第二章资产评估理论基础

（2）评估结果受市场供求关系的影响非常大 （3）评估师可操作的只能是资产的“价格” 第二，评估结果并不是资产的实际市场价格 （1）资产评估是在资产进入市场流通之前进行的
（2）评估结果并不能替代当事人的定价行为
2.1.3 经济学中的价值理论和价值观
在西方经济学家眼中，价值与价格的本质是一 样的，都属于价格范畴。只不过价格是市场的产物， 而价值则是人对物所值的主观估计或判断。
日各种条件及多种变量影响可实现的价值估计值。
2.2.1 资产的使用价值
资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基
础。资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使
用方式决定的。 资产自身功能是资产具有使用价值的物质基础， 资产的使用方式或利用方式是将资产自身功能转化为 现实使用价值的过程和手段。
同样功能的资产，其潜在使用价值可能是相同
的，而现实的使用价值未必完全相同，这种差异来源 于资产的使用方式或利用方式。
2.2.2 市场供求关系
在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品
量，称为对该商品的需求量。
在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量 与该商品的价格成反方向变动关系：需求量随价 格上升而下降，随价格下降而上升。商品价格与 需求量的这种关系，被称为需求定律。
2.3 评估价值的多样性及价值类型
2.3.1 资产评估结论多样性的特点
资产评估结论的多样性包括了两个方面的情况：
其一是同类、同种或同样的非同一资产可 能存在着不同的评估结论； 其二是同一资产可能存在着不同的评估结 论。
上述特点正是资产评估中价值类型理论的
研究内容。
评估人员各自的预期、估计和判断的差异，使 评估结果本身是一个区间值（不在讨论之内）
从这个意义上讲，西方经济学中的价值理论实 际上也是价格理论。
◦ 1）劳动价值论 ◦ 2）边际效用价值论
◦ 3）生产费用价值论
◦ 4）供求均衡价值论
有代表性的价值或价格理论
1）劳动价值论 一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类 劳动所决定，每类商品的社会必要劳动时间总量决定了这 类商品总的市场价值。 2）边际效用价值论 商品的价值是由商品的效用和稀缺性所决定。 3）生产费用价值论 商品的价值是由劳动、资本、土地在生产经营过程中 共同创造的。 4）供求均衡价值论 商品的价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格。
作
业:
解释：资产评估研究对象 效用与稀缺 生产费用价值论 供求均衡价值论
简答 （1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴还是 价格范畴？
（2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？
（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？
（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？
简答参考答案

（1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴 还是价格范畴？ 答：价格范畴。 （2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？
2.1.1 资产评估研究对象
明确资产评估学的研究对象是研究资产评估
活动的出发点，也是讨论资产评估价值决定等
一系列资产评估理论的基础，研究和讨论资产 评估理论的切入点。 资产评估学的研究对象就是资产的（交换） 价值，以及由此衍生出来的资产（交换）价值
决定因素、（交换）价值表现形式、衡量资产
（交换）价值的手段和资产（交换）价值的表 达。
的生产替代这种商品的生产，从而减少这种商品
的生产。商品价格与供给量的这种关系，称为供
给规律。
影响供给的其他因素
生产技术和要素价格，通过影响企业成本发挥作
用影响供给量。
企业预期影响供给量。 需求和供给分别说明了消费者的选择和生产者的 选择
市场均衡和均衡价格
消费者和生产者都愿意接受的价格和数量达成
一致时，称为市场均衡，相应价格称为均衡价格。
2.2 资产评估价值的影响因素
影响资产价格的因素都会影响资产的评估价值：
商品的社会必要劳动影响资产的评估价值
商品的效用影响资产的评估价值 商品的市场供求关系影响资产的评估价值 就是说，作为价格范畴的资产评估价值，要受到 资产内在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资
产评估价值是以资产内在价值为基础，考虑评估基准
同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值 是有条件和原因的，这些条件和原因包括： ①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式 和利用程度上的差异； ②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细 分市场，例如，正常交易市场或拍卖市场； ③相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对
不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动
机和交易地位； ④相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对
不同的交易时限和交易方式等等。
2.3.2 影响评估结论多样性因素的分析
相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使
用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格
及其价值方面存在差异是很容易理解的。 细分市场是指相同或同一资产市场中的不同市
场条件下的具体市场。
从不同角度了解资产的各种价值内涵
资产的内在价值（资产的经济价值）
资产未来预计现金流量的折现值
资产的账面价值 以成本为基础，反映在资产负债表上的价值
资产的市场价值
是价格范畴，资产在正常市场上的货币表现
资产的投入价值
形成资产的各种生产要素的耗费成本与费用 资产的产出价值
资产的变现价值、预期收益折现值形式表现出 来的价值
评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论 问题。

