中国房地产概述2-全国篇

2 宏观调控政策对房地产市场的影响
1) 土地政策及其影响 2005年调控政策进一步收紧土地供应，加大
了对闲置土地的处理力度，大力改善土地供 应结构，提高了中低价位普通商品住房和经 济适用住房建设用地在土地供应中的比例。
建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意 见》中明确规定，在一些居住用地和住房价格上涨 过快的地方，当地政府必须适当提高居住用地在土 地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房 和经济适用住房建设用地供应量。国土资源部明确 表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小 户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土 地供应。此外，政府加大了对闲置土地的清理力度 ，严格禁止囤积土地行为，对超过出让合同约定的 动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置 费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
2005-3-5
国务院
2
中国人民银行调整商业银行住房信贷政策 和下调金融机构超额准备金利率
2005-3-16 中国人民银行
3
《关于切实稳定住房价格的通知》
2005-3-26 国务院
4
加强房地产市场引导和调控八项措施
2005-4-27 国务院
七部委：建设部、发展改革
5
《关于做好稳定住房价格工作的意见》
2004年的宏观调控，主要是通过紧缩房地产 供应源头，以控制房地产的投资规模，重点 集中在土地政策和金融政策两个方面，但中 央各部门之间以及中央与地方之间的政策尚 缺乏系统性。
2005年的宏观调控，体现为对房地产市场的 供应及需求两方面的调整，采用包括土地、 金融、财税等政策 “组合拳”模式，全面调节 房地产市场的供需结构，着重抑制房地产价 格的过快上涨，各级政府部门对房地产市场 调控的政策具有一致性和系统性。
1、土地市场
2004年以来，政府进一步加强了对土地供应 市场的监管力度。各地政府积极调整土地供 应结构，增加中低价位普通商品住房和经济 适用住房用地的供应比例，同时加大了对闲 置土地的清理力度。综观2004-2006年，全 国土地市场主要呈现以下特征。
1） 全国土地购置面积 回落（ 同比下降4.0% ）
2006年4月27日，中国人民银行宣布加息；5 月17日国务院出台了“国六条”；5月29日建设 部等九部委推出15条措施8项硬指标调控房地 产市场。在2005房地产新政实施一周年之际 ，又一轮宏观调控政策席卷市场。
全国房地产调控政策一览表（2005~2006年）
编号
政策名称
Βιβλιοθήκη Baidu颁布日期
发布单位
1
《政府工作报告》
中国房地产概述2-全国 篇
2020年5月29日星期五
宏观经济景气指数趋势图（2006年11月）
•国内生产总值分析图
•9. 9
•2002-2006年全国固定资产投资分析 图
全国市场概览
2005年后，中国经济平稳快速增长。2005年 全年实现国内生产总值182,321亿元，同比增 长9.9%，增速比2004年同期低0.2个百分点 。受到宏观调控影响，全国房地产开发投资 增速逐步回落，房地产投机、投资行为受到 一定程度抑制，房地产价格增速逐季放缓， 政策效应初步显现。
9
《关于调整上海市住房公积金个人购房贷 款利率的通知》
2006-04-27 中国人民银行
10
调控房地产市场的六条措施
2006-5-17 国务院
九部委：建设部、发展改革
11
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的 意见》
2006-5-29
委、监察部、财政部、国土 资源部、人民银行、税务总
局、统计局、银监会
2005-5-11
委、财政部、国土资源部、 人民银行、税务总局、银监
会
6
《关于加强房地产税收管理的通知》
2005-5-27
国家税务总局、财政部、建 设部
7
《关于加强土地税收管理的通知》
2005-7-1
国家税务总局 财政部 国土 资源部
8
《加强信托投资公司部分业务风险提示的 通知》
2005-09-22 银监会
土地政策的影响：
•（1）土地成交面积同比下跌 •（2）土地交易价格继续平稳上涨 •（3）土地市场日趋规范化
2） 金融政策及其影响 2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信
贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷 款利率水平
在房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷 款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%
房地产宏观调控全面展开
1 政策主线——全面加强房地产市场宏观调控
自2003年下半年起，中央政府启动了新一轮宏观调控，对房 地产市场的调整是其中的重要内容。针对房地产市场投资规 模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题，2004 年中央政府加大了宏观调控力度。时至2005年，中央政府在 其工作报告中首次提出要“抑制房地产价格的过快上涨”，正 式揭开了中国房地产市场全面宏观调控的序幕。在此后的两 个月内，房地产宏观调控措施相继出台，住房贷款取消优惠 利率、“国八条”、“新国八条”等，中国房地产市场随之进入 调整期。
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手 交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房 超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税。
明确规定将强制征收个人所得税和土地增值税 2005年6月中旬，为了抑制房地产市场的投机现象
，规范房地产税收，北京、广州、成都等城市试行 对二手房交易征收20%的个人所得税
7月21日起，开始实行新的汇率制度，当日人民币 升值2%
银监会对房地产信托发行门槛进行了严格规定，加 强了信托投资公司房地产业务风险的控制，短期内 收紧了房地产信托的业务空间。
金融政策的影响
（1）影响房地产市场需求 （2）加速房地产行业整合 （3）促使企业融资多元化
3 ）财税政策及其影响
2 ）全国土地价格快速 上涨
3） 豪华住宅用地价格 出现较大增幅（同比增 幅超过20% ）
2 、房地产供给情况
1 ）全国房地产开 发建设增速放缓
2 ）全国商品房竣 工面积加速增长
•1998-2006年全国房地产投资额比较分 析
3、 房地产需求情况
1）全国商品房销售小 幅增长
2） 2005年全国商品房 销售价格增幅 较2004 年的放缓