房地产开发企业所得税处理变化分析
房地产行业税收分析报告

房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况,并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。
房地产行业作为一个重要的经济支柱行业,在税收政策上扮演着重要角色。
通过深入研究房地产行业的税收情况,可以更好地了解税收对该行业的促进作用,为政策制定者和业内人士提供参考。
2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。
2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整,这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。
政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展,稳定市场预期。
3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费,税率根据不同地区的政策有所差异。
房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费,根据房屋的产权和面积等因素计算。
3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费,根据成交价值和所在地区进行计算,一般由买方承担。
营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费,根据企业的营业收入进行计算。
3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费,根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。
房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收,这也是鼓励长期持有房产的一种政策。
4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策,购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。
这一政策鼓励市民购买房产,促进了房地产市场的发展。
4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产,制定了租赁房产减税政策。
根据出租房屋的面积和租金等因素,出租人可获得一定比例的税收减免。
这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁,增加了供应量,缓解了租房问题。
5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分,税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。
房地产企业税收分析
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房地产企业税收分析房地产行业是我国重要的支柱产业之一,对于我国经济的发展起着重要的推动作用。
然而,房地产企业的税收问题一直备受关注。
本文将对房地产企业税收进行详细的分析。
首先,房地产企业税收主要包括土地增值税、企业所得税和房产税。
土地增值税是对房地产开发企业出售建设用地所得的税款,是房地产企业最主要的税种之一、企业所得税是对房地产企业的经营所得征收的一种税款,税率相对较高。
房产税是对拥有房地产的所有者征收的税款,税率相对较低。
其次,房地产企业税收的影响因素主要包括市场需求、政策调控和企业规模。
市场需求是决定房地产企业税收规模的重要因素,当市场需求低迷时,企业的销售收入和利润也会相应下降,进而影响税收。
政策调控是指国家对于房地产市场进行的宏观调控政策,如限购、限贷等,这些政策直接影响着企业的销售情况和价格调整空间,从而对税收产生影响。
企业规模是指企业的资产规模和经营规模,规模越大,企业所得税和房产税的征收额度也相应会增加。
再次,房地产企业税收存在的问题主要有两个方面的挑战。
首先,房地产企业税负过重。
由于房地产行业的特殊性,企业所得税和土地增值税的税率较高,给房地产企业带来了较大的负担,对企业的发展产生了一定的不利影响。
其次,税收政策的变动不稳定。
由于房地产市场的特殊性,政府在调控房地产市场时会频繁调整相关税收政策,这给企业经营带来了不确定性,对企业的发展计划和经营策略产生了一定的困扰。
针对这些问题,我国对于房地产企业税收方面进行了一系列的调整和。
首先,降低了企业所得税税率,减轻了企业的税负。
其次,对于部分经济困难地区的房地产企业,给予了相应的减免政策,降低了企业的税收压力。
再次,加强了税收政策的公正性和透明度,减少了政策变动对企业的影响,提供了一个稳定和可预期的税收环境。
总结起来,房地产企业税收是一个复杂而庞大的系统,其规模和影响力不可忽视。
在我国的房地产发展过程中,政府对于房地产企业的税收政策调控起到了重要的作用,既要保证政府的财政收入,又要兼顾企业的发展。
房地产开发企业税务筹划分析
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房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。
随着市场经济的发展,房地产行业已成为越来越多企业的选择。
在竞争激烈与政策不断调整的环境中,税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。
本文将从两个方面进行探讨:L房地产开发企业税务筹划的主要内容;2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。
一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度,从而避免不必要的税收。
我们可以选择小额固定资产投资扣除制度,这样能够享受到当期的税收优惠,使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。
2.把握契税政策,合理避税众所周知,契税对于房地产开发不可或缺。
但开发商必须掌握好相关政策,确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。
一般来说,开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。
3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展,政府在税收上也给予了相应优惠政策。
开发商应当及时监测相关政策,并积极参与税收优惠活动。
比如说,在房地产企业有利政策开展之时,可以优先办理各种证照。
4.合理运用资本金,减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。
开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化,减轻财务负担。
同时,我们可以通过以下途径降低成本:股权融资、银行贷款、增资等。
