XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营

XXXX桂林正阳街东西巷项目整体策划运营整体策划运营报告

广西XXX地产进展有限公司

广西XXX开发有限公司

目录

第一部分桂林经济及社会概况4

一、桂林都市规划与进展概况4

二、“两铁”、“两区”规划机遇5

三、2011市政规划5

四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）5（一）桂林市GDP增长分析5

（二）城镇居民收入及支出统计6

（三）2011桂林市旅行业分析 7

第二部分桂林商业市场分析7

一、宏观市场分析7

（一）全国商业地产走势7

（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号8

（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松8

二、桂林商业场分析8

（一）桂林商业地产市场脉络梳理8

（二）桂林商业经营模式分析10

第三部分项目主题概念及规划要点11

一、东西巷项目规划要点分析11

（一）项目区位11

（二）政府针对项目之规划改造要点12

（三）东西巷项目SWOT分析 12

（四）项目劣势及威逼的规避13

二、正阳街东西巷历史沿革14

三、项目核心主题概念14

（一）定位概念的提出14

（二）东西巷项目文化定位15

四、商业形象定位16

五、商业类型定位17

六、商业主题定位17

七、业态功能模块定位17

八、拟定项目档次定位：17

九、项目规划17

（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想17（二）依靠明藩王文化，重塑山水王城17

（三）东西巷的文化价值特色18

（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境明白得18（五）东西巷项目规划方案19

（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议28五、项目测算方案30

（一）东西巷修缮改造项目现状30

（二）新建房打算和分配30

（三）新建房工期和装修质量标准30

（四）改造补偿安置方案30

（五）成本效益分析30

（五）成本操纵措施34

（六）拆迁户安置措施34

（七）项目建设工期35

（八）结论及建议35

第四部分区域商圈及商业项目分析35

一、项目周边重点商圈研究35

（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析35（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析37（三）联达商业广场业态分布：38

（二）联达商业广场售价、租金、物业费用38

二、南京“1912”商业项目分析39

三、类似项目“中心广场地下街”分析40

四、成都“宽窄巷子”项目分析41

五、结合东西巷项目分析小结及判定41

第五部分东西巷项目商业业态规划42

一、商业业态定位与功能区域定位42

三、商业业态及地下区域规划方案（待定）42

（一）区域按建筑风貌划分如下43

（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：43

（三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下：43（四）要紧业态划分讲明（略）44

第六部分东西巷开发和运营模式45

一、项目前期运作模式分解45

（一）前期运作模式45

（二）地下人防运作要点45

（三）开发商独资投入，风险利益并存45

（四）组建销售团队，迅速回笼资金45

二、项目后期商业运营分解45

（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式45

（二）全“独资投入”与“共同股份运营”45

（三）商业地产三种运营模式46

（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都”46

第七部分桂林东西巷项目招商策略46

一、招商总体策略46

（一）立足桂林、面向广西，辐射全国46

（二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌46（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点46（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底46

二、商家进驻要求和原则47

第八部分桂林东西巷项目开街策略47

一、东西巷项目开街总体策略47

（一）先试营业后正式开业47

（二）开业需要具备的条件47

二、东西巷项目开街活动策划48

（一）SP开业促销活动 48

（二）开业典礼等活动48

（三）开业庆典演艺活动48

第九部分桂林东西巷商业经营治理策略49一、商业经营治理的前期介入方案49（一）前期施工建设时期的介入49

（二）竣工验收和接管验收49

（三）商业经营治理知识的咨询和答疑49（四）商业经营治理的差不多工作50（五）后期商业专项修理资金51

（六）入驻商家进行评级工作51

二、桂林东西巷促销宣传治理52

（一）东西巷项目VI系统52

（二）东西巷项目年度营销活动的策划53

第一部分桂林经济及社会概况

一、桂林都市规划与进展概况

桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。本项目区位于市区内七星区。七星区位于桂林市漓江的东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。高新区七星区在市委、市政府的领导下，认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求，发扬“务实为本、开拓争先”的高新区精神，始终围绕年初确定的“一手抓园区建设，一手抓现有企业做大做强，持续夯实高新技术产业可连续进展基础”的工作思路，努力按照自治区提出的实现经济进展“三突破”的要求开展工作，一年来，高新技术产业保持了连续增长，园区建设取得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会和谐进展，差不多实现区人大八届三次会议确定的工作目标，全面完成上级下达的“三突破”经济指标任务。

“爱护漓江，进展临桂，再造一个新桂林”的桂林都市进展战略。逐步形成高新产业向东进展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的都市格局，充分利用各区域的优势。临桂、漓东新区依旧是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。

二、“两铁”、“两区”规划机遇

“两铁”的建成对桂林的进展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路通过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。以后，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会都市，最快只需2个小时左右。

全面推进“两区”建设，优化提升第三产业。强力推进桂林“国家旅行综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅行业和服务业培养成为我市战略性支柱产业。桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅行接待总人数达2246.33万人次。

从房地产进展来看，拥有专门的山水风光的桂林将成为一二线都市选择投资、自住的最佳选择都市，为桂林的房地产行业看到了以后的进展前景是庞大的。

三、2011市政规划

桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分不是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等都市基础设施。

这些项目的实施,将对进一步完善都市路网,疏解中心城区交通,改善都市交通环境和生活环境,缓解都市交通压力,促进桂林社会经济进展产生主动的作用。

四、桂林要紧经济指标分析（来源2011政府工作报告）

（一）桂林市GDP增长分析

我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元，年均增长18.6%。累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。以特色效益农业为主导的现代农业稳步进展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。

经济的快速增长，使桂林市民的整体消费劲大大增加，人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也持续攀升。

表一：桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情形表