我国租赁权的物权化进路
租赁权的法律性质
租赁权的法律性质一．租赁权的概念租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益,他方支付租金并于租赁关系终止后返回租赁物的契约.租赁权，是指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利.租赁权的具有内容包括两个方面：一是请求权，请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利；其二是占有租赁物,并予以使用收益的权利.二、学界关于租赁权的性质的三种学说。
近现代立法从加强物之高效利用和承租人保护的立场出发,相继出台了买卖不破租赁等规定，使租赁权表现出不同于一般债权之特性,承租人受到了形同物权之保护,该现象被理论界归纳为“租赁权物权化”之倾向，由此引发了关于租赁权性质的激烈争论，最终产生了三种不同学说,租赁权物权说、租赁权债权说和租赁权物权化说。
（一）债权说该说主要认为，租赁权产生于租赁契约这一债的法律关系，虽然租赁权人具有对租赁物进行使用收益的权利，但该权利的实现需借助于出租人转移租赁物的行为，而且租赁权人不能对租赁物任意处分。
所以，租赁权不具有直接的、独立的支配性，承租人对租赁物的使用收益权能从属于所有权权能，租赁权是债权性质的权利。
各国多将租赁相关的法律规制规定与债编中的立法例也支持了这一点。
（一)债权说.租赁权作为债权,源于罗马法。
在罗马法中，物的承租人只享有持有物的权利，奉行的是“买卖破除租赁”规则，当出租人在租赁期间将租赁物卖于第三人时,承租人只能依据先前订立的租赁契约起诉出租人，不能向第三人主张权利，第三人反而可以基于所有权要求承租人返还租赁物；对干涉承租人租赁活动的第三人,承租人也不能直接向其主张权利，只能以出租人违反让其平安使用租赁物的义务为由而对其提起诉讼.这说明罗马法中的租赁权是完全的对人权，只能向出租人提起对抗，所以罗马法中的租赁权作为债权是无可厚非的。
但随着时代的变迁社会的发展，大多数国家都从维护承租人的利益出发，陆续规定了“买卖不破租赁”学者们提出债权说,是因为他们认为租赁权的产生依赖于租赁契约,承租人正是基于其与出租人的约定，才从出租人处取得租赁物的占有,并依据租赁合同的约定对租赁物加以使用收益，由此认为租赁权的本权是债权,其他权利都是由此产生的。
中华人民共和国物权法中的租赁权问题解析
中华人民共和国物权法中的租赁权问题解析一、引言租赁权作为物权法中的一种重要权利，对于保障租赁双方的权益、促进租赁市场的健康发展具有重要意义。
本文将对中华人民共和国物权法中的租赁权问题进行深入解析，旨在帮助读者更好地理解租赁权的权益与义务。
二、租赁权的法律规定在中华人民共和国物权法中，租赁权是指土地、房屋等不动产的所有权人将其不动产出租给他人使用，作为出租人依法享有的权利和承担的义务。
具体规定如下：1. 租赁权的设立：出租人和承租人通过签订租赁合同，约定租赁的不动产、租金、租赁期限等事项，来设立租赁权。
2. 租赁权的内容：租赁权包括出租人享有的权益和承租人履行的义务。
出租人享有租金收取权、保证承租人安全使用等权益；承租人则有使用租赁物的权利和支付租金等义务。
3. 租赁权的期限：租赁期限是租赁合同约定的双方履行租赁权的时间界限。
租赁合同可以约定固定期限、未定期限或者以完成一定目的为期限。
三、租赁权的主要问题1. 租金问题：租赁权是一个有偿权利，承租人需要支付租金给出租人。
租金的数额、支付方式和时间等方面应在租赁合同中明确约定，并在双方约定的期限内按时支付。
2. 使用租赁物问题：承租人享有使用租赁物的权利，但在使用中需要注意合理使用，如不得擅自改变物品的结构或性质，不得损坏租赁物等，以保证不动产的安全和完整。
3. 维修责任问题：物权法明确规定，承租人应当对使用租赁物的合理维修和保管，但出租人在租赁期限内应承担租赁物因老化、自然损耗等原因产生的修理责任。
4. 租赁物归还问题：在租赁期限届满或提前解除租赁合同时，承租人应当按照约定归还租赁物，并保证租赁物的完好无损。
同时，出租人也要及时接受租赁物的归还。
四、租赁权的保护与救济途径当租赁权受到侵犯时，受害方可以通过以下途径进行保护和救济：1. 合同履行：双方应按照合同约定履行租赁权利和义务，如支付租金、保证租赁物的安全使用等。
2. 协商解决：如双方对租赁权的具体内容产生争议，可以通过友好协商解决，妥善处理分歧，以维护租赁关系的稳定。
土地租赁权的物权化及我国的立法对策
地 租赁 权 具 备 对 抗 第 三人 的 救 力之 后 ． 占罗 马 法 律 专 家 则将 这 些 特 殊 的 土 地 租 赁 权 视 为 物 权 ， 并 冠 之 以 新 的 名称 — — 地 上 杈 与 水 佃 权 。 地 权 与永 佃 权 都 属 于 土 地用 益 物 权 。 罗 马 法 的 经 验 表 明 ． 地 租赁 权 与土 地 用 益 物 权 并 非 各 自封 闭 、 土 完 全 隔绝 的 ， 们 之 问存 在 一 条 通 道 助 这 条 通 道 ． 它 借 某 ＃ 士 地 诅 赁 权 在 具 备 一 定 条 件 后 可 以 “ 权 化 并 加 物 人土 地 用 益 物 权体 系 。
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吉＃大学 法学 院，吉林 长春 １０ １ ） ３ ０ ２
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在 马 法 巾 ． 赁 批 被 定 性 为 ～ 种 债 权 承 租 人 仪 租 享 有 对 人 诉 极 ． 不享 有 对 物 砰权 在 租 赁盖 系 存 缓 期
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债权转化为物权都有哪些问题需要注意的
遇到债务纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>债权转化为物权都有哪些问题需要注意的一、租赁权物权化该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。
除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。
在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。
二、债权的公示债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。
但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
三、债权的优先力传统债权理论认为债权是一个相对权，其权利的对象直接指向的是人而非物，是债权人请求债务人为给付行为。
在权利实现的安排顺序上并没有如同物权般规定有先后，因其在权利的效力上都是平等的，所以得平等受偿。
然而在债权物权化的进程中，出现了在特定情况下，某些债权较之于其他权利具有特定的优先效力。
譬如破产法上的工人工资优先权；海商法上的船舶优先权；民用航空法上的民用航空器优先权；合同法上的建设工程价款优先权等规定。
该规定是为适应社会生活之需要，为维护社会的公平正义，出于特殊的政策性考虑因素而做出的特别规定，其作用在于破除债权人平等原则以强化对某些特殊权利的保护。
虽然被法律赋予优先权效力的特殊债权其基本性质虽不发生根本的改变，但却在权利的实现上具有了物权的某些特征。
四、债权成为物权客体现代社会，随着商品交易规模的扩大和交易手段的多样化，使得债权不仅是种交换的权利，而且其自身也被作为可交换的物，即债权本身就是一种物权客体。
就债权本身作为权利客体而言，权利人在处分该债权或处于债权被侵害的情形时，往往会表现出为一定物权行为的特征。
例如在债权人处分其债权时，有类似所有权人的地位。
现代法上，债权也具有让与性，即债权人可以依法处分其债权，而处分行为则又是典型的行使物权的表现。
论租赁权的性质及其物权化表现
受其成立后租赁物所有权让与或他物权设定的影响， 由此承 中承租人的利益， 立法上引入了“ 买卖不破租赁” 的规则， 使 其具有了某些物权 的特征， 该种现象即为“ 租赁权的物权 化”［史尚宽先生则就租赁权 的物权效力分对抗力、 ｏ１ ６ 就租 赁权的侵害所生对于第三人 的效力、 租赁权处分的可能性、
债权说认为租赁权 的性质属于债权， 立论的主要理 由 同置于债法中予以规定， 故租赁权属于债权的观点具有立法
于承租人使用收 承租人予以支付租金并在约定租赁期限 益， 有： ， 第一 从立法看， 各国法律均将租赁权得以产生的租赁合 租人与承租人之间签订的租赁合同， 承租人基于租赁合同 而 上的依据； ， 第二 从租赁权的立法史上考察， 作为大陆法系渊
