徐州市高铁站周边地区控制性详细规划文本

目录第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围二、自然条件三、土地利用现状四、行政归属与人口分布第二章各类用地现状一、居住用地二、公共设施用地现状三、工业、仓储用地现状四、特殊用地现状五、水域和其它非城市建设用地现状第三章城市道路系统现状第四章市政公用设施现状一、供水二、雨水三、污水四、供电五、电信六、燃气七、供热八、消防第二部分规划说明第一章项目概况第二章规划依据、规划依据一、规划依据二、规划原则第三章用地策划一、开发潜力分析二、功能定位三、规划布局四、道路交通规划第四章绿地与景观规划一、绿地系统规划二、景观规划三、高度分区第五章分期建设第六章工程规划一、给水工程规划二、污水工程规划三、雨水工程规划四、供电工程规划五、电信工程规划六、燃气工程规划七、供热工程规划八、环卫工程规划九、综合防灾规划十、综合管线规划第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围高铁客站地块位于徐州市主城区东部，距离正在规划建设的徐州新区仅3公里，距离徐州市老城区仅6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。

徐州市高速客站地块规划范围南起郭庄路延长线，北至城东大道，西至规划中的金山桥至徐州新区快速路，东至京沪高速铁路，总用地面积约为8.7平方公里。

二、自然条件徐州市高速客站地区属于平原多山地区，呈东部高，西部低的趋势。

规划区内部有4座山体，分别为长山、翠屏山、珠山、凤凰山。

其中长山、翠屏山海拔高程分别为91米和79米，珠山和凤凰山海拔高程分别为89.5米和103.49米，其它平原地区海拔高程为29－40米之间。

规划区内有房亭河由北向西南流过，向西接三八河；西南部有道中河由南向北流过，接三八河。

三、土地利用现状（一）、基本特征徐州市高速客站地块地处坝山组团的东侧，还未进行大规模的城市建设活动，属于典型的大城市周围地区的农村地区。

目前本地区除村镇建设用地、军事用地和山体外，大部为农田。

除城东大道外，本地区的道路建设滞后，道路等级较低，且联系不便。

本地区内现状用地大量分为耕地和露天矿用地，占整个规划区面积的65%。

建用地中以村镇建设用地、工业用地和军事用地为主，占规划区建设用地的85%，其中村镇建设用地以村庄为主，村庄建筑多为2－3层，建筑无序，环境较差基础设施不健全。

规划区内主要的企业有上山水泥厂和长山水泥厂，在基乔公路的南侧建有批村镇企业。

由于本地区内的珠山及其东侧的山体已被采矿厂严重破坏，已没有保留价值，因此本地区除翠屏山、长山、凤凰山、两处军事用地外及需要保留的水面，其它地区基本上都可以进行城市建设活动。

（二）、建设用地构成本地区现状城市建设用地2.52平方公里，水域和其它非城市建设用地6.18平方公里，建设用地的构成情况见下表。

现状建设用地构成表四、行政归属与人口分布徐州市高速客站地块行政上属于云龙区和开发区两个区管辖。

规划区内包括5个村，分别为乔家湖村，土山寺村、长山村、上山村和大湖村的一部分。

本地区的人口主要由村民组成，共计约10300万人。

（详见现状人口统计表）第二章各类用地现状一、居住用地本地区内居住用地主要为三类居住用地，大多为村民自建住宅用地，分布在地区东北部的上山村、东南部的大湖村、西南部的长山村、乔家湖村和土山寺村。

