学区房的溢价究竟有多大_利用_租买不同权_和配对回归的实证估计_胡婉旸

一 、 引 言
近年来 ， 中国城市中 住 房 价 格 的 变 化 除 了 受 宏 观 经 济 和 政 策 的 直 接 影 响 — —公 共 服 务 供 给 短 缺 和 布 局 不 平 衡 使 得 外 ， 也表现出明显的 空 间 不 均 衡 性 — 占有较多公共资源优势 的 大 城 市 房 价 明 显 偏 高 且 上 涨 较 快 ， 而 城 市 内 优 质 公
Байду номын сангаас
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。 中国不动产研究中心的 《 北京教育地产分析报告 》
第 ３ 期 胡婉旸等 ： 学区房的溢价究竟有多大 ： 利用“ 租买不同权” 和配对回归的实证估计
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异就在于进入学区中重 点 小 学 的 权 利 仅 附 着 在 住 房 所 有 权 上 ， 因 此 比 对 房 价 与租金的配对回归结果 ， 能 够 更 好 地 验 证 优 质 教 育 资 源 可 得 性 的 确 是 推 高 房 价的关键因素 。 本文第二部分回顾 了 公 共 品 提 供 、 教 育 资 源 供 给 与 房 地 产 市 场 关 系 的 相 关研究 ； 第三部分 讨 论 了 变 量 选 择 、 数 据 处 理 方 法 和 计 量 模 型 选 择 ； 第 四 部 分报告了特征价格模型 和 配 对 回 归 模 型 的 回 归 结 果 及 稳 健 性 检 验 ； 第 五 部 分 是结论 。
＊ 清华大学建设管理系房地产研究所 ， 加州大学洛杉矶分校 Ｌ 郑思齐 ， 清华 胡婉旸 ， ｕ ｓ ｋ ｉ ｎ 公共事务学院 ； 大学建设管理系房地产研究所 ； 王锐 ， 加州大学 洛 杉 矶 分 校 Ｌ 郑 ｕ ｓ ｋ ｉ ｎ公 共 事 务 学 院。通 信 作 者 及 地 址： ： 。本文 电 话： 思齐 ， 北京市清华大学 １ ０ 号 楼， ０ ０ ０ ８ ４； ａ ｉ ｌ ｚ ｈ ｅ ｎ ｓ ｉ ｉ ｓ ｉ ｎ ｈ ｕ ａ ． ｅ ｄ ｕ ． ｃ ｎ １ １ ８ ６ １ １ ０ ４ ５ ７ ５ ７； Ｅ－ｍ ＠ｔ ｇ ｑ ｇ ） 、 ） 和 教育部新世纪人才支持计 划 （ 受到国家自然科学基金 （ Ｃ Ｅ Ｔ ２ ３ １ ３ ７ ０ ９ ７ ３ ０ ６ ５、 ７ １ ２ ７ ３ １ ５ ４、 ７ １ ３ ２ ２ ３ ０ Ｎ １ ０ － － 清华大学自主科研计划的资助 ， 特此致谢 。感谢陆铭 、 两位匿名审稿人和编辑的重要 建 议 ， 感谢孙聪的科 研协助 。 文责自负 。 １ ： ／ ／ ／ 。 ／ ／ 见ｈ ｔ ｔ ｏ ｕ ｓ ｅ ． ｆ ｏ ｃ ｕ ｓ ． ｃ ｎ ｎ ｅ ｗ ｓ ２ ０ ０ ９ ８ ６ ７ ４ ４ ２ ６ ０ ． ｈ ｔ ｍ ｌ ｈ ０ ２ － － ｐ
二 、文 献 回 顾
学校质量在住房价值 中 的 资 本 化 效 应 一 直 是 研 究 公 共 服 务 对 住 房 市 场 影 ） 最早通过分析 公 立 学 校 在 每 个 学 生 上 的 支 响的一个重要话题 。Ｏ ａ ｔ ｅ ｓ（ １ ９ ６ ９ 出与房地产价格之间的 关 系 ， 证 明 了 居 民 通 过 搬 迁 居 住 地 选 择 公 共 品 的 机 制 确实存 在 。 早 期 研 究 中 ，Ｒ ｏ ｓ ｅ ｎ ａ ｎ ｄ Ｆ ｕ ｌ ｌ ｅ ｒ ｔ ｏ ｎ（ １ ９ ７ ７） 以 及 Ｊ ｕ ｄ ｄ ａ ｎ ｄ Ｗ ａ ｔ ｔ ｓ （ ） 利用特征价格模型证实了住房价值与学校质量之间存在统计意义上 的 １ ９ ８ １ 显著正相关性 。 当 然 ， 住 房 价 格 除 了 受 学 校 质 量 影 响 外 ， 还 与 本 地 公 共 服 务 和宜居性特征等一系列 区 位 因 素 紧 密 相 关 ， 传 统 的 特 征 价 格 模 型 难 以 将 住 房 自身 、 住户以及社区等 所 有 影 响 住 房 价 值 的 特 征 都 加 以 控 制 ， 因 而 不 可 避 免 ） 问 题。 