商业地产基础知识培训教程
商业地产基础知识培训教程
商业地产基础知识培训教程商业地产是在商业领域中广泛应用的一种投资，包括购买、销售、租赁、管理和开发商业地产等方面。
商业地产基础知识培训教程是一种针对商业地产市场初学者和潜在投资者的培训课程，其目标是让学员了解它们在商业地产世界中做出具有策略性决策所需的知识和技能。
本培训教程需要包括以下内容：1. 商业地产的定义和类型了解商业地产的概念和范围。
包括什么是商业地产投资，不同类型的商业地产和商业用途的主要组成部分，例如：零售中心、办公室大楼、工业园区等。
2. 商业地产投资的风险和回报了解商业地产投资的基本概念，包括风险和回报的概念、如何评估投资成功的标准等。
3. 商业地产投资的基本指标了解商业地产投资的基本指标，包括资产价值、净现值、现值、投资回报率、现金流等。
学员需要学习如何分析、比较和评估各种不同类型的商业地产的潜在投资，以及如何制定投资策略。
4. 商业地产投资市场环境分析了解商业地产投资的市场环境分析和评估，包括了解行业标准和关键趋势、有关政策、法规、税收和市场竞争信息等。
5. 商业地产投资的融资策略了解商业地产投资的融资策略，包括评估不同融资来源的优劣势、借贷策略和合同细节等。
6. 商业地产运营和管理学习商业地产的运营和管理，包括管理策略、执行力、租户管理、租赁管理、建筑维护和保养等。
7. 商业地产退出策略了解商业地产的退出策略和方法，例如出售、交换等，以及如何在退出前做出明智的决策。
总结商业地产基础知识培训教程是一个包罗万象的课程，对初学者和潜在商业地产投资者都是非常有用的。
学习这些知识可以让学员建立自己的商业地产策略，并更加明确自己的商业地产求职目标。
商业地产知识培训课程
商业地产知识培训课程商业地产知识培训课程第一章基础知识培训一、商业地产概念二、商业地产分类1、按存在形式分类2、按产权形式分类3、按商业物业分类4、房屋建筑结构分类三、商圈介绍1、商圈含义2、商圈的构成3、商圈分析四、零售业态介绍1、业态概念2、业态分类3、业态特点五、零售业种介绍1、业种分类2、业种特点3、品牌介绍六、商业客户介绍1、客户类型2、客户及品牌调查3、商场及客户的基本合作方式4、引进厂商和品牌的原则七、购物中心的各种模式和特点1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类2、按购物中心的商场面积规模分类3、按购物中心的定位档次分类4、按购物中i心的选址地点分类5、依据国际购物中心协会的分类6、按购物中i心的业态复合度的程度分类7、按摩尔购物中心的外观分类八、商业物业设计要点1、住宅首层商业2、三层以下独体商业3、地下商业第二章、商业地产的调研第三章、投资回报分析第一章基础知识培训一、商业地产概念人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
●商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等及住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的三种业态。
●商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
全商业地产基础知识培训
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
三、什么叫购物中心shopping center(S．C)
是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地
开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的
集
合
体
。
四、什么叫MALL
目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模 在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方 式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.
一、什么叫商业房地产 ？
指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店, 超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特 色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等 用途的房地产.
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分 类
2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式
的
大
型
超
市
.
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,
批零兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特
征的零售业态.
六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的 飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的 拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政 府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此 建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、 繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身 魅力的反映。
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十、零售业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件商业地产基础知识培训课件是指向初学者和在商业地产行业已有一定经验的人提供一些基础知识的文件或演示文稿。
这些课件的目的是帮助人们了解商业地产行业的基础知识，增强他们在行业中的竞争力以及提高他们的职业技能。
商业地产基础知识培训课件主要包括以下几个方面：1.商业地产的定义和范围商业地产是指各种商业形式所使用的房地产，包括商业办公楼、购物中心、超市、酒店、餐饮、娱乐及体育设施等。
了解商业地产的定义及其范围是初学者入门的必备基础。
2.商业地产市场分析商业地产市场分析是指对商业地产市场进行研究分析，以评估市场潜力和投资回报率。
这个方面包括与经济有关的内容，如失业率、人口增长率、消费者信心指数等。
初学者必须掌握如何收集和分析这些数据，以了解市场变化和趋势。
3.商业地产投资投资是商业地产行业中最重要的一环节。
初学者必须了解什么是商业地产投资、投资策略以及如何评估一项潜在的投资机会。
课件中的投资内容包括了解不同的投资策略，如住宅投资、商业投资、混合投资、裙楼投资等。
此外，还需要掌握如何名义化投资等相关信息。
4.商业地产与房地产开发商业地产与房地产开发之间的界限是清晰的，但它们之间的联系却非常密切。
课件中介绍了商业地产与房地产开发之间的关系，以及如何处理与建筑师、承包商、物业管理公司等相关公司的合作关系。
5.商业地产租赁与销售商业地产租赁与销售是商业地产中最常见的商业活动之一。
学习了这些内容，可以帮助初学者了解租赁和销售的核心概念。
此外，课件还介绍了什么是租金、如何使用租赁合同和谈判技巧等相关知识。
总之，商业地产基础知识培训课件是非常必要的。
掌握这些知识有助于初学者了解商业地产行业，并为他们的职业生涯做好准备，同时还可以提高他们的市场竞争力。
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业地产培训(内部)
写字楼商铺 交通设施商铺
写字楼底商 以交通发展起来的商业
商业地产分类
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
商业地产分类
按业态划分
综合型 专一型 特色型
零散型
商业地产分类
Байду номын сангаас专业型商铺
定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的 商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密 切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、 数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万 人民币，其投资价值可见一斑。
商业地产的销售模式
销售模式
整体 转让
自由 出租
零散 销售
返租 销售
商业地产的销售模式
返租销售
商业地产的销售模式
返租销售
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不
利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具 产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投 资人的双赢。