在 有限对抗 性、 处分上 的有限支配性和保护上 的多重性 三个方面的特点 。 ［ 关键 词 ］ 租赁权 ； 物权化 ； 买卖不破租赁 ； 先购 买权 优
［ 中图分类号］）２ ． Ｉ ３２ ９
权 变动 。
［ 文献标识码 ］ Ａ
（ 文章编号 ］０５— ４ ２ ２０ 】６— １ １ ０ ［ １０ ３９ （０９ ０ ０ ３ — ４ 收稿 日期 ］ ２０ ０ ０９— ３—１ ３
同并基于其对租赁物的所有权取回租赁物承租人无权基三租赁权物权化的表现于其占有而拒绝返还租赁物故租赁权在本质上并未具备支如上文所述租赁权虽然在本质上属于债权但其在诸配权的属性承租人对租赁物所享有的一切权利均渊源于租多方面异于普通债权是一种物权化了的债权具体而言其赁合同认为承租人对租赁物占有使用收益的权利为租赁物权化的客观表现可从效力上的有限对抗性处分上的有限权本权的观点犯了本末倒置的错误难谓妥当
该说认为债权只 是对人权， 就租赁权而言， 如其为债权， 则承租 人只享有请求出 租人为 或不为一定行为的 权利， 但租
我国租赁权物权化及其公示模式选择
我国租赁权物权化及其公示模式选择从保护承租人的利益出发,规定租赁权具有对抗第三人的效力,以保障经济上处于弱势地位的承租人实现对物的支配｡从保护交易安全出发,租赁权与物权在对物的支配利益上会产生冲突,故对租赁权应予公示,其公示模式或采取登记对抗,或采取占有对抗｡从我国租赁权的现状出发,应采取占有对抗的模式｡租赁权物权化使普通债权具有对抗一般人的效力｡保护承租人的利益必须赋予租赁权具有物权的效力;而债权物权化的意义在于保障债权人对物的支配,这又必然与物权取得者对物的直接支配利益相冲突,故这种性质的债权对物权变动过程中的交易安全会产生一定的影响｡为平衡两者之间的冲突,保护交易安全,我们对租赁权应有充分的公示机制｡世界各国的法律传统和法制状况虽然有差别,但大都选择登记对抗模式或占有对抗模式作为租赁权的公示方式｡我国现实中将房屋租赁登记作为一种行政管理上的制度和手段,是国家履行行政管理职能的需要,并不具有物权法意义上的登记意义｡本文认为,依据我国对于房屋租赁管理的实际状况,从保护承租人的利益出发,对租赁权采用占有对抗的公示方法并不会混淆物权与债权体系的逻辑结构,也不会影响交易安全｡一､租赁权物权化的内涵租赁权物权化,集中表现为“买卖不击破租赁”原则,即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权,该租赁权具有对抗第三人的效力｡租赁权物权化还包含如下几方面:承租人可基于对不动产的合法占有,对第三人侵害租赁物和租赁权的行为,可请求其停止妨害和赔偿损失｡在一定条件下,承租人可为转租或租赁权让与之行为｡租赁权本身作为债权,现在却具有物权的效力,物权对任何人均具有对抗力是通过物权的效力具体表现出来的,物权的效力被传统地归纳为“物上请求权”和“优先权”｡[1]排除妨害,回复物权圆满支配状态之请求权,称为物上请求权,有返还请求权､妨害除去请求权及妨害防止请求权三种;而优先权是权利人排他地行使权利,尤其不受对物享有其他权利者的债权人的阻碍｡将物上请求权和优先权作为物权的对抗效力的表现形式,是因为物权为支配权,是直接支配权利客体的权利,可以保障物权人直接支配特定物并排除他人干涉｡严格来说,债权作为请求权,不是通过直接支配特定的物来行使权利,我们谈论债权的相对性也不是指债权人支配特定物只能排除特定的他人的干涉,也不是在人支配物的前提下探讨一般性和相对性的区别,而是在特定的主体之间产生请求作为或不作为性质的法律效力｡所以在比较物权对抗一般人与债权对抗相对人时,这种比较有一定的迷惑性,两者并非处于同一层面上:一个是指保障权利的制裁,另一个则是指权利本身的对抗力｡[2]债权是针对人的权利,只能对抗特定当事人,这是因为债权人只能请求特定的债务人为一定行为,债权为其权利人形成的根本社会关系恰体现于此｡我们谈论租赁权物权化,应该是在保障权利的制裁的层面来进行理解,在这种情形下,债权的效力延伸到主体对债权的标的物支配,债权物权化的意义则在于保障债权人对物的支配,但这种物权化的债权并非是单纯的支配权｡支配权在形式上具有物权的权能,在实质上不代表其具有物权的效力｡物权从积极权能讲,是物权人对特定物的直接支配权,体现其对一定财产利益的独立的选择权和决定权;从其消极权能来看,这种直接支配权能具有排除他人干涉的作用｡直接支配特定物并排除他人干涉构成物权的本体权能,保障物权人支配并排除他人干涉的权能实现的法律强制力,就是物权效力｡因此,物权化的债权,可以通过债权人实现对物的支配,而且还具有物权的效力｡那么,作为物权化的租赁权,承租人应通过占有租赁物才能实现物的使用价值,按照租赁物本身的性质和租赁契约的内容使用｡在他人侵占标的物､损害标的物､妨碍对标的物的支配等情况下,承租人能够直接向侵害人主张停止侵害､赔偿损失的请求,或可以向出租人要求减免租金或解除合同｡二､租赁权公示符合公示制度的目的租赁权的物权化,实事求是地说,是通过占有转移而增强的债权性的占有权,在许多方面的确享受了准物权之保护｡但这一点,还决不能导致放弃作为法律基石的对债权和物权的区分｡[3]因此,租赁权本质上仍然是债权,租赁权受侵害所生对于第三人的效力,德国民法､瑞士债务法一般认为租赁权非物权,从而承租人受占有保护,日本学者多数认为承租人因取得占有而使其租赁权物权化｡在物权和债权泾渭分明的制度传统下,为便于民事主体进行财物流转,我们建立了一套公开公示的方式,让社会公众知悉财物的归属和权利的状态｡公示的方式一般为不动产登记和动产占有的交付[4],故近代物权法律制度建立了不动产的登记公示和动产物权占有公示制度｡物权公示是对物上权属状况的公示,占有和登记,都只是物权公示的方法而已,并不是物权公示的内容;将公示作为生效要件或对抗要件,公示的目的是使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容｡不过在物权变动的必要条件设置中是否须有公示要素的加入,无论是从社会实践的角度还是在理论建构的层面,这都只能是一个政策选择的问题｡就公示制度在所有权观念化的制度体系中所能够担当的角度而言,它只能对交易安全的实现起到物权享有的标示作用｡在所有权和用益物权,公示则既可以是他们的生效要件也可以是他们的对抗要件｡如何定夺,仅是一个立法政策的问题｡[5]我们不能从公示生效主义就当然推断出公示仅仅只是物权变动所特有的成立要件,或者说,基于物权本身的特性才会产生公示制度｡笔者认为,物权公示不仅是将权利变动的现状让外界知悉,而且还将物权的本身状况如物权的种类､对象､物上存在何种权利,有何种限制等予以公示,使外人可以知晓权利的现状｡或者说,物权公示是对权利的公示也是对物权变动行为的公示,是两者的统一｡[6]那么,在民事主体进行物权变动的过程中,借助公示制度使当事人间的物权交易向外彰显而客观化,从而当事人间的物权变动关系与对第三人的法律关系获得了一元的性质,保障了交易安全｡[7]我们并非基于物权本身而产生公示制度,而是立法者在制定法律时为追求政策上的选择,满足人们某种需要而通过公示制度来实现物权的变动｡作为物权化的租赁权,是保障承租人对物的支配,具有物权的效力,虽然在本质上不会改变债权的属性,不过这类性质的债权却对物权本身状况产生了影响,即承租人占有标的物｡如果受让人不知或无从得知这种状况,债权人对标的物的支配就会影响受让人对物的使用,使受让人无法实现享有物权利益的圆满状态｡也就是说,民事法律关系是民事主体间的权利义务关系, 民事主体依法可以享有一定权利并履行相应义务, 如果此种权利义务仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 并不涉及第三人利益,则无让该第三人知悉的必要, 但如果此种权利义务不仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 且会影响到第三人的利益, 就有必要让第三人知悉, 使第三人能够预为准备规划, 采取必要的措施趋利避害, 从而决定自己为某种行为或不为某种行为, 最终不致遭受无法预测之损害, 保护交易的安全｡[8]因此, 租赁法律关系不仅在当事人之间产生债权债务关系, 亦因其物权对抗属性在租赁物权属发生变动时, 对买受人或他物权取得者的权益产生重大影响,如此一来,就很可能损害交易安全｡若从实现交易安全计,应该用公示的方式让社会公众认识受让标的物本身的权利状态｡三､租赁权公示模式取决于在制度上对利益的衡平真正在制度上确立买卖不破租赁原则的应是1896年制订的德国民法典,该法典对承租人给予了特别的保护｡其第571条第(1)款规定:“出租人的土地在交付于承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务｡”