90平米套型建筑面积70

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9070政策

风语一席谈：还有谁记得9070政策？2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。

这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。

这个政策出台的目的是积极的，是希望通过该政策来增加住房的供应，从而稳定房价，但是，在政策出台的时候，却引起了市场上巨大的争议。

在政策出台之初，有很多人认为，市场上真正的需求，是90平米以上的中大户型，而对于小户型，需求的非常少。

还有人觉得，9070违背了市场规律，开发商在进行规划设计的时候，应该由市场上引导，而不是用政策来进行约束，风语早期也有这样的观点。

在政策出台之后，是给市场带来了一些冲击，让很多项目进行了规划的修改，还让很多本来准备做大户型豪宅的项目被逼无奈的走起了小户型道路。

这，也让市场上一段时间内住房供应套数大幅度的增加，比如，在2008年的一段时间内，深圳的可售套数就曾经达到过6万多套。

不过，由于关于该政策的争议太大，并且打击面太大，所以政府在这一政策上的执行上不够坚决，并且监管不够。

很多开发商并钻了空子采取了很多方式来规避这一政策，比如，有很多9070项目都是两套一起卖，面向市场的，一样是大户型。

这，对增加市场供应、满足低收入家庭购房并没有太大的作用，同时也让9070政策名存实亡。

到了现在，由于市场回暖，销售速度加快，使得深圳的可售房源迅速减少，到目前为止，深圳存量房已经不够3万套。

受此影响，深圳的房价也是迅速的上涨。

这，让普通人越来越买不起房。

在这个时候，9070政策的积极性再一次的体现出来了。

9070政策的积极性一方面体现在它能增加供应。

目前，市场上投资者之所以恐慌性的购房，是因为大家看到了现在可以卖的房子不多了，大家看到房荒来了。

而如果严格执行9070政策，则必然的会增加供应，增加可售房源的数量，这对维护楼市稳定，对促进房地产健康发展有着非常重要的作用。

安阳市商品住宅90-70政策执行情况的调研报告

安阳市商品住宅90/70政策执行情况的调研报告内容摘要：近年来，国家针对房地产市场采取了一系列宏观调控政策，旨在抑制房价过快上涨、促进房地产业健康发展，“90/70”政策作为其中一项重要举措，从执行之初，就备受争议。

本文通过对该项政策在安阳市执行情况的调查，进行分析探讨，并提出建议，希望对政府部门制定政策、提高行业管理水平有一定的借鉴和参考作用。

关键词：安阳市90/70政策执行落实“90/70”政策是国家对房地产市场进行宏观调控的一项重要措施，2006年，鉴于少数重点大中城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出及房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院办公厅转发了由九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

这一政策的推出至今已有三年多的时间了，在执行过程中争议和讨论声不断，先是在该项政策出台后的2008年，由于受到国际金融危机的不利影响，房地产市场一度陷于低谷，并影响到了经济社会的持续发展，在此背景下，全国各地市相继出台了一系列房地产救市政策，以刺激房地产市场的复苏回暖，北京、上海、南京、重庆等大中城市甚至开始寻求突破90/70限制的途径。

此后，在不间断的房地产宏观调控政策中，也鲜见强调该项政策落实的条款。

一、90/70政策在房地产三、四线城市的落实情况作为房地产行业三线、四线城市，其房地产市场发展呈现几个主要特点：一是房价上涨相较于一线大中城市缓慢，其上涨幅度甚至低于年度国民经济增长的幅度，如2009年国民经济增长为12.2%（2009年安阳市统计公报），而商品住宅价格上涨同比仅为0.57%；二是年度土地供应量也较充足，土地市场的竞争仍在可控范围内；三是外来资金较少，基本未受到“热钱”炒作影响；四是住房需求以本地居民自住型需求为主，投资性需求不明显。

北京规划委规定房屋层高超标面积将翻倍计算

北京规划委规定房屋层高超标面积将翻倍计算2006年07月22日12:45 法制晚报开发商拟多建跃层避开“国六条”90平方米占70%新规市规划委发文预防层高超标准面积翻倍算高于4.9米算2倍高于7.6米算3倍专家：可控制变相增加面积但并不科学本报讯(记者陈斯张炎)如果开发商想以修建跃层来规避“套型建筑面积90平方米”的房产新政，这种开发行为将行不通。

