第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法.ppt
（2）更新重置成本
——采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设 计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
更新重置成本＝复原重置成本－功能性贬值
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30% 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990 年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例， 该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产， 交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机 器设备的生产时间为1995年。
地基基础 承重构件
屋面 楼地面
门窗 内外粉刷
顶棚 细木装修 水卫 电照 暖气 特种设备
地基：不均匀沉降
承重构件：
裂缝，混凝土剥落、露 筋锈蚀
3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 评估值＝参照物价格＋功能差异值
4．交易情况。 （1）市场条件。 ——是否公开市场、市场供求状况。 （2）交易条件：交易批量、动机等。 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 评估值＝参照物价格＋交易情况差异值
5．个别因素。 ——主要包括资产的实体特征和质量。 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 评估值＝参照物价格＋个别因素差异值
资产评估学第二章
2、物价指数法
物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现 时物价指数确定其重置成本。计算公式为：
资产重置成本=资产历史成本×资产评估时 物价指数/资产购建时物价指数
或者为：
资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动 指数）
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值为10 万元，2019年进行评估，已知1990年和2019 年的该类资产定基物价指数分别为130%和 150%。则被评估资产重置成本为：
资产评估价值=20 × 150%=30万元
3、市盈率乘（倍）数法
市盈率乘数法是以参照物（企业）的市 盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对 象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企 业）价值的方法。
用数学式表达： 资产评估价值=评估对象（企业）收益额
× 参照物（企业）市盈率
例：
某被估企业的年净利润为1000万元，评估基 准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍， 则：
运用市场法评估单项资产的可比因素主要有：
1、资产的功能 2、资产的实体特征和质量 3、市场条件 4、交易条件
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法 直接法是指利用参照物的交易价格及参照物
的某一基本特征与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的一类方法。 其基本计算公式为： 评估对象价值=参照物成交价格×评估对 象特征÷参照物特征 或： 评估对象价值=参照物合理成交价格
第二章 资产评估的基本方法
CONTENTS
本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内 容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择 的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三 种基本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成
本法的理解，特别是三种基本评估方 法中各项参数指标的基本含义和取得 方法是掌握资产评估方法的关键。
1. 评估某企业通用设备类。经随机抽样选择具有 代表性的通用设备 10 台并进行估算，其重置成本 之和为 50万元，而该 10台具有代表性的通用设备 历史账面成本之和为 35万元，该类通用设备历史 账面总成本为750万元，试计算分类资产调整系数， 并计算通用设备类重置全价。
按统计分析法求解。 调整系数为：K=50/35=1.4286 被评估通用设备类重置全价为： 通用设备类重置全价=750×1.4286=1071.45(万元)
（二）各种贬值及其估算方法
01 03
02
1、实体性贬值及其估算方法
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值
决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
（1）观察法
计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 通过观察 确定新旧 程度
第二章 资产评估的基本方法
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价 值的各种评估方法的总称。
二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期 收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承 担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年 限可以预测。
三、收益法的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数 据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风 险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济参数，其中最主 要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。
第二章 资产评估的基本 方法
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比 较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件 :其一是要
有一个活跃的公开市场 ;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动。
四、市场法中的具体评估方法
(一)直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征 直接与 评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方 法。 (二)类比调整法
第2章 资产评估的基本方法
成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常
7
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综 合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A 的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因 在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程 2 如下。单位： / m 元
预计可被利用的生产能力 x 经济性贬值率＝1－ × 100% 资产原设计生产能力
经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬 值率 4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 注意问题——资产的使用状况
（三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
n 评估值＝∑ （参照物成交价 × 各项调整系数） ÷ n i =1
2
二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。
资产评估学教程第2章
22
2、价格指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
被估资产＝ 资产的 重置成本 历史成本
该机床09年的重置成本为： 16×1.60/1.05+4×1.60/1.28+2×1.60/1.35=31.7（万 元）
25
❖ 练习： ❖ 评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替
代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运 输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用 0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、 安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。 该设备的重置成本是（ A ）。（保留两位小数） ❖ A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元
4
二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
（难点或重点）：
市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；
收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；
成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；
资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法
一、市场法含义P36-37
1.定义：
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
第二章 资产评估的基本方法
2.超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备， 致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于 原有设备。 估算步骤： 第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新 资产的年运营成本进行比较。 第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。由于企业支付的 运营成本是在税前扣除的,企业支付的超额运营成本会引致税 前利润额下降,所得税额降低,使得企业负担的运营成本低于其 实际支付额。因此,净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵 减的所得税以后的余额。
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度
2、使用年限法（重点）
原理：利用被估资产的实际已使用年限与其总使用 年限的比值来判断实体性贬值率。 计算：
重置成本-残值 实体性损耗= 实际已使用年限 总使用年限
其中：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
资产在使用 中实际损耗 的年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
截至评估基准日累计实际利用时间 资产利用率= 截至评估基准日累计法定利用时间
当资产利用率〉1时，表示资产超负荷运转， 实际已使用年限>名义已使用年限； 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转， 实际已使用年限=名义已使用年限； 当资产利用率<1时，表示开工不足， 实际已使用年限<名义已使用年限；
要求：计算该机床1999年的重置成本
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
本章基本要求：