这样,资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。
二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担,提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。
通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负,就能减轻企业的财务负担,最终提升企业的利润。
2.降低企业经营成本,改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。
这样,开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。
此外,由于减少了税费支出,房地产开发企业还能够低价出售房产,从而进入优惠市场,增强市场和行业竞争力。
房地产企业所得税政策解析
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案; (二)开发产品已取得了初始产权证明; (三)开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足,遵循时点界定孰先原则,以
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
(五)完工项目确定计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定:开发产品完工以后,
企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成 本核算的终止日,不得滞后。可以归纳为以下几点:
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本(完工指税法视同 完工条件)。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日,计税成本可以次年 5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31 日账面数据可在5月31日前纳税调整。(国税函2011年34 号文件)
3.会计成本:未入账的成本费用均可以预提;计税成本:预 提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范 围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。
未提项目。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
(七)未完工开发产品不进行汇算清缴。
未完工开发产品在纳税年度结束时,只有预售收入,其成
2.根据计税成本结算额,对以前销售收入实际毛利额与预计 毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日,即完工年度企业所得税汇算清缴 前。
国税发200931号:房地产开发经营业务企业所得税处理办法
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解读国税发[2009]31号:房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源:网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次,由于开始实施时间不长,有很多具体问题都急待明确,尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行,以上问题均显现出来,大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)(以下简称通知),通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确,大家通过学习,觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员,近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习,在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒:收入方面一、通知第五条规定:企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用,如取暖费,有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的,且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据,而不应是代收企业的票据;在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据,那是要做为收入处理,而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定:填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后,更便于操作。
二、通知第六条规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,并且明确了具体的确定标准。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
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房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一,其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中,企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度,以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目,总销售额为1亿元。
在项目开发过程中,该企业产生了一系列的费用,如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在,该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》,企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为:企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下:销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》,税率为25%,速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据,我们可以计算出各个费用的具体数值,进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元,建设工程费为6000万元,销售人员工资为500万元,广告费用为200万元,房地产中介费用为300万元,其他销售费用为100万元,所得减免为500万元。
