合生创展集团投资管理部 全国房地产市场2019年回顾和2019年展望
2019年中国房地产总结与展望——行业篇
2019年中国房地产总结与展望| 行业篇1/ 72019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。
然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
预判2020年，我们认为，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无减；另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。
此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
01三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，料全年销售规模将再创新高2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。
具体而言，“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至11月单月销售面积同比仅增1.1%。
分区域来看，各区域销售也表现出一定乏力感。
中西部维持新房销售主战场地位，至11月中西部销售面积占比扩大至56%，但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%，较2018年已略显无力。
此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。
目前来看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平。
一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调，在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。
但从一二线城市销售体量来看，6月、9月、10月等销售节点均有新高表现，可见整体一二线城市需广大三四线城市市场确有降温，前11月累计销售增速均低于2018年同期。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
2019年上半年全国房地产总结与展望(行业篇)【精选】
原标题：2019年上半年全国房地产总结与展望（行业篇）2019年上半年，随着“因城施政，一城一策”的贯彻落实，房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调，东部率先转冷下，中西部成目前主要的成交支撑。
房企投资开发热情依旧高涨：新开工面积波动上行，增速短暂冲高后回落；土地购置面积保持低位稳定并由小幅回升，在这二者作用下，开发投资额保持高速增长。
总结01开发投资额增速保持高增长，前5月增速微降但仍有11.2%2019上半年，房企的开发投资热情持续高涨。
1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7 至11.2%，但依旧维持高位，连续5个月保持两位数高增长。
5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一般。
究其原因，上半年房地产开发投资额保持高增速增长主要源于两个方面因素：一方面为了加速回款，房企普遍加快了工期，新开工面积稳步增长，成为开发投资额高增的主要支撑；另一方面热门城市土拍持续火热，房企拿地热情也较为高涨，致使土地成交面积底部回升。
例如长三角、粤港澳城市高总价、高单价地块频频成交，土地流派情况也持续改善。
02销售面积、金额累计增速双双回调，中西部为主要销售支撑2019年1-5月，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点；销售金额为51773亿元，累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。
面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。
从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。
从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势，其中东北地区下滑最为严重，1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。
当前成交支撑主要以中西部为主，各区域都有不同程度的降温现象。
合生创展房地产评估报告工作底稿
合生创展房地产评估报告工作底稿评估对象：合生创展房地产项目一、项目基本情况合生创展房地产项目位于中国北京市海淀区，项目总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米。
该项目包括商业楼、写字楼、住宅楼等多种类型的建筑，是一座综合性的城市建设项目。
二、项目周边城市环境合生创展房地产项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善。
周边有多条公交线路和地铁线路，可以快速到达市中心和其他重要区域。
周边有多所学校、医院、购物中心、餐饮娱乐场所等，为项目的商业和居住功能提供了良好的支撑。
三、项目规划和设计合生创展房地产项目规划和设计精良，建筑布局合理，功能分区清晰。
商业楼和写字楼位于项目的中心地带，便于商业活动和办公使用。
住宅楼分布在商业楼和写字楼周边，居住环境舒适。
四、项目市场前景由于项目周边城市环境良好，交通便利，配套设施完善，合生创展房地产项目的市场前景良好。
随着城市发展和人口增长，对商业、办公和居住用地的需求将不断增加，项目具有较大的市场潜力。
五、项目投资回报率通过对项目的规划、设计和市场前景的分析，可以预计合生创展房地产项目的投资回报率将较高。
项目的商业和办公用地将吸引众多企业和商户入驻，为项目带来良好的租金收益。
