物流园市场定位

白色家电项目用地
A地块
C地块
园区主干道 加油站 配电站 园区次干道
•C地块南临东绕城高速，西 临经开区主干道；东临经开 区次干道。 •目前基地周边没有显著的 地标性建筑。
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项目所在片区
本项目昆明经济技术开 发区内的进出口加工区
项目地
便利的交通区位为物流 园的未来发展奠定了良 好的基础条件
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仓库设施
叉车、吊车、起 重机、堆码机、 手推车、电瓶车、 输送机、升降机、 托盘、滑梯等。 苫垫用品、存货 用具、计量设备、 养护检验设备、 通风照明保暖设 备、安全设备等。
打包机、扫描 仪、打印机、 计算机等。
装卸搬运 设备以及 配套设施
保管设备
其它附属 设备
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项目所在区位分析
虽然经开区位于三个圈层的交接的 节点位置， 节点位置，但他的发展必须随着三 个圈层的外扩发展而得以发展， 个圈层的外扩发展而得以发展，他 的区位效益的体现还需待以时日
近期发展：主城大力向东市板块、东南 板块发展，已成为未来主城发展的方向 中期发展：现阶段在建的新城，将在不 远的未来迅速成为一个新的经济中心 远期发展：随着新机场的落成，其相关 产业聚集，将在未来形成一个完整的产 业链，成为空港经济区
基地四面临路，交通组织性较强。 基地四面临路，交通组织性较强。园区修建的一条南北向道路正好处 于项目西侧，与东绕城高速路等交通路线构成便利的交通网络。 于项目西侧，与东绕城高速路等交通路线构成便利的交通网络。这是物流 园区发展所必须具备的交通条件
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项目交通分析
项目地块描述
•整块用地分为A、B、C三块。 道路分割用地造成地块不完 整，交通穿行给园区的管理 带来影响。
变压器设施项目用地 进出口加工区 4S集群用地
B地块
•A/B地块土地平整，地块内 无任何构筑物；C地块为一 狭长地块，土地尚未平整， 场地上有配电站和加油站， 给建筑规划造成一定的难度 •B地块东临4S集群用地，北 临出口加工区；西临白色家 电与变压器设施项目用地； •A地块西临经开区主干道
托盘堆码
托 盘 堆 码
采取何种保管方式，需根据货 物的性质、包装来确认。
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仓库建安成本比较
2万平方米的仓库建 安成本 （包括土地硬化处理）
轻钢结构： 轻钢结构 成本在600—800元/平米 即总造价1200—1600万元 优势：成本低，易安 优势 装拆卸，且拆卸后可 再利用，易变化 劣势：对仓储要求只 劣势 能面向中低端 砖混结构： 砖混结构 成本在1000—1200元/平 米 即总造价2000—2400万元 优势：但格局比较大 优势 气，对城市印象及企 业形象有推动作用 劣势：成本高，难拆 劣势 卸，可变化性差
云大北路1700米
羊浦公交车站1500米 南昆铁路1500米
本案
加油站
彩云北路3100米
加油站400米 昆玉公路200米 三汇饲料公司100米 红森建材城市500米 广红饲料公司1000米 新螺蛳湾3000米
1—1000米 米
1000—2000米 米
3000—5000米 米
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园区进驻项目
出口加工区规划发展的产业 有生物制药、珠宝玉石及钻 石加工、新材料、电子及信 息产品制造、光电子产品制 造、烟草加工、现代物流等
目前进驻的项目有9个 目前进驻的项目有 个
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项目区位分析
本项目
昆明经济技术开发区处在昆 明主城、呈贡新城和空港经 济区三大区域经济体的几何 中心，有着昆明“第三城” 美誉，具有良好的区位优势。 无论是从地图上看还是从产 业发展带动作用上来看，经 开区无疑成为了撬动新昆明 经济发展的关键节点。
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
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仓库类型
以存储为主类的仓库
具有发货、配送、 具有发货、配送、流 通加工功能。 通加工功能。是仓库 业发展的重要方向。 业发展的重要方向。