,根据计算公式,我们可以得到以下结果:项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = (销售额项目成本销售费用所得减免)税率速算扣除数= (1亿元 8000万元 1100万元 500万元) 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以,该房地产企业的应纳税所得额为150万元,即将缴纳150万元的企业所得税。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法》释义

房地产开发企业
适用于在中国境内从事房地产开 发经营业务的企业。
其他企业
对于非房地产开发企业,如果其 经营业务涉及到房地产开发经营 ,也应当参照该办法进ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ企业所 得税处理。
02
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的具体规定
收入的确认
总结词
明确收入的确认原则和标准
详细描述
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,企业应以权责发生制为原则确认收入,同时满足收入金额能 够可靠计量、相关经济利益很可能流入、已完工程量达到总体工程进度25%以上等条件。
案例二
某房地产开发公司开发一商业地产项目,项目开发周期为2年,预计总收入为5000万元, 总成本为3000万元。
案例分析
案例一分析
根据《房地产开发经营业务企业所得税处 理办法》,该房地产开发公司应按照完工 进度或完成的工作量确认收入和成本。假 设该公司在项目开发周期内每年确认收入 和成本均为3000万元,则第一年应纳税所 得额为2000万元(3000-3000),第二年 应纳税所得额为1000万元(3000-3000), 第三年应纳税所得额为1000万元(30003000),合计应纳税所得额为4000万元, 应纳所得税额为1320万元(4000*25%)。
强化税收监管与执法力度
税务部门应加强税收监管和执法力度,对房地产开发企业的所得税处理进行规范和监督, 确保税收政策的执行效果。
06
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的相关案例分
析
典型案例介绍
案例一
某房地产开发公司开发一住宅小区,项目开发周期为3年,预计总收入为1亿元,总成 本为8000万元。
03
房地产开发经营业务企业所 得税处理办法与其他税法的
房地产企业所得税常见问题及对策

房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而,税基的确定面临着多重问题,如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释,因此,企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段,最大限度地减少税负的一种方法。
但是,对于房地产企业而言,税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则,避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况,而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此,企业需要重视财务会计和税务会计的差异,及时调整会计核算方式,保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化,房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多,如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此,企业需要及时与税务部门沟通,协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险,发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理,做好税务风险防控工作。
同时,企业应建立稳定的税务管理机制,及时更新法规,预测涉税风险,保持对税收政策的敏感度,以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系,制定内部税务合规自查制度,建立起专业的税务合规自查团队,定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育,培训工作人员税务合规意识,提高管理水平,确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策,抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通,了解各种税收政策,使企业在纳税方面获得优势。
房地产行业税收分析报告2024

房地产行业税收分析报告2024引言作为国民经济的支柱产业之一,房地产行业在中国的发展具有重要意义。
随着我国经济的快速增长,房地产行业的规模不断扩大,其税收贡献也越来越大。
本报告将对2024年房地产行业的税收进行深入分析,以便为相关利益方提供参考。
1. 房地产行业税收总额截至2024年,我国房地产行业的税收总额达到X亿元。
分析发现,该行业的税收总额在过去几年中呈现稳步增长的趋势。
这一增长主要受以下几个因素影响:•房地产市场的持续繁荣,促使了交易税收的增加;•城市化进程的推进,带动了土地出让金的增长;•政府税收政策的调整,使得房地产企业的纳税负担有所增加。
2. 税收构成分析2.1 交易税收交易税收是房地产行业的重要组成部分。
根据统计数据显示,2024年房地产交易税收占总税收的XX%。
该比例较去年有所提高,主要原因是房屋交易活动的增加。
2.2 土地出让金土地出让金是政府从土地供应中获得的重要收入来源。
2024年,土地出让金占总税收的XX%。
这一比例较去年有所下降,主要原因是政府在土地供应上采取了更为稳健的政策,导致土地出让价格较去年有所下降。
2.3 企业所得税企业所得税是房地产企业纳税的重要组成部分。
2024年,企业所得税占总税收的XX%。
这一比例较上年有所增加,主要原因是房地产企业的利润增长和税收政策的调整。
2.4 其他税收除了交易税收、土地出让金和企业所得税外,还有一些其他税收也对房地产行业的税收构成起到了一定的影响。
这些税收包括增值税、城镇土地使用税等。
2024年,其他税收占总税收的XX%。
3. 税收政策分析在2024年,我国对房地产行业的税收政策进行了一些调整,旨在促进房地产市场的健康发展和提高税收贡献。
3.1 增值税政策为鼓励房地产市场的发展,政府对购房者征收的增值税进行了一定的减免。
这一政策的实施使得购房成本降低,促进了房地产交易活动的增加。
3.2 土地出让金政策政府对土地出让金的征收标准进行了调整,以适应市场需求。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/6aa6b12ec281e53a5902ff2e.png)
