2007年武汉市黄陂房地产市场分析报告

提高“二套房”首付，利率
《物权法》的颁布与实施，相关配套法规的陆续出台
国家对房地产行业不是打压，而是规范！
政策运行概况
提高“二套房”首付，利率
国家此次调控主要是针对短线投机性炒家。武汉市住房需求 仍以刚性为主导的市场状况下，结合以上购房者付款方式的 调查结果。从长远来看”二套房“首付比例的上调对武汉市 影响不是很大。 但是，利率以及累进利率的提高，将会影响到一部分经济承 受能力较强的优质客群，特别是投资型客户。
2008年预测供应量
928 结合两年市场供需 情况来看， 我们谨慎而乐观！
984
单位（万㎡）
961 936
2007年预计销售量
2008年预计销售量
•
07年供需较为平衡，但供应量依旧 略显不足。
•
08年供应相对较大，市场竞争将会 进一步加剧。
未来价格走势判断
促进
密集宏观调控下，武汉房价依然坚挺 银根、地根抬高提升开发门槛、成本 武汉经济处于高速增长期 武汉房地产行业健康、理性发展 中国城市化进程加快 武汉市房地产市场目前属于“朝阳期” 国家宏观调控深入，执行力度加大 廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房供应量加大
二期25栋6层
黄陂区板 桥大道95 号
一期1栋21 层
物业类型
物业规模 在推物业 规模
占地：10万㎡ 总建：20万㎡ 占地：2.3万㎡ 总建：5.4万㎡
占地：94.5亩 总建：30万 占地：6.2万 总建：10万
占地： 总建：6.5 占地： 总建：2.4 万
容积率
2
1.5
1.6
--
区域住宅市场供应情况分析
私企成功人士 高级管理层 政府事业单位高层 这一人群年龄多在45岁
区域客层属性分析
来自黄 陂本地 外地务工， 返乡置业， 多为自住， 一次置业； 来自汉 口北城 后湖、竹叶山、 黄浦、二七片， 需求多为刚性， 多为一次置业；
其他区域
武汉市其他地区，需求弹 性系数较大，受价格影 响 较为明显。投资、自住兼 而有之。
房地产市场发展趋势
• 随着国内外一大批知名企业的进驻，该区域的的经济状况呈加速度 的增长状态。
沌口片
• 同时沌口拥有丰富的湖泊资源，周边环境优美，也是一块适宜居住 的地方，因此大量的开发商也大量涌进沌口片区，沌口成为了武汉市 近年来几个新兴开发区域中经济发展速度最快，投资开发最为活跃的 地区。
早期出现透支，等待新的增长点
房地产市场发展趋势
楼市需要新的活力，开发商要求新的利润增长点
武汉楼市向何发展
房地产市场发展趋势
楼 市 发 展 走 势
房地产市场发展趋势
下面，我们先来看看金银湖片楼市发展，并结合其对 盘龙城房地产发展趋势进行预测
金银湖片
• 几年前的金银湖，基本与外界隔离，少为人知。 • 随着市中心城区土地价格的大幅上涨，促使部分开发商特别是外来开发 商将目光投向了武汉近郊。 • 金银湖自身拥有这丰富的水域资源、环境优美，实质是一块适宜居住的 风水宝地。 • 同时该片区土地成本大大低于城市中心区域，因此开发商将注意力转移 到金银湖，加上政府大力支持，目前的金银湖成为了武汉的又一大型高档 住宅区。 • 同样由于金银湖具有房地产开发的先决条件，促使了其房地产的发展， 同时由于其房地产的开发为该片区注入了新的活力，促进了金银湖片区的 良性循环，整体发展。 片区楼市处于快速增长期，有一定上升空间！
由于该版块普通商品 住宅售价较低，区域当期 住宅项目户型配比以三房 为主、两房为辅； 同时： 两房主力区间：80-90㎡； 三房主力区间：120-130㎡ 户型设计上基本以居家、 舒适型为主；
相信在今后一段时期内，在 户型设计及配比之框架上， 仍会维持当前这种结构。
当期版块住宅价格现状及走势分析
个案名称 价 格 （元/㎡ ） 江北第一府 2700-2800 金龙· 四季阳光 多层：2350 高层：2600 冰晶· 江城 2300--3000 玫· 兰丽舍 多层：2400-2700 上城国际 2400-3000
•
•
交通设施立体化 形成了“水陆空”立体交通网络，岱黄路、机场路、黄土 路、汉施路、川龙大道、巨龙大道、318国道、市外环线等四通八达，公路运 输畅达。京广线、京九京广武麻连络线、阳逻电厂铁路专用线等境内交错，铁 路运输快捷。武汉天河国际机场座落区内，空运条件优厚。境内滠水河与府河、 长江航运相连，水运优势明显。
户型 项目详情
与本案关系
该项目与本案地理位置较近,交通相对比 较发达,因此会与本案产生相当激烈的竞争.
