房地产法(第四版)课后习题答案讲课教案
房地产法答案
房地产法房地产法一、前言本文档是针对房地产法相关问题的最新最全，旨在为读者提供详实的参考资料。
二、房地产法的适用范围房地产法适用于我国境内从事房地产开发、经营、销售、租赁等活动的组织和个人。
三、房地产开发许可证的申请条件1.符合法律法规规定的条件；2.具备依法办理该项活动所需的资质和条件；3.具有经济实力和技术水平等条件。
四、房地产交易的基本规则1.房屋所有权人对其所有的房屋享有支配、使用、收益和处分等权利；2.房地产经纪机构应保护客户的合法权益，承担合同约定的义务；3.房地产销售前应公示销售信息，并为购房人提供充分的信息公告。
五、关于房屋产权的相关问题1.房屋所有权人应该履行维修、养护和保管等职责；2.房屋所有权人对其所拥有的房屋承担财产安全保障的义务。
六、关于房地产租赁的相关问题1.房地产租赁合同应当具有书面形式；2.出租人应当向承租人提供符合卫生、环保和安全要求的房屋；3.租赁期间房屋维修应由出租人承担，但因承租人过错造成维修的费用应由承租人承担。
七、房地产法相关附件1.房地产开发许可证申请表格；2.房屋租赁合同范本；3.房屋买卖合同范本。
八、房地产法相关法律名词及注释1.房地产开发许可证：指符合法律法规要求，能够开展房地产开发经营活动的行政许可证；2.房地产经纪机构：从事房地产交易服务的中介机构；3.房屋所有权：指房屋的所有人对其房屋享有支配、使用、收益和处分等权利；4.房屋租赁合同：又称房屋出租合同，是出租人和承租人双方就房屋租赁事宜达成的协议；5.房屋买卖合同：是合法的房屋买卖交易所依据的合同。
九、本文档实际执行可能遇到的问题及解决方法1.在申请房地产开发许可证过程中，可能会遇到审批周期过长的情况，申请人可通过咨询相关部门解决；2.在房地产交易中，可能会涉及到不法行为，购房人可以通过起诉等方式维护自己的合法权益；3.关于房屋维修问题，双方应当按照合同约定的方式解决，如不能达成协议可以通过司法途径解决。
房地产概论习题课教案
房地产概论习题课教案一、课程概述本课程是房地产概论习题课，旨在通过解决实际的房地产问题，帮助学生深入理解房地产相关概念和理论知识。
课程主要分为理论讲解和实际案例分析两部分，通过引导学生分析和解决房地产问题，培养学生的实际运用能力。
二、教学目标1.了解房地产的基本概念和核心理论；2.学会运用房地产相关知识分析和解决实际问题；3.培养学生的实际运用能力和创新思维。
三、教学内容1. 房地产基本概念•房地产的定义和分类；•房地产市场的结构和特点；•房地产市场主体及其作用。
2. 房地产核心理论•房地产价格理论；•房地产投资理论；•房地产市场波动理论。
3. 实际案例分析在本课程中，将选取若干实际案例，并进行深入分析和讨论。
通过分析这些案例，学生将能够更好地理解和运用房地产相关知识。
四、教学方法1.理论讲解：通过教师讲解房地产概念和相关理论，帮助学生建立起基本的理论框架；2.问题讨论：教师根据实际案例提出问题，引导学生进行讨论和思考；3.小组分析：学生分成小组，共同分析和解决案例问题，培养团队合作和解决问题的能力；4.案例报告：每个小组选取一个案例报告，对于案例进行深入分析，并提出解决方案；5.讨论和总结：学生和教师一起讨论分析结果，并进行总结和回顾。
五、教学评估1.课堂参与度：对学生在课堂讨论中的积极程度和参与程度进行评估；2.案例分析报告：对学生小组案例分析报告的质量和深度进行评估；3.习题测试：通过给学生布置课后习题并进行测试，评估学生对于课程内容的掌握情况。
六、教学资源1.讲义和课程资料：提供给学生课程相关的讲义和资料，帮助学生深入了解和学习课程内容；2.实际案例：选取一些真实的房地产案例，供学生分析和解决问题；3.电子设备和投影仪：用于展示讲义、案例和学生报告。
七、参考书目1.《房地产经济学》（第三版），科学出版社，李志刚编著；2.《房地产金融学原理与实务》（第三版），中国人民大学出版社，周爱民编著；3.《房地产市场分析与决策》（第二版），清华大学出版社，黄发红编著。
房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
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（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
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4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