近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文,笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现,国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号,注:2008年前,该文仅适用于内资房地产开发企业)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容,并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容,并根据目前房地产开发行业特殊业务情况,对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文,笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要,需引起各位同仁予以关注。
(一)“核定征收”需慎用文件第四条明确规定:税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉,目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率,再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来,国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
(二)计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发[2006]31号规定相比,项目计税毛利率分别下降了5个百分点(除经济适用房等项目外)。
关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议

关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议随着房地产行业的迅猛发展,房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一,成为拉动各地区税收增长的重要组成部分。
但是目前针对房地产开发企业税收征管中仍存在一些亟待解决的问题,特别是在开发项目企业所得税的预缴与清算方面还存在很多征管问题。
本文就此方面的主要涉税问题、产生原因进行了探讨并提出了征管建议。
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题1.未如实申报收入少缴税款(1)预收账款没有按规定申报纳税一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上,或记入“短期借款”等科目,账面不反映收入;二是用自收凭证收取预收房款,存入其它银行卡上。
虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理,但明显减少了当期收入,减少当期应缴税金;三是将预收的定金以购房者的名义存入银行,不作预收款申报收入。
(2)隐瞒收入,私设小金库(3)收入直接抵减应付工程款,偷逃税款房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算,而直接抵减应付工程款,从而减少会计利润偷逃企业所得税。
(4)企业之间合作建房不按规定申报纳税目前房地产行业已形成多种开发形式,有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,形成所谓的合作建房或名义的代建房。
按照税法规定,合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为,应该申报纳税,但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。
有些开发商利用以合作建房名义销售商品房,其方法不是“以物易物”,也不是一方出地,另一方出钱,而是以共同购地共同建房的名义,只就其建筑营业税及附加结算缴纳到地税,而销售房屋,则视同自建自用未申报缴纳销售不动产营业税。
2.未按规定使用发票漏缴税款房地产企业不按规定使用发票的现象非常普遍,开发商在预付给建安企业工程款时一般都没有按规定取得建安发票,而是以收据支付,这样既不能及时结转工程成本,又给建安企业造成了漏税。
房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税概述
预售调 增调减
主要政策规定
一.区分完工和未完工开发产品分别征税 就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税
;就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳 税 (一)完工开发产品 按一般制造业产品规定,分别确定计算收入、扣除 项目,计算应纳税所得额 完工的标志(除土地开发之外)为下列条件之一: 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2. 开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得了初始产权证明
初始产权证 笔产权转让手续较
明之一
早者
所处位置不 预计利润率 同规定不低 于5%-15%
经济适用房 不低于3%
限未完工 不限未完工(折旧 )
主要政策规定
二.完工开发产品收入 (一)收入的范围 1.销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等
价物及其他经济利益 2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确
1.征收方法 (1)查账征收是基本的征收方法 (2)核定征收方法
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三 十五条规定的情形(因账务设置或核算无法确定收 入、成本或费用),税务机关可对其以往应缴的企 业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规 范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等 税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先 确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理
收益性支出和资本性支出等原则
具体的扣除项目,凡没有行业特点的(也即国税发 [2009]31号未提及或虽规定不冲突)按税法规定: 如不允许扣除项目;捐赠、招待费、广告和宣传费 、利息支出、工资附加费、资产税务处理等
房地产企业所得税增加的原因分析报告
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房地产企业所得税增加的原因分析报告摘要:随着中国房地产市场的繁荣发展,房地产企业所得税也随之增加。
本报告旨在分析房地产企业所得税增加的原因,并提出相应的对策。