昨日，北京市规划委下发相关文件规定，住宅建筑标准层高超过4.9米，房屋面积将按底层面积的2倍算。

这份名为《容积率指标计算规则》的文件称，根据有关法律法规及国家标准，当住宅建筑标准层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

同样，办公建筑、普通商业建筑的标准层高大于一定的高度时，建筑面积也要按倍数计算。

举例来说，如果一套建筑面积50平方米的房子，层高超过4.9米低于7.6米，那么，该套住房的建筑面积按100平方米计算。

5月底，九部委房产新政一出，就曝出了有开发商修改套型结构以规避新政的问题。

不少企业在设计中，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，预留装修跃层空间，使小户型产权房“1变2”。

记者在搜房网对北京市有“跃层”户型的普通住宅项目进行搜索，结果共有80个。

专家解读简单翻倍并不科学中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦上午接受记者采访时表示，该规则的执行可以防止一些开发商“钻空子”，将房子“1变2”。

北京市住宅建筑的标准层高为不低于2.7米。

新规则是指对于4.9米高以上的住宅，计算面积时将底层面积翻倍。

开彦认为，这一规则有可能使跃层的建筑形式消失。

如果通过计算，将底层面积乘以一个系数来计算跃层住宅的面积，比简单的翻倍更加科学。

规定影响开发商利润受挤压中原地产华北区总经理李文杰上午接受记者采访时表示，市规划委在三年前已下发过类似的规范，这次可以说是重申和补充。

2005年以来房产政策解读

2005年以来房产政策解读年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。

其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。

中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。

虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。

所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。

这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。

因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。

因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。

但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

年4月28日房贷基准利率涨至6.39% ，固定利率将走俏：中国人民银行宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的 5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。

关于套型建筑面积的正确计算

关于套型建筑面积的正确计算目前很多人对套型建筑面积没有正确全面的认识，现将有关套型建筑面积简单计算如下，欢迎探讨。

1.套型建筑面积：套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数；2.套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。

其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。

住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

3.标准层的使用面积系数=住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和/住宅标准层建筑面积4.住宅标准层建筑面积=按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算举例说明：某栋住宅有四个单元，每层有A户型4套、B户型4套，A户型套内使用面积72平方米，B户型套内使用面积90平方米，住宅标准层建筑面积为810平方米。

（1）本层各套型内使用面积之和=4*72+90*4=648平方米；（2）标准层的使用面积系数=本层各套型内使用面积之和/住宅标准层建筑面积=648/810=0.8；（3）A户型套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数=72/0.8=90平方米；B户型套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数=90/0.8=112.5平方米；（4）为简单计算，设本层之外没有别的公摊同时本层的公摊简单按户摊（和实际结果有所差异）：那么A户型建筑面积=72+（810-648）/8=72+20.25=90.25平方米B户型建筑面积=90+（810-648）/8=90+20.25=110.25平方米从上可见，本层之外没有别的公摊情况下，套型建筑面积和户型建筑面积相差不大；本层之外有别的公摊情况下，套型建筑面积加上别的公摊和某户型建筑面积大约一致。

“7090”政策影响下的上海住宅市场

“7090”政策影响下的上海住宅市场陈立一、“7090”政策的发展2006年5月底九部委下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），其中明确了新建住房结构比例，在“十一五”时期重点发展普通商品住房的要求，即“7090”政策。

政策出台：套型建筑面积90平方米以下，开发建设总面积的70%以上自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

政策争议：90平方米是建筑面积还是使用面积，70%指地区还是项目政策出台后，迅速引起社会各界的争议，90平方米套型建筑面积若指使用面积，按照《住宅设计规范》换算成建筑面积，那么将相当于100-105平方米；而“套型建筑面积90平方米以下住房须占到开发建设总面积的70%以上”到底是仅针对一个地区的总量概念，还是只针对单个楼盘，建设部官员给予的解释也很含糊其词。

政策落实：明确界定“90平方米”以及“70%”两概念建设部在7月13日正式公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

”关于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。

具体规定是：自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。

上海实施细则：70%体现在“十一五”规划中上海市政府在2006年土地出让1号公告先期严格执行“7090”条款后，随即在1个月内公布了《上海市住房建设规划(2006-2010年)》，规定在“十一五”期间，上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

90平的房子有多大

90平的房子有多大？来源：山房网2004年以来，在房地产行业，“调控”成了最热门的关键词，针对房价、针对项目审批、针对首付按揭……新政迭出，不断具体，调控的对象也日渐明晰。

