包括道路长度在内不小于14米，压缩站应配置相应的分类收集容器。

须处理好与周边环境的关系。

垃圾房建成后归全体业主共有。

沿殷高路配建公共厕所1座，建筑面积60平方米左右。

公共厕所建设后移交给区绿化和市容管理局。

地块出让条件
住宅总套数下限为600套，包括保障性住房；
设置10%的电动汽车泊位；须完成充电设施的安装，且电动汽车泊位不得出售。

六层（含）以下的住宅应按照《上海市建筑节能条例》要求设计太阳能热水系统；
问题四十九：社区综合服务中心是否可以局部地下或半地下？物业用房等其他服务用房是否可以设置在地下或半地下？解答：都不可以。

起始价：40.17亿
成交价：72.99亿
1、在出让过程中修改了出让条件；
2、出让条件变化反映了政策导向的：
保障公租房；
小户型；
低碳、新能源；
谢谢！。