商业房地产运作节点控制：开盘期

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

商业房地产运作节点控制--开盘期
开盘日期的选定非常重要，一般选在工程封顶或是外装结束时，或市场旺季来临前夕。

在中国北方城市，一般在3月、9月为多。

一般在蓄水量完成一定量后就可开盘，如果以500供应量为例，蓄水量达1500的则可以同时开盘。

在开盘前夕还需要预热，预热的方式有很多种。

这里讲一下拍卖和入围的作用。

1.拍卖
无论是产权拍卖，还是使用权拍卖或是年租拍卖，主要是对位差的一种市场化的表现方法，是一种营销方法。

通过对一些特殊位置（如电梯口、把角、外门面）等摊位的拍卖，使商户在拍卖中对认同度较强的位置，产生不同的溢价。

拍卖的溢价是个虚价，通过虚价即标杆价格，提高人们对基本价的认同和追捧。

在做拍卖时，可以考虑通过“托”，即出假牌、假价的方式，即使这个房间拍在自己人手里，这样也可使价值提升，具体这个拍卖价可以在以后的私下交易中出尽。

为了使价值达到一个预期价，因此在它做高时，就
可考虑分批拍卖时间，最好在1~2周内，但不可太长，选择的拍卖地也尽可能在豪华酒店为佳，而且越高级越好。

至于拍卖的序号排列，可由起先选一个中等略上的铺位开始，最好不要用最好和最差的，这样预热1~2个后，在第5、6个时把最好的放入，使之有个拉高。

在排列中也可参照抛物线的心理曲线安排拍卖品，在每个关键点的铺位，其价格标杆作用明显，其对相邻和同一区域的价格参照性极大，必要时要对这些关键点进行控制。

拍卖的魅力是能对价格进行有效地控制，能切实对市场的认同度、资金量等有一个理性的认知。

在国内商铺拍卖领域中以天问国际拍卖行较知名。

2.入围
在项目开盘前，许多项目都存在内部认购，即从内部先入围、先预热，如果是一些小项目或关系性较多的项目。

此方法可一举完成招商，到开盘时只需对不好的楼层或个别铺位公开招商即可。

如果在大项目中，内部认购只能解决一小部分，其余的仍需在开盘中消化，那么在开盘时，往往为了讲究“一炮红”，许多开发商将不得不把价格放低，以谋求达到开盘的红火。

为解决这个矛盾，可以单设一个环节，即入围，某些项目叫“认筹”。

通过入围证的交款率来调解市场的供需和价值，以及调整技术错误。

入围证可以在开盘几周前分批发放，也可以一齐发放，通过入围的筛选，使之在开盘前夕有一个预热，同时也增加了开盘的成功把握，有效地避免了开盘中出现的问题，再在下一个环节时专项设置针对此问题的解决对策，从而使开盘做到一举成功。

入围只做为预热的一个环节，但不可替代开盘。

主次不可颠倒，否则
会形成入围热，而开盘冷的局面。

开盘后面临的就是如何分配摊位位置的问题。

常见的有抓阄制与安排制，此处就这两种方式的利弊做简单的分析。

（1）.抓阄制
在摊位安排时，常用的方法是抓阄制。

在需求量大于供应量时，业态差别并不明显，因此在商户差异化小的情况下，可以采用抓阄制。

如果在商户差异化大，或是在市场摊位位差大的情况下，则最好不要用抓阄制。

抓阄制会限制很多人的进入，当市场摊位位差大时，许多商户就会寻求在二级市场上多花好处费来寻求意向摊位，而不用担心自己“手臭”而抓到不好的死角。

这客观上就助长了炒作之风，也使招租过程有障碍。

抓阄制的另一个弊端，就是不能使商户的分配科学安排，也不能使有实力有号召力的商户在显要的位置。

往往在抓阄过程中，会使龙头位置抓空或是给了无实力者，然后再转手倒卖（客观上使位差的价值让给投机者）。

抓阄制使商铺的位差系数无从体现，而具有实力的连摊商户也很难安排。

抓阄制的弊端还在于如果出现空阄，即需求量小于供应量时，则使假牌无法出尽，招商真相大白。

所谓招商中要“虚实结合”，即不可让商户掌握主动。

如出现空阄，一些抓阄，一些不要抓阄，那么公平性就会受质疑，也会引发商户骚乱。

总之，在供应量小于需求量，商户、产品差异化小时才可考虑使用抓阄制，其他情况则慎用。

（2）.安排制
安排制的好处在于摊位的位差价值能体现出来。

利于出假牌，使之感觉已招满，但不利之处在于：
◆缺乏公正性容易出现贿赂，使一些好位置在安排中给了一些有亲近
关系和利益的人，并不是真正按商户实力进行分配的。

◆审核商户过程的工作量大，有些商户会因时间段不允许而不能真正将招商过程进行到底。

◆在需求量小于供应量时，使其招租过程不能真相大白。

在安排制中对于商户的位置调换，原则上是不允许的，特殊情况下才可调换一次。

之所以这样做（哪怕空置率高时）就是让商户产生错觉，认为市场火爆，很难求摊位，这样能使假市维持较长的时间，使市场价值的热度维持在一个虚高泡沫的阶段中。

在许多招商中，也可以把安排制和抓阄制进行组合应用。

在开盘时，为了使开盘顺利达到一炮红，往往要使用很多的技巧。

这里仅介绍假牌技巧的使用。

假牌在任何阶段都有，浙江人在招商初期称假牌为“做托”。

假牌中有明假牌与暗假牌。

明假牌
明假牌是指市场的炒铺者拿到摊位后，不是自己经营，而是倒手给真正经营商户，也有层层倒手的。

明牌也有一些是关系户，如工商、税务、公安、消防等人员的关系户，他们的摊位也是明假牌，是转给经营户的。

这类经营户在市场中一般是开发商不喜欢的，也要杜绝的，但如果大规模做，会让市场“做空”（即招商成功，开业时却开不起来，无人进货布货）。

如果控制在一定范围内，则是可行的。

如果完全杜绝，如同股票一样，全是投资者，无投机者那也是不现实的；而且投资者与投机者的角色也是不断互相转化的。

如果无炒铺者，使市场的价值则处于静止状态，这对市场招商和后期管理是有害的，因而适当的炒作是必要的。

市场的转
让价越高，市场就越稳定，如果无转让价，无形中也破坏了稳定性，对市场的稳固和发展不利。

暗假牌
暗假牌指开发商自己人做的假牌，如同假销控表一样，一些位置和某些地段是由自己人拿在手中的，对外则称已满，而由自己人在私下出手。

暗牌对市场不利的是好处费与管理的问题，其有利之处在于能使死角或一些空置位置在不使泡沫破灭的情况下，顺利出牌，降低招商的难度。

在开盘时，往往聚人气时需要暗假牌，而对明假牌者则需要引导，在过户费上进行把控，而且对明假牌者，在签约时可明令禁止，或要求尽可能地使自己手中的暗假牌出尽。

招商如同作战，奇正相用，虚实相间，假牌的使用虽然看似不好，但在实际操作中，其优点却很多，因此切不可因思路保守而不为。

要灵活运用，客观实际地对待假牌和使用假牌。