第一章:引言1.1研究背景在我国经济高速发展的背景下,房地产行业逐渐成为一个重要的支柱产业,对经济增长的贡献度逐渐增加。
然而,随着楼市的繁荣,房地产企业所得税也随之增加。
1.2研究目的本报告旨在分析房地产企业所得税增加的原因,为政府和企业提供对策建议。
第二章:房地产企业所得税的现状2.1房地产企业所得税的定义和计算方法2.2房地产企业所得税的增长情况根据税务部门的统计数据显示,近年来,房地产企业所得税呈逐年增加的趋势。
第三章:房地产企业所得税增加的原因3.1房地产市场繁荣导致的销售额增加房地产市场的繁荣使得房地产企业的销售额大幅增加,进而导致企业所得税增加。
3.2城市化进程加快导致的土地成本增加随着城市化进程的加快,土地成本逐渐增加。
房地产企业需要支付更高的土地成本,进而导致企业所得税增加。
3.3房地产市场调控政策变化导致的税负增加房地产市场调控政策的变化对房地产企业的运营和开发产生了重大影响。
政府采取的各种政策措施包括增加土地出让金、提高购房限制等,导致房地产企业的税负增加。
第四章:对策建议4.1加强房地产市场监管政府应加强对房地产市场的监管,遏制房地产市场过热,从而减少房地产企业的销售额,进而减少企业所得税的增加。
4.2减少土地成本政府应采取措施减少土地成本,例如优化土地出让流程、减少土地出让金等,降低房地产企业的税负。
4.3完善税收政策政府应根据房地产市场的发展状况,及时调整税收政策,减少企业所得税的负担,并建立相应的优惠政策,鼓励房地产企业的发展。
第五章:结论本报告通过对房地产企业所得税增加的原因进行分析,提出了相应的对策建议。
房地产企业所得税增加的主要原因包括房地产市场繁荣导致的销售额增加、城市化进程加快导致的土地成本增加以及房地产市场调控政策变化导致的税负增加。
转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理
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转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理引言随着中国经济的快速发展,房地产业作为国民经济的支柱产业之一发挥着重要的作用。
然而,由于房地产开发经营业务的特殊性,其涉及的税收政策及税务处理问题也较为复杂。
为了完善相关税务政策,国家税务总局印发了关于房地产开发经营业务企业所得税的处理通知,本文将对该通知进行转发和解读。
1. 背景房地产开发经营业务企业所得税处理通知是为了进一步规范房地产开发经营业务企业的所得税处理,解决房地产业存在的税务问题。
通知主要涉及以下方面的内容:1.对房地产开发经营业务企业的所得税核定方法进行了明确;2.对特定情况下的税务处理进行了解释和规范;3.优化税务政策,降低企业税负。
2. 所得税核定方法根据国家税务总局的通知,房地产开发经营业务企业的所得税核定方法主要有两种,即销售收入法和完工收入法。
2.1 销售收入法销售收入法是一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。
按照该方法,企业的纳税所得额按照实际销售收入减去成本、费用、税金等相关费用后得到。
具体计算公式如下:纳税所得额 = 实际销售收入 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金2.2 完工收入法完工收入法是另一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。
按照该方法,企业的纳税所得额按照项目完工比例计算得到。
具体计算公式如下:纳税所得额 = 完工收入 × 完工比例 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金3. 特定情况下的税务处理通知对于特定情况下的税务处理进行了解释和规范,以保证税收政策的公平性和合理性。
以下是一些特定情况下的税务处理要点:1.因不可抗力导致项目停工或减缓工程进度的情况,可以暂时暂停纳税义务;2.涉及国有土地使用权转让的企业,应按照相关规定进行纳税;3.转让房地产资产的企业应按照相关规定计算并纳税。
4. 优化税务政策为了降低房地产开发经营业务企业的税负,通知对税务政策进行了优化,主要包括以下方面:1.扩大适用“小微利企业”所得税优惠政策的范围,减少纳税负担;2.鼓励企业采取绿色环保措施,降低企业所得税率;3.对符合条件的房地产开发经营业务企业给予税收优惠政策。
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析
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房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额是指在计算企业所得税时,根据企业特定业务的性质和特点,对企业的应纳税所得额进行调整的额度。
这些特定业务包括土地增值税、房地产销售利润、不动产投资收益等。
下面我们通过一个案例来分析房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额。
案例:房地产开发企业在年度所得税申报中,需要对特定业务进行纳税调整额的计算。
该企业年度的主营业务为商品房销售和土地出让,并且持有一处商业物业进行出租。
根据税法规定,该企业需要对土地增值税和房地产销售利润进行调整计算纳税调整额。
土地增值税调整:该企业在当年度内进行了土地出让,并取得了相应的土地增值收入。
按照土地增值税税法规定,该企业需要缴纳土地增值税。
然而,为了避免重复征税,企业在计算应纳税所得额时可以将土地增值税纳税调整额纳入扣除项目。
土地增值税调整额的计算公式为:土地增值税调整额=土地增值金额×25%。
假设该企业在当年度进行了土地出让,土地增值金额为1000万元,则土地增值税调整额为1000万元×25%=250万元。
该数额可以作为纳税调整额在计算企业所得税时进行扣除。
房地产销售利润调整:该企业在当年度内进行了商品房销售,并取得了相应的销售利润。
根据税法规定,企业应纳税所得额需要减去房地产销售利润成本。
该销售利润成本包括土地成本、建筑工程成本和其他直接与销售利润相关的支出。
假设该企业在当年度进行了商品房销售,销售利润为500万元,其中土地成本为200万元,建筑工程成本为100万元,其他直接与销售利润相关的支出为50万元,则销售利润调整额为销售利润-销售利润成本=500万元-(200万元+100万元+50万元)=150万元。
该数额可以作为纳税调整额在计算企业所得税时进行扣除。
不动产投资收益调整:该企业在当年度内持有一处商业物业进行出租,并取得了相应的不动产投资收益。
根据税法规定,企业应纳税所得额需要减去不动产投资收益成本,即取得该不动产投资收益所发生的支出。
房地产开发企业税务筹划分析
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房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要,能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出,优化资金配置。
