房地产定价中的目标与方法分
房地产定价中的目标与方法
房地产定价中的目标与方法房地产定价是指确定房地产市场上的房屋价格，是供需关系的结果以及市场信息的综合反映。
房地产定价的目标是实现市场的供需平衡，既要保证房屋的出售和购买能够顺利进行，也要让市场价格能够正常波动而不至于过度繁荣或崩溃。
为了达到这一目标，房地产定价需要采用一系列的方法和工具。
首先，房地产定价的目标之一是合理回报。
房地产开发商投资巨大，需要回收资金并获得利润。
因此，在定价时，开发商需要考虑投资回报率和成本回收周期。
他们通常会根据房屋的质量、地理位置、配套设施等因素，确定售价，并将其与投资成本相比较。
其次，房地产定价的目标之一是尽可能地满足购房者的需求。
不同的购房者有不同的需求和购买能力，因此，定价时需要充分考虑市场的需求状况，以及目标购房者的购买力和购房意愿。
开发商可以根据市场调查和分析，确定目标购房者的需求，并结合不同购房者的需求差异，制定相应的价格策略。
此外，房地产定价还要考虑市场的竞争状况。
在房地产市场竞争激烈的情况下，开发商需要通过定价策略来获得竞争优势。
他们可以通过制定合理的定价，吸引更多的购房者，并在激烈的竞争中脱颖而出。
但是，定价过低可能会降低开发商的利润，定价过高又可能导致销售不畅，因此，开发商需要综合考虑市场供求关系和竞争状况，确定合适的定价水平。
在房地产定价中，常用的方法和工具包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是通过对市场上类似房屋的交易数据进行比较，找出相似房屋的价格水平，并以此为依据进行定价。
这种方法常用于二手房市场，开发商可以根据周边相似房屋的成交价格，确定自己房屋的市场定价范围。
收益法是基于房地产的土地使用价值和产权回报率进行定价的方法。
开发商可以通过评估房地产的租金收入和房价增值潜力，确定房屋的市场价格。
这种方法常用于商业地产和投资性房地产的定价。
成本法是以房地产的建设成本为基础，考虑利润率和市场需求情况进行定价的方法。
开发商可以根据建造房屋所需的材料、劳动力成本和管理费用等，确定房屋的成本，并结合市场需求和利润率的考虑，制定房屋的售价。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法房地产定价是指开发商或房产买卖双方根据市场情况、物业本身的特点以及其他因素进行的价格决策。
定价的准确与否直接影响到房地产的销售情况以及开发商的利润水平。
在房地产市场竞争激烈的环境下，制定合理的定价策略和方法非常重要。
本文将就房地产定价策略及定价方法展开讨论。
一、定价策略1.市场导向定价市场导向定价策略是指根据市场需求和供给情况来确定房地产价格的一种策略。
具体操作中，可以通过研究竞争对手的报价、市场调研、收集消费者需求等方式，来了解市场对不同物业类型的需求情况。
在此基础上，确定合适的房地产定价策略，以确保定价与市场需求相匹配。
2.成本导向定价成本导向定价策略是指以项目的成本为基础，通过确定合理的利润率，来确定房地产的定价。
这种定价策略主要适用于开发商的开发项目，可根据成本进行前期估算，并加上一定的利润率来确定标准定价水平。
但需要注意的是，成本导向定价策略不能忽视市场需求和竞争状况，只有结合市场情况进行灵活调整，才能达到商业利润的最大化。
3.品牌导向定价品牌导向定价是指根据房地产开发商的品牌价值和品牌形象来确定房地产的定价。
一些知名的开发商在市场中建立了良好的声誉和高品质的形象，从而可以通过高定价来实现更高的利润。
但这种定价策略需要建立在开发商真实的品牌价值和房地产本身的高品质上，否则会造成品牌价值的破坏和市场声誉的损害。
二、定价方法1.比较法比较法是最常见的房地产定价方法，也是最常用的一种方法。
通过调查周边类似物业的价格和交易情况，来确定目标物业的定价水平。
比较法的优点在于简单易行，但需要注意的是，选取的比较物业要具有一定的相似性，否则会导致定价的不准确。
2.折现法折现法是一种基于现金流量预测的定价方法，适用于投资物业的定价。
该方法通过对投资物业的未来现金流量进行折现，来确定投资物业的现值。
折现法的优点在于可以考虑投资物业的投资回报潜力，但在实际操作中需要进行较多的财务数据分析和预测，也需要合理选择折现率。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
房产管理中的价格策略与定价方法
房产管理中的价格策略与定价方法在房地产市场中，价格是一个决定购房者是否愿意购买、开发商是否能够盈利的重要因素。
因此，房产管理中的价格策略与定价方法成为了开发商和房产经纪人们务必要重视和研究的问题。
首先，房产管理中的价格策略可以包括两个方面，即市场定价与细分定价。
市场定价是指根据一定的市场规律和供需关系来制定价格，以追求最大化的利润。
而细分定价则是根据不同消费者群体的需求特点和支付能力，将房屋分割成不同的价位和级别，使每一类消费者都能够找到适合自己的房屋。
市场定价的方法可以采用几种常见的方式。
首先，是成本加成法，即将开发商的成本加上一定的利润来定价。
这种方法适用于开发商对市场需求不确定，或者开发商想要确保利润稳定的情况。
其次，是参考竞争对手的定价进行定价。
通过观察竞争对手的价格，开发商可以进行有针对性的调整，以吸引更多的购房者。
再次，是市场需求法，即根据市场需求程度来调整价格。
如果市场需求量较高，开发商可以适当提高价格，反之则可以降低价格以吸引更多的购房者。
细分定价则需要更多的细致分析和市场调研。
首先，需要了解不同消费者群体的需求特点和支付能力。
例如，一线城市的高收入人群往往对高端豪宅有较高的需求，而年轻人则更关注价格相对较低的小户型房屋。
其次，需要对各个细分市场的供需关系进行深入研究。
只有了解各个市场的供需关系，才能更好地制定细分定价策略。
最后，需要考虑投资回报率。
不同细分市场的投资回报率会有所不同，因此开发商需要权衡市场需求和投资回报率，来确定细分定价的策略。
除了价格策略，房产管理中的定价方法也是至关重要的。
常见的定价方法有几种。
首先，是市场调整法。
开发商可以根据市场调整需求，来动态地制定价格。
例如，在需求旺盛的时候可以提高价格，需求较低的时候可以降低价格，以此来稳定市场需求和销售量。
其次，是差异定价法。
差异定价法是指将同一类房屋按照不同的标准进行分级和定价，以实现价格差异化。
例如，通过考虑房屋的朝向、楼层等因素来制定不同的价格，这样可以满足不同消费者的需求。
房地产项目定价方法
房地产项目定价方法引言：房地产行业作为一个重要的经济支柱，对于国家的经济发展和社会稳定起着至关重要的作用。
而房地产项目定价作为其中的核心环节，直接关系到房地产开发商的利润和购房者的购房成本。
本文将探讨房地产项目定价的方法与策略，并分析其优劣势，以期为开发商、购房者和政府部门提供有价值的参考。
一、市场调研与需求分析在制定房地产项目定价策略时，首先需要进行市场调研与需求分析。
