世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT

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某房地产别墅项目定位与开发建议课件

总套数
770（一期300）
容积率
0.38
建筑风格都铎、草原、维多利亚等风格的组合
景观
中央森林园景
主力户型
面积区间：350-600平米（300-600），地上面积220-400平米，按地上面积计总价,主推250-300户型
2011年3月北京别墅市场在 “新国八条”及“京15条”的双重打压下，成交量一路下滑，无论是成交套数、成交金额还是成交面积都较2月份有所下降，尤其是3月第一周仅3套成交。不过值得注意的是，虽然成交量下滑不止，北京别墅市场成交均价逆市上扬，突破了 30000元/㎡，是自2010年1月以来成交均价最高的一个月。 3月成交的项目中，千万级别墅占到了绝对的主力位置，共成交67套，占总成绩的 61.47%，经济型别墅（套价 600万以下的别墅）仅成交24 套。经济型别墅的主力购买人群主要是出于改善居住条件的需求，而他们大多属于“京15 条”中限购的人群，因此经济型别墅受到冲击较为明显，
板块整体产品素质较高，老项目持续发展，新项目精彩不断
主要的客户来源为亚运村，随着纳帕溪谷、温哥华森林等别墅升级产品的出现，开始吸引来自于东部产业区的客户。
28
亚北板块代表项目 -- 温哥华森林
位置项目概况
昌平北七家镇东沙各庄
占地面积 71.1万（一期23万平米）
建筑面积 31万（一期10万，现推2.8万万），地上22万

某房地产价值挖掘案例分享PPT课件(65页)

52
53
世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相
54
55
投资理财
外商协会奢侈品协会
其它
珠宝名车品牌
慈善
高尔夫休闲运动
商会
社交国际化
艺术品
文艺界
EMBA 媒体教育
生活、事业、修为平台星河汇
56Baidu Nhomakorabea
1. 项目价值点提炼 2.建立价值标准 3.构筑价值体系 4. 平台型运作 5. 可持续发展
57
•
13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。
•
14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。
以后来者的心态，做永远的领先者。
感谢聆听！
64
•
1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。
•
2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。

保利地产世联定价策略课件

强化品牌建设
加强品牌宣传和推广，提高品牌知名度和美誉度，以吸引更多潜在客户。
优化客户服务体验
提供专业、贴心的客户服务，增强客户忠诚度和口碑传播。
拓展市场份额
通过并购、合作等方式拓展市场份额，提高市场占有率。
对行业的启示与展望
重视客户需求
01
在定价策略中充分考虑客户需求，以满足客户需求为出发点，
业务范围
专业化服务
世联地产的业务涵盖了房地产代理、房地产咨询、房地产金融服务等多个领域，形成了完整的房地产服务产业链。
世联地产注重专业化的服务，拥有一支高素质、经验丰富的专业团队，能够为客户提供全方位、专业的房地产服务。
创新性强
资源整合能力强
世联地产始终保持创新精神，不断推出新的服务模式和产品，以满足客户不断变化的需求。
差异化定位
根据产品特点、品牌形象等因素，制定差异化的定价策略，以满足不同客户群体的需求。
灵活调整
根据市场变化和客户需求，灵活调整定价策略，保持价格竞争力。
成本与利润控制
在制定定价策略时，需考虑成本和利润空间，实现可持续发展。
定价策略的未来趋势
数据驱动决策
随着大数据技术的发展，定价策略将更加依赖于数据分析和挖掘，以实现精准
保利地产的定价案例
定价策略
保利地产采用成本加成定价法，即根据开发成本、目标利润和预

某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)

• 项目营销目标
– 全案目标林海山庄项目总建筑面积5.5万平方米。2010年3月中旬开盘销售，2011年底全案销售完毕，实现总销售额2.5亿元。 – 09年目标项目的品牌和企业的品牌成功落地，项目前期工作顺利进行，做好体验区及园林示范区工作，做好营销准备工作，为春节后蓄客打好基础。
营销通路的确定
（二）、销售道具准备
基本销售道具类 1、销售办公业务电话申请于2009年12月1日前完成； 2、市内接待点用小沙盘于2009年12月30日前完成； 3、单体模型制作最晚于2009年12月30日前完成； 4、楼书制作最晚于2010年1月30日前完成； 5、户型单页、手提袋、信封袋、信笺纸、纸杯、名片、胸牌等基础道具2009年1月15日前完成；
二、项目营销重点前置工作
（三）、完成两个样板房的设计装修
私家花园的精装化处理
二、项目营销重点前置工作
（四）、广告先期蓄客（12月开始户外）
户外
报版
软文
案场
二、项目营销重点前置工作
建议：一、整治小区进入通道，并做景观生态化围墙处理，兼做项目形象墙与广告载体；二、注重项目现场的施工管理文明化与人性化；
念（品牌化运营） • 体验性的生活感受区（体验中心、
样板房、示范景观区、台地生活公园） • 暖、软、柔性景观空间，内部绿化铺装不再生硬 • 人性化的私享服务与安全便捷的高科技尊享空间。

