房地产开发中偷面积设计
房地产开发中的偷面积设计
在TOWNHOUSE一层，有 万科城的TOWNHOUSE都
楼梯可以直下半地下室
有半地下室可送
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
半地下室可以采光
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
半地下室层净高 约2.4米，估计层 高在2.6米
在样板房中展示了可打掉部分 的上梁（顶柜）
在1.5米的步入式凸窗中，可以 打掉0.9米，其0.6米是真实的步 入式凸窗的上梁结构
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳
园”、
“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
“佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣橱 ”
2019/8/25
佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣
橱”
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空
间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不
计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，
也属“偷面积”的行为
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
由于空调室外机位不计 入建筑面积，改为生活 阳台后，可以作为使用 面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半 建筑面积）。 这种“偷 ”法，使得每户“偷” 了约一个多平方米。虽 然所“偷”面积不多， 但对于小户型住宅，所 “偷”面积是多多益善 的
广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。
旭辉集团：偷面积的实用例子解析资料文档
2019/11/12
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸＄窗层高变成标准高)
2019/11/12
18
利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2019/11/12
入户花园可以隔成 一个小书房，非常 实用
19
利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2019/11/12
大阳台设计，阳台面 积12㎡
20
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
双层高露台首先在从室内空间 向外界的自然延伸上，对居住 的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如 果是可以用玻璃窗封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积， 对偷面积提高实用率有非常大 的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
高小于 2.1米的 落地大
衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台
两层高 入户花园
层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2019/11/12
7
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。
商品房“偷面积”的几个实例
由于入户 花园只计 算一半 的建筑 四房三卫设 计 ，每个房间面积都超过 单位 ，让买 家 自行搭建 阁楼 ，有 的直 ０平方米 ，主人房不仅有 卫生间更有 接搭好 阁楼 连装修 一起送 ，只要第二 面积 通过做 大入 户花 园可 以偷 到面 １
２ 米 ，就不算面积 。 １ ９平方米 的 层的层高低于 ２ 积 ，甚至 能 偷 ”出一个房 间。还 有 衣 帽间 ，这 是建筑面积 １
积较 大的房间 。这样不 到 １ ０ ｏ平方米
发商利 用相关政策 的漏 洞 ．采 取 偷 面积 的手段 来获取更 多的利 益。开 发商 偷面积 ”的手段各式各样 ，有 必要总结一 下 ，以引起有关部 门的重
视并采取相应对策 。 （ 一 ）阳台
的户型就变成四房设计 了。 （ 六 ）飘窗台 目前大部分飘 窗台只要高度 不超 过２ ２ 米都 不算面积 。开发商也 喜欢
小 复式 单位 也 是很 常 见 的 偷 ”
米左右 产面积测算规则》 ，阳台只能计算为一 米 以上 的 使 用 空 间 ，一 套 建筑 面积 面积 做法 ，楼盘设计 出层高 ５ ２ ３ ０平方米的户型能送 ９ Ｏ平方米 的使 的套 型 ，可 以改装成小户型 ．买一层 用 空间。该 楼盘 １ １ ９ 平方 米的单位是 送一 层。有 的楼盘 设计出层高较高 的
一
种室 内花园的设计是可 以变成房 间 单位绝不可 能做 到的。审阅规划核准 的。如 某楼 盘 的 Ｎ ＋ Ｉ 户 型 ，其 中 图 发现该户型 的主人房连卫生 间和
０平方米 的面积 都是 偷 个房 间就是 由入 户花 园改成 的 ，该 衣帽 间近 ３
（ 八 ）上 空
在规 划 图纸 上设 计 为 上 空 的地 方 ．
一
开发商利 用后 期装修 的名义重新铺上
住宅十大偷面积方法
十大“偷面积”方法揭秘1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
所以，此类是属模糊性概念之“偷”。
4、立面造型空间变卧室主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。
在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。
业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。
住宅设计偷面积实例
2021/6/30
20
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
2021/6/30
奇数层露台可能有对 视问题
21
露台经典案例
亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。
【优势】： 1. “偷”出更大实惠。 2. 增加有力卖点。 3. 满足客户与室外大接触
心愿。
2021/6/30
22
露台经典案例
缺点：外墙的保温和整个 小区的外立面的协调性。
2021/6/30
16
利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷 面积”之举。此方法一般只在大户型单元 且自然资源景观较好的楼盘中使用。
缺点：作为购房者，由于入户花园要计一 半建筑面积，在规定面积内，大的入户花 园必然造成室内空间的变小。另还必须考 虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的 户型。
电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积
2021/6/30
28
空中院馆“偷面积” 电梯厅
2021/6/30
29
空中院馆 空中过道
在两个单元之间做一个连接的空中过 道，使得业主多出一部 分空间。业 主既可以分隔开，作为自己的私人空 间；也可以作为空中院馆，供业主共 用，多出一个休闲空间。
2021/6/30
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
2021/6/30
1
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
房地产偷面积方法课件
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
户型偷面积手法整理
露台盖板
利用露台不计容的面积计算规则，在交付使用后,加盖 顶板和外窗,为业主赠送更大的使用面积.