通过调研市场的房价走势、供需关系以及目标群体的购房需求，开发商可以更好地理解市场环境和客户需求，准确评估房地产项目的市场潜力。
市场调研与需求分析可以通过以下几种方式实施：1. 收集和分析历史房价数据，了解市场价格的变化趋势。
2. 调查用户的购房需求和偏好，包括面积、地段、配套设施等因素。
3. 考察周边区域的发展规划，以预测未来该区域房地产市场的发展潜力。
二、成本估算与利润考虑除了市场调研外，开发商还需要进行成本估算与利润考虑。
在制定房地产项目的定价策略时，必须全面考虑项目建设和运营过程中的成本，并确保项目有良好的盈利能力。
以下是确定成本和利润的常用方法：1. 了解土地成本和建筑成本，并计算出总投资成本。
2. 考虑到税费、利息和其他杂费等因素，确定回报率和销售目标。
3. 实施灵活的定价策略，根据市场需求和项目特点，适时调整售价以确保合理的盈利。
三、竞争对手分析在房地产项目定价过程中，必须要进行竞争对手分析。
通过对竞争对手的市场定位、产品特点和定价策略等方面进行全面分析，开发商可以更好地制定自己的定价策略，避免价格过高或过低带来的竞争劣势。
竞争对手分析可以从以下几个方面展开：1. 调查相同地段或相似类型的房地产项目，了解其定价策略和市场表现。
2. 比较竞争对手的产品品质、规模和配套设施，找出自己的优势与劣势。
3. 根据竞争对手的定价水平和消费者的购房意愿，确定自己的定价策略。
四、灵活的定价策略在房地产项目定价过程中，灵活的定价策略非常重要。
房地产定价方法
楼盘定价方法
一、本钱导向定价法
1、本钱价成定价法：
就是在单位产品本钱的根底上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的本钱*〔1+价成率〕
2、目标收益定价法
是在本钱的根底上，按照目标收益率的上下计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总本钱/〔1-价成率〕
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及效劳质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购置力、不同购置低点和不同购置时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或防止竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
房地产项目的定价策略与方法
房地产项目的定价策略与方法房地产项目的定价策略与方法是一个关键的决策环节，直接影响到项目的销售情况和盈利能力。
在竞争激烈的房地产市场中，正确的定价策略能够吸引客户、提高销售额，并帮助开发商获得良好的市场地位。
本文将介绍房地产项目的定价策略与方法，并对其中的关键要素进行深入探讨。
一、市场调研与客户需求分析在制定房地产项目的定价策略之前，开发商需要进行充分的市场调研与客户需求分析。
通过调研市场的供需情况、竞争对手的定价水平以及区域的经济发展状况，开发商可以获取关键的市场信息，为定价决策提供依据。
此外，开发商还需要深入了解目标客户的需求，包括他们的购买能力、购买偏好以及价值观等方面的信息，以便针对性地制定定价策略。
二、成本核算与利润预期成本核算是定价策略中的重要环节。
开发商需要准确计算项目的开发成本，包括土地成本、建筑成本、劳动力成本等各项费用，并结合项目的预估销售量，计算项目的成本回收期与利润预期。
在制定定价策略时，开发商需要合理考虑成本因素，并确保能够获得合理的利润，以保证项目的可持续发展。
三、定价策略的选择在确定了市场需求和成本核算后，开发商需要选择适合的定价策略。
常见的定价策略包括市场定价、成本定价和竞争定价。
1. 市场定价：市场定价是根据市场需求和价格敏感度，将房地产项目定价在市场平均水平或者略高于市场平均水平的策略。
这种策略适用于需求旺盛且市场价格波动较大的情况，能够吸引更多客户，并在一定程度上提高项目的盈利能力。
2. 成本定价：成本定价是根据项目的成本核算结果，将价格设定为成本的一定倍数的策略。
开发商通过合理核算成本，将开发成本和预期利润结合起来，制定一个合理的价格，以保证项目的盈利。
3. 竞争定价：竞争定价是根据竞争对手的价格水平，将房地产项目定价在低于或高于竞争对手价格的策略。
通过进行竞争定价，开发商可以在市场上与竞争对手形成差异化，吸引更多的客户，并保持一定的市场份额。
四、差异化营销策略开发商可以通过差异化的营销策略来提高项目的附加值，从而实现更高的定价。
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。
它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。
房地产项目定价策略有哪些房地产定价策略
房地产项目定价策略有哪些房地产定价策略
1、成本加成定价法
2、竞争价格定价法竞争价格定价法
3、顾客感受定价法
4、加权点数定价法
5、旧房定价方法
1、成本导向定价
成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基
本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，
然后加上一定的利润。
它包括以下几种定价方法。
2、需求导向定价
所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和
需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。
其主要方法是理解价值定法
和区分需求定价法。
3、竞争导向定价
竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。
它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者
价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占
有率等目标的定价方法。
对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在
市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进
销售，尽快收回投资，减少风险。
4、可比楼盘量化定价
针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。
每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
房地产定价中的目标与方法