这次的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“新十五条”）更是直接对房地产的居住面积和建筑供应等作了规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

90平方米，就此成了一个分水岭。

在90平米这个问题上，也引起了非常大的争议。

90平的房子究竟是多大的房子？“新十五条”的规定看起来很是具体：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积”。

是2006年6月1日以后新审批、新开工的，指的是“套型建筑面积”。

规定的是够仔细够具体，但执行起来就有了很多方式和余地。

九部委的话音刚落，就有人提出了异议：新政策中90平米以下“套型面积”概念不是很明确。

主要问题是，建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义，无法操作。

对“套型面积”与“套内面积”、“建筑面积”有什么区别，尚需进一步明确。

“新十五条”的执行细则还没有出来，市场上的对策已经不少。

不少企业策划在设计中，将户与户之间预留可拆墙，或“变卖平方米为卖立方米”，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，预留装修跃层空间，使小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”，从而享有大户型功能空间，并合理规避掉各种税费。

另有高档项目则准备采取“魔方组合”形式，即用一套房包含二至三个产权的“伞式”方式进行销售。

还有业界人士提出，如果按开发建设总面积计算，同一个开发项目中，“90平方米以下住房”无论是80平方米，还是50、60平方米，其最终建设的面积之和需要占到全部商品房面积的70％以上。

成都市建设项目容积率计算规则

成都市建设项目容积率计算规则一、容积率系指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地的比值。

计算容积率的建筑面积总和为规划项目建设用地内各栋建筑物计入容积率反而建筑面积计算值之和。

建设项目的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；建筑面积计算值除遵守《成都市规划管理技术规定》外，还应按照本规则执行。

二、套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，层高不应大于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，建筑层高不宜大于3.6米。

住宅建筑层高介于3.6米-4.6米之间时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于4.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。

跃层式住宅起居室（厅），低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

三、办公建筑、酒店建筑层高大于4.9米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。

建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

四、商业用房层高大于6.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积约2倍计算；标准层层高大于10.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。

五、仓储、工业厂房等建筑物层高大于5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算，有特殊要求的除外。

六、阳台计算规则。

每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。

广州七种常见“偷”面积户型出局

广州七种常见“偷”面积户型出局广州市规划局：建筑面积计算新规范已内部实施入户花园、“N+1”房、小复式，这些时下流行的“偷面积”、“送面积”设计，深受市民欢迎，也成为不少开发商卖楼的制胜法宝，不过以后的住宅面积将越来越难“偷”了。

日前，广州市规划局公布《广州市规划局贯彻实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》征求意见稿(以下简称《办法》)，根据该《办法》，广州目前盛行的七种“偷”面积户型将从此“出局”。

日前，市规划局相关人士透露，新报建审批的楼盘已经基本按照《办法》执行，这意味着新建设的楼盘无法“偷”面积了。

该人士表示，规划局内部在审批新的楼盘报建规划时，已经基本按照上述规定来计算建筑面积。

已经购买了“偷”面积房子的市民最关心《办法》会否追溯至尚未规划验收的房子的问题，该人士表示《办法》执行的界点是规划报建，而不是最后的规划验收，这表示已经买房的市民不需担心未来要多付新增建筑面积的房款，在售的房子也是安全的。

记者获悉，花都某楼盘甚至向买家积极宣传《办法》，希望借此吸引买家购买最后一批“N+1”户型。

1 “L”形阳台把“L”形大阳台一半面积变成房间是时下一种非常常见的户型设计。

这一户型的出现是由于“70/90”政策，很多楼盘必须开发套型建筑面积90平方米以下的单位，如果想设计套型建筑面积90平方米(即建筑面积100平方米左右)的3房单位，必须通过“偷”面积来实现。

案例：荔湾区某楼盘，其大阳台设计成了“L”形，阳台的一部分是房间的面积，把门往外移，休息室可改成一个8平方米以上的房间，“L”形阳台只算一半面积。

《办法》明确，位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积。

可间隔成房间的部分阳台是位于建筑结构内的，必须全算面积。

案例：金沙洲某楼盘设计的一款“L”形阳台，全部属于建筑结构以外，阳台的一半可以设计成一个房间，显然这个房间一半的面积都是“偷”回来的。

《办法》也明确，位于建筑结构外的半开敞空间，如果住宅位于建筑间距标准为1H(H为层高)及以上的区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。