同时，住宅楼的销售也将给项目带来不俗的回报。
六、项目风险分析尽管合生创展房地产项目具有良好的市场前景和投资回报率，但项目也面临一定的风险。
市场变化、政策调整、建设质量等因素都可能对项目造成影响。
因此，项目方应做好风险防范工作，在项目开发和经营中注重规避各类风险。
七、评估结论综合以上分析，合生创展房地产项目是一项值得投资的优质项目。
项目规划和设计合理，市场前景良好，投资回报率高，但也面临一定的风险。
评估方建议项目方结合市场实际情况，合理规划和管理项目，使其稳步发展，取得更好的经济效益。
八、项目发展策略在评估合生创展房地产项目的发展过程中，项目方应尽快制定相关的发展策略，以确保项目的顺利推进和持续发展。
【房地产年报】分化与聚集-2019年全国土地市场回顾与展望
分化与聚集2019年土地市场回顾与展望中指研究院中国房地产指数系统微信公众号知识星球（前100名免费）在中央“房住不炒”的整体理念下，2019年中国土地市场进入新常态，房企拿地回归理性，市场进入精细化竞争阶段。
未来土地市场将如何发展？中指研究院基于2019年土地市场发展状况，使用科学的数据分析方法对2020年土地市场做出合理预判。
整体市场：稳中向好，土地流拍明显下降2019年土地市场供求齐升，稳中向好2019年的中国土地市场理性发展，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积分别为12.17亿平方米、9.39亿平方米，同比增长 4.56%、 2.7%；成交总金额41060亿元，同比增加19.53%；成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%，整体土地市场稳中向好。
50010001500200025003000350040004500500002000040000600008000010000012000014000016000018000020102011201220132014201520162017201820192010-2019年推出成交规划建筑面积及成交楼面均价成交规划建筑面积(万㎡)推出规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)从2019年全国住宅用地流拍情况来看，流拍面积明显下降。
2019年住宅用地共流拍654宗，同比下降了32%，流拍规划建筑面积2295万平方米，同比下降73.6%。
随着房地产市场的理性回归，地方政府不理性推地明显减少，同时部分龙头开发商积极参与土地市场招拍挂，土地流拍减少，市场供求更加平衡。
土地市场流拍面积明显下降，市场供求更加平衡171627592343364290122298968654267%-6%-42%6%-20%-58%144%225%-32%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200400600800100012002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年流拍宗数增长率流拍宗数2010年以来全国流拍土地宗数从成交金额排行榜排行榜来看，杭州、苏州等长三角区域城市名列前茅，从成交规划建筑面积排行榜来看，昆明、武汉等中西部城市优势明显。
合生创展标杆企业研究报告
28.04.2021
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合生高层
谭礼宁，41岁，合生集团执行董事、副董事总经理兼财务总监 英国伦敦大学工程学学士及剑桥大学博士，美国註册财务分析员。青岛啤酒有限公司 之独立非执行董事。 2019-2019年，任YTL Power International Berhad之联席董事，当时曾参与YTL Power于吉隆坡证券交易所上市之工作，并负责基建项目。 2019-2019年，任职工商东亚融资有限公司，为公司（投资银行部）董事总经理之一， 负责范围广泛的企业融资交易，包括合并收购、债务及股权融资、资产出售及债务重 组。 年薪港币360万元及合生1000万股股份购股权。
1
圈地
2
用人
3
圈钱
28.04.2021
1990
2000
保密文件，版权所有
2019
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合生经验总结：三大战略控制点之人才
千军易得，一将难求！ 尽管合生创展历来低调，但它每次引入高端人才， 后面都有很多令人津津乐道的小故事，都在业界引起不 小轰动。也有不少业内知名人士在每次合生引入高端人 才时，都会对合生未来几年的业绩持较为乐观的看法， 事实证明，这些乐观的看法其实都有点保守。
合生劣势（Weakness） 1.各地区优势资源缺乏整合 2.产品标准化程度不够，产 品质量，大节点不完全满 足发展要求 3.企业文化尚未完全成形
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市场威胁 (Threat) 1. 市 场 逐 步 转 化 为 买 方市场,消费者更加挑 剔 2. 全 面 对 外 开 放 , 面 临 外资的进一步挑战 3. 行 业 竞 争 深 化 , 走 向 全面竞争
70%
1,600,000
合计 28.04.2021
2019年三季度中国房地产市场总结与展望
克而瑞：2019年三季度中国房地产市场总结与展望2019-10-24核心观点一览：1、政策：四季度资金宽松，但涉房信贷仍紧张，调控政策"维稳"与"有收有放"并举2、行业：土地购置与新开工拖累开发投资高位回落，全年销售规模有望持平3、土地：地市延续低热度运行，2019年成交规模预计小幅回落10%4、房企业绩：四季度房企供应量将会加码，将加大推案与营销力度抢收业绩5、房企融资：四季度融资环境料将保持收紧，建议多元渠道融资以应对6、房企拿地：聚焦、分化是投资主旋律，四季度拿地仍将趋谨7、新房供应：一线将小幅回升，二线将迎来供应高点，三四线趋于平稳8、城市成交：整体成交同比持平或略涨，一线、三四线回调、二线稳中微增9、城市房价：重点城市房价稳中趋降，调控或将由“止涨”转为“止跌”10、项目营销：把握节点、营销更加多样化，营销规模扩张但整体折扣力度有限1 政策：调控预期放松而实际加码涉房信贷仍将继续收紧三季度，调控政策层面，政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意即“四限”调控仍将从紧执行，“房住不炒、因城施策”政策主基调未变，热点城市调控政策再升级，大连、洛阳等加码调控；信贷资金层面，央行降准释放长期资金9000亿元，信贷环境整体趋向宽松，但涉房信贷将适度收紧。
