(完整版)国内外旧城改造案例分析
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基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西 欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造效果 关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心
环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底 改观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。
国内外旧城改造案例借鉴
基础研究之： 国内外旧城改造案例借鉴
“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。”
——《诗经·小雅·鹤鸣》
后北屯的区位条件与功能特征
国内外旧城改造案例借鉴
区域发展定位可借鉴案例精选
地处城市中心城区 所处城市的第二产业高度发达 区域处于产业与环境转型升级期 区域交通条件极为便捷 毗邻城市景观带
英国：伦敦码头区 日本：东京六本木新城 西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao) 美国：纽约SOHO区 上海：上海新天地
国外旧城改造案例——伦敦码头区
国内外旧城改造案例借鉴
伦敦码头区—— 一个废弃的码头经过17年的城市 重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造前
国内外旧城改造案例借鉴
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造中解决的问题
►资金： 前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购； 7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——东京六本木新城
东京六本木新城—— 日本目前规模最大的都市再开发 成功项目
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造前貌
►六本木新城(Roppongi H i l l s ) 位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。
产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。
伦敦码 头区（尤其是 加纳利码头） 提升了伦敦 在世界的地 位；
成为伦 敦新的地标。
国外旧城改造案例——伦敦码头区
国内外旧城改造案例借鉴
码头区主要变化指标
►1981年，码头区最后一个老码头，也是 最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了
பைடு நூலகம்
国内外旧城改造案例借鉴
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造历程 1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。 改造内容：
物业升值：2001年上半年,随 着 加 纳 利 地 区 金 融 、、 贸易 电信、媒体企业大量进驻,高 档 商 业 区 租 金 达 到 了每平方 英尺42英镑/年 的 历 史 最 高 水 平 (1981年租 金为25英镑/平 米/年 ，伦敦市区租金为65英镑/平 米 / 年 ),短 短 十 几 年 造 就一个世界顶级的核心区。
国内外旧城改造案例借鉴
昔日的皇家码头区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
码头区的衰落
►1961年至1971年，由于英国制造业和运 输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输
►1981年，整个20多平方公里的区域只剩 下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业
产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为 主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名 机构均在此落户 。
建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群 住房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；
近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。
►交通：
1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、 提升了商业价值。
►大规模办公面积的消化问题： 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： 1如果J u b i l e e 地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以 取消租赁协议，不承担任何责任； 2 如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； 3 码头集团还支付给一些租户搬迁费用； 4 尽量满足不同租户的具体需求； 5尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨 头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉 进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。
改造后
国外旧城改造案例——伦敦码头区
早期概况
►伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦 塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。
►伦敦码头区始建于1802年，在随后的 120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。
►20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人
人口（人） 就业岗位（个） 存量住宅单位（个） 私人住宅比例（%） 企业数量（个） 工作的居民人数（人）
1981年 39000 27000 15000
5 1014 5200
1998年 84000 84000 36000
44 2600 10500
项目结束后 115000 168000 50000 52 5000 13000
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造效果 关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心
环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底 改观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。
国内外旧城改造案例借鉴
基础研究之： 国内外旧城改造案例借鉴
“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。”
——《诗经·小雅·鹤鸣》
后北屯的区位条件与功能特征
国内外旧城改造案例借鉴
区域发展定位可借鉴案例精选
地处城市中心城区 所处城市的第二产业高度发达 区域处于产业与环境转型升级期 区域交通条件极为便捷 毗邻城市景观带
英国：伦敦码头区 日本：东京六本木新城 西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao) 美国：纽约SOHO区 上海：上海新天地
国外旧城改造案例——伦敦码头区
国内外旧城改造案例借鉴
伦敦码头区—— 一个废弃的码头经过17年的城市 重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造前
国内外旧城改造案例借鉴
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造中解决的问题
►资金： 前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购； 7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——东京六本木新城
东京六本木新城—— 日本目前规模最大的都市再开发 成功项目
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造前貌
►六本木新城(Roppongi H i l l s ) 位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。
产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。
伦敦码 头区（尤其是 加纳利码头） 提升了伦敦 在世界的地 位；
成为伦 敦新的地标。
国外旧城改造案例——伦敦码头区
国内外旧城改造案例借鉴
码头区主要变化指标
►1981年，码头区最后一个老码头，也是 最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了
பைடு நூலகம்
国内外旧城改造案例借鉴
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造历程 1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。 改造内容：
物业升值：2001年上半年,随 着 加 纳 利 地 区 金 融 、、 贸易 电信、媒体企业大量进驻,高 档 商 业 区 租 金 达 到 了每平方 英尺42英镑/年 的 历 史 最 高 水 平 (1981年租 金为25英镑/平 米/年 ，伦敦市区租金为65英镑/平 米 / 年 ),短 短 十 几 年 造 就一个世界顶级的核心区。
国内外旧城改造案例借鉴
昔日的皇家码头区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
码头区的衰落
►1961年至1971年，由于英国制造业和运 输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输
►1981年，整个20多平方公里的区域只剩 下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业
产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为 主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名 机构均在此落户 。
建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群 住房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；
近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。
►交通：
1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、 提升了商业价值。
►大规模办公面积的消化问题： 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： 1如果J u b i l e e 地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以 取消租赁协议，不承担任何责任； 2 如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； 3 码头集团还支付给一些租户搬迁费用； 4 尽量满足不同租户的具体需求； 5尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨 头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉 进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。
改造后
国外旧城改造案例——伦敦码头区
早期概况
►伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦 塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。
►伦敦码头区始建于1802年，在随后的 120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。
►20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人
人口（人） 就业岗位（个） 存量住宅单位（个） 私人住宅比例（%） 企业数量（个） 工作的居民人数（人）
1981年 39000 27000 15000
5 1014 5200
1998年 84000 84000 36000
44 2600 10500
项目结束后 115000 168000 50000 52 5000 13000