1．握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法2．熟悉资产评估方法选择的基本依据
3．了解各种评估方法间的关系
4．能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。
本章重点：
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
本章难点：
对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。
本章基本框架：
1．资产评估过程结构图
2．资产评估基本途径和方法
3．资产评估方法体系
第一节市场法
一、基本思路
市场途径是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从市场途径的涵义中可以看出，市场途径是以类似资产的近期交易价格为基础来判断资产价值的评估过程。由于任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价。市场途径充分利用已被市场检验的资产成交价格来判断和估测被评估资产的价值，显然是容易被各当事人所接受，所以市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。但是，市场途径的应用与市场经济体制的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为市场途径提供了有效的应用空间，市场途径日益成为一种重要的资产评估方法。
二、理论依据
采用市场途径对资产进行评估的理论依据是：
在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。
第2章 资产评估的基本方法
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2、市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因 素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定 一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况
资产评估价值 参照物成交价格 1 价格折扣率） （
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第一节
一、市场法的基本涵义
市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期 交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资 产价值的各种评估技术方法的总称 它依据的是替代原则 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一，但要求充分利用类似资产成交 价格信息来判断和估测被评估资产的价值
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第二节
一、收益法的基本涵义
收益法
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值 来判断资产价值的各种评估方法的总称
Ri P i i 1 (1 r )
收益法需依据资产未来预期收益进行折现，它涉及到 三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现 率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时 间
2、资产的实体特征和质量（外观、结构、役 龄和规格型号）
3、市场条件（供求关系） 4、交易条件（交易批量、动机、时间）
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第二章 资产评估的基本方法
参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元）， 参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（892944＋617897）/2＝755420.5（元）
【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估， 评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交 易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业 用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房 所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条 件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格510月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。 求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。
术路线不同可以分为三种基本类型，或者
三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
一、市场法含义 1.定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格， 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评 估技术方法的总称。 替代原则 2.市场法的理论依据 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方 法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一 。
参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况 A 4700 2010.5 比被评估资产好 低于市价5% B 5800 2010.7 比被评估资产差 高于市价3% C 5900 2010.10 比被评估资产好 低于市价1%
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
考情分析
本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。
本章历年考题分值分布
主要考点（难点或重点）：
1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等
2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式
3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理
4.资产评估方法的选择
资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法
一、市场法含义
1.定义：
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：
替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1.要有一个活跃的公开市场；
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（二）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
资产评估
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式
参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
（二）市场法的优缺点
优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限2005年考过选择）
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损
耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：
1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置
成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相
同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而
相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
第二章---资产评估的基本方法
定基物价指数 ＝当年实际物 价/基年物价
定基价格变动指数 ＝（当年实际物价-
基年物价）/基年物价
1999（基年） 50
100%
2000
51.5
103%
3%
2001
53
106%
6%
2002
54
108%
8%
2003
55
110%
10%
2004
56
112%
12%
2005
57.5
115%
15%
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 时间差异且时间差异不能过长的情况。 练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则 资产评估价值？
评估值=10×(1+8%)=10.8(万元)
年份
该类设备实际 均价
②规模经济效益指数法——此时假设资产价值
与其功能呈指数关系。
资产评估值=参照物成交价格×
评参估照对物象生生产产能能力力
x
公式中的x称为规模经济效益指数
练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物
资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
– 最小值，从而n不太可能趋于＋∞
• 【例7.单选题】（2005年考题）某收益性 资产，效益一直良好，经专业评估人员预 测，评估基准日后第一年预期收益为100万 元，以后每年递增10万元，假设折现率为 10%，收益期为20年，该资产的评估价值 最接近于（ ）万元。
A.1400 B.1700
• 四、收益法的基本程序和基本参数P45－47 （一）收益法的基本程序 1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据 资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以 及经营风险等；
• 2.分析测算被评估对象未来预期收益； • 3.确定折现率或资本化率； • 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； • 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
– （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并 可以用货币衡量（Ri或A）
00158自学考试资产评估第二章资产评估的基本方法
00158⾃学考试资产评估第⼆章资产评估的基本⽅法
⾃考资产评估
主讲⽼师：关森
第⼆章资产评估的基本⽅法
要求掌握资产评估的基本⽅法、评估基本⽅法的运⽤及⽅法中各个指标的确定。
第⼀节市场法
⼀、市场法的定义
⼆、市场法运⽤的前提条件
三、运⽤市场法评估资产的步骤和计算途径
四、运⽤市场法评估资产的程序及其优缺点
⼀、市场法及其适⽤的前提条件
（⼀）市场法⼜称市场价格⽐较法是指通过⽐较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进⾏调整，从⽽确定被评估资产价值的⼀种资产评估⽅法。
市场法⽬前是最简单、最有效的⽅法。
（⼆）市场法应⽤的前提条件
1、需要有⼀个充分发育的活跃的公平的资产交易市场。
2、被评估资产的市场参照物及其相⽐较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
⼆、市场法具体计算途径
（⼀）直接法
直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现⾏市价，并依其现⾏价格直接作为被评估资产评估价格的⼀种⽅法。
例：要评估⼀商品房在2010年9⽉30⽇转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同⼀地段，⽤途相同，结构相同（似），⾯积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择⽐较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。
（⼆）市价类⽐法