同时,通过对各项税收优惠政策的合理应用,也能够减少应纳税额,在一定程度上增加房地产企业的资金流动性,助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战(一)贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是,房地产开发企业在开发一个新的项目时,需要大量的资金投入,而为了获得充足的资金支持,房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押,以获取长期贷款,而由于这些长期贷款的金额较高,房地产开发建设周期较长,要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼,因此借款资金占用金额较大、时间较长,在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定,贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言,贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加,然而营改增后,一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额,将会导致增值税税负的增加。
(二)佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定,企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出,除保险企业外的其他企业,按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来,房产市场行情需求锐减,开发商为了促进开发商品的销售,通常会给代理机构超过5%的佣金代理费,这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后,较以前而言,佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时,若项目本身即为亏损项目,或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率,则会存在前期多缴纳企业所得税,到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定,只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税,才可以申请退还,而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加,是不能申请退还企业所得税的。
房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析
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房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析一、政策规定《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31 号)第 9 条特别规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
”预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的计税毛利率(分开发项目分别计算)第 12 条规定:“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
”二、填报说明表 A105010 第 25 行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”一栏,填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税,且在会计核算中未计入当期损益的金额。
这里需要注意的是,由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件,按照预售收入计算的营业税金及附加、土地增值税,也不得确认当年的营业税金及附加科目,只能暂时保留在应交税费科目。
因此在会计核算中未将应交税金计入当期损益的金额,才在此栏填报。
假如会计核算中将应交税金已结转到营业税金及附加科目,计入当期损益,则本行不填报,否则会造成税金的重复扣除。
三、案例详解例:某房地产开发企业,发生 2 个开发项目。
开发项目 A:2012、2013 年预售收入 7000 万元,2014 年结转开发产品收入 7000 万元、结转开发产品成本 5000 万元,实际发生营业税金及附加 525 万元,并在 2014 年转入当期损益。
开发项目 B:2014 年新开发项目,当年预售收入 8000 万元,实际发生营业税金及附加 600 万元,并在 2014 年计入当期损益。
(假定:A、B 开发项目的预计毛利额均为20%,不考虑土地增值税因素。
)1、会计处理开发项目 A:2014 年结转开发产品收入、成本时借:预收账款 7000 万贷:主营业务收入 7000 万借:主营业务成本 5000 万贷:开发产品 5000 万借:营业税金及附加 525 万贷:应交税费 525 万开发项目 B:2014 年预售收入借:银行存款 8000 万贷:预收账款 8000 万借:应交税费 600 万贷:银行存款 600 万借:营业税金及附加 600 万贷:应交税费 600 万2、税务处理开发项目 A,2014 年结转完工产品收入、成本,对原已进行纳税调整增加的预计毛利额 7000*20%=1400 万元进行纳税调减,对已转入当期损益的营业税金及附加 525 万元进行纳税调增。
房地产开发企业所得税
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房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税是指房地产开发企业在经营活动中所获得的各项收入应缴纳的税款。
随着我国经济的快速发展,房地产业逐渐成为支撑国民经济的重要支柱行业之一。
因此,了解房地产开发企业所得税的相关政策与规定对于企业及税务部门都具有重要意义。
一、房地产开发企业所得税的征税依据房地产开发企业所得税的征税依据主要包括企业经营收入、企业经营成本以及其他税收优惠政策。
其中,企业经营收入是指房地产开发企业在销售商品房、房地产租赁以及提供相关服务等过程中所实现的收入总额。
企业经营成本是指企业为实现经营收入所发生的各项支出,包括土地成本、建筑材料成本、人力资源成本等。
而其他税收优惠政策则是指国家根据实际情况对房地产开发企业给予的减免或优惠的税收政策。
二、房地产开发企业所得税的税率和计算方式房地产开发企业所得税的税率一般由国家税务部门根据国家政策制定,目前我国房地产开发企业所得税税率为25%。
具体计算方式为:企业应纳税所得额 = 经营收入总额 - 经营成本总额 - 投资收益 - 其他扣除后的费用 - 附加税额 - 应纳税额中减除非税收入的减免等。
根据计算结果,企业需要按照相关税法与规定及时缴纳所得税。
三、房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间一般按照纳税年度进行。
企业需要在纳税年度结束后的3个月内向税务部门申报所得税,同时缴纳相应的税款。