存储中 心型仓 库
随着物流的发展， 随着物流的发展，仓库百度文库由单 纯保管型向流通型转变。 纯保管型向流通型转变。 面对这样的转变， 面对这样的转变，我们如何以 较少的成本做到价值最大化？ 较少的成本做到价值最大化？
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区位交通条件
公路
项目地周边有昆石、昆玉、东绕城高速公路， 项目地周边有昆石、昆玉、东绕城高速公路，可快速到达市区各个区域及周边城市地区
铁路
开发区距昆明火车站10公里，距昆明东站（货运） 公里。 开发区距昆明火车站10公里，距昆明东站（货运）2公里。开发区内有南昆铁路羊堡车站 10公里
到达4S集群地块的车流线有两条，到达4S集群， 到达4S集群地块的车流线有两条，到达4S集群， 4S集群地块的车流线有两条 4S集群 路线1相对较近。 路线1相对较近。
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谨浦物流园区人流路线
路线1 路线 H I
4S集群项目用地
A
B
E 园区次干道 C D
F 路线3 路线
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基地状况总结
通过对基地的分析， 通过对基地的分析，无论是 基地本身还是所在片区的交 通网络， 通网络，基地的交通条件十 分便利， 分便利，为企业发展物流仓 储提供了有利条件。 储提供了有利条件。 如何依托区域的发展， 如何依托区域的发展，依托 项目地块东侧的4S集群项目， 4S集群项目 项目地块东侧的4S集群项目， 为企业以后的土地升值， 为企业以后的土地升值，性 质改变， 质改变，运营等问题提供了 一个契机。 一个契机。
谨浦物流园项目定位报告 谨浦物流园项目定位报告
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1
2
3
基地篇
仓储篇
汽配篇
开发定位策略
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项目地块 空间位置 关系
项目地 块描述
基地篇
园区交通 动线分析
项目所在 区位分析
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谨浦物流项目位于 昆明经济技术开发区内 的进出口加工区， 的进出口加工区，总规 云大知城 划用地202.486亩,净用地 划用地 亩 净用地 昆石公路 面积为 面积为172.68亩,土地性 亩 土地性 云大西路 云大北路 质为工业用地;地块四面 质为工业用地 地块四面 园区主干道 临路,区内有横竖两条区 临路 区内有横竖两条区 羊浦公交车总站 内次干道路贯通， 内次干道路贯通，在该 商业用地 地块内形成“ 地块内形成“丁”字， 把该地块分为三块（ 、 把该地块分为三块（A、 昆河铁路 B、C地块）。 地块）。 、 地块 南昆铁路 螺蛳湾仓库 该地块东面、 该地块东面、北面 为区内次干道路； 为区内次干道路； 园区主干道 该地块西面为区内 4S集群 昆玉公路 主干道路， 主干道路，且处于主干 道路与东绕城线的重要 东绕城高速 。主干道路北端 交通口。 拖拉机厂 交通口 老昆洛路 与云大北路和云大西路 加油站 相连 该地块南面为东绕 加油站 广福路 城线，双向6车道 车道， 城线，双向 车道，为城 市快速干道； 市快速干道；东绕城高 谨浦物流园 三汇饲料公司 速北端连接昆曲高速公 新螺蛳湾 南端连接广福路。 路，南端连接广福路。
配送中 心型仓 库
仓库分类
加工型 仓库
以流通加工为 主要目的， 主要目的，将 商品的加工与 仓储结合起来。 仓储结合起来。
项目的仓库类型 采取配送中心型 或物流中心型的 模式
具有存储、发货、 具有存储、发货、 配送、流通加工功 配送、 能，是现代物流中 仓库的最高形式。 仓库的最高形式。
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广红饲料公司 红森建材城
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项目空间位置
四至关系
官渡大商圈4200米
昆石公路3100米
•东至南昆铁路（羊堡站） 1500 米。 •南至加油站（东绕城高速南侧 ）400米，红森建材城500米，三 汇饲料公司100米，广红饲料公 司1000米。 •西至昆玉公路1100米，新螺蛳 湾3000米，彩云北路3100米。 •北至羊浦公交车站1500米，云 大北路1700米，昆石高速公路 3100米，官渡大商圈4200米。
以上的设备为仓库的盈利模式的副产品