物业、运营 公司
实力 信誉 经验
商业地产知识 项目本身
外在因素
硬件
软件
商业地产知识
硬件
地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施
● ●
软件
产品定位 投资成本 投资回报率 投资回报周期 进驻品牌 未来前景 销售策略 优惠政策 推广力度 运营管理
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训(完整版)商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型 (6)三、房地产专业名词 (8)四、建筑识图 (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训 (27)一、发展商背景介绍 (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户 (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪 (50)五、签约 (52)六、售后服务 (53)第五章相关商业合同文本讲解 (54)第六章销售人员的礼仪和形象 (55)第七章电话礼仪及技巧 (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧 (62)三、说服客户的技巧 (64)四、如何塑造成功的销售员 (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法 (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责 (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
商业地产基础知识培训1
商业地产基础知识培训1差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。
3、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业名词1、建筑专用术语1）城市规划术语A)城市规划对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
B)城市基础设施城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
C)城市用地①城市用地按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。
②居住用地在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
③公共设施用地城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
④工业用地城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。
⑤仓储用地城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。
商业地产基础知识培训教程
商业地产基础知识培训教程商业地产是指房地产中用于商业目的的物业，包括购物中心、写字楼、酒店等。
这些物业不仅要能够满足租户的商业需求，同时也需要具备高质量的设计、建设、运营和管理等能力。
为了提高商业地产从业人员的职业素养和专业技能，开展一系列针对性的基础知识培训是必要的。
商业地产基础知识的培训内容主要分为四个部分：一、商业地产行业概述商业地产行业包括购物中心、写字楼、酒店、超市、娱乐场所等。
行业概述应该介绍商业地产行业的特点、发展历程、行业规范等。
特别是现在市场竞争激烈，商业地产开发企业要在市场中保持优势地位，需要了解市场的变化以及政策和法律环境。
二、商业地产设计与策划商业地产的设计与策划是商业地产项目开发的重要环节。
商业地产设计要考虑到商场的品牌形象、定位、功能和生命周期等问题。
商业地产策划要选择合适的地点、人流、区域、竞争对手和市场营销等各种要素，以便在市场上获得足够的流量和收益。
三、商业地产运营与管理商业地产的运营与管理也是商业地产项目成功的重要因素。
管理和运营包括租户管理、客户服务、商业活动策划和执行、品牌推广等。
在商业地产的运营和管理中，管理者需要掌握市场营销、客户服务技能、品牌建设、活动策划和执行等技能。
四、商业地产投资与融资商业地产投资与融资是商业地产项目开发的必要环节。
投资与融资涉及到投资经营者对商业地产市场的了解、投资合同的签订、融资渠道的选取、资本的运作等。
这个环节还要涉及到金融、法律和税务等多个领域的知识。
商业地产基础知识培训的培训形式可包括课件、案例讲解、工作坊、资料等，并结合实际操作进行培训，确保培训内容有足够的实践性和可操作性。
商业地产是一个高投入、高风险、高收益的行业。
商业地产从业人员需要掌握商业地产基础知识，常年学习前沿科技和科学知识，掌握时尚新潮的设计理念，了解市场行情，开拓商业资源，不断提升自我管理水平和客户服务素质，这样才有希望成为一名优秀的商业地产人。
商业地产基础培训 P
第一、看法一、什么是商业地产？商业房地产指用于种种零售、餐饮、娱乐、健身办事、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功效和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
二、商业房地产的类别分别？商业房地产的形式多样，范围也有大有小。
范围大的商业房地产如shopping mall项目，可以到达几十万平方米，范围小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对付范围庞大的商业房地产，其经营多接纳开发商整体开发，项目统一经营治理，以收取租金为投资回报形式的模式；对付范围较小的商业房地产而言，大多数项目依然接纳在统一经营治理模式下租金接纳的方法，但许多小范围商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和种种商业街、商品市场则接纳商铺出售，零散经营的模式。
目前东莞大型商业地产项目有华南mall、地王广场、世博广场和第一国际等。
三、什么叫购物中心？世界购物中心协会对购物中心的界说是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和治理的零售和其他商业设施的组合体。
”由此可见，一个有筹划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得乐成。
四、什么叫MALL？Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指范围巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。
较新版本的美国辞书释意：“在毗邻的修建群中或一个大修建物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。
”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，陪同着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代产业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall经常被冠以种种差别的商业地产看法：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……大略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产看法多达60余种。
商业地产基础知识培训教程-158共159页
国内零售业发展趋势
• 中国作为亚太地区的重要组成部分，其零 售业与其他国家和地区有着一定的差距， 但由于地域上相同的人文背景，中国零售 业的发展方向不会背离整个亚太地区的总 体趋势。事实上，中国的一些前沿城市， 已经在零售商业的形式方面积极创新，努 力求变。
零售业业态革命已露端倪
• 零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一 统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