建筑以2－3层为主，质量一般；基础设施缺乏，配套设施不完善，建筑密度较大。

本地区现有小学2所（土山寺小学和乔家湖小学），现状共有教职工50人。

共有在校小学生860人，生均用地面积8.96平方米，低于国家标准，平均每个班级学生数为42人，在校小学生占常住人口的比例为33‰。

现状地区内无中学。

现状中、小学一览表二、公共设施用地现状现状公共设施用地5.57公顷，占建设用地的2.21%。

除北长山市场2.67公顷、大庙医院东贺分院0.26公顷、铁路分局钢瓶检测站1.52公顷和几个村庄的村委会外，其余无公共设施。

三、工业、仓储用地现状（一）、工业用地现状工业用地42.14公顷，占建设用地的16.73%。

本地区工业用地以水泥厂为主，如长山水泥厂、大湖水泥厂、上山水泥厂，目前除上山水泥厂外基本停产由于大部分工业企业对周边环境有一定污染，规划需要对本区的用地布局作必要调整。

（二）、仓储用地现状仓储用地1.4公顷，占建设用地的0.56%。

现状仓储企业以小型堆场为主，分布零散，规模较小。

四、特殊用地现状本区北部有83228部队，中部有83130部队，南部有省彭城监狱。

总占地73.41公顷，占建设用地的29.14%。

五、水域和其它非城市建设用地现状现状水域和其它非城市建设用地621.57公顷。

其中水域46.7公顷，其它非城市建设用地574.87公顷。

现状水系主要有三八河、道中河、房亭河；其它非城市建设用地主要包括耕地、空地和山体等类型，分布比较零散。

第三章城市道路系统现状徐州市高速客站地块的主要道路为城东大道，城东大道是徐州市东面进出城市的主要通道。

黄乔公路从本区中部穿过，起到连接市区、乔家湖村、大湖村的作用；规划区内的其它道路多为泥土路，路况较差，且不成系统。

第四章市政公用设施现状一、供水目前本地区尚无市政给水，多使用自备水井供水。

二、雨水本地区现状雨水自然排放，主要由地区内沟渠排入道中河、三八河、房亭河等水体。

三、污水地区内现有三八河污水处理厂一座，主要处理坝山片区污水，处理能力近期3万吨/日，远期8万吨/日。

四、供电本地区现有110kV佟村变，位于城东大道南侧，装机容量20+31.5MVA。

五、电信本地区内现状无电信、邮政服务分局，移动通信网络在区内已实现全覆盖。

六、燃气本地区现状燃气用户主要为城市居民的生活用气，目前无管道燃气，多采用液化气罐。

七、供热本地区现状未实现集中供热。

八、消防本地区城中村较多，存在消防隐患；一些街道、路段较窄，内部交通组织不畅，消防车难以通行；消防供水能力不足，消火栓建设滞后。

第二部分规划说明第一章项目概况徐州市位于江苏省西北部，是著名的交通枢纽、商业都会、淮海经济区中心城市、历史文化名城、江苏省规划建设的四个特大城市之一、徐州都市圈核心城市。

改革开放以来二十年的建设，徐州已由较单纯的能源基地发展成为综合性大城市。

2002年市委市政府提出，进一步提高徐州城市建设的品位，将徐州的两汉文化与山水文化在城市建设中充分体现出来。

目前，城市总体规划、城市分区规划编制基本完成，需要在下一层次的规划中进一步落实其基本思路和设计思想。

2006年徐州市政府对高速客站地块控制性详细规划的编制单位进行资格性招标，中国城市规划设计研究院参加了本次控规的招标，获得高速客站地块控制性详细规划的编制资格。

项目组于2006年10月23日进驻现场，开展为期三周的初步调研工作。

期间完成了高速客站地块规划范围内的详细调查，并走访了市规划局、泉山区政府等相关部门，对姚庄地块相关的资料与现状情况进行了全面的收集和整理。

2007年2月上旬项目组与徐州市规划局进行了初步方案构思交流。

2007年2－4月，项目组根据与徐州规划局进行方案交流时的口头意见，对方案进行了优化。

第二章规划依据、规划依据一、规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部《城市规划编制办法》3、《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137－90）》4、《城市居住区规划设计规范（GB50180－95）》5、《城市道路交通设计规范（GB50220－95）》6、《徐州市城市总体规划（2006－2020）版》7、《江苏省城市规划管理技术规定（2004版）》8、《江苏省控制性详细规划编制导则》9、《徐州市云龙区分区规划》10、《徐州市公共交通发展规划》11、《徐州市主城区综合交通规划》12、《徐州市城市环境卫生专业规划》13、《徐州市城市消防专业规划》二、规划原则1、整体性原则：从全市乃至徐州都市圈的角度出发，确定本地区的功能定位；合理安排功能分区，梳理本地区的对外及内部交通系统，使地区发展与城市发展相得益彰。