房地产会计修订第四版教学设计
房地产会计修订第四版教学设计一、教学目标通过本教学设计，学生应该掌握以下内容：1.熟练掌握房地产企业会计核算范围、会计政策、核算方法及相关会计报表制作；2.理解房地产开发企业和房地产物业管理企业的会计处理不同之处；3.能够对房地产企业的财务报表进行分析和解读；4.能够在实际工作中灵活运用已学知识解决会计核算问题。
二、教学内容第一章房地产企业会计基础1.1 房地产企业会计核算的特点•房地产企业的经营特点和业务形态；•房地产企业利润来源及分配特点；•房地产企业资产负债表中重要财务科目的说明。
1.2 房地产企业会计制度•房地产企业的会计准则；•房地产企业的会计报表格式及主要内容。
第二章房地产开发企业会计处理2.1 房地产开发企业经营业务核算•房地产企业的销售业务核算；•房地产企业的长期股权投资核算。
2.2 房地产开发企业成本核算及会计处理•房地产开发企业建筑物及土地成本核算；•房地产开发企业建筑物及土地折旧核算。
2.3 房地产开发企业收入的会计处理•房地产开发企业交易收入核算；•房地产开发企业一般平台建设成本的会计处理。
第三章房地产物业管理企业会计处理3.1 房地产物业管理企业经营业务核算•物业管理企业的运营收入核算；•物业管理企业的经营支出核算。
3.2 物业服务的会计处理•物业服务中的讯息经营收入核算；•物业服务中的部分交易税差异核算。
3.3 物业管理企业收入的会计处理•物业管理企业不属于工程建设合同收入核算；•物业管理企业属于工程建设合同收入核算。
第四章房地产企业财务报表分析与解读4.1 资产负债表分析•资产负债表的重要科目分析；•资产负债表合理性分析。
4.2 利润表分析•利润表的构成分析；•利润表合理性分析。
4.3 现金流量表分析•现金流量表的构成分析；•现金流量表合理性分析。
三、教学模式采用以案例为基础的教学模式，将理论内容与实际问题相结合，引导学生通过具体的案例来灵活运用已学知识解决会计核算问题。
房地产法教学辅导(四)
《房地产法》教学辅导（四)第七章房屋租赁本章主要是对房屋租赁这种房地产交易的形式进行了研究,着种阐述了房屋租赁的概念、种类、条件,禁止出租的法定情形，房屋租赁合同的概念、特征及主要条款,房屋租赁合同双方当事人应享有的权利和应承担的义务，房屋转租的概念、条件，房屋登记备案制度的含义等。
使学生对房屋租赁问题有较全面的理解和认识。
通过本章学习,学员应作到( 1 ）掌握房屋租赁的概念，种类；( ２ )掌握法律法规禁止出租的情形；( 3 ）掌握房屋租赁合同的概念、特征及主要条款；（ 4 ）掌握房屋租赁合同当事人双方应享有的权利和应承担的义务；（ 5 ) 掌握房屋转租的概念、条件;（６) 了解房屋租赁的条件；（ 7 ) 了解房屋登记备案制度的含义重点难点1、什么是房屋租赁？是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、什么是房屋租赁合同?其法律特征是什么？房屋租赁合同是出租人与承租人签定的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。
特征：双务性、有偿性、期限性以及租赁物的占有权、使用权在租赁期内的转移性,房屋租赁合同应明确租赁的用途,合同签定后应在房产管理部门登记备案。
3、房屋租赁合同的主要条款有哪些?租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。
4、房屋租赁当事人的权利义务有哪些？(一)出租人的权利义务（１) 出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租；（２) 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督；(3）租赁期限届满,承租人有权收回房屋；(4）解除合同；(5）交付房屋义务(6）修缮房屋义务(二)承租人的权利义务(１）承租人依照租赁合同的约定,对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利;(２) 承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。
(3）承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费;（4）承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；（5）承租人必须按期缴纳租金，违约应当支付违约金；（6) 房屋租赁合同期限届满,承租人应及时返还承租的房屋。