区域楼市发展现状与走势
区域楼市
区域规划 及建设
区域楼市 发展运行
当期楼 市现状
潜在及未 来供应
区域楼市发展现状与走势
利好
道路 交通
规划
汉口北城
区位 生态
区域规划及建设
区域规划及建设
• 区位优势独特 黄陂与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土 面积已融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。 各种资源丰厚 黄陂土地资源充足，是武汉市最大的土地资源储备地；旅游资源丰富，有距今 年3500年历史的商代遗址盘龙城，被认证为“大武汉城市之根”。有花木兰故 事得名的木兰山、木兰湖、木兰川、木兰天池和国家级森林公园—素山寺，以 及日、月、星湖等为主体的947平方公里的木兰生态旅游区，被誉为“武汉的 后花园”。社会资源广博，黄陂有“无陂不成镇”之美誉，是湖北第一台乡、 第二侨乡。 基础设施完备 水电设施网络化 通讯设施现代化 完全能满足生产、生活需要； 实现了传输数字化、移动通讯网络覆盖全区；
主 要 竞 争 项 目 之 — 金 龙 四 季 阳 光
占地面积 （㎡） 容积率 总户数 均价（元/ ㎡） 开发Fra Baidu bibliotek况
项目目前在售二期, 占地6万㎡,总建8.8万㎡,9 栋多层、洋房、小高层 ,开发221户 户型面积从101-190㎡ 主力户型面积区间在101-138㎡之间 项目地处黄陂区前川街，紧邻岱黄高速. 项目建筑风格以多层为主，引入江南园林特色； 配有小高层、叠排等，部分户型带超大景观露 台，是目前黄陂区首个大型生态景观住宅小区
房地产市场发展趋势
丰富的自然资源，政府的大力支持以及强劲的市场 需求，这三大因素造就片区房地产市场的发展。
相对来说黄陂区也具有上述三个同样的条件，同时 由于具有其他类似区域开发成功的经验可以借鉴， 并且目前已经进驻了一批知名开发商，因此该区域 更具有一定的优势条件。
通过以上的分析来看，在未来几年内黄陂区处在高 速上升的发展趋势，区域发展、升值潜力较强。
居住分区、住宅郊区化再显活力！
房地产市场发展趋势
在住宅郊区化发展的前提下，我们先来看，武汉市 其他城郊片的发展历程及现状！
光谷片
• 武汉光谷主要是集合光电信息产业的基地，因其特殊的人文环境和区域 定位在武汉新兴开发区中占有着重要的地位。 • 同时由于周边各大高校聚集，该片区也是武汉市高收入人才聚集之地。
主力销售价格 2500-2700元/㎡
主要 表现
该区域内普通商品住宅主力销售价格区间较 为紧密， 要集中在2300-2700元/㎡；
开发较早 规模相对较大 住宅品质较高
住宅项目消化速度分析
城区“挤出效应”
去 化 概 况 评 析
今年上 半年之 前，该 版块整 体去化 速度一 直较为 平缓；
进入7月 份以后， 去化速度 稳步上升， 并将在可 预测时期 内保持此 中态势
• 又由于该片区土地资源较为丰富，且土地价格较为便宜，因此该片区较 低的开发成本和高收入水平的消费人群为开发商提供了良好的开发机遇 • 目前光谷除了齐全的市政配套设施之外，随着房地产的不断开发，各类 企业进驻，人气日益兴旺，旺盛的人气带动了光谷各产业的发展，成为武 汉又一热点区域。
已达区域楼市发展周期性波峰，后劲减弱
刚性需 求 ：90% 一次置 业 ：80%
软性需求 ：10% 二次置业 ：20%
区域潜在及未来供应分析
项目名称
前川欣城
地理位置
前川大道与石 阳街交汇 处 黄陂区百兴街
规 模
总建50万方
物业形态
多层+小高层+ 高层 小高层
开发商
武汉鑫东房地产有限公 司 银邦置业有限公司
未 来 市 场 竞 争 将 会 逐 步 加 剧
公司
徽标
黄陂房地产市场分析报告
市场研发部
制作目录
第一部分：武汉市房地产市场情况分析
第二部分：区域商品住宅市场研究
第三部分、当期住宅市场环境及状况解析
第一部分：武汉市房地产市场情况分析
阶段 1 阶段 2 阶段 3
政策环境
经济环境
房地产市 场
政策运行概况
