房地产商业代建模式研究及风险防范

营销管理 、 竣 工交付管理等开发环节 的全 过程管理 。 （ ２ ）资本代 建 。资本代建 与项 目代建 的运作模式 大体 相
１ ．委托 方干预风险与防 范。 上 文 中 已经 提 到 ． 委 托 方 与代 建 方 在 产 品开 发 理 念 不 可 能
完 全 一 致 。 在项 目实 际 运 营 过 程 中 ， 存 在 因 委 托 方 各 类 干 预 而 影 响 项 目推 进 的风 险 ． 双 方 在 签 约 时应 建立 科 学 合 理 的决 策 机 制， 注 重 合 约 规 划 与 成本 控 制 ， 保 障双 方 利 益 最 大 化 。 ２ ．政 府 干 预 风 险与 防 范 。
同。 其不同之处主要在 于。 资本代建的委 托方多为外部资本 ， 不
一
Hale Waihona Puke 定 存 在 实 际 经 济 主 体 ．且并 未 获 得 标 的 地 块 的 土 地 使 用 权 ， 因而代建方 的管理范畴 中也会相应增加投资咨询 、 项 目公 司组 建、 前 期 管 理 等方 面 的 内容
２ ．政府代建 。 政府代建 ， 顾名思义 。 就是代建方与政府相关部 门合作 ， 承 接安 置房 、 限 价 房 等保 障性 住 房 和大 型公 共服 务 配套 的 建设 管 理与服务 ， 依据项 目的投 资、 销售或利 润总额 收取 佣金 的代 建 模式。 相对于商业 代建而言 ． 政府代 建项 目的利润较低 。 但通 过
、
房地产代建模式的定义及分 类
１ ． 酉 业代 建 。 所谓商业代建 ， 是 由非 政 府 类 委 托 方 委 托 。 代 建 方 进 行 开
发 建 设 的代 建 模 式 。 项 目代 建 和资 本 代 建 两 种 商 业 代 建模 式 的 主要 不 同在 于 标 的地 块 是 否 已确 权 （ １ ） 项 目代建 。项 目代建是指代建方 与已经取 得标的地块 土地所有权证 的委托方合作 ．由委托方承担全部或部分资金 。 代建 方承担工程 营造 和销售任务 ， 通过 管理 和品牌输 出 ， 为 委 托方 提 供 项 目开 发 全 过 程 管 理 与 服 务 ． 并 依据 项 目销 售 或利 润 总额收取佣金 的代建模式 在项 目代建运作过程中 ． 委托方负责筹措项 目开发所需 全 部资金 。 拥有 项 目开发 中 的投 资 决 策 权 、 监督权 、 建 议 权 和知 情 权， 享有项 目的投 资收益 。 承担项 目投资风险 。 代建方主要负 责 项 目管理 团 队组 建 、 规划设计管理 、 工 程营造管理 、 成本管 理 、
◆百 家讲 坛 ◆Ｓ Ａ Ｎ ＷＥ Ｎ Ｂ Ａ Ｉ Ｊ ］
房地产商业代建模式研究及风险防范
王 媛媛
山东省 东明县 国土资源局
摘 要： 房地产代建模式是 一种创新 开发模式 ， 分为商业代 建和政 府代建 两类 。其 中商业代 建存在与发展的基础在 于合作 双 方对 开发理念认知的－ｇ ｏ 性、 代建方人 才培养与输 出的效率和质量 以及委托方土地与资金 的保 障力度。 商业代建 的风 险主要在 于
一
作关系前 ． 委 托 方 与 代建 方 必 须 就 产 品 营造 的 各 项 标 准 达 成 高 度一致 ． 以保 障 项 目正 常运 转
２ ．人才培养与输 出的效率和质量。 代建方 品牌输 出的高质量 和一 致性是代建 商业模 式存在
的关 键 ． 而 实 现 品 牌 输 出 最 重 要 的 因 素 便 是 项 目管 理 团 队 的综 合素质。 代建方要实现规模化经营 ，必须高度重视 内部人 员招 聘、 培 养 和 输 出 的质 量 和 效 率 ， 以保 障 自身 品 牌 的同 质 化 输 出 ３ ． 土 地 与 资金 的保 障力 度 。 虽 然 代 建 方 不 承 担 项 目的 工 程 成 本 、 土地成本 、 人 力 成 本 以及 相 应 的 资 金 成 本 ， 但 为保 障 项 目开 发 和 销 售 节 奏 ， 确 保 项 目开 发 按 计 划 推 进 。 项 目规 划 条 件 、 土 地 权 属 的 确 定 以及 委 托 方 的资 金支 付 能 力 仍 是 合 作 意 向 时期 关 注 的重 点 三、 商业代建模 式的风险与防范 目前 ． 经过部分代建企业 的经营与尝试 。 商 业 代 建模 式 展 现 出 良好 的发 展 状 况 与 发 展 前 景 ．但 也 显 露 出 一 定 的 经 营 风 险， 主要 包 括 委 托方 干 预 风 险 、 政 府 干 预 风 险 以及 履 约 风 险 ， 需 要代建企业高度重视 、 有效防范 。
参 与 民生 工 程 建 设 ． 代 建 方 在 赢 得 市 场 占有 量 的 同 时 ． 也 可 获
取更多的社会资源 ． 不 失 为 当 下 房 地 产 开 发 企 业 生 存 与 发 展 的 良好 载 体 。
二、 商业代建模式的发展基础 １ ．合作 双方对开发理念认知的一致性。 委托 方对代建方产 品开发 理念的认 同是代建合 作存在 的 根基 。 目前 ， 商业代建业务主要来 自二三线城市 ， 并 以地方性 龙 头企业居多 ． 部 分 拥 有 资 金 或 土 地 资 源 的企 业 并 没 有 房地 产 开 发或高端物业营造 的经验 ． 需要更具影 响力 的房地产 品牌和产 品来 确 保 项 目 的议 价 能 力 与盈 利 水平 。 因 此 ， 代 建 方 通 常 是 高 端 房 产 品 营 造 的代 表 企 业 ， 其开发理 念和相应 的品质 、 成本 要 求与委托方对 于项 目的认知存在着一定差距 。故而 ， 在确定合
委托方干预风险、 政府干预风险 以及履 约风 险。代建合作双方应发掘代建模式的优势 ， 规避风 险， 以优化房地产 市场的 资源配置，
促进 市场健康有序发展。
关键词 ： 房地产 ； 代建。 房地 产代建是 由拥有土地 、 资 金的委托方 发起诉 求 ， 由拥 有项 目开发建设经验的专业代建方承接 ． 双方 通过平 等协商建 立合作关系 ， 最终 实现 共 同盈 利 的一 种 商 业 模 式 。本 文将 着 重 探究房地产代建模式的定义与分类 、 商业代建 的发展基础及 风 险 防范 。