房地产和城市建设探究论文

房地产和城市建设探究论文

住宅业发展和城市建设都是当今城市面临的焦点问题，城市最高品质的集结点是财富创造的中心。围绕建设小康社会的新一轮城市建设和房地产开发，也必将促进城市竞争力的提升。结合市城市规划建设的实际，我在这里谈几点思考和认识。

新一轮城市建设为房地产业带来新的商机，房地产业的持续健康发展，将改变城市的面貌。市是山东省省会，是国家级的历史文化名城，1992年12月被划为沿海中心城市，1994年被中央定为中央城市。总人口580万，总面积8177平方公里。1995年以来，市社会经济保持了良好的发展，国内生产总值达到1200亿元，城市化水平达到49.7%。房地产业也呈现快速发展的态势，房地产市场的框架基本形成，推进了投资主题的多元化和房地产开发的市场化进程。实现了由政府主导向市场主导的转换，市场需求稳步增长，供需关系基本平衡1998年以来，房地产投资保持了每年30%的增幅，的投资额为1998年的3.2倍。房地产投资占gdp比重达到6.4%，保持在合理区间，新开工面积在200到300万平方公里之间。当前城市建设和房地产业面临

三个重大课题，第一是经济发展和城市化进程进一步加快，构筑现代新兴工业化城市空间载体，实施新一轮房屋建设的任务相当繁重，我们计划到2013年基本实现现代化。今后10年经济总量平均保持12%以上的增长速度，城市化率年均提高1个百分点以上。

城市能否适应和保障社会发展的责任尤其重大。拓展城市新的发展空间，创造和谐环境要求日益强烈。目前中心城区177平方公里。这个区域常住人口达到210多万，人口密度过大，交通压力增大。为适应城市规划的需要，按照规划发展新区已成为现实而紧迫的任务，我们计划在5年内完成交通、管网、河道等基础设施的建设和改造。提升老城功能，改善旧区任务也相当艰巨。有26发展史，是国家级历史名城，同时，历史形成的老城区面积大，人口多，居住条件差，居住环境亟待改善，历史文化风貌亟待恢复和保护。多年土地基础设施和文化等资源亟需整合与翻新。为使老城翻新，按照我市人均发展目标，近5年需要在老城区改造的房屋达到3000多万平方米。为把握新世纪头20年发展的机遇，提出了实现新跨越、建设新全城的总体目标，确定了新区开发、老城提升城市环境的基

本思路。力争在国内生产总值达到2700亿元，实现历史性跨越；2013年国内生产总之达到3900亿元，提前基本实现现代化；2020年国内生产总值达到8000亿元，城市人口达到400万，把建成现代化区域中心城市。

今后5年作为目标实现的关键时期，房地产将有大的发展，发展的动力源于四个方面，第一，社会经济发展的带动。我市国内生产总值预期达到2700亿元，以占gdp7%的比例参考测算，房地产开发约需190亿元。第二，加快城市化进程带动。按照今后5年社会经济发展目标，到我市城市化率预期达到58%，按照人口自然增长率控制在千分之五测算，城市人口新增56万人，按照目前我市人均住房30平方米测算，至少需要增加住宅1600平方米，如果考虑机械的需要，至少翻一番。到时住宅将成为消费的热点，近5年以来，我市的收入房价比由7.3降到6.1，有利于扩大市场的市场需求。

市建设的实质是资源的重新配置，需要立足当前，满足使城市更加现代化的内在要求，需要对城市现状做深度改变。按照到末人均达到30平方米的标准计算，基本实现户均一套、人均一间的标准，整个康居工程开发量相当于九五期间的4倍。必须运用市场机制，逐步推进。面对大量的基础设施建设和片区改造，应积极实行多元化投资，让开发企业担当重要角色，这样既可以减少政府筹集资金的压力，又可以发挥企业的效率。一大批实力强、水平高的房地产企业，将成为市新一轮城市建设的重要力量，这也必将带动新一轮房地产开发，促进房地产业的持续繁荣。其次是创新机制，实现城市建设与房地产行业的和谐发展。我市新一轮建设的方针非常明确，这就是坚持以人为本，树立全面协调和持续发展的观念，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，完善现代化基础设施和公共服务设施，建设更加宜人的住宅。要实现预期的目标必须促进城市建设与房地产行业的和谐发展。政府的责任，是搞城市的总体规划，管理好土地的一级市场，建立公开、公正、规范的市场秩序，依法行政，并引导各项服务完善高效，为房地产业的健康发展创造良好的条件。房地产企业应当在公开、公正、规范的市场环境中充分发挥科技进步、理念创新、机制高效、开拓市场的优势，通过创造让人们满意的精品工程，实现企业追求卓越、服务大众、壮大企业、良性发展的目标，最终为改善城市面貌和居住环境，提升城市的竞争力做出贡献。虽然政府和企业各自担负的社会责任和追求的效益不尽相同，但是随着社会主义

市场经济体制的不断完善，随着房地产市场的不断规范，一定能够找到处理两者关系的最佳平衡点。

在城市建设中，政府除了调控以外，还直接承担公益性基础建设。政府要领导好组织建设的双重责任，促进城市建设与房地产建设的和谐发展。第一，需要健全市场规则体系，房地产业的鲜明特点是产业链长、跨度大、关联紧密，每一个环节都关系到最终产品，关系到行业的社会责任，特别是项目审批、规划条件、土地供应和资金筹集等环节都涉及到政府调控，完善市场规则需要对房地产生产、销售、服务涉及到的各个环节，包括项目审批程序、规划顶点程序、土地供应程序、售后服务和物业管理等环节制定规则。第二，需要建立高效的行政体系。房地产是受宏观政策影响较为明显的行业，行政服务是政府支持房地产发展的重要渠道。近年来，市非常重视对房地产业的引导和服务，积极引导和支持开发企业树立新的发展理念，创造移民时代房产精品和居住环境；同时调整改善市场供给结构，增加中抵挡住户的住房生产，合理调整房屋价格，适应不同家庭的水平。近几年来，有数个百万级的大盘相继启动。数码港等住宅项目的开发，以现代科技为核心推出了智能化、生态化的新概念住宅，促进了新技术、新材料、新理念的推广，引领了房地产业依靠高科技发展的方向；阳光项目标志着搭上了国际列车，阳光100、国际新城等各具特色的小区已经成为城市的亮点。在新一轮城市建设中，需要政府的服务做得更加到位。一方面树立环境发展观，通过宜人的环境提升人气，通过人气的聚集促进发展。在房地产行业大力创造功能性、舒适性、景观性、经济性的有机统一，追求人与自然的和谐。另一方面，适应住宅消费主体由福利消费向个人消费转变，住宅消费需求由生存性向舒适性、多样化、个性化发展，适应大规模旧村改造。

此外不可或缺的还有，健全的中介服务体系。完善的房地产市场离不开发达的中介服务，这不仅有效降低社会成本而且可以转移社会职能，使市场更公平，真正把行业协会办成企业自主的民间组织。加强与金融、评估、交易、物业、保险等中介的关系，成为企业联系市场的纽带和桥梁。同时还需要提高政府的调控能力，在市场条件下，房地产不仅有鲜明的市场属性，而且有社会属性，需要政府调控，这种调控需要照准与市场机制的结合点，探索弥补市场缺陷的调控机制。具体操作起来需要注意几点：第一，变革规划调控方式。城市规划是对城市空间