依该法典第580条,此规定亦适用于房屋租赁,“除另有其他规定外,关于土地租赁的规定,也适用于住房和其他房屋租赁｡”这样的规定体现了国家保护房屋承租人利益,属于国家对市民社会的干预,使得没有居住保障的弱势群体的居住权有了得以实现的机会｡因此,耕地､基地及建筑物的租赁,都应强化承租人的地位｡租赁权取得对抗第三人的物权效力是基于国家政策上对承租人弱势经济地位的考虑,为保护承租人最起码的生存需要而构设｡法律制度往往是多种利益在冲突中如何进行衡平和取舍的结果,因此我们在保护承租人利益设立租赁权制度的同时,也应该考虑到租赁权制度对现存的物权制度产生的影响,是否会制约物权制度整体功能的发挥,是否会影响关系物权变动的交易安全｡各国为保护物权变动的交易安全和效益,在设置了租赁权的不动产物权变动中,既要考虑承租人租赁房屋的既成事实,又要照顾第三人基于不动产产生的交易利益,故租赁权欲取得物权化的对抗效力, 立法必须制定相应的公示方法,让第三人在交易之前能够充分知晓物权上的权利状态｡各国法律制度都考虑了这种现状,只不过在租赁权公示模式选择上,各国的情势因各有别,综合起来有以下几种:(一)登记对抗主义《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力｡”《奥地利民法》第1120条也仅对租赁权登记者予以特别保护｡《瑞士债务法》第260条规定:租赁经登记时,亦有对抗力｡这些国家通过立法的形式特别规定房屋租赁须经登记才具有对抗第三人的效力,租赁房屋的买受人可以通过登记机关的登记簿记载的内容,明确知晓买受房屋是否存在他项权利｡如果房屋租赁合同没有登记,则租赁权不能产生物权的效力即对抗效力,因为未经登记的租赁权不具有公示性,不具备产生对抗效力的条件｡产生物权变动的法律行为不需要登记､交付等形式的意思主义原则,在日本民法解释论上已无任何异议,在不动产物权交易中,登记为物权变动的对抗要件,而非成立要件,如果不登记,当事人间的物权变动即不能产生对第三人的对抗效力｡因此,作为具有物权性质的占支配地位的租赁权也应该如此,在同一不动产上,租赁权人就物权的支配有系争关系,这样在登记对抗主义下,对于登记这一公示方法所表彰的权利状态,第三人仅能信赖不存在与公示所表现出来的权利相反的权利｡登记作为公示方法被规定为物权变动的对抗要件,具有谋求不动产交易安全的机能｡[9]对此,虽然租赁权为债权性质的权利,但此项权利只要是关于不动产而设定的,由于租赁权的物权化,承租人实质上取得了物权性质的支配地位｡当有物权变动时,该租赁权与物权变动即处于相互对立的地位,对抗问题由此产生｡承租人若未经登记,不得对抗第三人｡[10](二)占有对抗主义德国民法典第868条将那些事实上对物支配交给他人行使的人,当作占有人来处理｡在德国,使用租赁权显示出其准物权的绝对性特征,显示出其对承租人地位的保护｡对于使用出租人让与租赁土地或房屋,在土地或房屋已交付给使用承租人时,占有法律关系仍发挥作用｡对取得人或继受人对租赁关系存在的知与不知,不影响民法典第571条效力之发生｡对该权利,由占有关系取代土地登记簿的功能,故而民法典第571条要求有交付,不是土地登记簿,而是对土地的占有,向取得人说明真相｡[11]德国法律将权利推定与一定的占有状态联系起来,即使是对物无物权性法律关系的占有人,法律就在不同的制度中强化债权性占有的法律地位｡同样,意大利民法规定,如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约,则租赁契约得对抗买受人｡法国民法典规定,如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人｡事实上,占有与登记在机能上有着根本的不同｡租赁权作为支配性质的权利,在占有的外形上难免和物权性质的占有产生冲撞,因为与占有无法分离的不是财产归属,而是财产的利用｡占有是一切财产利用关系的支点,与其说占有是所有权的外部表现,不如说占有是财产利用的外部表现｡[12]因此,德国法将租赁权作为债权,而受占有的保护是就财产的直接使用价值而言,如此始生物权的对抗力｡而且,采用占有对抗的形式也不会妨碍物权变动中的交易安全｡租赁权涉及的是买受人的占有利益,因为在物权变动中,对登记簿公正之信赖予以法的保护,使受让人或权利取得者知晓权利的归属状态,其登记公示的是物权的现状｡作为使用性质的租赁权则不关乎本身的物权变动,同时,基于设定租赁权的物权进行变动时,通过占有对租赁房屋进行使用的法律关系是一种自然的直观的表现｡易为接受的是,作为物权变动的受让人或他物权取得者,对不动产是否为他人占有使用的状况可作直观了解,如此,采用占有对抗主义并不会影响房屋的交易安全,而是在平衡承租人和第三人利益的基础上所进行的理性的选择｡四､我国现实生活中的租赁权公示我国对租赁权的规定主要是针对城市的房屋租赁,如我国《房地产管理法》中规定:房屋租赁,应向房产管理部门登记备案｡不过,该法并没有明确对房屋出租进行登记备案的法律效力,在罚则中也没有规定具体违反该条款的法律后果｡另外在《城市房屋租赁管理办法》中也规定房屋租赁应实行登记备案制度｡房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证,亦可作为公安部门办理户口登记的凭证之一｡参考全国各地对房屋出租的管理规定,如《上海房屋租赁管理的若干规定》明确规定:由社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时,应严格进行审核｡发现有违反本规定行为的,不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明,不得办理居住登记｡又如《广州市房屋租赁管理规定》规定:由广州市房地产租赁管理所负责本市房屋租赁登记管理､房屋租赁价格评估以及收集汇总房屋租赁信息;房屋租赁实行登记备案制度,出租人违反本规定没有办理房屋租赁合同登记备案的,由区､县级市房地产行政主管部门责令其限期补办登记备案手续,并处以罚款｡而对于房屋租赁登记资料,《北京市房屋租赁管理若干规定》明确指出:对管理､使用房屋租赁信息的部门及其工作人员,应当对房屋租赁信息保密,以维护当事人的合法权益｡其中第28条对出租人､承租人､房地产经纪机构未按照本规定第8条､第9条规定办理房屋出租登记､变更､注销手续的,由公安机关责令改正,处200元以上500元以下罚款｡由此可见,我国对出租房屋采用登记的方式,是国家为了满足行政管理职能的需要,由相关行政主管部门依据房地产租赁管理所提供的房屋租赁信息,加强对租赁房屋的管理,便于依法及时地查处违法行为｡可以说,租赁房屋登记是我国采取的一种行政管理手段｡从租赁登记的管理机构和职能来看,是当地政府为加强房屋租赁管理工作的需要而设立的管理机构,其主要目的并非登记当地房屋出租的情况,而是以登记作为手段加强对本区域内房屋承租人等流动人口的治安管理､消防管理､户籍管理卫生､人口计生､规划､税务､国家安全和城市管理综合执法等行政管理工作的综合协调和监督｡从租赁登记的法律责任而言,国家强化的是租赁当事人一种行政责任｡若对出租房屋不进行登记,出租人将承受行政法上的法律责任,由国家相关的行政机关如公安机关或房地产管理部门予以处罚｡从租赁登记的效力而言,我国对房屋出租采取登记的方式,并非是物权法意义上的公示方式,其目的并不在于给转让出租房屋的受让人提供信息渠道,让受让人方便了解受让房屋的真实权利状态｡尤其是我国有些城市明确将房屋租赁登记资料作为保密资料,不能向社会公开｡因此,我国大多数城市都将登记作为一项行政管理工作,并没有赋予租赁登记对民事主体在物权法上的效力｡五､我国租赁权公示应采占有对抗的模式我国在合同法中以立法的形式确定了租赁权具有对抗力,登记对抗主义或占有对抗主义的公示方法为我国租赁权的制度建设提供了很好的借鉴,一个国家或者地区是否采用租赁权登记公示的方法,应该从自身的法律传统､法制状况及观念去探析,不得违背租赁权制度设计的初衷｡有学者认为,民事立法在保护承租人利益的同时, 应考虑交易的安全, 平衡承租人与买受人之间的利益, 在规制买卖不破租赁制度时, 引入租赁权的登记公示制度, 使物权登记､变更制度与买卖不破租赁制度相衔接, 克服目前我国合同法规制买卖不破租赁制度的弊端｡[13]其认为租赁权本质上为债权, 只是基于立法者的政策考虑, 赋予其物权化的效力, 但既然要赋予其这种法律效力, 就必须要按照物权的规则理念进行制度设计｡对此笔者不敢苟同｡首先,如果说租赁权具有物权化效力则应理所当然地进行登记,未免有点牵强｡对租赁权按照物权的规则进行制度设计,按照物权的公示公信原则,我们强调的是对物权或具有物权效力的权利进行公示,并不是要求按照登记的方法进行公示,我们要结合公示对象的性质和特征,从便捷民事主体进行交易的需要进行构设,如动产就是以占有的方法进行公示｡