学 者 们 为 解 决 这 一 问 题 尝 试 地存在遗漏变量偏误 （ ｍ ｉ ｔ ｔ ｅ ｄ ｖ ａ ｒ ｉ ａ ｂ ｌ ｅ ｓ ｏ ，Ｂ 、 了多种改进方法 ， 如边界固定效 应 法 （ ｏ ｕ ｎ ｄ ａ ｒ ｆ ｉ ｘ ｅ ｄ ｅ ｆ ｆ ｅ ｃ ｔ ｍ ｅ ｔ ｈ ｏ ｄ Ｆ Ｅ） ｂ ｙ ） 等 。 一些研究 （ ， 工具变量法 （ 如Ｗ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｍ ｅ ｎ ｔ ａ ｌ ｖ ａ ｒ ｉ ａ ｂ ｌ ｅ ｅ ｉ ｍ ｅ ｒ ａ ｎ ｄ Ｗ ｏ ｌ ｋ ｏ ｆ ｆ ｉ ， ， ２ ０ ０ １； Ｄ ｏ ｗ ｎ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ Ｚ ａ ｂ ｅ ｌ ２ ０ ０ ２； Ｇ ｉ ｂ ｂ ｏ ｎ ｓ ａ ｎ ｄ Ｍ ａ ｃ ｈ ｉ ｎ ２ ０ ０ ３， ２ ０ ０ ６ 等 ） 采用工 具变量法消除内生 偏 误 。Ｒ ｏ ｓ ｅ ｎ ｔ ｈ ａ ｌ（ ２ ０ ０ ３） 利 用 外 部 学 校 评 估 作 为 学 校 质 量 的工具变量 ， 发现英 国 住 房 价 格 对 考 试 成 绩 的 弹 性 约 为 ＋０ ． ０ ５。 但 此 类 采 用 工具变量的研究往往会 由 于 工 具 变 量 的 有 效 性 问 题 而 受 到 质 疑 （ ｎ ｏ Ｎ ｕ ｅ －Ｈ － ｇ ｙ ， ） 。 ａ ｎ ａ ｎ ｄ Ｙ ｉ ｎ ｅ ｒ ２ ０ １ １ ｇ ｇ 边界固定效应法 （ Ｆ Ｅ） 是 在 此 类 研 究 中 控 制 不 可 观 测 因 素 时 较 为 常 用 Ｂ 的方法 ， 也是本文将要使用的 实 证 方 法 。Ｂ ｌ ａ ｃ ｋ（ １ ９ ９ ９） 对 此 的 研 究 具 有 开 创 性 。 通过对比学区３ 边界两 侧 非 常 靠 近 的 房 屋 之 间 价 值 的 差 异 ，Ｂ ｌ ａ ｃ ｋ发现学 校质量对住房价值有正 向 影 响 ， 但 资 本 化 效 应 要 远 远 小 于 传 统 特 征 价 格 模 型 的估计结果 ， 意味着遗 漏 变 量 与 学 区 质 量 是 正 相 关 的 ， 会 导 致 传 统 特 征 价 格 ）以及 Ｆ 模型中的资本化效应被高估 。 后来 Ｇ ｅ ａ ２ ｉ ｂ ｏ ｎ ｓ ｔ ｌ．（ ０ ０ ９ ａ ｃ ｋ ａ ｎ ｄ Ｇ ｒ ｅ ｎ ｅ ｔ
２ ／平方米 ， 前者价格的年增速 （ 这种将基 元 ９％ ） 是后者 （ ６％ ） 的 １ ． ５倍。 ３ ２
础教育资源与住房租 买 形 式 挂 钩 的 “ 租 买 不 同 权” 制 度 安 排， 有 可 能 会 带 来 资源配置和居民住房选择行为的扭曲 。 本文以北京市 为 例 ， 采 用 两 个 “ 比 对” 的 实 证 策 略 来 分 析 优 质 小 学 资 源 对住房市场中价格和 租 金 的 影 响 。 第 一 个 “ 比 对” 策 略 是 为 了 解 决 遗 漏 变 量 ）模型测算各类公共品和 问题 。 在实证研究中 ， 一 般 采 用 特 征 价 格 （ ｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ ｈ ，２ 宜居 性 特 征 在 房 价 中 的 资 本 化 效 应 （ ｈ ｅ ｎ ａ ｎ ｄ和 Ｋ ａ ｈ ｎ ０ ０ ８； 郑 思 齐 ， Ｚ ｇ ） 。 但传统的特征价格模型难以剔除不可观 测 变 量 对 房 ０ １ ２； 王轶军等 ，２ ０ ０ ７ ２ 价的影响 ， 而这些变量 很 可 能 是 与 小 学 分 布 空 间 相 关 的 ， 因 此 会 导 致 房 价 中 学校溢价的估计偏误 。 这 种 遗 漏 变 量 问 题 是 目 前 教 育 质 量 在 房 价 中 的 资 本 化 研究领 域 中 学 者 致 力 于 解 决 的 关 键 实 证 问 题 。 