房地产企业税务检查及土地增值税清算. - 服务健康-创造价值ppt课件

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形势分析
③ 纳税检查(1/2)
总局：2007年6月18日，国家税务总局下发关于贯彻落实建设
部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知( 国税发[2007]69号)强调：

各地税务机关开展土地增值税执法检查，建立土地增值
税重点税源户监控制度；

加强内外协调，形成专项整治工作合力；(加强国税、地税

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2大项，40余个小项 4大项，100余个小项
检 查 重 点
5大项，100余个小项
10余个小项
10余个小项 40余个小项
应对方案 ——税收专项检查
① -2/2 了解稽查
树立正确的应对观念
法律对税务稽查权利的限制
了 查解 稽
税务机关如何选择稽查对象
税务稽查的内部和外部流程 常见的税务稽查方法和技巧
变被动为主动
掌握稽查重点 进行全面自评 制定应对方案
①
“心中有数”
“应对有方”
保护价值
* 上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。

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应对方案 ——税收专项检查
① -1/2 检查重点
营业税 企业所得税 外资 企业所得税 房产税 印花税 个人所得税 土地增值税 其他地方税
④
* 上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。

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形势分析
① 税收政策

七项政策综合调控房企税收(包括31号文)


税收专项检查工作(国税发[2007]22号)
房地产税源信息管理(京地税地〔2007〕126 号) 土地增值税清算(北京相关共45个文件)


贯彻落实建设部等八部门专项整治的通知
之间，异地税务机关之间，税务机关与公安、检察、法院、海关、工商 、银行、国土、房管等部门之间的协调配合)

重点查处一批大案要案，选择一些典型案例予以曝光。

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形势分析
③ 纳税检查(2/2)
北京：从2006年查处的131件重大案件中，涉及房
地产及物业管理企业的71件，占54%，涉及建筑安 装企业的15件，占11%，涉及宾馆饭店业、餐饮业 等其他行业企业的39件，占30%。
(国税发[2007]69号) ……
房地产企业如何面对？

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形势分析
② 税务征管形势

总体征管
“四位一体” 链条
“一体化管理” 模式

房地产税收
房地产税源信息管理
发改委：立项批复信息

综合治税网络
规划部门：项目性质、 面积、公共设施 建设部门：拆迁、工程 土地管理部门：出让金 房屋管理部门：面积、 销售许可证

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形势分析
保护税务价值 所面临的挑战
无形价值
有形价值
保 护
？
最终目的
创 造
在有效保护税务价值的前提下， 实现企业税务价值的最大化。

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形势分析
税收政策方面
保 护 税 务 价 值 所 面 临 的 挑 战
①
征管形势方面
②
各部委联合检查
③
企业的税务观念
业税收专项检查及土地增值税清算事项进行了研
究，设计了多种应对方案，我们愿意将我们的成 果，与您分享。

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基本结构
总体说明
形势分析
应对方案
税收专项 检查
土地增值税 清算

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应对方案 ——税收专项检查
税收专项检查的 应对
结合当地税务 机关稽查安排
应对方案
房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和
滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来
对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发 经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也 不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、 经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产 业部门。 从以上特点可以看出房地产税收的复杂性与多 样性，鉴于此，我们组织了各方专家对房地产企

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形势分析
④ 涉税误区

通过关系解决企业的所有税务问题 财务部门就可以处理好所有涉税问题 企业未发生税务处罚，就没有涉税问题 行政许可法实施后企业就没有涉税风险 *
* 随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审
批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企 业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎
就没有涉税风险了，实为一大误解。

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形势分析
具体体现 保护房企税务价值 所面临的主要挑战
土地增值税 清算
房企税收 专项检查
个税 专项检查
透明 信息
通过税务机关已掌握的
模糊 信息
利用税务机关可以采集的
隐藏 信息
税务机关找到尚未掌握的

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基本结构
总体说明
形势分析
应对方案
税收专项 检查
2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税
务稽查重点行业。 现在，无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了 上述的事实。房地产企业应该平静下来，开始全 面正视土地增值税清算工作。

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基本结构
总体说明
形势分析
应对方案
税收专项 检查
土地增值税 清算

4
形势分析
在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房
地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达
12个。
从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企 业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公 布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房 地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉 税数额增大化趋势。
房地产企业（北京）
税务检查及土地增值税清算应对
郭伟税务工作室
2008年*月

基本结构
总体说明
挑战与风险
应对方案
税收专项 检查
土地增值税 清算

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总体说明
近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产 业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机 关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管 力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征 管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很 多房地产企业当前所面临的最大挑战。 随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件 的下发，在地产界引起始料未及的震荡。