其次,从物权公示制度的历史溯源而言,不动产登记制度发端于法国1795年的抵押权法,这并非是由权利的性质决定物权是否需要登记｡由于古罗马法的交付方式并不能充分保护交易安全,在交易过程中存在大量不需要直接支配标的物为特质的他物权,其存在并不伴随外在的表象,经常产生不动产之上存在的物权负担无法知悉的困窘,故为保护交易安全的需要特构设登记制度｡因此,登记对抗等公示方法设计的出发点是对交易利益的重视,并非取决于物权或债权､不动产或动产等现象,其本质上应为国家政策对交易安全的保护｡另外,从登记制度本身的功能和作用来看,登记制度重视的是观念化的物权,淡化直接利用性质的权利,与租赁权的功能和作用相冲突｡近代物权发展的结果是物权已经自直接利用渐渐走向价值化､抽象化的趋势,不动产的流动已经不再是过去单纯的转移占有的方式,登记制度完全改变了物权变动的模式,从过去重视物的直接占有到完全实现权利形态的抽象化转移｡现在,登记制度并不强调对不动产的直接占有或利用来实现物权的变动,相反,租赁权强调的恰恰是登记制度所忽视的对物的直接占有或使用,国家政策上保护直接占有不动产并对此进行利用的承租人｡那么,对具有直接使用性质的租赁权,意图通过登记制度来实现租赁权的本身价值,不仅有违租赁权设计的初衷,反而会影响登记制度本身功能的发挥,容易在理论上造成混淆｡对此,有学者提出我国对租赁权公示应采用占有对抗的模式,其主张在公示机制是否充足的问题上,法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生｡权利的对世性越强,公示的机制也应越充分完备｡鉴于《合同法》第229条对租赁权对抗力公示机制规定的缺失,我们应该考虑即使不采纳租赁权须登记的做法,也应规定以交付及占有为要件[14]｡笔者对此表示赞同｡首先,从我国目前的房屋租赁法制现状来看,我国没有在制度上明确对房屋租赁进行登记才具有对抗的效力,租赁登记仅作为一项行政管理措施而出现在法律制度之中,租赁登记是行政管理部门对外来人口的管理办法,现行的房屋租赁登记制度并不具有民法意义上的公示公信效力,在现行的物权法中也未明确房屋租赁登记在物权变动中的作用和地位｡其次,从房屋租赁的实践来看,即使采取租赁登记的做法,也未将租赁登记的内容和房屋所有权的权属登记资料合并记载在同一个登记簿上,租赁登记和物权登记缺少必然的衔接,这是因为租赁登记对物权变动并不具有法律效力,我们尚未在实际中形成租赁登记会影响所有权权属的理念和习惯｡另外,我们在现实中采用占有或交付的方法作为租赁权的公示方式,并不会影响交易安全｡物权变动的本意在于保护自物权人或他物权人取得物权,不至于发生取得人与第三人就物权的归属产生争议的现象,取得者的利益并非局限于对物的占有或使用｡即使物权取得者受领存在租赁权的财产,对这种物权化的债权采用占有对抗主义,是着[于承租人的利益保护,维护既存的财产利用关系｡因此,作为租赁物的请求､给付以及返还请求等,租赁权的存在与物权变动并非为有系争利益的法律关系,故租赁权不属于主张登记欠缺的第三人,登记对抗无从产生｡[15][参考文献][1] 史尚宽.债法各论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.[2] (法)盖斯旦.法国民法总论[M].谢汉琪,译.北京:法律出版社,2004.[3] (德)鲍尔,施蒂尔纳.德国物权法[M].北京:法律出版社,2004.[4] 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.[5] 董学立.物权公示,公示什么[J].比较法研究,2005,(5).[6] 齐毅保.物权公示的性质与制度价值[J].中外法学,1997,(3).[7] 肖厚国.物权变动论[M].北京:法律出版社,2002.[8] 谢哲胜.物权的公示[A].变动中的物权法[C].北京: 清华大学出版社,2004.[9](日)舟桥淳一.物权法[M].东京:有斐阁,昭和35年.[10] (日)我妻荣.物权法(民法讲义)[M].东京:岩波书店,1952.[11] (德)迪特尔·梅迪库斯.德国债法总论[M].杜景林,译.北京:法律出版社,2004.[12] 孟勤国.占有概念的历史发展与中国占有制度[J].中国社会科学,1993,(4).[13] 祝建军.房屋租赁权物权化研究——以不。
什么是“买卖不破租赁”原则其效力如何？
什么是“买卖不破租赁”原则其效力如
何？
所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。
所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。
“买卖不破租赁”便是租赁权的物权化的一种表现。
即法律为保护承租人的利益，对出租人转让财产予以一定限制，在出租人将租赁物转让后，该租赁物的转让并不影响租赁合同的效力，租赁合同对租赁物的新的所有权人仍然有效，租赁关系在合同约定的租赁期限内存在于承租人与新的所有人之间。
我国合同法规定承租人享有的物权性质的租赁权不仅限于不动产租赁，也适用于动产租赁。
承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。
如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好
保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。
引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生效后，更改为：[1] 《民法典》第七百二十五条。
[精品]债权的物权化
![[精品]债权的物权化](https://img.taocdn.com/s3/m/a3e9399427fff705cc1755270722192e44365841.png)
[精品]债权的物权化债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力。
传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。
债权人仅能向特定的债务人请求给付。
然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：1、租赁权物权化该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。
除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。
在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。
2、债权的公示债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。
但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。
而在此期间内不动产权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。
基于发生特定物权变动为内容的债权，虽然原不动产物权人负有于将来移转物权的义务，权利人也获得要求对方移转物权的请求权，但该请求权毕竟属于债权，由于债权相互之间一般固有的平等原则，无对抗第三人的效力。
一旦原不动产物权人违约，将该物权移转于第三人并办理登记，则在同一物权之上既有债权又有物权，依据物权优于债权的法理，第三人将获得物权。
债权人仅得要求债务人承担违约责任，不得要求债务人完成原约定的物权行为。
这势必不利于债权人的保护。
相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度及其他债权公示制度，则不动产物权人所为的处分行为，若妨害已公示登记的债权，则为无效行为，这样可以使不动产请求权得到切实的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。
农房产权转让新探——以租赁物权化为视角
Ｃ ｉａＲ ａ Ｅ ｔｅ ｈ ｅｌ ｓ ｔ ｎ ａ
农 房 产 权 转 让 新 探
以租 赁物权化为视 角
王红 北京 科技 大学经 济 管理学 院
农 村 房 屋产 权 的 自由转让 是 最 终 体 现房 屋 财产 价值 的核 心 内容 ， 《 但 土地 管理 法》 法律 法 等 规对 我 国农村 房屋 产 权转 让有 多重 禁止 性规 定 。
、
“ 以租代售 ” 的现状
从 广 义 上 讲 ， 村 房 屋 产 权 流 转 应 包 括 转 农 让、 抵押 以及 租赁 三 种 形 式 ， 目前 未有 法 律 障 而