房地产法(第四版) 房地产法第二章
第二节、房地产法律关系
二、房地产法律关系主体
• 从一般民事法律关系的角度可分：国家、法人和公民
• 从在法律关系中所起的不同作用可分为:
1、国家或政府
2、房地产开发商
3、建筑商
4、房地产卖方
5、房地产买方
6、房地产辅助商
7、房地产他项权利人和义务人
依房地产利益结构关系，可以分为国家和政府、房地产经营者和房地 产消费者。
第二节、房地产法律关系
三、房地产法律关系客体:
由房地产物质财富和土地利用行为二者相结合而形成的房地产物 质利益
四、房地产法律关系内容：
(一)房地产民事权利义务：1.房地产物权；2.房地产债权；3.房 地产继承权 (二)房地产行政权利义务 (三)房地产经济权利义务
第三节、房地产法的渊源
房地产法的渊源主要分两大类：专门性规范和相关性规范。 • 一、专门性规范：
最狭义的房地产法是特指《中华人民共和国城市房地产 管理法》。
第一节 房地产法的概念和调整对象
二、房地产法的调整对象
按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为以 下三类：
(一)房地产民事关系 (二)房地产经济行政关系 (三)房地产社会保障关系
第二节、房地产法律关系
一、房地产法律关系的概念和特征
(一)房地产法律关系的概念：
1、现有的房地产专门法律、法规。 2、现行房地产重要政策规范。 3、法律解释 • 二、相关性规范：宪法、民法、经济法。
• 土地法 • 城市规划法 • 公司法 • 社会保障法 • 其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权
益保护法等。
第四节、房地产法的体系
一、房地产立法体系模式 二、我国房地产法律体系问题
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第一章练习题答案1.如何界定我国房地产的概念?广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，包括大部分作为资源的和商品的土地和房屋，既包括经营性的，也包括非经营性的。
狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括非商品经营性的房地产。
我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要规范和研究对象。
狭义房地产的主要相关法律为城市房地产法及其相关法律法规。
2.如何理解房产与地产的关系?（1）房产与地产不是绝对的从属关系在房产与地产的关系问题上，我国长期以来否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调整的方式，只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产的不可分割性，但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。
“房随地走”的主张认为，应当以地产为主权利、房屋为从属权利，二者是“皮和毛的关系”，没有土地也就没有房屋，房屋只能依附于土地存在。
土地是公有，即国家和集体所有，因而更应强调房随地走。
房地产应指进入市场流通的土地及地上房屋和其他附属物，房地产市场实质是土地市场，土地管好了房屋管理就有了前提和基础。
“地随房走”的主张则认为我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋基地不可分离，土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通，在这种情况下，土地所有权的法律意义退到第二位，房屋所有权或房产则成为房地产的核心。
所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题：一是主权利与从权利关系问题，二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。
无论是我国还是实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。
在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。