我国城市住宅中小套型住宅“精细设计”论文

浅论我国城市住宅中小套型住宅的“精细设计”研究摘要：从二十世纪九十年代商品住宅开始在我国房地产市场上大量出现以来，我国普通商品住宅的套型已经基本完成了从“温饱型”到“舒适型”的转变，九十平方米的二居室、三居室套型已经成为了我国房地产市场上的主流产品。

中小套型的住宅也是普通的工薪阶层所能承受的，本文主要对我国城市住宅中小套型住宅的设计进行研究，旨在为了满足更多人对中小套型住宅的不同需求。

关键词：中小套型；城市建筑；住宅；精心设计；研究abstract: from the nineteen ninties commodity house began in our real estate market appears in great quantities since, our country ordinary commodity residential taoxing has been basically completed from the “ food and clothing “ to “comfort “change, ninety square meters two bedroom, three bedroom suite has become china’s real estate market. mainstream product. small taoxing housing is the ordinary wage-earners can bear, this article on china’s city residential taoxing housing design is studied, in order to meet more people to the small taoxing housing demand.key words: small and medium-sized；city construction；residential building；design；research中图分类号： s611 文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）从2000年开始，我国各地城市的房地产价格持续走高，为了保证房地产市场的稳定和房地产业的可持续发展，国家相继出台了关于房地产市场管理的意见。

“7090”政策

是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。

其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。

这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。

90/70政策原本是为了遏制高房价，在中国国情的约束条件下，实现“大庇天下寒士俱欢颜”的初衷，但是，这个政策反而令部分购房者被迫打消了购房的念头转而加入了观望者的大军中，这也许出乎政策制定者的意料，针对不断攀升的房价，限制房屋面积从而达到降低购房总价的目的，为的是让更多的人买得起房，然而实际效应却与初衷背道而驰，这个政策限制了房屋的面积，也限制了我们买房的脚步，那么究竟为什么90/70政策让我们买不起房呢？我认为有两个原因，其中最主要的原因就是中国人的亲情观念和一步到位的思想，目前购房者的年龄多集中在30岁-40岁之间，这个年龄段的人群通过自己的奋斗，有稳定的工作也有了一定的积蓄，具备买房的经济基础，并且同时肩负抚养小孩和赡养老人的双重责任，迫切的需要一套合适的住房来满足其一家三口甚至三代同堂的居住需求，显然，90/70这个面积的制定，无法满足他们的需求，购房是人生中的一件大事，谁都希望能一次买到最让自己称心满意的房子，也都希望住的宽敞舒适，90/70的面积，尚且不能满足一家三口的居住需要，更何况三代同堂的家庭，所以即使这类房子的总价相对较低，多数购房者还是把目光投向了大户型，120—150之间的面积更适合他们的需要，然而由于90/70政策的出台，现在在售的项目中，70%以上的户型都在70平方米~90平方米之间，而余下的30%可以满足这类人群需要的大户型，却都是200平方米左右的超大户型，开发商称这也是迫于政策压力的一种调整，因为70%都变成了小户型，开发商的利润已经不高，只能在余下的30%的大户型上做文章，从而出现了不少超大户型，而我们最需要的150平方米左右的户型，恰恰是开发商利润最薄的一类，所以常常在设计时被开发商放弃，造成了这样一种局面：“小户型买得起却满足不了需要，大户型能满足需要却买不起”。

为何使用套型建筑面积？

虽说是两个不同范畴的概念，但在笔者仔细查阅了《住宅设计规范》和《房屋测量规范》，理解了相关概念后，还是得出了以下结论：在整栋住宅结构一样的情况下，套型建筑面积＝房屋建筑面积－套内阳台建筑面积。原来大多数住宅套型建筑面积90平方米也就相当于90平方米再加上一个阳台（一般情况下也就几平米）的建筑面积。看来开发商只能在阳台上做文章了，大概老百姓可以把悬着的心放下了。但笔者不明白了，为什么政府当初制定政策的时候不使用大家都理解的名词呢？而同样都是原国家质量技术监督局制定的国家强制性标准，为什么要采取不一样的名词不一样的标准？国家制定国家标准是为了规范行业发展，而对同一属性的产品在设计和测量方面采取不一样的标准，怎样来核查设计到底有没有达标呢？怎样来检验建设出来的产品到底有没有达到设计要求呢？既然已经先制定了套型建筑面积，而后建设部又在2001年制定的《商品房销售管理办法》中规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。显然，销售采取建筑面积或套内建筑面积是沿用了建筑上的常规用语，这样简单明了，绝大部分购房者都知道。
为何使用套型建筑面积？
时间：2006-6-20 10:31:00 作者：刘丽丽来源：安居在线
自从5月29日九部委《意见》下发后，关于何谓“套型建筑面积”的争论就没停止过。对于“套型建筑面积”这个新名词，地产商有点摸不着头脑，套型建筑面积90平方米究竟是指房屋建筑面积还是指套内建筑面积呢？
套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
房屋共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