央行发布贷款利率定价新机制——LPR，贷款利率中枢将下移，但房贷利率却恐将易涨难跌。
其他制度性建设方面也有创新，如上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”。
财政支持北京、上海、长春等16城发展住房租赁市场。
新《土地管理法》规定集体建设用地入市，有望成为未来供地潜在增量，其对发展租赁、商业大有裨益。
2 行业：资金收紧影响开发投资回落全年销售料将持平三季度，楼市调控依旧从紧，热点城市调控政策再升级，多城商品房销售热度继续减退，7-8月市场维稳，中西部已然成为目前主要的成交支撑。
房企投资开发热情依旧高涨，累计增速依然维持在10%以上，土地购置面积累计增速回升了3.8个百分点。
合生创展的品牌资质分析报告
“合生创展”品牌资质分析报告尊敬的用户：随着经济全球化的深入发展，各市场领域的竞争已逐渐表现为品牌竞争。
根据中国互联网络信息中心（CNNIC）公布的最新数据显示,中国网民规模已达8.02亿，互联网普及率57.7%。
而网民规模增长的推动力正是由于互联网商业模式的不断创新以及线上线下服务融合的加速，因此，互联网时代的到来也意味着网络品牌标识的价值提升。
习总书记不断强调知识产权战略的重要性，同时每年5月10日“中国品牌日”的确立也标志着品牌建设与保护已经刻不容缓。
根据您查询的“合生创展”品牌，及“房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售”行业，合生创展的品牌分析报告如下：目录一、合生创展品牌商标分析1、行业注册分析1.1 房地产业-房产中介行业注册分析1.1.1 房地产业-房产中介行业品牌注册量1.1.2 合生创展品牌在房地产业-房产中介行业的主要注册情况1.1.3 房地产业-房产中介行业下合生创展同名品牌的主要竞争对手1.2 房地产业-房产开发行业注册分析1.2.1 房地产业-房产开发行业品牌注册量1.2.2 合生创展品牌在房地产业-房产开发行业的主要注册情况1.2.3 房地产业-房产开发行业下合生创展同名品牌的主要竞争对手1.3 房地产业-房产销售行业注册分析1.3.1 房地产业-房产销售行业品牌注册量1.3.2 合生创展品牌在房地产业-房产销售行业的主要注册情况1.3.3 房地产业-房产销售行业下合生创展同名品牌的主要竞争对手2、合生创展品牌商标注册分析2.1 房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售行业类别分析2.2 合生创展品牌在房地产业-房产中介,房地产业-房产开发,房地产业-房产销售行业的保护现状3、合生创展品牌字样在各行业的注册情况表1.1.2 -“合生创展”品牌在房地产业-房产中介行业，主要注册了以下几个类别:1、36类。
中国房地产市场2019年总结与2019年预测-PPT课件
日均签约量（套）
调控中 （10.110.7） 21 22 20 2 调控后 10月 27 37 27 1 11月 96 29 10 8
上海 华东 杭州 南京 北京
华北
天津
沈阳 武汉
151
106 237 115 156 326 115 41 104 2330 5 123
179
124 485 197 226 391 269 108 160 3330 8 380
2000
1800 1600
3944.1 1289.2
3245.5 962.7 833.6 3392.3 1093.7
3717.2 3300
1400 1200 924 1000 800
3500
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010年1-2月 2010年3月 453.9
1019.7
151
86 168 101 142 63 125 62 110 1860 6 84
233
188 545 190 176 83 213 279 178 2320 26 178
85
25 25 39 31 92 23 12 22 532 0.33 8
25
26 87 27 25 49 106 15 43 695 4.56 75
6
土地方面——调控不减企业热情，典企土储创新高
1-11月份，八成以上典型城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保 持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。
2019年1-11月全国主要城市经营性土地成交列表
成交面积 区域 城市 面积 上海 华东 南京 杭州 北京 华北 天津 沈阳 广州 华南 深圳 厦门 武汉 华中 南昌 长沙 郑州 重庆 西部 成都 西安 6.68 21.07 40.51 285.08 207.97 141.66 101.51 4.69 39.94 124.71 17.09 0.00 32.00 0.00 87.47 0.00 11月 同比 -89.47% 121.13% -37.38% 413.46% -53.77% 35.58% 397.51% 987.78% / -8.20% 696.12% -100.00% / / 28.38% -100.00% 面积 1135.41 386.27 611.49 981.31 2827.86 1095.57 496.01 121.08 347.65 1163.09 310.39 220.89 264.73 564.47 1273.40 335.40 1-11月 同比 58.21% -10.12% -4.03% 9.06% 4.86% 203.31% -13.55% 6.23% 61.79% 156.96% 115.49% 73.08% 6.70% -17.45% 