至于第二个问题，我国实行社会主义市场经济以来，已经摒弃了以往旧体制下公有制财产和私有财产在所有权上有高低贵贱之分并实行不同程度的法律保护的旧观念，主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产谁随谁走的提法已无实质意义，也不科学。
（2）房产与地产的结合关系地产是土地中的特定部分；房产是房屋中的特定部分；乡村房地产属于广义上的房地产；城市地产和城市房产构成狭义上的房地产；城市地产与房产结合才产生地价。
3.试述房地产业的性质和作用。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。
1987年城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》对房地产业范围的定义为：“土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。
”（1）房地产业对人民生活的重要作用；（2）房地产业对完善市场体系的作用；（3）房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用。
4.试述我国房地产业可持续发展的法律途径。
《中国21世纪议程》第十章关于人类住区可持续发展的规定指出，“资源短缺是中国人类住区发展必须面对的又一挑战，由于技术水平不高、利用不当，更增加了这些问题的严重性”；在方案领域中提出改善人类住区环境、向所有人提供适当住房和促进建筑业可持续发展的目标。
第十四章对自然资源保护与可持续利用作出规定，指出：“以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平，并保持可持续增长，是具有中国特色的可持续发展战略选择。
”并对土地资源的管理与可持续利用作出具体规定。
可持续发展战略与合理利用土地的基本国策相一致，已经成为我国房地产法制建设必须遵循的原则。
可持续发展在我国法律规范中的体现目前主要限于我国承认和加入的一些国际公约；在国内规范中，国务院制定的《中国21世纪议程》是我国对可持续发展原理最系统的阐述，近年来可持续发展更已成为我国的经济发展战略规定于党和政府的文件中，但从规范的性质来看基本属于政策性规范，真正规定于立法中的仅见于修改的《土地管理法》。
由于可持续发展强调的代际公平对未来人利益保护的观念与法理学上法律仅限于对当代人即现实社会中既存的权利保护的原理相抵触，因而即使在国际法意义上，可持续发展作为一种行为规范，往往被解释为“软法”，在国内立法上，它也主要作为一种指导思想或法律原则体现出来。
我国房地产法律制度的完善过程中，可持续发展在以下方面具有特别重要的意义：（1）加强对土地资源的物权法保护《中国21世纪议程》关于改革自然资源管理体系的主要目标规定，“明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的权利与义务”；“根据强化市场经济的原则，完善有关自然资源管理和保护的现行法律和管理制度”。
关于实现上述目标的行动方案中规定，“建立和完善自然资源产权制度，实行资源所有权与使用权分离，以及资源的有偿使用和转让”。
总的来说，土地使用权出让制度在对土地资源的利用特别是商品化开发方面较为积极，保护功能则较为次要；而传统物权法特别是土地所有权制度则在土地商品化问题上较为保守，对土地资源保护的功能较为强烈。
我国香港地区土地使用权出让制度局限性的一个重要原因是基于历史原因形成的土地所有权制度事实上的缺位；我国内地土地资源保护长期以来是以行政法规范为主，而民法物权法的保护不够完善，与兴旺红火的土地使用权出让制度相比，物权制度显得比较单薄，二者关系有嫌失衡。
此外，明确政府、企业和个人在自然资源的所有权和开发经营权方面的基本权利与义务，也必须以物权法为本，借此对土地使用权出让制度的行政主导因素予以必要的制约。
《中国21世纪议程》规定，“为更有效地管理自然资源，组织力量实施市场经济刺激手段，同时考虑社会的公平分配”；“建立一种政府与社会相结合的连续监督体系，鼓励公众参与自然资源的持续管理活动”；“建立自然资源的地区和部门开发利用规划分配机制，尤其是中长期资源分配机制”。
完善我国土地使用权出让制度的一个重要方面是强化可持续发展战略的“限制”和“需要”原则，为此应对《土地管理法》、《城市房地产管理法》等现行法律中的有关制度进行必要的修改，引入可持续发展机制；同时要学习和借鉴我国香港地区土地使用权出让制度及《消费者权益保护法》中公众参与、政府与社会相结合的监督机制，将土地使用权出让制度对可持续发展可能造成的不利降至最低限度。