房地产项目定位PPT课件

（四）科学的定位方法
❖ R（Research）调研，了解消费者的需求、认识、喜好的千差万别，将其归类成群，找到S（segments）细分市场。
❖ 选择一个自己能占优势的市场，即T（Targeting）目标市场，实现P（Postioning）定位
❖ 确定4PS：所谓4PS论，是1960年，由美国密执安州立大学教授J·麦卡锡(Mccarthy)提出的营销的四个组合因素产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（ Promotion）
（五）项目定位的主要内容
❖ 战略定位 ——目标消费群定位 ——产品定位 ❖ 战术定位 ——营销主体及品牌形象定位 ——差异化定位 ——区域板块及社区风格定位 ——价格及价格策略定位
二、目标消费群定位
1、为谁做？购房者买房主要考虑什么？ ❖ ——需不需求看价格：总价+单价 ❖ ——合不合适看区位：距离+配套 ❖ ——放不放心看品牌：品质+品味+品德 ❖ ——喜不喜欢看景观：外环境+内环境 ❖ ——好不好用看户型：实用性+舒适性 ❖ ——投不投资看回报：周期+规划 ❖ ——投不投机看差价：短期（卖价—买价） ❖ ——签不签约看合同：法律+条款
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象的长期积累。不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现。

世联介绍及海南的实践分享 ppt课件

产项目海口长信蓝城广场项目三亚土福湾项目三亚湾高尔夫和游艇地块
项目海航兴隆产权式酒店项目三亚亚龙湾顶级别墅项目海航三亚海阔天空项目海口鸿洲新城项目鲁能海蓝福源项目 ……
三亚湾阳光海岸项目三亚月川村旧改海口城发海甸溪北岸
改造项目海口城发海甸溪南岸
改造项目
……
1
11
3
8
10 5 9
7
4
15
6wenku.baidu.com
12
13
2
14
1 海口美丽沙土地营销项目 2 海口盈滨岛海湾庄园
3
海口城发海甸溪北岸旧城改造
4 海口市长流组团起步区项目
5 海口城发海甸溪南岸改造项目 9 海口西海岸项目
13 海口美兰7000亩项目
6 海口综合体项目 7 鲁能海口海蓝椰风项目
10 海口新港项目招商条件研究 14 海口新坡镇区域开发项目与经济分析
15 亚龙湾顶级别墅项目
19 三亚小鱼温泉项目
4
鲁能三亚海棠湾取地项目
8
三亚下洋田住宅小区 12 鲁能三亚高尔夫别墅
项目
项目营销顾问
16 鲁能三亚湾高尔夫三区 20 新加坡星狮集团项目项目
世联介绍及海南的实践分享
1 海南文昌海石滩旅游地产综合项目
1
2 中信博鳌亚洲论坛特别规划区

别墅销售培训课件.docx

别墅销售培训课件

一、别墅的分类

1、独立式：即独栋式别墅，是真正意义上的别墅

2、并列式：即双拼别墅

3、联立式：即联排别墅

注:townhouse包括双拼、联排、叠拼等别墅。

（叠拼：为一栋别墅在竖向上不是传统的一户而是两户，下层住户有花园上层别

墅拥有露台。）

二、石家庄别墅市场概况

严格意义上讲，石家庄并没有真正的別墅。与北京、上海等大城市不同，石家庄的别墅市场还没有形成开发聚集区或类似的“富人区"。石家庄的别墅多建在自然环境相对较好的郊外，距离市区有半小时或以上的车程；交通情况一般；周边商业活动贫乏，生活环境具有较强农村色彩。目前高档别墅非常少（售价多在3500元/平方米以下），高档别璽多位于大型社区的核心景观区内。因为真正的高端消费者有限，高端公寓还分流了部分客户，而相当一部分高端购买力认为在石家庄购买别墅不足以衬托他们的地位与身份，转至北京置业，所以真正的高档别墅项目在石家庄一般人买不起，富人又不想买。但是随着龙凤湖、蟠龙湖、平山等市区周边风景区的品质提升，石家庄周边的别墅开发也将进入新的轨道。蟠龙湖景区目前在建项目中麟凯江山墅、天籁山水清音的规模最大，这些项目也充分利用景观优势结合软硬件条件的改善，获得了良好的销售状况。平山景区所推出的“第二居所,，不但拥有的优美的景观，还具有得天独厚的温泉优势，这使得该区的别墅项目占的一定的优势。