我 们 借 鉴 边 界 固 定 效 应 法 ，Ｂ （ 重点小 ｏ ｕ ｎ ｄ ａ ｒ ｆ ｉ ｘ ｅ ｄ ｅ ｆ ｆ ｅ ｃ ｔ ｍ ｅ ｔ ｈ ｏ ｄ Ｆ Ｅ） 的 思 路 ， 选 取 城 六 区 ４ ０所 “ ｂ ｙ ， 将重点小学周边相互紧邻的学区房与非学区房进行配对 ， 利用配对 回 归 学” ） 更好地 剔 除 了 除 学 区 之 外 的 其 他 区 位 属 性 ， 测 得 学 区 （ ａ ｔ ｃ ｈ ｉ ｎ ｒ ｅ ｒ ｅ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ｍ ｇ ｇ 对房价和租金 的 “ 纯” 影 响。 在 此 基 础 上， 实 施 第 二 个 “ 比 对” 策 略， 比 较 房价和租金各自的配 对 回 归 中 学 校 质 量 的 影 响 系 数 差 异 。 这 是 因 为 ， 学 校 质 量可能会通过群分效应引发学区边界两侧 在其他社会人口统计特征上的差 异 ， 这仍然会带来房价配对 回 归 中 学 校 系 数 的 偏 误 。 这 些 特 征 （ 例如更高的社区 居民收入或受教育程度 ） 同 时 也 会 反 映 到 住 房 租 金 中 ， 租 金 与 房 价 的 唯 一 差
第１ ３ 卷第 ３ 期 ０ １ ４年４月 ２
经 济 学 （ 季 刊） Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ Ｑ ｕ ａ ｒ ｔ ｅ ｒ ｌ ｙ
Ｖ ｏ ｌ ． １ ３，Ｎ ｏ ． ３ ， ２ Ａ ｒ ｉ ｌ ０ １ ４ ｐ
学区房的溢价究竟有多大 ： 租买不同权 ” 和配对回归的实证估计 利用 “
胡婉旸 郑思齐 王 锐 ＊
摘 要 中国城 市 居 民 只 有 在 学 区 中 买 房 （ 而非租房） 才能享 有学区内小学 的 入 学 权 。 本 文 借 助 “ 租 买 不 同 权” 的 入 学 制 度， 以 及学区房与相邻 非 学 区 房 的 配 对 回 归 ， 更 好 地 处 理 特 征 价 格 模 型 中 的遗漏变量 ， 精确 测 度 优 质 教 育 资 源 的 隐 含 价 格 。 结 果 表 明 ，２ ０ １ １ 。 年北京重点小学学区房的溢价约为 ８ 将基础教育资源与住房租 ． １％ 买形式挂钩的制 度 安 排 ， 是 中 国 城 市 居 民 过 度 偏 好 住 房 自 有 的 重 要 原因之一 ， 会扭 曲 居 民 住 房 选 择 和 资 源 配 置 ， 造 成 优 势 区 位 房 价 过高 。 关键词 学区房 ， 租买不同权 ， 配对回归
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经 济 学 （ 季 刊）
第１ ３卷
市公共资源空间配置 的 重 要 功 能 。 居 民 “ 用脚投票” 的机制直接影响住房价 格 。 这意味着必须系统 而 不 能 孤 立 地 看 待 当 前 房 地 产 市 场 中 的 房 价 问 题 ， 公 共资源空间 供 求 不 匹 配 可 能 是 导 致 房 价 空 间 差 异 和 波 动 过 大 的 结 构 性 问 题 之一 。 本文试图从住 房 所 有 权 的 公 共 品 资 源 优 势 这 一 角 度 提 供 一 个 新 的 证 据 。 在义务教育 阶 段 ， 中 国 城 市 中 也 有 “ 学 区” 的 安 排。但 与 西 方 国 家 不 同，在 中国大部分城市中 ， 居民 只 有 在 学 区 中 买 房 才 能 够 将 孩 子 送 到 该 学 区 中 的 学 校中读书 ， 而租房 者 是 被 排 除 在 外 的 。 同 时 ， 中 国 城 市 中 的 优 质 教 育 资 源 非 常稀缺 ， 例如北京的重点小 学 数 量 占 所 有 小 学 的 比 例 不 足 １ ０％ ， 好 学 校 和 一 般学校的教学质量存 在 很 大 差 距 。 在 计 划 生 育 政 策 下 ， 每 个 家 庭 只 有 一 个 孩 望子成龙” 的家长愿意付出很 高 的 代 价 将 自 己 的 孩 子 送 到 最 好 的 学 校 子， “ 中 ， 其中最重要的 途 径 就 是 在 好 学 校 的 学 区 中 买 房 。 一 个 典 型 的 例 子 是 ， 北 京市海淀区位置紧邻的 建 筑 形 式 和 年 代 基 本 类 似 的 住 宅 楼 ， 仅 存 在 是 否 为 中 关村 一 小 学 区 房 的 差 异 ， 学 区 房 与 非 学 区 房 的 价 格 在 ２ ０ ０ ７年相差了约６ ０ ０ ０