2、因地制宜原则：把握地区的城市形象塑造，以地区现有的自然景观和未来发展为基础，推动地区的开发和城市风貌设计。

3、协调性原则：规划在充分尊重上层次规划的基础上，协调与周围地区及有关与本地区有关的各种规划。

4、可持续发展原则：以保持生态环境为前提，坚持走可持续发展的道路。

5、强调近远期结合，综合效益最佳的原则。

第三章用地策划一、开发潜力分析（一）、优势条件分析1、区位优势徐州市高速客站地块位于徐州市区的东侧，处于徐州新区、老区、城东新区和金山桥开发区的中间位置，高速客站地块南面距离徐州新区仅一河之隔；北面距离金山桥开发区仅1.5公里；西面距离老城区约6公里，东面距离城东新区仅2.5公里，从地理位置和空间距离上来看，高速客站地块不仅处于未来徐州需要发展地区的中心位置上，而且距离需要发展的组团都较近。

从城市功能结构看，老城区是全市商业、金融中心，有着强大的经济辐射能力和旺盛的人气；徐州新区是徐州市未来的行政、商务办公、商业中心，虽然目前尚处于发展阶段，但未来经济活力十足；金山桥经济开发区和城东新区是徐州市现状及未来重要的产业发展基地，而位于中间的高速客站地区依托其区位优势及今后自身优势既可以按受周围地区的功能辐射，同时又可以为周围地区提供服务。

2、交通优势高速客站地块是未来徐州市交通最为便捷的地区之一，将形成以高速铁路、高速公路、快速路、主干道和地铁为主的交通体系，提高了本地区的通达性。

从对外交通来看：铁路：京沪高速铁路从规划区的东侧穿过，并在此设站，同时徐州高速客站是京沪高速铁路上重要的八个客站之一；未来规划建设的徐兰客运专线（徐州－兰州）将与京沪高速铁路在此并线，共用徐州新站。

公路：京福高速公路（北京－福州）从规划区的东面穿过，并在与城东大道相交处设一出入口，该出入口距离本地区仅100米左右；规划中的徐州客运布置在本区内，是未来徐州重要的公路客运枢纽。

从城市内部交通来看：快速路：目前正在建设的金山桥至徐州新区的快速路从规划区的西侧穿过，规划铜新区至贾汪区的快速路也从本区南侧穿过。

主干道：东西向上，连接老城区、坝山组团和城东新区的和平路、城东大道和郭庄路延长线从本区中部穿过；南北向上，连接金山桥开发区和徐州新区的徐新路从本区中部穿过。

地铁：贯穿徐州主城区的地铁1号线从本区穿过，与高速客站结合，形成徐州市最重要的交通枢纽。

3、开发动力优势京沪高速铁路的建设：将于2010年投入运营的京沪高速铁路的建设，将为沿线城市的发展，特别是设站地区的发展带来巨大的机遇，徐州新站作为京沪高速铁路8大重要车站之一，必然为本地区带来大量的人流、信息流等，为本地区的发展提供巨大的外部动力。

金山桥的开发建设：金山桥开发区是徐州市的重要产业基地，目前其发展的空间和品质受到了一定的制约，为进一步促进金山桥的发展，金山桥开发区已将城东新区和高铁站地区的部分用地纳入其发展计划之中，并规划将金山桥开发区的行政办公中心设在高速客站地区，为本地区的发展提供了巨大的内部动力。