8.80% -0.40% 占09年比重 134.66% 83.63% 81.97% 85.47% 95.91% 180.48% 44.14% 94.49% 104.01% 214.94% 106.95% 146.73% 97.36% 65.92% 85.66% 75.99% 金额 4.67 20.55 98.72 175.95 53.75 34.54 154.15 13.82 49.17 99.65 7.83 0.00 17.48 0.00 94.92 0.00 11月 同比 -95.91% 595.43% -2.23% 228.09% -14.98% -15.12% 1206.43% 10419.75% / 130.72% 2477.87% -100.00% / / 169.65% -100.00% 金额 1243.39 456.53 731.52 998.72 785.73 261.71 304.15 74.11 265.40 523.88 101.86 116.29 71.60 213.42 491.07 99.30 成交金额 1-11月 同比 64.16% 124.41% -8.13% 61.68% 62.04% 123.65% 40.65% -32.37% 41.92% 142.48% 316.69% 251.10% 23.59% -35.86% 76.97% 6.68% 占09年比重 133.46% 201.04% 72.60% 114.99% 130.95% 152.74% 52.94% 64.44% 88.90% 186.25% 206.13% 292.07% 97.62% 51.87% 117.47% 89.56%
世联_20191128-2019年房地产市场总结和2019年展望
美国10期国债收益率每一轮的上升都意味着全球流动性紧张， 都伴随着一次金融危机
美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在 2019年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧
银行结售汇数据显示持有人民币资产意愿回落
银行结售汇顺差走势
从NDF数据来判断，预计2019年人民币升值1%，支持房价 上涨的动能削弱
才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ助的总额。
市场表现不佳，政策趋松
未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单 身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上 的非本市户籍居民家庭，限购一套。
1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。
▪ 资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产 企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。
考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、 13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我 们预计2019年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右
世联_20191128-2019年房地产市场总结和2019年展 望
2019年房地产市场总结 及2019年展望
集团市场研究部
一、2019年房地产市场总结 二、2019年房地产市场展望
2019年房地产市场总结
调控政策差别化，未来会更加趋于市场化
从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产 市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调 控政策差别化将常态化。
合生创展集团企业研究16392783
合生创展集团企业研究一.企业基本情况二.企业业务发展状况三.企业土地储备状况四.企业的融资状况五.企业财务状况分析一.企业基本情况合生创展集团有限公司（合生创展），成立于1992年，注册于百慕达地区，公司法人代表朱孟依，1998年以红筹股的方式在香港联交所主板上市（股票代码：0754）。
合生创展集团是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。
从1993年起，合生创展以广州为中心大规模投资内地房地产市场，主要投资于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、设施的综合小区物业。
目前，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为国内开发规模最大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。
截止2005年年末，合生创展集团总股本为12.236亿股，第一大股东为自然人朱孟依，持股占总股份的52.76%，处于绝对控股地位。
目前，合生创展集团总资产约195.84亿元，净资产54.64亿元，销售收入61.34亿元，同比增长54.4%，净利润12.17亿元，同比增长181.3%。
从股权结构来看，合生创展集团具有其特殊性，广东珠江投资、广东新南方集团及广东珠江工程总承包公司都是其重要的关联方。
朱孟依是合生创展的控股股东，其弟朱庆伊则是广东珠江投资的主要股东，其兄朱沐之则是广东新南方集团的控股股东。
在合生创展发展过程中三家主要的关联公司都扮演着重要的角色，尤其是合生创展与珠江投资之间具有紧密的合作关系。
合生创展集团与三家关联公司存在交叉持股情况，目前具体比例尚不得而知。
二.企业业务发展状况合生创展集团的业务发展方向主要是以珠江三角洲、长江三角洲及京津为首的环渤海地区三个经济发达的经济区域为依托，以广州、上海、北京及天津四个一线城市为业务发展的中心，同时对周边二线城市适当辐射。