• 又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物 中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些 发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的 重要组成部分。 我们认为，未来在我国经济成长壮大 的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重 要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居 民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点” 的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发 展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲 之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介 入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和 管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地 产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入 是难以想象的。
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特色餐饮
餐饮 咖啡厅
西餐
美容美发
服务 配套
便利店 药店/个人护理
银行
各行业经营面积及配套设施之基本要求（仅供参考）
使用面积 （㎡）
1000以上
技术要求
上下水、电力、天然气、排烟、排 风、隔油池、新风、广告位
80-200以上 上下水、电力、广告位
300以上
上下水、电力、天然气、排烟、排 风、隔油池、新风、广告位
影院： 层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米； 面积：2000--4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5 个230-300人中型或有几个较小的VIP厅； 楼板承载：400公斤/平方米； 电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX 其他：有小卖部
大型超市： 楼层层高：层高5.4m，配电箱入场；地下 层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m，灯 具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上， 收货平台高700mm 。柱距：10m*10m 柱 距要求：柱网开间8米以上 楼板载荷：卖场负荷≥600公斤/平方米 卸货区： 2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：双电源供电，2500千瓦，采 用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预 留插座，距地3.3 m（特殊标准除外） 使用面积：10000-20000㎡左右，单层 5000㎡以上 消防：营业厅不宜设在地下三层及三层以下， 应设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统 其他要求：供水、供气、通讯设施到位
讨论：大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型？ 物业的建筑需求、订单式商业地产
何为商业地产
品牌商家物业建筑需求
百货： 楼层层高：卖场净高4M以上 柱距要求：柱网开间9×9米 楼板载荷：500公斤/平方米 卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回 车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：2400—3200KVA 使用面积：8000-15000平方米或 20000平方米以上 消防：符合国家及当地标准并能通过 验收 停车位(若与超市在一起，就可减少车 位量) 其他要求：供水、供气、通讯设施、 空调到位
何为商业地产
品牌商家物业建筑需求
数码电器城： 楼层层高：4米以上 柱距要求：8×10m 楼板载荷：不少于500kg/ m2 电梯：垂直交通，自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部 发电机容量：国家标准 使用面积：中心店面积≥4000平米，单层2000平米左右 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 停车位其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位
商业地产的重要性：衣、食、住、行离不开商业、商业地产 商业+地产 商业：广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业 是指专门从事商品交换活动的营利性事业。 房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及其附带的各种权益。
何为商业地产
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、 购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售 业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业 革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业 降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化 的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该 说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动 了工业生产的发展。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、 主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
何为商业地产
业态建筑建议
层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于8米为理想设计；
商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米；
在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分 利用面积为前提；
餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统；
以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及 水下管的管径等）要根据实际招商客户而定；
KTV娱乐： 楼层层高：3.2米以上 柱距要求：适当宽度 电梯（店里垂直交通） 发电机容量：国家工业用电标准 使用面积：2000平方米以上，单层500平米以上 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施到位 物业交付标准：毛坯交付
何为商业地产
品牌商家物业建筑需求
业种
✓商业地产知识
何为商业地产 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式
何为商业地产
商业地产的属性本身来讲有狭义和广义之说： 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切 可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫 商业地产。
何为商业地产
品牌商家物业建筑需求
餐饮： 建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道； 面积：大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可； 供电：供电量250 KW，主进开关整定值400A; 供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm 结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于 350KG/M2； 卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM； 隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房， 污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM； 新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400×600MM。
150以上
上下水（冷、热水)、电力
150-500
பைடு நூலகம்电力
100-200 100-1000
电力、与同业相隔必须超过300米
电力、独立出入口、前面柜台的营业面 积在100平方米以上
其它 营业时间较长， 充足的停车位
小储藏室，24小 时营业
零售 店
服装服饰、鞋帽、 钟表、化妆品等
专柜
100以上 20-30
电力 电力