从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质， 以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理 论基础。
2.1 资产评估价值论和价值观
关于资产价值和资产价值决定的理论及其决定
因素有众多的流派和说法。
资产评估是一种社会经济活动，又是一门研究 资产估值及资产评估活动内在规律的学科，至关重 要的是确立资产评估学科的研究对象。
第2章 资产评估理论基础
目 录

2.1 资产评估价值论和价值观
2.2 资产评估价值的影响因素
2.3 评估价值的多样性及价值类型 2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
【学习目标】

通过本章学习，学生应粗略地了解有关资产评估价
值及其决定因素等方面的各种价值理论、价值观， 资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素、
资产的交换价值
资产评估中的价值是一种交换价值，属于价
格范畴，所以资产评估学的研究对象自然就是资
产的价格（范畴）问题了。
2.1.2 关于价格与价值的进一步说明
站在经济学或市场的角度，价格是指在特定的
交易行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务 的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。
价格是一个历史数据或事实。然而，资产评估中
影响需求量的其他因素
消费者的收入
相关品价格
相关品指的是可以相互替代的商品 在给定价格下，一种商品的需求量与其替代品 的价格成正相关关系。 消费偏好
消费者的预期
在一段时期内，企业愿意并且能够提供的某
种商品的数量称为该商品的供给量。
来自百度文库
在其他条件不变的情况下，如果一种商品价
格上涨，企业就能够获得更多的收益，因而会将 用于其他商品生产的资源用于这种商品生产，或 者说以更多的这种商品替代其他商品的生产。反 之，当一种商品价格下跌时，人们会以其他商品
同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场
中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式
等方面的差异。 资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准 对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和
2.4 资产评估适用的一般经济技术原则

2.4.1 预期收益原则
2.4.2 供求原则
2.4.3 贡献原则 2.4.4 替代原则 2.4.5 评估时点原则
一个充分发育的资产市场会给资产一个较为客 观的价值或价格。评估人员充分利用市场才有可能 为特定资产评估出一个客观的价值或价格。
当然，这里我们还要强调的是，市场与市场
供求是需要细分的。例如，从地域的方面讲，市 场可以划分为国际市场、国家市场、地区市场， 这些市场既有联系也有区别。从市场活动的内容 方面讲，市场又可以分为商品市场、服务市场、 要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比 较明显。从同一市场的级次方面看，有些市场分 为一级市场、二级市场，而有些市场分为一手市 场和二手市场等。不论是市场地域上的差异、活 动内容方面的差异，还是级次上的不同，都会使 这些市场具有相对独立性和市场供求个性差异。
面对不同的交易时限和交易方式等等。
的价值在大多数情况下又不是一个历史数据或事
实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定
时间内对商品、服务价值的一种估计，因而它不
具有市场价格的形式特征。所以，评估中的价值 属于价格范畴但又不是价格本身。
正确理解资产评估价值的价格属性
第一，评估结果的属性属于价格范畴
（1）评估结果是一种用货币表示的价值量


答：主要由资产的使用价值（包括了资产的功能和 资产的使用方式）和市场供求关系。
（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？ 答：评估方法选择、评估参照物选择、评估结果的 市场检验。

简答参考答案

（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什
么？

答：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着 使用方式和利用程度上的差异；②相同或同一资产 在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，例如， 正常交易市场或拍卖市场；③相同或同一资产即使 在同一细分市场中，也可能面对不同的交易主体， 不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位； ④相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能