案例：美国次贷危机和房地产泡沫详解

2020/7/13
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美国房地产市场泡沫为什么会这样快的
吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过 银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供 过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么 这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要 原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的 方式在金融市场上大规模地进行交易。
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剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产 开发商打起了这些人的主意。于是，他们推 出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫 天的广告就出现在电视上、报纸上、街头， 抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：“你想 过中产阶级的生活吗？买房吧！”
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“积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找XX贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的
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我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪 容
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放 开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过 这些政策来救房地产市场。那么政府为什么 要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什 么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要 通过美国政府来救金融市场？
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房地产泡沫引发的经济危机 美国次贷危机 发生始末
大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经 济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场 自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房 地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩， 四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是 一般买的起房的人，那时候房价已经高的离 谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？
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首先，从政府来看，由于政府的短视或短
期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲 击降低到最小的程度，但是这些政府的政策 仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经 济战略角度来制定货币政策。同时，在对金 融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金 融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金 融工具及产品进行有效的监管，金融创新工 具的风险及危机越来越大。
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就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于 美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此 巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此， 中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危 机，政府就得要采取相应的政策来保证国内 房地产市场价格不能下跌。
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这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷
危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生 的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理 中国的房地产市场问题，来改变中国当前的 房地产市场政策，那么美国式的金融危机也 就真的要在中国出现了。所以的事实都证明， 美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为 什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所 导致的。
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在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房 人、放贷人、各大投行、对冲基金、评 级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。 但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的 风险都显露了出来。而且这种无限放大 的风险则成了一个无永无止境的黑洞， 也是压倒美国金融市场最后的一根稻草
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事件的导因是美国911事件及纳斯达克股 市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件 对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取 完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦 基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。
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而货币政策的宽松从而使得住房贷款
公司及商业银行制造各种各样的住房按揭 利率的产品，让一些还款能力不高的次级 信用的贷款人进入房地产市场。然后将这 些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危 机的过程中，每一个环节看上去都有其合 理性及正当性，但是实际上每一个环节都 在放大风险与聚集风险。
优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个
月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年 后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工 作或者被提升为经理了，到时候还怕付不 起！”
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“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太 小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少， 到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年， 还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱， 我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不 敢借？”
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11Baidu Nhomakorabea
由于 房地产 价 格 往 往 是 由对 资产 价 格 更 高 和信用 扩 张更快 的预期 来支 持 的 ， 而 信用 扩张 的 顺 周期性 也 就容易 强化这 种 预 期 ， 从 而 不断 推高 房地产价格。但是当 外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。
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美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人 们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸 引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本 的持续增加，房地产的价格远远高于与之对 应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫 过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和 价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可 持续性。
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现 得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化， 总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基 即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等 环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些 金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大 有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的 方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得 次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大 的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短 视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个 人都是如此。
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其主要原因就在于这些证券产品以多种衍
生工具的方式在金融市场上大规模地进行交 易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作 用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放 大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。 但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之 相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证 券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛 售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速 下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在 这种情况下崩塌。