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仓库的保管方式
自 身 堆 码
自身堆码
配送中心应首先考虑出入 库的时间和效率，因而较 多地着眼于拣选和搬运的 方便，保管方式必须与之 协调。存储中心出入库的 频率较低，应该重视保管 ，因而首先要考虑保管方 式
货 架 存 放
货架存放
多层仓库：贮存百货、 多层仓库：贮存百货、 电子器材、食品、 电子器材、食品、橡胶 产品、医疗器械、化学 产品、 医疗器械、 制品、文化用品、 制品、文化用品、仪器 仪表等。 仪表等。
圆筒形仓库： 圆筒形仓库：贮存散装 Text in 水泥、干矿碴、粉煤灰、 水泥、干矿碴、粉煤灰、 here 粮食、石油、 粮食、石油、煤气等气 体。
G
路线2 路线
人流路线
到达4S集群项目地块的人流路线有三条，路线2.3较便捷。 到达4S集群项目地块的人流路线有三条，路线2.3较便捷。 4S集群项目地块的人流路线有三条 2.3较便捷
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商业价值分析
H
I
4S集群项目用 地
A
园区次干道
B
E F
C
D G
交通动线分析可得出，次干道两侧的E,F,G,C,D商业价 交通动线分析可得出，次干道两侧的E,F,G,C,D商业价 E,F,G,C,D 值较大，其中又以G,E,F较大。 G,E,F较大 值较大，其中又以G,E,F较大。
我国仓储业发展5 我国仓储业发展5大特点
许多物流公司加快仓储设施建设速度，纷纷建设仓储基地。 许多物流公司加快仓储设施建设速度，纷纷建设仓储基地。
Ⅰ
Ⅱ
国内仓储地产业呈快速发展态势， 国内仓储地产业呈快速发展态势，国际地产业巨头也加快 了在中国建设物流基地的速度。 了在中国建设物流基地的速度。 仓储企业的服务功能不断发展完善， 仓储企业的服务功能不断发展完善，仓储的增值服务形成 规模，创出了品牌，各项仓储服务收入都有很大提高。 规模，创出了品牌，各项仓储服务收入都有很大提高。 配送中心一直是连锁企业的重点与核心设施， 配送中心一直是连锁企业的重点与核心设施，企业非 常重视配送中心的建设。 常重视配送中心的建设。 原材料、零配件与产成品是社会物流总需求的主体， 原材料、零配件与产成品是社会物流总需求的主体，总的 趋势是仓储与运输业务的外包比例逐年增加。 趋势是仓储与运输业务的外包比例逐年增加。
航空
昆明经济技术开发区距巫家坝国际机场仅3公里，还可从东绕城高速到达距离基地30公里 昆明经济技术开发区距巫家坝国际机场仅3公里，还可从东绕城高速到达距离基地30公里 30 的新机场。在建昆明新机场为全国第四个门户枢纽机场。 的新机场。在建昆明新机场为全国第四个门户枢纽机场。
港口
货物出海可经：南昆铁路至广西的北海港或防城港出海； 货物出海可经：南昆铁路至广西的北海港或防城港出海；贵昆铁路至广东湛江港或至上海 港出海；滇越铁路至越南海防港出海；通过澜沧江、湄公河，人员、 港出海；滇越铁路至越南海防港出海；通过澜沧江、湄公河，人员、货物可运往南亚各国
假设：考虑基地的现状与未来，做怎样的仓储物流， 假设：考虑基地的现状与未来，做怎样的仓储物流，对 如何依托资源， 如何依托资源，下一步将对仓储与汽配分别进行分析
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我国仓储业 发展特点
仓库分类
仓储篇
仓库设施
仓库的保管 方式
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园区交通动线分析
谨浦物流项目片区划分
H I
4S集群项目用地
园区主干道 A B
E 园区次干道 C D
F
G1
G
G2
4S及写字 及写字 楼
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车流动线
4S集群项目用地
路线2 路线
园区次干道
E C D
路线1 路线
F
G
车流动线
物流中 心型仓 库
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仓库分类
按建筑形式可分为单层仓库、多层仓库、 按建筑形式可分为单层仓库、多层仓库、圆筒形仓库
单层仓库： 单层仓库：适于贮存金 属材料、建筑材料、 属材料、建筑材料、矿 机械产品、车辆、 石、机械产品、车辆、 木材等 单层仓库投资少， 单层仓库投资少，但 土地利用率低 土地利用率低；多层仓 库可向立体发展， 库可向立体发展，但存 在造价成本的问题。 在造价成本的问题。 谨浦物流园的仓库可 同时考虑单层、 同时考虑单层、多层仓 库两种形式。 库两种形式。