（2）可持续发展战略与我国三级房地产市场法联合国《21世纪议程》要求各国“必须发展和执行综合的、有制裁力的和有效的法律和条例”；《中国21世纪议程》指出：“与可持续发展有关的立法是可持续发展战略和政策定型化、法制化的途径，与可持续发展有关的立法的实施是把可持续发展战略付诸实现的重要保障。
”“为适应中国社会主义市场经济体制的建立，对已有的与可持续发展有关的立法进行调整完善，引入符合市场经济规律和市场机制要求的法律调整手段。
”我国房地产法作为与可持续发展有关的立法，同样面临着一个如何调整与完善或者说如何再造的问题。
我国内地房地产市场的一个重要特征是房地产市场被人为地分为三级：一级市场为土地使用权出让市场；二级市场为与土地使用权第一次转让相联系的房地产销售市场；三级市场为房地产的再转让及抵押、租赁市场。
我国香港地区房地产市场基本上也呈这种三级划分格局，我国澳门地区这种格局在一定程度上存在但并不明显，而主要是按照房地产市场交易的经济行为和土地使用权的权能与结构来划分房地产使用权市场，包括租借土地使用权、租赁土地使用权和无偿土地使用权这三级土地及房地产市场。
其他国家和地区不存在土地使用权出让，因而无所谓三级市场的划分。
这种划分本身就必然存在着脱节的可能，相应地使可持续发展面临更大的障碍，因此可持续发展对于这种房地产市场模式的意义更为重要。
我国房地产业发展的非持续性在三级房地产市场分别表现为：一级市场批地过多过滥导致土地资源浪费严重，二级市场投机过度导致销售不畅，三级市场规范欠缺而在很大程度上以“隐形市场”的形式存在。
可持续发展的原理是解决三级市场之间的脱节问题的必然选择，要把可持续发展所强调的资源保护、社会稳定、发展质量及利益统一的目标作为房地产立法的宗旨，才能从根本上保证房地产整体市场协调健康地发展。
（3）更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验可持续发展作为一项国际性的经济发展战略，包含了先进国家许多保护自然资源的经验。
我国房地产制度目前仍主要囿于香港模式，可持续发展较受局限，因而我们在如何发展房地产业的观念上应有所更新。
在所有权和利用权问题上，虽然目前国际上的总趋势是重利用权而对传统的所有权绝对性、排他性予以必要的修正，但传统所有权理论的价值并未丧失，特别是其对自然资源保护的基础性作用是其他法律制度所难以取代的。
一些普通法国家也意识到这一点。
例如，美国虽然属于普通法系国家，但其唯独在土地所有权问题上与其他普通法国家不同，不仅引入了大陆法土地所有权的概念，而且在此基础上进一步实行土地发展权制度，通过国家对土地使用方向的控制，有效地保护土地资源；此外，美国政府取得的大量地产收益并非以增量开发土地资源的出让为途径，而是以税收为主要形式的存量土地资源利用为途径。
在这两个方面，美国模式与我国香港地区模式迥然不同，却显然更有利于土地资源的可持续利用。
我国作为一个经济快速增长的发展中大国，在资源的可持续利用问题上不仅对本国，而且对国际经济和社会发展越来越举足轻重，仅从这种意义出发，我们也应当开拓认识的视野，突破以往的模式，广泛地学习和借鉴世界各国的成功和先进的经验，走具有中国特色的房地产经济可持续发展道路。
5.（1）不成立。
（2）不受《中华人民共和国城市房地产管理法》保护，《房地产管理法》第2条规定：中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本案中合同买卖的房屋不属于法律规定的符合房屋买卖条件的城市房屋。
第二章练习题答案1.试述房地产法的概念和调整对象。
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。
广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范；狭义上的房地产法指以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心的，及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范；此外，还有最狭义的房地产法，特指《中华人民共和国城市房地产管理法》。
房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。
所谓特定领域有广义与狭义之分，本书为广义的理解。
按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系；按照此法律关系涉及的不同法律部门可分为以下三类：(1)房地产民事关系。