碍 的仅租 赁 一 种 ， 因如 此 ， 赁 形 式 逐渐 演 化 正 租 成 了农村房 屋 权利 人私 下转 让房 屋 的主 要形 式 ， 有 的甚至 成 为“ 小产 权 房 ” 开发 商 兜售 房 屋 的主
期 交纳 的租 金可 作为 出租 人 收取 的租金 ， 余租 剩
金 由出租 人 向承租人 返还 。
用 、 益 以及 处分权 能。 收
一
以租 赁 代 替 出售 的现 象 主 要 发 生 在 交通 环 境 便 利 、 活环 境 舒 适 、 住 环 境优 良的农 民集 生 居
中居 住 区或 农村 散居 房屋 ， 的还 地处 风景 名胜 有 区之 内。 购 买 ” 体绝 大部 分为城 镇居 民。一些 “ 群
将 全 部房屋 租 金付给 出租人 ， 出租 人将 房屋 交 由
承 租 人 占有 、 用 、 使 收益 ， 至 处 分 ， 遇 到 土地 甚 如 性 质 由集体 转 为 国有 ， 承租 人有 权在 合 同期 内 则 购 买 出租人 的房 屋 ， 房 款 以剩 余 租赁 期 间 的租 购
由租赁权的物权化看债权的发展趋势
由租赁权的物权化看债权的发展趋势内容摘要：租赁权作为一种债权，上溯至二十世纪止，其仅具有使用、收益的权利。
随着社会经济的发展，租赁权被赋予了新的生机——其具有了损害赔偿请求权和妨害排除请求权，这使得租赁权具有了物权化的概念。
本文作者从租赁权的历史演变着手，深入分析了租赁权作为一种债权，在经济形势的驱动下，具有了对抗第三人的效力。
由此所引出了对租赁权性质的探讨、适用及债权物权化在实际生活中的体现，说明租赁权的债权性质已在悄然发生着变化。
作为债权与物权相互关系的一隅，租赁权的性质转变体现了，在近现代经济市场中，物权及债权在整个经济社会中所扮演的角色。
本文从租赁权物权化的切入点着手，意在探讨渐渐浮出水面的债权物权化优越性问题，诣在说明深层次的法律产生机理。
关键词：租赁权物权化债权《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”这一规定的立法原则是买卖不破除租赁：而立法宗旨即为租赁权的物权化，也即我们通常所说的“债权的物权化”。
一、租赁权的历史演变租赁指当事人约定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契约。
德国将租赁分为使用租赁和用益租赁，日本将其称为赁贷借。
我国民法将其称为租赁。
租赁作为一种契约，一种债权债务关系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主张对租赁物的使用、收益的权利。
罗马法对于租赁契约的效力这样阐述：“在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。
”即承租人不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无扰地享用物时，也同样如此。
承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以得到权利)，他只能针对出租人提起有关的诉讼。
出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重租赁人对物的租用，但是，如果买受人违背这一条款，却只能针对出租人提起诉讼。
这种情况曾经被扼要地表述在中世纪的以下谚语中：“买卖使租赁终断。
我国租赁准则的新旧对比及其影响分析
我国租赁准则的新旧对比及其影响分析随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，租赁市场不断扩大，成为我国房地产市场中不可或缺的一部分。
近年来，我国租赁行业发展迅速，对此，国家也出台了一系列的政策来规范和促进租赁市场的健康发展。
租赁准则便是其中之一，对于规范和促进租赁市场的发展起着至关重要的作用。
本文将从新旧租赁准则对比和对租赁市场的影响进行分析，探讨我国租赁准则的发展和变化。
一、新旧租赁准则对比1. 旧租赁准则我国之前的租赁准则主要由《物权法》和《合同法》等相关法律法规构成。
这些法律法规对租赁市场的规范有一定的作用，但由于制定的时间较早，对于当前租赁市场的需要和实际情况已经难以适用。
在实际执行中存在较多问题，缺乏对租赁市场的全面规范和保护。
为了满足当前租赁市场的需求和推动租赁市场的健康发展，我国从2017年开始陆续出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，《物权法修订草案》，《住房租赁条例》等一系列文件和法规，其中就包括了新的租赁准则。
新的租赁准则主要包括租赁合同、租金支付、租房信息登记等方面的规定，旨在加强对租赁市场的监管和规范，保护租赁双方的合法权益，促进租赁市场的健康发展。
1. 对租赁市场的影响旧的租赁准则在一定程度上满足了租赁市场的需求，但随着我国经济的发展和城市化进程的加快，租赁市场出现了一些新的情况和问题，旧的租赁准则已经无法适应当前租赁市场的需要。
新的租赁准则的出台，将为租赁市场的规范和监管提供更为清晰的法律依据，促进租赁市场的健康发展。
新的租赁准则对租赁双方的权益保护更加全面和有力。
对于房东来说，新的租赁准则加强了对租金支付的监管和规定，提高了租金支付的透明度和规范性，有效地减少了房东收益的风险。
对于租户来说，新的租赁准则增加了租房信息登记制度，保障了租户的居住权益，提高了租户的生活质量。
租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，对整个房地产市场的健康发展具有重要意义。
新的租赁准则的出台，将为房地产市场注入新的动力，促进房地产市场的平稳健康发展。
浅谈我国“买卖不破租赁”规则的适用条件
般 认 为 目前 各 国普 遍 确 立 “ 买卖不破租赁”
规则 的原 因包 括 ： （ １ ）维 护处 于弱 势 地位 的承
浅谈我国 “ 买卖不破租赁 ’ ’ 规则的适用条件
李 硕
（中摘 要 ：根据我 国 《中华人 民共和 国合 同法》第 ２ ２ ９ 条的规定 ，买卖不破租赁规则不仅适用于 不动产 ，而且适用于动产 ，并无需任何公示方式，如交付、 占有、登记等。造成 实践 中，出租人往
租人 的利益 ， 实 现承 租人 与买 受人 利益 的平衡 ，
维 护 公 平 正 义 ，此 为 学 界 通说 。王 泽 鉴 先 生 指
遗 赠等 ，因此严格意义上讲应为 “ 所有权 变动 不 破 租赁 ”。 买 卖 不 破 租 赁 规 则 延 伸 到抵 押 领 域 为在后抵押不破 租赁。 《 中华人 民共 和国物 权 法 》第 １ ９ ０条 规 定 ： “ 订 立 抵 押 合 同前 抵 押 财产 已出租 的，原租赁关系不受该抵押权的影
于 人 民 民事 执 行 中拍 卖 、变 卖 财 产 的规 定 》第
（ 一 ）买卖 不破 租 赁规则 的含义 对 于 租 赁 权 的性 质 有 不 同 的学 说 ，如 债 权 说 、物 权 说 和 租 赁 权 的物 权 化 ，罗 马 法将 租 赁 权 列 为债权 ， 日耳曼 法则 将租 赁权 列 为物权 ，根
响 。抵 押 权 设 立 后 抵 押 财 产 出租 的 ，该 租 赁 关 系不得 对抗 已登 记 的抵 押权 。 ”最 高人 民法 院《 关
从《房屋租赁合同司法解释》第十七条论合同相对性突破.doc
从《房屋租赁合同司法解释》第十七条论合同相对性突破-->1 问题的提出在房屋租赁市场，出租人将房屋出租给承租人后，承租人常常将租赁房屋转租、分租给次承租人，甚至次承租人再将租赁房屋转租、分租给下一个次承租人。
基于合同相对性原则，出租人与次承租人之间并不直接发生合同权利义务关系，当出租人因承租人拖欠租金而解除租赁合同，次承租人不能对抗出租人的合同解除权。
当租赁合同解除后，转租合同也无法继续履行，次承租人面临巨大的经济损失。
从出租人、承租人、次承租人三方所处的市场地位来看，实际占有、使用租赁房屋的次承租人处于最弱势的地位。
次承租人的利益如何保护？合同相对性能否突破？次承租人如何才能对抗出租人的合同解除权？下面，本文从一起典型的涉及转租的租赁合同纠纷案的二审判决书来试图找到答案。
1.1（2012）成民终字第4144 号租赁合同纠纷案情简介及裁判要旨文化宫接受成都市总工会的委托，全权管理文化宫电影娱乐城（负一层至三层）。
2007 年8 月16 日，文化宫与紫金公司签订租赁合同，约定将文化宫电影娱乐城的房屋和设施设备出租给紫金公司，租赁期限为10 年，并约定紫金公司可以转租给第三方。
2007 年8 月18 日，紫金公司与利丰公司签订租赁合同，约定将文化宫电影娱乐城（一至二层，含半地下一层）出租给利丰公司，租赁期限为10 年，并约定利丰公司可以转租给第三方；租金每半年预缴一次，拖欠租金超过30 日以上或累计拖欠租金超过60日的，紫金公司有权单方面解除合同。