房地产定价中的目标与方法俗话说没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标定价目标是整个价格策划的灵魂。
一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。
一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言, 从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
北京城建集团对北京望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发（入住30万人口，建筑面积800万平方米），可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能eeee判断客户的诚意度。
房地产定价方法和定价策略
房地产定价是一个复杂的过程，涉及多种因素和策略。
以下是一些常见的房地产定价方法和定价策略：定价方法：1. 市场比较法：通过比较类似房地产物件的销售价格来确定定价。
这需要考虑物件的位置、面积、建筑质量和其他特征，并与市场上类似物件进行对比。
2. 成本法：基于开发成本、土地成本和利润率等因素来确定房地产价格。
这种方法适用于新建项目或翻新项目，要确保成本计算准确。
3. 收益法：通过预测未来收益来确定房地产价格。
这种方法常用于商业地产，根据租金收入的预测和投资回报率等因素来进行定价。
4. 投机性定价：基于市场需求和供应情况，利用投机心理来确定房地产价格。
这种方法更多地依赖于市场的波动和投资者的预期。
5. 综合方法：综合考虑以上多种定价方法和其他因素，如市场趋势、地区发展潜力、政府政策等，来制定最终的定价策略。
定价策略：1. 市场定价策略：根据市场需求和竞争情况，确定一个相对合理的价格。
这可能涉及根据市场反馈进行动态调整，以保持竞争力。
2. 定位定价策略：根据房地产物件的独特特征和目标客户群体，确定一个定位明确的价格。
这种策略强调与其他产品或竞争对手的区别，追求高档或独特定位。
3. 促销定价策略：通过提供折扣、优惠或其他促销手段来吸引购买者。
这种策略旨在刺激销售和提高市场份额。
4. 差异化定价策略：针对不同的客户群体或不同的产品特征，制定不同的价格策略。
例如，针对豪华住宅和经济住宅采取不同的定价策略。
5. 弹性定价策略：根据市场需求的变化进行灵活调整价格。
这种策略适用于市场波动较大的情况，使企业能够快速应对市场变化并最大限度地利用机会。
需要注意的是，选择合适的定价方法和策略需要全面考虑市场需求、竞争环境、产品特征以及目标客户群体等因素，并针对具体情况进行权衡和调整。
同时，定价决策应该遵循相关法律法规，并充分考虑市场的可接受程度和企业的长期发展目标。
房地产定价中的目标与方法
房地产定价中的目标与方法俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。
价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标定价目标是整个价格策划的灵魂。
一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。
一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
北京城建集团对北京望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
房地产项目定位的三面、四步、五层次法
房地产项目定位三面、四步、五层次法题记：最近工作不是很忙，得以有闲整理一下自己的思维，下面就将我结合相关理论知识和自己的实践经验总结的项目定位方法整理出来，希望能在对大家有启发的同时，得到大家的指导、共同提高。
通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发（推广）顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
下面我具体讲一下方法：市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是1、项目“我”所能（达到）的2、整体（或区域）市场所需（空白）的3、市场竞争者所弱（不足）的三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力最明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位。
下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
房地产项目定价方法讲解
1、折扣让价策略
折扣和让价都是以减少一部分价格来争取顾客的调价策略。 1.现金折扣策略 对按约定日期付款的顾客给予一定比例的折扣，鼓励提前偿还欠款，加速资金 周转。 例如“2/10净30天”，表示付款期限为30天，若顾客在10天内付清，给予 2%价格折扣。再如“一周现金购房，九折优惠”（国际豪庭案例分析），再 如”阶梯式付款优惠比列（京都府、滨江首府案例分析）”等等。
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4.调价技巧
❖ 掌握好调价的频率和幅度 ❖ 调价初期可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡 ❖ 高度保密 ❖ 最差的单元一定要开盘出去推出去
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（二）高开低走定价策略
1.含义
在新开发的楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速占领市场获 取丰厚利润，然后降价销售，力求尽快将投资全部收回。
2.利弊分析
优势
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任务5 房地产项目定价策略
一、定义： 定价策略，是指企业为了在目标市场上实现自己的定价目 标，所规定的定价指导思想和定价原则。
新开楼盘定价策略 低价开盘策略（开盘以低于市场行情的价格销售） 高价开盘策略（开盘以高于市场行情的价格销售） 中价开盘策略（开盘以市场行情的价格销售）
问：低价开盘的优点和缺点，适用的条件
解：P = FC/Q+VC =150000/3000+15 =65元
15
成本导向定价法 三.优缺点分析
计算方法简便易行 资料容易取得。
:优点
缺点： 卖方定价导向
忽视了市场需求、竞争和价格 水平的变化，有时候与定价目 标相脱节
建立在对销量主观预测的基础 上，从而降低了价格制定的科 学性
保证企业所耗费的全部成本得到补偿