1.区域市场特点

根据别墅项目的地理分布情况和不同区域别墅的各自特点，将区域划分为市区、市区周边、虫番龙湖周边、平山温塘四个区域来研究分析。

各区域样本选择如2

房地产市场定位与营销策划方案(PPT132张)

市场研究
房地产营销系列讲座
7、产品需求研究: 房地产项目的调查研究的核心内容就是对产品的需求调查，通过定性和定量相结合的调查方式，能够获得包括楼型选择、户型设计、通风设施、朝向选择、园林景观、功能间的分割、车位设计、进深、面宽等等所有与产品有关的信息，进而得出准确的判断。尤其是客户价值认知、客户产品需求、客户承受能力之间的关系研究，更是项目决策基础。通常与消费需求特征研究结合使用。
房地产市场定位与营销策划
主讲：陈良敏南充名豪地产营销
专业创造价值
关于房地产策划师
房地产营销系列讲座
一个基础-建筑策划-文理经的综合修养
四面围墙-市场研究、政策规范、投资分析、建筑规划
一个屋顶-文字与表达
采光门窗-不断积累的实战经验
关于定位
房地产营销系列讲座
▪ 定位是现代营销理论中的一种创新思维，它建立在挖掘目标群体潜在心理需求基础上，通过产品差异性诉求和目标群体动机性诉求的有机融洽，从而使事物找到最佳位置的一种手段和策略。
衰退期
市
(1)
产品知名度小
(1)
扩大市场
(1) 成长减慢
(1) 产品供给有限
场
(2)
竞争者少
(2)
竞争压力增大
(2) 竞争力扩大
(2) 需求减少

世联曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿80PPT

2005年，曲靖全市社会固定资产投资完成227亿元，其中房地产投资完成13亿，占固定资产投资比重为5.7％，远低于全省15.3％及全国21.9％的水平，反映出房地产投资尚不存在过热的问题。
曲靖住房年需求分析量130万平米，而商品房年供应量只有几十万平米，需求远大于供应，但价格却一直处于一个比较低的水平。
城市
北京
深圳
上海
杭州
昆明
武汉
南昌
合肥ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
太原
郑州
房价收入比
13
12
12.1
10.1
6.28
7.8
8.4
9.1
8.77
8.4
学习改变命运,知识创造未来
世联曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿80PPT
城市地产趋势
曲靖人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达 49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求
学习改变命运,知识创造未来
世联曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿80PPT
本次汇报内容
市场环境
•曲靖城市经济特征 •曲靖地产市场整体趋势 •项目影响相关政策
学习改变命运,知识创造未来
产品研究
•户型评价及卖点提炼 •物业附加值建议
营销策略要点
•启动区设定 •价格策略 •卖场策略
世联曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿80PPT

世联_产品创新实现溢价的案例_11PPT

面，将让人目眩神驰。很多装
修元素参照的是中国传统的材
料和工艺，表现的方法却是西
方现代抽象的直线条和简洁的
形体。
本报告是严格保密的。
九树式的非经验住宅——公寓的形态、类别墅的建筑空间，是本项目解决二八限制的路径
非别墅形态，类别墅空间——九树建筑相比传统别墅少了 “天”和“地”，但多了缘侧空间、景观视野；本项目采用该产品，可根据项目实际情况，进行创新改良，例如错层大露
建筑设计理念
每层四边分别以悬臂结构外挑形成围绕建筑周边一圈的围廊，以通透的窗墙系统，最大限度地延景透光入室，使景观与光线形成奇妙的交汇。
3、围廊——360度的围廊设计，最大限度的将外部景观引入室内，居住完全自然化
本报告是严格保密的。
建筑设计理念
在住宅内部来看，围廊与木格栅的组合是跟外部的竹林、山间景观联系在一起的，从而令建筑空间体验具有了东方式的神韵，与中国山水画及日本禅宗中“静与思”的意境相合
台等灰空间的设置、开敞大尺度空间设计强调功能空间的融和突出度假的体验感
公寓式的建筑形态，可以以企业会所酒店的名义报批，模糊政府的二八比例限制——提升别墅类物业的开发比例，
解决项目的销售回现问题
本报告是严格保密的。
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。21.1.3121.1.31Su nday, January 31, 2021 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。05:13:1205:13:1205:131/31/2021 5:13:12 AM 做一枚螺丝钉，那里需要那里上。21.1.3105:13:1205:13Jan -2131- Jan-21 日复一日的努力只为成就美好的明天。05:13:1205:13:1205:13Sun day, January 31, 2021 安全放在第一位，防微杜渐。21.1.3121.1.3105:13:1205:13:12Janu ary 31, 2021 加强自身建设，增强个人的休养。2021年1月 31日上午5时13分21.1.3121.1.31 精益求精，追求卓越，因为相信而伟大。2021年1月 31日星期日上午5时13分12秒05:13:1221.1.31 让自己更加强大，更加专业，这才能让自己更好。2021年1月上午 5时13分21.1.3105:13January 31, 2021 这些年的努力就为了得到相应的回报。2021年1月31日星期日5时13分12秒05:13:1231 January 2021 科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。上午5时13分 12秒上午5时13分05:13:1221.1.31 每天都是美好的一天，新的一天开启。21.1.3121.1.3105:1305:13:1205:13:12Jan- 21 相信命运，让自己成长，慢慢的长大。2021年1月31日星期日5时13分12秒Sunday, January 31, 2021 爱情，亲情，友情，让人无法割舍。21.1.312021年1月31日星期日 5时13分12秒21.1.31