2007年11 月26 日，紫金公司将文化宫电影娱乐城的租赁房屋和设施设备交付给利丰公司使用。
2008 年5 月28 日，紫金公司与利丰公司签订补充协议（一），约定紫金公司将出租房屋中一楼南端部分（面积约180 平方米）收回，以“贝壳”部分（面积约500 平方米）作为置换出租给利丰公司。
出租人紫金公司与承租人利丰公司签订租赁合同后，承租人利丰公司又将涉案房屋转租给次承租人缤纷公司、笙歌公司、刘建国和吴光黔。
执行程序中租赁权的认定与处理
执行程序中租赁权的认定与处理执行程序中租赁权的认定与处理刘贵祥租赁权作为一种特殊的债权，受到了“物权化”的特殊保护。
这既是各国立法的通例，也是学界的共识。
优先保护租赁权的根本原因是保护弱者，但是其法律技术基础在于其“公示性”，但是我国立法对租赁权的公示性并无明确规定。
执行程序中正确地认定与处理租赁权，对于贯彻特殊保护租赁权的立法政策，平衡相关主体的权益，保证执行工作的顺利开展具有重要的意义。
一、执行程序中对于租赁权的认定1.承租人基于租赁合同的两种权利基于租赁合同，承租人主要享有两种权利。
一是依据租赁合同，要求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。
我国立法对此并未明确予以区分，但这两种权利的性质并不相同。
前一种是纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。
2.以公示为表征的租赁权租赁权需要公示，不仅是学界共识，也为各国立法所要求。
但是对于公示的方式，各国规定并不一致。
如德国与我国台湾地区要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。
值得注意的是我国台湾地区租赁权公示制度的变迁。
台湾“民法”原来规定“租赁物的交付产生对抗效力”。
学界批评该规定不足以保护买受人的权益，还可能出现当事人作假妨碍强制执行的漏洞。
1999年台湾修订“债编”，就租赁权的成立增加了“承租人占有中”的要件，强化了租赁权的公示性。
但是学者对此仍不满意，认为租赁权的公示是否足够，应否采取租赁登记制，仍有进一步观察理论实务发展之余地。
我国大陆立法未明确租赁权的公示性要求，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。
该司法解释第六条规定，就同一房屋存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。
论租赁权的物权性质
第 ３期
漯 河 职 业 技 术 学 院学 报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｏ ｅ Ｖｏ ａｉ ｎ ｌＴｅ ｈ ｌｇ ｌｅ ｅ ｏ ｒ ａ ｆＬｕ ｈ ｃ ｔｏ ａ ｃ ｎｏｏ ｙ Ｃｏｌｇ
Ｖ０ ． Ｎｏ ３ １８ ．
Ｍａ ． ０ ｖ ２ ０９
２０ ０ ９年 ５月
论 租 赁 权 的 物 权 性 质
性质 ， 由此 产 生 了租 赁 权 是 债 权 还 是 物 权 、 权 物 权 化 的 理 债
乃 是 占有 租赁 物 而 为 使 收 益 ， 外 为 物 之 支 配 ， 此 支 配 实 不 而 为 租 赁 权 之 本 体 ， 于 承 租 人 对 出 租 人 享 有 的 租 赁 物 交 付 请 至 求 权 、 缮 请 求 权 等 权 利 ， 不 过 由此 本 体 所 滋 生 的 效 果 ， 修 皆 即 便 滋 生此 种效 果 ， 无 碍 租 赁 权 存 在 。 因 此 ， 赁 权 本 质 上 也 租 是 一 种 支 配权 ， 为 物 权 。此 说 有 其 道 理 ， 各 国 立 法 大 都 亦 但
的生 产 、 生活 。从 租 赁权 的效 力上讲 ， 赁权 具有 对抗 力 ， 现 物权属 性 。 租 体
关键 词 ： 租赁 权 ； 权 ； 物 支配权 中图分 类号 ： ９ ０ ４ Ｄ ２ ．
。
文献标 识码 ： Ａ
文章编 号 ：６ １— ８４ ２ ０ ） ３— ０ ３— ２ １７ ７ ６ （ ０ ９ ０ ０ ２ ０
张 洁
（ 山师范学院 政 法系 ， Ｉ乐 山 ６４０ ） 乐 四川 １０４
摘 要 ： 租人 在 出租人 交付 后 ， 承 占有租 赁 物期 间 ， 享有 占有 、 用和 收 益 的权 利 ， 使 并基 于此 目的 而得
租赁权物权化之思辨
租赁权债权说认为承租人对于租赁物有使用收益的权利 ，租 赁权 是 承租人对租赁物为使用收益 的权利 ，它是代行出租人 （ 所有权人 ）的使 用收益权 ，此权利并非 因租赁契约或合同成立而当然成立 ，而是 因租 赁 物之交付 而取得 。但是在此对租赁物 的使用收益并非为物权特性 ，而是 源自 租赁权本身 ，所 以租赁权非物权 ，而是债权 ；债权是请求他人 为一 定行为或不为一定行为 的权利 。租赁权则是这样的权利 ，如租赁合 同成 立 之后 承租人合法 占有 了租赁标的物此时出租人将 租赁标的物处分 给第 三人 ，那 么承租人基于租赁权有请求第三人继续承认其原租赁合 同的权 利 。另一方面租赁权是债权 的认为是基于租赁合同的产生 ，虽然说 不能 将权利产生和权利本身 的属性混为一谈 ，但是根据租赁合 同整体性 的判 断， 租 赁合 同内部包含 了两个 阶段 ，在第二阶段租赁标的物 的移 转后租 赁权产生 ，其 为债权合 同内部 的权 利 ，根据法律 逻辑 的属种概念 角度 ， 内部权利被整体所涵摄 ，其性质亦然 。所以 ，租赁权是债权是值 得肯定
２ ． 日本
日 本起初对租赁权物权化 ，制定了 《 建 筑物保护法》 和 《 借地 法》 两部法律 ，加 强保护承租人权益 。该两部法律 ，将租赁 权提高到 了与地 上权同样的标 准，统一 为 “ 借地权” ， 进而使租赁权具有 了物权的属性 ， 加强和稳定 了建筑物地上权或租赁权 。 日本民法第 ６ ０ ５ 条规定 ： “ 不 动 产租赁实行登记后 ，对 以后就该 不动产取得 物权者 ，亦 发生效力 ” 。从 该规定可以看 出在 日本立法例上是采用登记的公示方式 归于承租人对 抗 的效力 ，即登记 的租赁权 “ 物权化 “ 。
债权物权化
债权物权化来源：作者：随着经济的发展，在近现代法上，物权和债权目的性和手段性在发生着更迭与交错，物权和债权吸收了对方的合理成分，特定领域内出现了债权物权化和物权债权化的状态和趋势。
一、债权物权化债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力。
传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。
债权人仅能向特定的债务人请求给付。
然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：(一) 租赁权物权化该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。
除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。
在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。
但也有学者对租赁权是否为债权提出了质疑。
认为正确的理解应该是根据买卖合同而取得的所有权不得对抗此前存在的承租人对租赁物进行使用收益的权利，进而认为这种权利的性质也是一种物权。
因此"买卖不破租赁"完全符合民法相关法理，并非属于"债权物权化"情形。
笔者认为，依据"物权法定"原则，在法律尚未明确规定租赁权为物权时，不宜认定租赁权因具有物权性质而就此认定为物权，而只能做边缘化的理解，即其被物权化。
这一过程考虑到了人的基本权利居住权，使得房屋管理体制从注重保护所有权人利益向注重保护使用人利益转变，保障了承租人生活的稳定。
体现了促进资源合理利用的价值取向，使得房屋的利用价值得到了充分的发挥，同时也保护了房屋租赁交易安全。
(二) 债权的公示债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。
但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。
私人自治与法律行为(易 军)
私人自治与法律行为易军中南财经政法大学上传时间:2005-8-30摘要：私人自治在民法中居立龙头之地位，而法律行为乃实践私人自治的工具。
由于我国对法律行为的这一思想基础与价值内核认识得并不深切，因此在理论、立法与司法诸层面上都肇致了明显的弊端。