具体实施：衡量同类产品的相对感受价值， 制定本企业产品价格。
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房地产定价中的目标与方法
俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。
价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标
定价目标是整个价格策划的灵魂。
一方面，它要服务于房地产工程营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。
一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产工程而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于工程利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占
有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
北京城建集团对北京望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方M)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。
新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。
如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。
但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。
二、确定定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。
房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。
固定成本加成主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。
成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。
变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不仅可弥补固定成本，而且会带来利润。
当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。
盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。
由于它们是以预测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。
其具体做法有三种：1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。
高价不仅符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。
万科房地产在深圳住宅市场的力作——俊园，就是在大势趋于平淡的情况下，以每平方M过万元的高价昂首入市，取得良好的销售效果和经济效益。
2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。
这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。
运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在
促销中借其声威，并突出宣传自身优势。
1998年广州祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采用了挑战者定价，很快成为市场的新热点。
3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。
一般认为平均市价是供求均衡的结果。
以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。
虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。
尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格。
在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。
所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。
认知价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。
品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。
只要实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。
这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析。
所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。
该方法可为制定工程全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
不同的定价方法需要不同的条件，也会产生不同的结果。
成本导向是计划经济时代的“科学经管方法”。
由于它仅在“知己”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合；竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。
竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”；需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。
而且，它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。
成本导向定价要求对企业自身生产能力有准确的把握，竞争导向需要明智的行业定位，而需求导向则跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。
策划人员必须牢牢把握工程自身特点，结合公司经营优势，顺应房地产市场行情，通盘策划，理性抉择，才能取得好的营销效果。