政策解读 90平方米

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住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：
• 图示可见，在塔式单元中，交通核所占单元面积比例为： 14.96%-17.96%，外保温面积占单元面积比例为： 1.59%-2.12% 屋顶机房和门厅的公摊面积为：117.30m2-145.78m2。楼宇内每户公摊面积（按20 层计）： 0.68m2-0.91m2 。
２．《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号文中套型建筑面积的定义明确了套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
３．2006年8月1日建设部决定举办全国住宅竞赛通知中套型建筑面积的定义建设部2006全国面积型90平方米住宅设计竞赛定义：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层使用面积系数，标准层面积使用系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。
户型分类
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图示可见：在一梯两户板式户型单元中，随着电梯数量的增多，交通核所占的比例明显增大；在一梯三户、一梯四户单元中，标准层面积越小，交通核所占比例越大；在塔楼单元中，以一梯八户（三部电梯，一居为主）的户型所占比例为最大。
一
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三
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住宅单元优选比较：户型单元面积组成分析：
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关于“套型建筑面积”的辨析--不少建筑师也很糊涂 - 网易暖通,暖通,空调,供热,采暖,通风的综合服务门户!

沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。他透露，建设部房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型建设的实施细则，将会尽快出台。（制定政策的时候就没考虑过怎么实施吗？还有一点，“开发建设总量”如果包括公建配套建筑，那么90平米以上和公建配套总共占30％，大户型是否更少了？应该是“住宅建设总量”的意思吧？）
听到文林峰的解释，中伦金通律师事务所朱茂元律师当场提出了疑问，认为建设部如此规定会引起业界的争议，“因为毕竟国家有国标规范摆在那，你说我们现在出台的行业规定和国标行业规定不一样，这个像我们做实务的人会引起思想上一些混乱。”事实上，国家相关部门早已对“套型面积”做出了解读，国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》(自1999年6月1日起施行)中规定：套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。（这个质疑对）
《意见》一出，即引起了业内对过去的文件中很少被提及的术语含义的广泛讨论，集中在两个方面：一是“套型建筑面积”的含义，与销售面积的关系；二是“90平方米的套型建筑面积不少于70％”的开发建设标准是否过低，是否不合理。现在先谈谈第一个方面。
这个关于面积的规定是直接针对设计来说的，所以设计师看得最明白，事清本身也很简单。“套型建筑面积”源自《住宅设计规范》（GB50096－1999），质监局、建设部1999年3月25日发布，6月1日实施，2003年局部修订，4月21日发布，9月1日实施。其中第三章“套内空间”，第五节“技术经济指标计算”规定：住宅设计一计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积；套内使用面积；住宅标准层使用面积；住宅标准层总建筑面积；住宅标准层使用面积系数；套型建筑面积；套型阳台面积。各指标的概念及计算方法也明确规定，这里我通俗解释一下。

90平米小户型设计

90平米小户型设计每日商报2006年7月13日日前，一场名为“城市种子”的建筑设计巡展在西湖美术馆开幕。

主办方是华森建筑与工程设计顾问公司，共展出了华森成立25年来的50个建筑作品。

“25年，说起来似乎也不算是太悠久，但是对于中国建筑设计发展历史来说，25年已经称得上是绝对的元老级了。

”中国工程院院士、中国建筑设计大师程泰宁说道。

华森25周年建筑设计巡展开幕当天，华森的建筑师们举行了“中小户型的设计技巧”学术沙龙，从专业的角度探讨了如何积极应对国务院九部委的房产新政。

户型变化，生活方式也在变国务院九部委房产新政出台后，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”这一规定成为最受关注的话题。

