某商业广场设计说明

XXX项目设计说明书

一、规划背景

1、项目概况

XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。

2、位置与现状

该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。

3、设计依据

本工程应执行的主要国家有关规范和标准。

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

（2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89

（3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88

（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

（7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006

（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

（9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。

二、设计理念

洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。

商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。

该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。

中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。

洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。

三、规划构思

1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。

2、道路交通组织

机动车流线分析：

（1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆，

（2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，

做到人车分流。

（3）货流由北侧的吕氏街直接引入建筑内部。

（4）东、西、南三侧利用建筑大幅度退让形成商业广场，广场的处理不仅为商业聚集了人气，也聚集了财气。广场既缓解了商场人流对城市规划路的压力，也为顾客提供了休憩、娱乐的活动场所。

（5）地下商业人流与地上商业结合，形成有机的商业体系。

（6）办公人流与商业人流合理分配，避免相互干扰，既保持商业的完整性，同时保证办公的私密性和独立性。

3、绿化景观设计

环境设计着力于对绿化、广场等主题的刻画，利用不同主题的环境轴和节点营造，构成多样性的“写意空间”。并且利用不同种类的植被和多样化的开敞中庭，创造宜人的景观环境和视觉走廊。横贯基地南侧的南广场为整个项目的主绿轴，同时与东、西两侧的辅助广场相结合，“一主两辅”，形成一条动态的景观序列。人们在其间可休憩、可娱乐、可游戏、可运动，形成主动式的活动空间。

绿化体系：城市公共绿化、城市绿化带及屋顶绿化、广场绿化、景观内庭共五种绿化类型。形成本案的基本的绿化体系。

南广场设计采用自由的几何母题。广场对外开放，贡献于城市、贡献于社会、集散人流、集纳商机。

四．主要经济技术指标：

总用地面积：36544㎡

总建筑面积：267610㎡

地上总建筑面积：217702㎡

其中：

商务办公楼建筑面积115140㎡

商业建筑面积：102562㎡

地下总建筑面积：49908㎡

容积率：5.96

建筑密度：56.1％

绿地率：31.5％

地上总停车数：75辆

地下总停车数：556辆

五、建筑单体设计

1、平面功能设计

本项目都是由A、B两座26层商务办公楼及一栋5层大型商场组成的商业综合体。

（1）地下一层为超市层高5.4米，地下二层车库层高5.4米，地下总建筑面积为49908㎡，地下机动车泊位556个。

（2）地上5层是大型一站式购物中心，建筑高度23.85米，建筑面积为22449㎡。建筑功能主要包括商场，服装，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高5.4米，建筑面积为20317.3 ㎡，设有金银首饰、化妆品、商场，高档主力店等。二层层高4.5米，建筑面积为20512.4㎡，主要设立女士服装。三层层高4.5米，建筑面积为20512.4㎡，主要设有男士服装等。四层层高4.5米，建筑面积为20512.4㎡，主要设有特色餐饮，书店，咖啡厅等。五层层高4.5米，主要设有影城、娱乐、健身等功能。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。

在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。

外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶及装饰实墙的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。

（3）A、B两座商务办公楼整体形态及功能一致。办公楼高26层，办公区层高3.6米，办公楼高度99.45米，建筑面积115140㎡。6-18层为办公空间，19-26层为酒店式公寓。办公区采用开敞式大空间办公及公寓式办公相结合的方式，为办公人员提供良好的办公环境，公寓式酒店错层设置一个中心庭院，大大提高了居住环境质量。大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，