设计效果图和营销策划方案报告

【别墅设计图纸户型图及装修设计效果图和营销策划方案报告】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司收集整理

全国别墅项目广告楼书文案合集_340P.rar

全国顶级别墅项目实拍效果图库_1076P.rar

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万城华府案例作品_红鹤广告_99p_城市别墅_广告推广方案.ppt

万科-棠樾_中式别墅项目推广思路_72PPT.ppt

万科_上海万科燕南园别墅开盘前期现场包装工作总结_71P_导示包装_接待中心_示范区.ppt

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上海别墅市场定价策略分析.doc

上海别墅市场定位与营销思考.doc

上海别墅报告(上).doc

上海别墅报告(下).doc

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上海某别墅项目经典策划.doc

专题研究_别墅创新设计研究_94页.doc

世纪瑞博_别墅中的国粹”京剧”创作与定位_54PPT.ppt

世联_专题研究_别墅建筑风格参考_52PPT.ppt

世联_别墅价值挖掘的认识_定位于营销_46PPT.ppt

世联豪宅会所专题分享 ppt课件

世联豪宅会所专题分享
依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好业主只享有康体方面的优惠
本报告是严格保密的。
大而专的封闭经营模式
本报告是严格保密的。
世联豪宅会所专题分享
项目区位项目参数
物管费用项目均价
南山区蛇口后海大道东侧占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米的大社区 3.2元/平方米月
为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我们很兴奋；开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执
地拒绝建会所，我们很苦恼；客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档
大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫； ……
国内豪宅会所的现状
世联豪宅会所专题分享
失败会所特征
会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已
世联豪宅会所专题分享
本报告是严格保密的。
21.09.2020
世联豪宅会所专题分享
会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高
价值，恨是因为它的经营难题；现在，看起来，会所更像是一种奢侈品； ……
我们为什么研究会所？
同时，我们常常会遇到这样的问题：

试谈豪宅产品定位PPT课件( 26页)

楼王专题
可能需要调整。
户型选择
上海淡水湾花园 3/2/2 135m2
上海仁恒河滨花园 3/2/2 170-179m2
主卧独立衣帽间
客厅餐厅南北通风
双阳台
84m2
179m2
170m2
基础功能价值点: 主卧室带衣帽间、客厅和餐厅南北通透、南北双阳台设计、大面宽、短进深。
楼王专题
上海翠湖天地御苑 3/2/3 149m2
电动外遮阳，具体部位以户型单片图为准
卓施宝楼板隔音垫彩色液晶可视对讲
同层排水
智能化专题
在各地项目分析的基础上，建议项目智能化的选配项目如下
家居智能安防智能
必选基础
置换式新风系统大户型配置电动卷帘
可视对讲系统 IC卡门禁系统家庭防盗报警系统电子巡更系统周界红外线报警系统闭路电视监控系统远程抄表系统煤气泄露报警系统车库安保系统读卡到指定楼层智能一卡通系统停车场管理系统
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：245平方米
户型优势： • 大面宽横厅空间 • 中西双厨 • 卧室双套间设计 • 独立保姆间保姆通道 • 主卧套件功能完整 • 独立电梯厅空间
装修标准专题
装修特色卖点
名
称
窗户
取暖
新风
外遮阳系统
楼板隔音可视对讲