私人自治虽非包治百病的灵丹妙药，私法亦应诉诸自治外的其他法律价值以使自己能顺应社会发展与时代变迁，但私人自治构成私法的公理性原则却属无可动摇的既定事实，执掌权柄者时刻都应毋忘“自由主义的剃刀”。
在我国，就法律行为制度的应然状态而论，目前最主要问题并非其“私人自治”的烙印过深，而是“私人自治”的色彩还太过薄弱。
立法者应在真正理解私人自治精神的基础上，本着捍卫私人自治的信念来从事民法典中法律行为制度的具体构建与设计。
关键词：私人自治；法律行为；价值内核；制度设计引言自近代伊始，私人自治即成为民法的支柱，“契约和产权观念的变化——也就是订立可强制履行的契约的自由之逐步确立；以及产权之走向绝对化，……是现代资本主义法理学的基石。
”[1]而在近代以降的大陆法系，特别是德国法族的民法中，法律行为概念与制度重要性之甚亦罕有匹敌。
“德国民法系学说之产物，总则为其精华，以法律行为理论为其最卓越之成就。
”[2]无须讳言，在两者的关系上，法律行为与私人自治当然是互为表里、唇齿相依的，然而，依本人私见，在我国法律行为与私人自治之间的关系其实还远未得到深切、妥适，甚至应有的揭示与剖析。
由于在不少本应贯彻该理念的地方私人自治的缺位，法律行为制度的静态存在及其动态运行存在着相当多的纰漏与瑕疵。
而“民法的社会化或公法化”、“契约自由的衰落”之类话语的流行则使得这些问题被掩藏得更加隐蔽，更增加了破解的难度。
本文旨在对法律行为与私人自治之间的关系作出深刻而公允地阐释，无欲使私人自治成为解决一切民法问题的通天指与万灵丹，只求使私人自治应具有的功能在法律行为的理论与实践中得以悉然发挥。
一、何谓私人自治按照欧洲的法律观念，私法自治是自由的宪法制度和法律制度中不可或缺的价值观。
租赁权的性质
租赁权的性质租赁权的性质-物权或债权双鸭山市人民检察院刘丽娜【内容提要】租赁权的性质问题近年来争论甚为激烈，民法大家各执一词，本文就是从租赁权性质的历史变迁及其发展，以及学界的争论出发，深入阐述了租赁权的性质，并对不同观点进行了驳斥。
【关健词】买卖不破租赁、租赁权物权化、所有权中心化、一、租赁权性质争议及其历史变迁罗马法遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。
根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即“买卖破坏租赁”。
由于罗马法奉行“物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。
这样，对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。
为此，有些租赁当事人便在订约时附加违约金条款。
但即使如此，由于受让人没有参加该项租约的订立，在法律上并不受其约束。
地奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。
“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了。
近代民法为保护承租人起见，接受日耳曼法的观念，纷纷确立“买卖不破租赁”的规则。
二战以后，随着所有权社会性思想的发达，资本主义各国加强了保护房物承租人的立法，“租赁权物权化”的运动由此形成。
租赁权物权化，一直是民法理论界传统的主流观点。
史尚宽先生认为，承租人对于租赁物有占有、使用、收益的权能，自然就受占有之保护，但是并不能就此断定租赁权为物权。
因为，承租人的上述权能只能对出租人主张，正是债权之相对性，可见，其具有债权之效力。
江平先生认为，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力。
现代各国民法，为了保护承租人的利益，大多承认租赁权，尤其是不动产租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权的物权化”的趋势。
一方面确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出租租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买的权利。
论合同相对性原则的突破
论合同相对性原则的突破摘要合同的相对性原则来源于债的相对性，一直以来为英美、大陆两大法系所认可，并在合同法领域中占有十分重要的地位，曾被认为是合同制度和规则的奠基石。
但随着近现代社会经济的不断发展以及交易程度的日益频繁，合同相对性原则被多处突破并且遇到诸多的挑战。
因而，对合同相对性原则突破问题的探讨无论在理论上还是在实务中都有着非常重要的意义。
就我国目前的立法、司法实践状况而言,我国《合同法》在对合同相对性原则的突破问题上的相关规定还不是很完善，特别是在第三人侵害债权、代位权及撤销权等相关制度上还需进行进一步完善。
本文尝试着在合同相对性原则的基础上，对合同法中应当对合同相对性原则进行突破的地方进行阐述，进而分析指出我国合同相对性原则突破相关立法的缺陷，最后提出完善建议。
希望本文的探讨能对合同相对性原则突破的相关理论和实践有所推动。
关键词：合同；相对性原则；突破AbstractThe principle of relativity of contracts comes from the relative nature of debt, and it has been approved in the Britain and the United States, and is very important in the field of contract law , and it was considered to be the rules of the contract system as the foundation . However, with the constant development of modern society , as well as increasing levels of trading, the contract principle of relativity has been experiencing a lot of breakthroughs and a number of challenges. Thus, the issue of the principle of relativity in both theory and practice are very important . In China's current legislation, judicial practice, the situation in the principle of breakthrough especially on the issue of the relevant provisions is not very perfect, especially in hurts from third parties, and revocation of the right and the related systems still needs to be further improved. This paper attempts to talk about the principle of relativity on the basis of contract law, and ask for a breakthrough in the principle of relativity of contracts according to the deficiencies in legislation, and finally put forward a sound proposal. I hope this article will explore the principle of relativity of contracts and be a breakthrough to promote the theory and practice in the contract law.Key words: Contract；The relativity principle of the contract；Breakthrough论合同相对性原则的突破引言合同相对性原则是合同法基石，是各国合同法重要的基本原则之一，有关合同相对性原则的规定构成了各国合同法的核心原则之一，在合同法中发挥着重要作用。
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我国租赁权的物权化进路
租赁权具有物权的基本属性。