七次加息，屡次提高存款准备金率
国家加大保障性住房市场建设力度
消费者购置成本增加，在购房时举棋不定，部分持币观望
抑制 价格存在一定空间，在可预期范围内仍然保持稳中有升的态势。
现阶段需求市场状况
城郊价格增幅逐步追赶城区
城郊成交状况稳步走好
现阶段需求市场状况
去化 价 格
•城区房价居高不下，一般置业者有心无力，“挤出 效应”渐显； •城郊正处价格洼地，购买力向之逐渐转移； •各项市政、生活配套的逐步完善，更为城郊的发展 插上腾飞的翅膀；
黄陂区黄陂大 道455号
一期2栋11层， 8栋6层
黄陂区西寺大 道
二期9栋多层、 洋房、栋小高 层 占地：12万㎡ 总建：16万㎡ 占地：6万㎡ 总建：8.8万㎡
黄陂区百兴 街68号
一期21栋多 层、6栋小高 层 占地：41万 总建：70万 占地：7.7万 ㎡ 总建：13万 ㎡ 1.68
黄陂区前川 街木兰大道 黄陂一中旁
交通逐步完善
价格具备优势
区域客层来源分布图
重 点 客 层 来 源 分 布
区域客层来源分布图
A、中低层面解决基本生活需求的购房者
本区政府机关、事业单位青年公务员 本区内企业中青年职员
B、中层及中层以上改善居住条件的购房者
本区政府机关、事业单位中层管理者 本区内企业中高层管理者 武汉市区企事业单位中高层 私营个体业主 C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者
当期区域楼市发展现状
玫兰丽舍
冰晶江城
江北第一府
南美银邦
金龙· 四季阳光
上城国际
前川欣城
上城国际 南美银邦
在售 待售
区域楼市现状示意图
供应规模 物业 形态 户型配比 客户属 性 价格分析 去化速 度
当期区域微观市场分析
个案名称 江北第一府 金龙· 四季阳光 冰晶· 江城 玫· 兰丽舍 上城国际
地理位置
版块内商品住宅物业形态分析
版块内多层为主，小高层为辅，高层项目极 少，但随着区域城市化进程、房地产市场的 发展，小高层及高层的比例将会加大。
区域楼盘项目户型分析
户型 一房 二房 三房 四房 复式 比例 7% 32% 37% 15% 9% 集中面积区间（㎡） 36—47 80—130 97—138 139—150 140-180
南美银邦
总建9万方
在今后一定时期内，区域新增商品住宅市场供应量在59万㎡左右；
由于各项目开盘时间，推盘节奏不同，这59万㎡将会分解到各个时间段；
结合该片区房地产市场发展情况，明年区域新增市场供应会达到高峰，约在15-20万㎡；
重点竞争项目分析
开发商 地理位置 武汉岳华房地产开发有限公司 黄陂区前川西寺大道 12 1.5 1239 多层:2350 小高层:2600 总建面积（㎡） 绿化率 开盘时间 物业类型 16 40% 2007-7 多层,小高层
投资环境运行
投资规模一直较平稳，房地产业稳步升温。房地产业一直在武 汉国民经济发展保持重要地位
房地产市场运行
供需两旺，供略小于求。
近期房地产市场运行
需求旺盛，供应相对不 足
商品住宅价格走势
05之前加速增长，06年相对平稳！
07年上半年再次发 力，下半年价格涨 势迅猛！
未来供应走势预判
2007年预测供应量
区域配套建设
医疗
教育
商业
银行
目前已 经建成 黄陂人 民医院
黄陂一中、实 验中学、武汉 实验小学黄陂 分校等
中百仓储、 武商量贩、 工贸家电 苏宁电器等
农业银行、 工商银行、 建设银行、 中国银行 等
区域概况总结
“汉口北城” 投资热土
武汉卫星建设将进一步带动楼市发展
川龙大道贯通，黄陂房价将看涨
黄陂楼市面临着快速增长的机遇！
结合以上数据统计结果来看，当期版块供应量在150万㎡左右, 经过前期消化，剩余供应量约在77万㎡； 修正 后 修正后 区域单个楼盘一次推盘量不大，推盘量大纸在2-3万方左右；
同时考虑各项目推盘节奏，实际供应体量在7-8万㎡之间；
区域住宅市场供应分析
当期市场在售楼盘大多处于尾盘销 售阶段，因此区域实际供量不大， 但是随着在售楼盘的后续开发以及 未来潜在项目的入市，市场供应量 将会逐步增大