利用地下室建筑面积不计容积率的规则，为业主提供最 大化的使用面积.目前通常做到赠送两层地下室.
客厅挑空
利用客厅上空部分增加赠送面积
阁楼
利用建筑设计中坡屋顶盖下的层高，做出阁楼空间（不 计容），增加使用空间.
利用户型设计上采光天井规避面积计算的法则,在实际 交付使用后,在采光井上盖板增加使用面积.
一、高层住宅篇
阳台
利用阳台算一半的计容面积.用足规范限定的15%套型 比例上限
聚镇
凸窗
原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积， 又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积
验收和交楼的凸窗
打掉凸窗台后的落地窗
客厅挑高
楼中楼产品中,利用客厅上空部分增加赠送面积
二、多层住宅篇
地下室
住宅设计偷面积实例
2024/5/30
32
利用地下室和半地下室“偷面积”
◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的 地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计 算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
2024/5/30
2
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
2024/5/30
7
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定米以下空间 不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过米， 便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过米，通常开发商 会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最 早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低 台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打 掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那部 分“低台”，凸窗部分的层高可以达到米甚至更 高。
29
空中院馆 空中过道
2024/5/30
50 30
阳光房“偷面积”
万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很 亲密的接触。
住宅设计偷面积实例43p44页PPT
层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2020/4/16
5
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
2020/4/16
3
计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 2、室内4.4米－6米甚至更高
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房 屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
2020/4/16
8
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用：
通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
2020/4/16
13
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
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宽景HOUSE的二楼单位，居 然也有专用楼梯直下半地下 室（穿过一楼）！被送了半 地下室约 50多平方米
宽景HOUSE的二楼 单位通过直下两层 室内楼梯，到达被 送的半地下室
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
武功秘籍揭密！！ ！
由于室外架空1米左右， 给采光窗创造了通风采 光的条件
室内采光还是很不错的
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宽景HOUSE的一 楼单位的半地下 室有两房一厅的 面积
宽景HOUSE的一楼 单位从天井看，每 户就象是一楼的复 式房
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科学筑 家
佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸 凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的— —外墙 与外窗齐平
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广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好 使用，空间也没有压抑感
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其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积
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“佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣橱 ”
2021/2/16
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佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣
橱”
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空
间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不
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验收和交楼的凸窗
打掉凸窗后的样板 ！
这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（
在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可以
自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）
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计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，
也属“偷面积”的行为
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卧室壁柜空间高度 为2.1米，由于低于 2.2米而不计入建筑 面积，被称为“隐 藏式衣橱”。
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招商“城市主场”的无敌“步入 式凸窗梁 ”
2021/2/16
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在“城市主场”楼书的户型平面上， 在窗口位置后标注了进深有1.5米的 虚线
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在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步 入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样
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当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。
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万科“万科城”、“17英里”的半地下室 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗 佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁 京地“海世界”的过道花园和露台花园 中信华南“中信红树湾”的空中院馆 金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积 金众“香诗美林”的共享梯厅 百安隆“阳光新干线”的生活阳台
万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其 钻的空子不是“低于2.2米的 空间不计建筑面积”条款，而是
正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半” 字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有
一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二
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宽景HOUSE的一楼单位 半地下室之一房
宽景HOUSE的一楼单位半 地下室之一厅
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广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家
楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝
到实惠。
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广东 深圳 2007 年 7月
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“佳兆业 ”秘籍之一“百变凸窗”
2021/2/16
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佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园” 都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将 可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不 计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸 窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高 的空间高度。
房地产开发中的建筑规划知识
建筑设计规范—面积计算
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广东 深圳 2007 年 7月 科学筑 家