无论是出于利益权衡上的需要，还是用益物权体系重新确立的考虑，将租赁权界定为物权都有其必要性。
明确租赁权在物权法中的定位一用益物权，并将公示公信原则引入其中，不仅破除了理论上和实践中的诸多障碍，使用益物权体系重构成为可能，也为租赁权的物权化开辟了道路。
关于租赁权性质的问题，在学术界历来颇受争议。
到底该采“债权说”，还是“物权说”抑或“债权物权化说”众说纷纭，一直难有定论。
针对这一局面，笔者仔细梳理了一些学者对租赁权基本内涵的解读，在明确概念和对各种学说作出分析的基础上，对租赁权的属性进行界定，试图明确租赁权在物权法中的定位，以探寻其物权化的进路。
租赁权的本质内涵
1 租赁权的基本含义
对于租赁权的基本含义，郑玉波先生将其定义为：“租赁权指承租人依租赁契约所取得之权利。
”林诚二先生认为：“承租人依租赁契约所取得之权利为租赁权，其内容在于租赁物之使用、收益。
”史尚宽先生指出：“承租人之权利为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。
”从这些定义中我们并不能发现明显区别。
但有学者已经从对众多概念的研读对比中发现了在定义租赁权时所存在的两种不同定义模式。
这两种模式主要的差异为：是否在定义中包含了租赁物（动产）交付或（不动产）转移占有之前的权利。
通过分析租赁权的产生可知，其大致由两个步骤组成，先由当事人双方合意达成租赁契约，而后再进行租赁物（动产）交付或（不动产）转移占有，由承租人对租赁物加以占有、使用、收益以及一定程度上的处分。
对于前一步骤，于其上产生的权利当属债权无疑，但对于后者，由于其具有了物权效力的重要表现，若仍以债权视之，未免不妥。
至此，在租赁权的概念上出现了广义与狭义之分。
广义的租赁权既包括因租赁合同履行之后承租人对租赁物所享有的占有、使用、收益以及一定程度的处分权，又包括承租人因租赁合同而对出租人享有的租赁物交付请求权、请求修缮、变更租金等请求权；而狭义的租赁权仅包含前者。
在日常生活中我们所认知的租赁权通常是狭义的，合同法中的相关条文也将关注点放在了占用、使用和收益的权能上。
2 关于租赁权性质的学说
关于租赁权性质的学说主要有以下三种。
（1）债权说
该说通常认为，承租人对于租赁物所享有的权利，是因租赁物的交付而取得
的，并不是由于租赁合同的成立而当然成立。
但是这种权利不同于物权人直接支配标的物的独立的权利，而是从属于租赁权的权能，所以租赁权非物权而是债权。
这种观点是罗马法以来的旧说，认为租赁权无对抗第三人的效力，与罗马法上的“买卖不破租赁”的意思是一致的。
但现在大多数国家立法确认的“买卖不破租赁”条款已经赋予了承租人对抗第三人的效力。
故此债权说已为多数国家抛弃。
（2）物权说
该说认为，租赁权乃是对租赁物为使用、收益的权利，本质上是对物的直接支配，属于物权范畴。
租赁权人的其他权利，如请求交付租赁物、修缮租赁物等权利，都不过是由此本体而发生的效果。
因此，租赁权为物权而非债权。
（3）债权物权化说
该说所持的观点是：租赁权在性质上仍属债权，只不过是由于法律为强化其效力，保护租赁权人的利益，而赋予了租赁权一定的物权效力，使之物权化。
租赁权的物权化主要包含了四个方面的内容：①对抗力；②对第三人效力；③处分的可能性；④租赁权的永续性。
需要注意的是，该说模糊了债权与物权区分的意义。
3 租赁权性质的界定
在传统理论上关于租赁权债权性质的论述，其理由大致可以概括为四种：第一，租赁权产生于租赁合同，其性质当为债权；第二，租赁权并不满足可充分转让性的要求；第三，物权法所确立的物权法定原则要求物权的种类和内容不可自行创设，租赁权于法无据，自当排除在物权以外；第四，租赁权已受到《合同法》关于“买卖不破租赁”条款的保护，将租赁权纳人物权法似无必要。
对该四点理由，笔者认为：首先租赁权的性质并不必然由其产生的原因（合同）决定。
判断一项权利的性质应从其本身所具备的权能上进行分析。
其次，根据我国《合同法》第224条规定可知，转租在出租人同意的情况下是被允许的，原合同继续有效，虽然与目前类型化的用益物权相比在处分性上略有差异，但这并不足以确定租赁权的性质。
再次，物权法定原则要求物权的内容与类型为法律所明确规定，不能自行任意创设，但这并不能从逻辑上一定推出物权内容和类型就一定是一成不变的。
租赁权的提出正为物权类型的添加提供了契机。
最后，我国《合同法》确实在租赁关系调整中起到了重要作用，但同样这不能成为判定租赁权性质的理由。
关于租赁权物权化说，笔者认为其产生乃是立足于租赁权的广义概念。
前已论及，租赁权产生分两个部分，正是将租赁权的性质定位于该前一部分的内容，而得出了其债权的内容，之后由于其具有一定的物权效力，而冠以“物权化”的概念。
分析了上述学说，反观租赁权自身的属性特征：首先，承租人对租赁物所享有的是直接支配的权利，对租赁物可为占有、使用、收益。
其次，承租人所享有的权利具有排他的效力，不允许有内容相冲突的权利重叠产生。
其次，租赁权具有对抗第三人的效力，在保护上有绝对性。
最后，租赁权的存续具有长期性，这一点也符合物权的表征。
由此可见，租赁权具有物权的基本属性。
租赁权为物权的必要性
1 现实的需要
将租赁权的性质界定为用益物权，不仅是对比各学说和其自身特性得出的结论，而且从其所包含的价值上来说也是必要的。
这一必要性可以体现在房地产行业，特别是在商业地产中，租赁权已经出现了部分异化。
在市场上存在着连续签订多份递接合同的做法，以达到变相突破关于最长租赁期20年的限制，从而使得租赁权具有长期性，于市场中的可流转性也被大大提升。
暂且不论这一连续签订合同的做法是否符合法律规定，从市场对租赁权朝着此种方向异化的需求就足以看出将租赁权定位为物权范畴有其现实需要。
此外，在房地产交易中，“买卖不破租赁”原则确实起到了保护承租人的作用，但我们同样不应忽视买受人的利益。
买受人在与出卖人订立合同时，并没有去实际调查房屋占有现状的义务，在没有相关配套制度（如租赁备案制度）运行下，买受人便处在了不利益的位置。
但是，倘若将租赁权纳入用益物权体系，这一问题就会迎刃而解。
因为将租赁权定位为用益物权，物权登记制度自然将被引入，在租赁权情况能够被清晰查询时，买受人将不再受“买卖不破租赁”困扰。
与此同时，将租赁权界定为用益物权，进一步明确了前文中关于租赁权概念广义与狭义的区分，使得对于租赁的理解在逻辑上更加清晰，能够看清由租赁合同所引起的法律关系的整个阶段。
2 用益物权体系重新确立的要求
我国《物权法》已明确规定了国有建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等对土地的占有、使用为目的的用益物权形态，但是我们依然有必要确立租赁权的物权地位。
因为我们当前确立的用益物权体系是以土地为参照物确立起来的，比如地上权、地役权、永佃权的分类以及基地使用权、农地使用权、邻地使用权和典权的分类，均大多涉及土地上的用益物权类型，而对于不动产的另外一个重要组成部分一房屋以及其他地上建筑物和构筑物等一却没有相应的划分，而且我们也很难为这种自觉或不自觉的划分方法找到一个适当的理由。
由于对于房屋等地上建筑物或构筑物的占有、使用、收益和在此基础上的一定程度上的处分已经越来越普遍，因此有必要将用益物权扩大到房屋等建筑物或构筑物之上。
租赁权的物权建构
1 租赁权在物权法中的定位
前文已经明确了租赁权的物权属性，但仍有必要对租赁权做进一步分析。
对租赁权而言，其使用收益权被限制在特定的范围里面，并且因排他性也在一定意义上限制了所有权的全面行使。
所有权人对于租赁物的直接占有转化为间接占有，同时租赁权人获得了对租赁物在目的范围内的直接支配权。
由此可见，租赁权在物权法中的定位乃是用益物权。
物权体系的重新建构应以此而铺开。
2 公示公信原则的引入
公示公信原则是物权法的一项基本原则。
一项权利要想成为物权的话，公示就是一种必需的行为，如果不能公示出来，无论如何，这种权利都不能够成为一种物权。
租赁权物权化的进路不能仅仅停留在理论探讨的层面。
在明确了性质基础之后，应当考虑租赁权在物权体系中的实际建构。
前文已经涉及房地产领域对于登记制度的实际需求，因此，租赁权的物权化势必离不开公示公信原则的引入。
公示公信原则要求建立起整套的租赁物登记制度，这一部分的内容在技术上并不存在问题，并且在设立时大可将这一部分内容与原不动产登记制度进行适当的合并。
3 重构用益物权体系
明确租赁权的物权法定位以及引入公示公信原则都为用益物权体系的重新构建作出了准备。
但体系重构的落实还需回到现已确立的体系中来。
作为用益物权的租赁权显然应被纳入用益物权编，与国有建设用地使用权、地役权等并行。
除形式上的变动外，在内容上还需满足两点：第一，用益物权应该涵盖所有不动产，实现用益物权在房屋和土地上的贯通。
第二，用益物权不妨贯彻到动产之上，实现动产和不动产的用益物权，以充分实现现代所有和利用的原则。