对于特定情况下需要延期申报或缴纳税款的企业,应当按照税务部门的规定进行申请并且履行相关手续。
四、房地产开发企业所得税的减免与优惠政策为了促进房地产市场的稳定发展,国家对房地产开发企业的所得税征收给予了一定的减免与优惠政策。
这些政策包括但不限于:“两免三减半”政策、房地产企业重大项目所得税优惠政策、开发商租金减免政策等。
具体的减免与优惠政策可根据实际情况向税务部门了解并进行申请。
五、房地产开发企业所得税的合规管理和风险防范房地产开发企业在申报和缴纳所得税过程中应严格遵守国家法律法规,确保合规经营,并加强内部管理以防范税务风险。
房地产开发企业会计核算与税务处理的分析
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房地产开发企业会计核算与税务处理的分析摘要:随着社会经济快速发展,房地产开发企业已成为国民经济的重要支柱产业,它奠定了在我国整体市场经济中的核心位置。
但是近年来外界市场大环境的变化,为确保房地产开发企业能够保持良好的发展势头,决定了房地产市场持续调整重要性。
考虑扩大房地产开发企业经济效益的目标下,必须做好会计核算与税务处理的分析工作。
关键词:房地产开发企业;会计核算;税务处理引言:房地产是一个特殊的行业,房地产具有高风险、高投入、高收益、长周期等特点。
会计核算和税务处理有其特殊性;核算时涉及多个税种,如:营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税等,他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
1.房地产开发企业的会计核算目的在我国房地产企业长期发展中,会计核算作为不可缺少的部分,做好会计核算工作,不仅能使企业保持稳定发展态势,而且一定程度上能够扩大企业经济效益,甚至还决定了企业投资决策以及资源配置的合理性。
可从以下几方面重点分析核算工作:第一,通过测算精确算出项目在各开发阶段的资金缺口,能更精准地做好融资准备;第二,综合核算企业项目开发成本,对其能够创造的经济效益值进行研判;第三,管控经营过程的收支情况,优化房地产企业内部管理,实现企业健康发展;第四,将重心放在商品房销售、及时回笼资金上,减少呆账等问题的出现;第五,按照国家对税收政策方面的调整,合理的分配企业利润。
房地产开发的不同阶段,会计核算的侧重点不同。
2.我国房地产开发企业会计核算存在的问题2.1运行中风险管控问题通过实际调查发现,在有些房地产开发企业的现有的一些管理体系等,一直沿用的还是之前的方法与模式,不管是现实操作还是实施等各个环节,存在一些不可忽视的问题。
最为关键的是,房地产开发企业也未能全面贯彻并落实各种风险防控机制,这是造成会计核算问题的根本原因。
2.2资金的筹措和流转问题通常情况下,房地产企业初期经营中需要的大量资金,除股东投入以外,更多的是通过金融机构或者是民间融资等,不管何种资金筹措模式,筹到资金需要较长的时间。
解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称新31号文),从2008年1月1日起执行。
此文的出台是自新企业所得税法实施以来,对房地产开发企业如何进行税务处理,终于给出了一个明确的说法。
它不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行,而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。
笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读其主要变化和应关注事项.一、八大变化:(1)总体框架更加清晰明了新31号文是在原国税发[2006]31号文件(以下简称原31号文)的基础上,按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,进行的修订和补充。
在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面进行了明确。
全篇按照一般的法律体例,设总则、附则等六章,并分为三十九条,每一章的内容明确,每一条的表述清晰。
相对原来的“国税发〔2006〕31"号文以及“国税发[2001]142号文”没有章节结构,只有条款之分而言,总体框架清晰明了,思路明晰。
(2)计税毛利率降低,调整了预缴方法,大大降低房企资金压力和预征税负:新31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度,与国税发[2006]31号规定相比,将一般开发项目计税毛利率每档分别下降了5个百分点(除经济适用房等项目外)尤其值得关注的是,与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号,2008年4月11日发布)规定相比又另有明显不同.国税函[2008]299号规定:企业在(除经济适用房等外)未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额预交企业所得税,且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。
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房地产开发企业所得税处理变化分析 摘要:为了加强房地产开发经营企业的所得税征管,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据新企业所得税法及其实施条例等税收法律、法规的规定,国家税务总局2009年3月6日制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以为了加强房地产开发经营企业的所得税征管,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据新企业所得税法及其实施条例等税收法律、法规的规定,国家税务总局2009年3月6日制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称“新31号文”),从2008年1月1日起执行。
对照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号,以下简称“原31号文”)政策有了些变化,现将有关房地产开发经营企业所得税处理问题分析解读如下。
一、开发产品完工认定条件“新31号文”对企业房地产开发经营业务范围进行了界定,包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
规定除土地开发之外,其他开发产品完工认定只要符合三个条件之一的,就视为已经完工,即:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用;(三)开发产品已取得了初始产权证明。
“新31号文”对完工产品认定比“原31号文”强调了“除土地开发之外”的其他开发产品适用上述三个认定条件。
笔者认为,这主要是基于税收与会计的差异。
在会计上,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或者资本增值的,应当将其转为投资性房地产。
但税法并没有将土地使用权分别归属于无形资产和投资性房地产,而是一律按照无形资产进行处理。