市价类⽐法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从⽽确定被评估资产价格的⼀种⽅法。其基本计算公式为：
评估价格=参照物价格+Σ评估对象⽐参照物优异的价格差额-Σ参照物⽐评估对象优异的价格差额
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（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
CASE 10
某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进 行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元， 净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为 30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现 在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的 资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和 企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为 57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经 专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产 由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现 在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该 企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。
总使用年限、实体性贬值率。
参考答案
1、资产利用率
=(5 × 10 × 12)/(5 × 12 × 8) × 100%=125%
2、实际已使用年限 =名义已使用年限×资产利用率
=5 × 125%=6.25（年）
3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 = 6.25+10=16.25 4、实体性贬值率
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
P
n t 1
Rt (1 r)t
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
二、收益法的基本要素
收益法中的基本要素有三个，即收益额、收益期 限、折现率或本金化率。
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算 ： 每年净超额运营成本 =税前超额运营成本（1-所得税税率） =3000（1—25%）=2250
4．确定折现率10%，评估人员预计该电焊机尚可使用 10年。
5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值 =2250×（P/A，10%，10） =2250× 6.145=13826元
优点
考虑了资产损耗
公平真实： 单项资产； 应用广泛。
缺点
工作量大 历史资料局限 经济性贬值的不准确性
第二节 市场法
一、概念 市场法是指利用市场同样或类似资产的近
期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测 资产价值的各种评估技术方法的总称。
二、理论依据：替代性原则
三、市场法中的影响因素
参照物 参照物交易价格
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，
年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，
其重置成本应为（ ）。
A、4万元 B、5万元
C、4—5万元 D、无法确定
A
CASE 6 P41 例4
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
要求：计算该机床的重置成本。
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
（三）功能价值法
：
A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产 能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为： 被评估资产重置成本=
（一）收益额 Rt 收益额是指资产在正常情况下所能获得预期年收益
额。特点： 1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历
史收益额或现实收益额； 2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收
益额－－客观收益 。 （二）收益期限 n 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
二、收益法的基本要素
公式计算法(记住公式) 实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
Baidu Nhomakorabea
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
重置成本的估算
（ 一）重置核算法
也称细节分析法、直接估算法，是利用成本 核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目， 按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加 得到资产成本的重置成本。 --化整为零
如购买方式重置与自行建造方式重置。
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
其他数据包括：通过细节分析，如按现在市 场价格重置该生产线，需材料费14万元，人 工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费 1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费 581万元。计算该生产线的重置成本。
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581
=602万元
（二）物价指数法
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 扣除各种贬值
资产评估价值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
成新率=8/（20×87.5%+8） × 100%=31.37%
实体性贬值率=1- 31.37% =68.63% （3）确定功能性贬值： 功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）
=2.01×5.3349=12.00（万元） （4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58
十一、成本法的优缺点（补）
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
=实际已使用年限/总使用年限 =6.25/（6.25+10）=38.46%
功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。
超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
（三）折现率和本金化率（资本化率）r P 1.从本质上讲，折现率是对投资所期望的回报率。
2.从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率 组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险 报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机
相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
A、偏高
B、偏底
C、与实际一致
A
CASE
某机器设备，2010年购置，评估基准日为 2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设 备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1 万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价 指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比 物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运 杂费为1.5万元。
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
实体性贬值的估算
观察法 使用年限法（重）
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
优缺点
优点： ①评估价更能反映市场现实价格。 ②评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点： ①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。 ②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和 大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制 的一些资产评估。
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
被评估资产重置成本
=50000×（160%/95%）
=84210元
（二）物价指数法 P36
2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%
式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
价格指数法与重置核算法的比较 （补）
物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史 资料基础上，但两者存在以下不同：
续
要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值
（不考虑资产的经济性贬值，已知 （P/A，10%，8）= 5.3349 ）
参考答案
（1） 资产利用率：50400/57600×100%=87.5% 实际使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）确定成新率：
差异调整 时间差异 地域差异 功能差异
四、现行市价法的前提条件P
前提条件
市场上存在参照物
（3个及其以上）
在公开市场条件下交易
影响价格的差异因素能够量化
五、现行市价法的运用程序P
明确对象
评估程序
寻找参照物 选择参照物（不少于3个）
调整差异
得出评估值
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产
使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值
=参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。
被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率
注意加减符号的运用 CASE P31
七、现行市价法的优缺点P
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在使用
过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、 物耗、维修费、生产的产品质量。
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未 来超额运营成本的折现值。
注： 一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值
CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本
（二）使用年限法（重）
该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定 实体性贬值的一种方法。