华森副总建筑师郭智敏认为，户型结构“三七开”比例的设置，既考虑普通老百姓，也兼顾富人的需求，从当前的房地产市场来看，是科学的、有效的。

在为市场提供了更为大众需求的商品房供应的同时，也为多元化和个性化户型发展留有空间。

在“中小户型的设计技巧”沙龙上，华森建筑师们对户均面积变化直接对规划产生的各种影响，逐一做了阐述，他们认为，户型的变化，实际上是在倡导生活方式的变化。

面宽平均减少1.5－2米“以纯多层居住小区为例，当户均面积在120平方米/户降低至90平方米/户的时候，户型面宽平均减少1.5－2米，容积率的降幅达到0.15-0.2。

”郭智敏分析说，同一建设项目在保障舒适度不变的前提下，户均面积越小，容积率越低。

但是为了充分利用土地资源，实际上不可能降低容积率的，所以户型面积变小以后，也就意味着必须压缩户型面宽，增加其进深，甚至在满足日照基础上适当增加部分偏东西向的边套户型，同时在控高限制范围内增加层数或顶层退台复式。

华森执行总建筑师张晖强调说，虽然户型面积变小了，但是基本尺寸必须保证，比如客厅墙面长度至少不少于3米，这样才能符合家具摆放的尺度。

餐厅保证要大于4平方米，厨房最少也要大于5平方米。

9070政策

套型建筑面积是文字游戏2006-07-04 09:07:00“国六条”的实施，使很多普通购房者雀跃。

毕竟以往遥不可及的房子，距离自己越来越近了。

政策规定以后开发的房屋将有70％以上是套型建筑面积在90平方米以下的。

可是一个在以前很陌生的名词也随即出现在我们眼前———套型建筑面积。

究竟“套型建筑面积”是多少？不仅读者不明白，最近连建设部官员也“犯糊涂”了，先是有官员出来说，相当于100~105平方米的套内建筑面积，但又有官员出来否定，称这个提法不正确。

记者近日致电建设部政策研究中心主任陈淮，陈淮指出，《住宅设计规范》对该概念有明确定义。

当记者询问该如何与套内建筑面积换算时，陈淮认为，简单推断为100~105平方米是不正确的，因为每一套房子的系数都不同。

除此之外，陈淮不再作其他解释。

记者按照该规定，邀请业内人士进行推断，得出的结论是：90平方米套型建筑面积，换算为建筑面积(市场上所指的销售面积)，将绝对大于90平方米，甚至有可能相当于115平方米，或者更高。

疑问一解释“套型建筑面积”要查资料？对于非建筑设计专业人士来说，“套型建筑面积”是一个新词，很多从业多年的地产商也不清楚这个词的含义。

记者上网搜索得到，《住宅设计规范》于1999年3月24日以建标＜1999＞76号文公布，1999年6月1日起施行。

该《规范》3.5.2条确实有关于“套型建筑面积”的相关规定：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”。

什么是“套内使用面积”？“标准层使用面积的系数”又是多少？为了弄清楚以上问题，记者很费劲地翻查了相关资料。

疑问二“套内使用面积”不计阳台？根据该文件的明文说明：“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”；“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”；“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”。

后附的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999条文说明再次解释说，“阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。

如何设计90平方米套型住宅面积？——一个实际工作者的思考

Ｉ．尽可能减小分摊面积，提高得房率
碧加和加重购房者的额外负担，套型建筑面积偏／时单元设计Ｊ、
立以一梯三户和一梯四户为主，最好采用一梯四户，这样得房率相应的成本将会回归正常值。
３
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选用一梯多户的单元平面设计。简单地看，一个单元标准层
平面的套数越多，每套所分摊的标准层公共交通面积就越小。但
标准层的公共交通根据房屋
已经使地下空间平面的利用基本达到饱和，再增加车位数只有
向地下二层发展由于地下二层建筑属于超深基础工程，设成建本将会明显上升。
类型的不同分别由楼梯、电梯、走道
和管道井组成其面积分摊在同层的套型中所以在标准层的户数相同的前提下型套内建筑面积越小得房套
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个实际工作者的思考
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如何设计９平方米套型住宅？０
率越低对购房者来讲就是增加了额外负担。一般多层的得房率在８％～５９％左右，Ｏ小高层的得房率在８％～Ｏ８％左右高层的得房率在７％～５５
８％左右。Ｏ
原复土厚度的一ｍ和露出地面的１不增加原基础埋深（０８ｍ甚