相关主题

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2002
•2002.7 •纯水岸一期
TH启动 •16000入市
•各期项目价格变化及销售周期
学习改变命运,知识创造未来
2003
2004
•时间（年） Байду номын сангаас005
•2002.7
•2003.12
•纯水岸一期多层启动 9300入市
•天鹅堡二期1区启动 •9800元入
市
•项目整体价格变化
•2004.6 •天鹅堡二期2
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•华侨城－波托菲诺入市价格走势
•均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
•2001.10 •天鹅堡一期启
动 •A、B、C栋推出8500元入市
•2002.1 •天鹅堡一期 •D、E栋推出 •8800元入市
•成都——清华坊
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——硅谷别墅
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——硅谷别墅
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——波托菲诺
学习改变命运,知识创造未来
•一·多样性与别墅的营销定义
•被称之为“别墅”的房子：
•上海-丁香花园 •北京－长城脚下的公社 •北京－建外SOHO •深圳－波托菲诺 •深圳－万科第五园 •成都－清华坊
上海－九间堂；北京－观唐；深圳－硅谷别墅深圳－中信红树湾深圳－十七英里庐山－美庐
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
•叠加前
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•叠加后
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•叠下底层平面图
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•有没有富人的生活方式？
•◇ 固定的生活习惯 •◇ 固定的家庭结构 •◇ 固定的消费偏好 •◇ 固定的休闲方式 •◇ 固定的区域
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•◇ 十五年前无差异
•◇ 十年前
诞生差异
•◇ 五年前
差异化
•◇ 二年前
差异多样化
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——波托菲诺
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——波托菲诺
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——万科第五园
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——万科第五园
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——十七英里
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——中信红树湾
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•深圳——中信红树湾
学习改变命运,知识创造未来
别墅 ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆
Townhouse ☆☆ ☆ ☆ ☆
多层住宅 ☆
☆
☆
☆☆
☆
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
案例二：深圳波托菲诺
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
学习改变命运,知识创造未来
主要功能居住生活度假商务接待商业
地点
城市 ∨
∨ ∨ ∨
郊区 ∨ ∨
风景区 ∨
∨
∨
∨
∨
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•二·需求价值：取决于供给的创新弹性
•1、关于“富人”的生活方式 •2、需求价值
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•上海——丁香花园
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•庐山——美庐
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•北京——长城脚下的公社
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•上海—九间堂
学习改变命运,知识创造未来
•从城市土地最优价值实现角度
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
区计划启动 •9500元入市
•2004.10 •纯水岸别墅 •计划启动 •30000入市
•项目整体价格变化
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
别墅的空间价值体现
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
学习改变命运,知识创造未来
世联别墅价值挖掘的认识定位于营销46PPT
•并立式住宅
•0.3
•20-25
•联排式
•0.5
•40-60
•叠层式
•0.8
•60-100
•三层公寓
•1.0
•100-150
•六层电梯公寓
•1.4
•160-190
•十三层电梯公寓
•1.8
•215-240
•邻里密度
•12 •15 •30 •45 •50 •75 •100
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倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
市场压力小
条件D：一次性交付地价、一次性开发
市场压力大
•推论三：供给的地价路径依赖性
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•四·产权角度：定位与弹性
相邻单元产权特征花园设施
五·营销角度：
院子围墙私家泳池门廊平台花架大门草坪私家车库菜园花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
Townhouse ☆ ☆
☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆
多层住宅
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储藏室地下室阁楼天窗度身定造私密家庭餐厅衣帽间
独立住宅不相邻独立私家〉公共独立
联排住宅相邻相对独立公共〉私家半独立
公寓集合不独立公共公共
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•案例一：深圳硅谷别墅
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•深圳——中信红树湾
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———独立产权 ———独立占地 ———庭园 ———天台独立屋、别馆、连院、连排、空中……
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别墅的功能与位置的相容性
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———城市规划的变迁 ———财富的积累
推论一：需求的供给创新弹性大
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•三·关于土地的绝对价值和供给
各类住宅用地一般指标
• •类别
指标
•独户住宅
•容积率 •净密度（户数/公顷）
•0.2
•20
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2021年3月1日星期一
•一. 多样性与别墅的营销定义 •二. 需求：取决于供给的创新弹性 •三. 供给：地价的路径依赖 •四. 定位弹性与地段价值 •五. 几个案例
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别墅的价值变化反映的是
•我们时代的变化
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•北京——观唐
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•北京——观唐
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•成都——清华坊
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