二、开发产品收入的税务处理新会计准则将权责发生制作为会计基础。
但从企业课税考虑,仅以权责发生制为基础是不够的,因为一旦确定收入,纳税人在一定期限内必须将税款缴纳入库:当纳税人有较强的支付能力时,即使在会计上按照权责发生制没有确认为所得,在税收上也要按收付实现制征收税款入库;当纳税人没有现金流入、无支付能力时,即使在会计上按照权责发生制应当确认为所得,在税收上也可考虑按收付实现制不征收税款入库。
房地产开发企业取得的预售收入,在没有办理完工决算的情况下,在会计上虽未确认为收入,也同样要对预售收入征收企业所得税。
而对企业从事建筑、安装、装配工程业务和提供劳务等,持续时间跨越纳税年度的,则按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。
(一)开发产品销售收入范围的界定开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
前后两个文件对此规定没有区别之处。
(二)开发产品销售收入的实现的确认在销售收入实现的确认上,“新31号文”规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现”,具体有:——采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现;——采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;——采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现;——采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;——采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;——采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;或按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,或按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;——采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现;——企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
(三)销售未完工开发产品的计税毛利率的调整鉴于房地产开发经营市场的特点,“新31号文”对企业销售未完工开发产品的计税毛利率分别比“原31号文”降低了5个百分点,分别为:开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%;开发项目位于其他地区的,不得低于5%.同时规定,属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%.与“原31号文”相比,低计税毛利率一档增加了“限价房和危改房”开发产品,同时授权企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局在上述规定的幅度内确定。
“新31号文”第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
”不同于“原31号文”规定的“采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”。
待开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额中。
三、开发产品成本、费用扣除的税务处理对于开发企业成本、费用的核算与扣除,“新31号文”要求“必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
”不同于“原31号文”作出的“必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限”的规定。
事实上,我们要做的大量工作就是如何将期间费用和开发产品计税成本区分开来,将已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本区分开来,只有这样,企业所得税税基才能核实清楚。
——已销开发产品的计税成本的确定。
按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
计算公式如下:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本——维修费用的扣除。
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
——设备维修基金的扣除。
企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。
——非营利性配套设施处理规定。
对企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
——营利性配套设施处理规定。
对于上述配套设施,属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
“新31号文”对企业单独建造的停车场所单列条款,要求作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所,则作为公共配套设施进行处理。
——合资建造邮电通讯、学校、医疗设施的处理规定。
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
另“新31号文”在此取消了“原31号文”关于企业在开发区内由开发企业投资建造的邮电通讯、学校、医疗设施完工后,用于出售、出租或赠与的税务处理规定,对此应当分别按照有关规定进行处理。
——按揭销售开发产品保证金的扣除。
企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
——支付境外机构的销售费用的扣除。
企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
此规定是“新31号文”新增内容。
——借款费用的扣除。
企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。
——利息费用的扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
——收回土地使用权损失的扣除。
企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
——整体报废或毁损的扣除。
企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
——自用开发产品折旧的扣除。
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。
企业开发产品的收入一经确定,成本、费用的核算与扣除口径一经明确,准确核算企业所得税的关键就是如何归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费。