某地块基地周边情况调查

宏达地块基地周边情况调查

一、周边简况

基地现在本身为一经营茶叶和野生菌的专业市场及周边少量砖房、混凝土房。基地由永康路、环城南路、春城路、茶叶专业市场西侧路四条路围合而成，无临街面。地块形状为近似直角梯形，较为规整，地势很平。虽然离主干道很近，但受主干道的车流、人流影响极小，属于一个“闹中取静”的地块。另外，专业市场处于关门状态，已经倒闭。

二、周边现有物业情况

1、周边上市楼盘调查

此次调查都集中在一环路以内，城中心的黄金地段，物业类型都是高层，并以小户型为主的楼盘：M兰国际、硅谷公寓、上海沙龙、汇都国际、知本时代、集大广场。

户型都集中在40—100平M范围内的单房、一房一厅、两房一厅；并配有大型的商场和较多的邻街商铺；外立面的设计也具有很强的时代感，有很强烈视觉冲击力。

销售均价：

2、周边二手房情况调查

片区支持的物业价格反推：

根据上面的调查结果，可以初步得出片区二手房大致均价为3218.15 元/m2。

三、周边商铺情况

基地周边附近的两条市政主干道分别为环城南路和春城路，距离地块较近的道路为永康路和永平路。因此以这几条道路为调查参数，可以大致得出此区位支持的商铺市场

价格：

永康路（永平路）

这两条道路的距离较近，大致情况相同。商铺基本为两层少数为三层，经营的主要商业行业为海鲜酒楼、茶室、洗浴中心和美容机构。租金情况大致为，三层商铺租金水平为20～25元/m2，两层商铺租金水平为45元/m2，单层商铺租金水平为50～70元/m2。

环城南路、春城路

根据调查结果得出，区域周边商铺的平均租金水平为70元/m2左右，按照12年的商铺投资回报率计算，此区域支持的商铺售价为10080 元/m2。

四、周边写字楼

周边专业写字楼较少，主要有证券大厦和摩尔上午中心，其租金情况为：

●证券大厦

地理位置：吴井路和春城路交叉路口。

基本情况：建筑面积５８０００m2,主楼２９层，附楼14层

租金价位：30元～～３５元／m2

面积区间：130m2～250m2

●摩尔商务中心

地理位置：证券大厦旁

租金价位：30～～３５元

面积区间：120m2～220m2

写字楼租金反推：

按照12年的投资回报期计算，本区域所支持的写字楼售价（忽略利率等可变因素）为4400元/m2左右。

五、宏达土地估算

说明：由于未得到宗地图

1、由于未得到宗地图，顾按照10亩土地进行估算；

2、对周边市场房价初步了解，房价按粗略估计3300元/平方M计；

3、根据甲方初步沟通和地形图情况，估算暂不考虑商业业态价值，统一按住宅估算；

4、容积率统一按二环路以内最高容积率：3.0计；

5、估算土地价格分别按照120万/亩、150万/亩、180万/亩、200万/亩进行；

表一：

表二：

表三：

表四：