2007郑州写字楼市场发展研究报告

2007郑州写字楼市场发展研究报告近年来，随着城市经济的快速发展，郑州市的城市品位不断提升，投资环境明显改善，奠定了国家区域性中心城市的地位，迎来了新的发展契机。

作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的写字楼市场，具备了更广阔的发展空间。

为了全面掌握郑州市写字楼市场的发展现状，真实地反映郑州市写字楼市场总体状况和走势，促使郑州写字楼市场有序化竞争模式的形成，使写字楼市场整体水平逐步提高，我们开展了对郑州市写字楼市场的专项课题研究。

这项研究将对制定未来写字楼市场发展规划，优化产业结构提供有益帮助。

郑州市住宅与房地产业研究会新视野工作室历时七个月，采用普查与抽样调查、定量与定性相结合的分析方法，对郑州市写字楼市场现状、区域分布情况、市场需求等方面进行了系统研究和综合分析，并深入研究写字楼市场存在的主要问题和原因。

针对这些问题，根据郑州市经济发展现状提出了对策建议，为科学制定郑州市写字楼市场发展规划提供有效依据。

一、郑州写字楼的宏观经济与政策环境1．地方政府大力扶持写字楼开发。

郑州市政府大力提倡在郑东新区投资写字楼，出台优惠政策并采取多种措施鼓励企业入驻，既扶持投资主体，又培育需求主体。

2．郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇和挑战并存。

国家调控政策使写字楼市场融资和取得土地的难度加大，开发环节的不确定因素增多，项目投资风险上升。

3．区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强。

以郑州为龙头的中原地区经济总量较大，但人均水平较低，竞争实力不强。

4．能够有力支撑写字楼发展的行业实力不强，促进写字楼市场发展的动力不足。

与写字楼息息相关的重要行业虽前景明朗但现状不佳，推动写字楼市场发展的直接力量薄弱。

二、郑州写字楼的发展现状1．中低档次写字楼占领着写字楼的主要市场，占到86.8％的市场份额。

这与郑州市的整体经济及写字楼市场的发展历程有着直接的关系。

2．中低档写字楼多以出租为主要经营模式，而中高档写字楼则多以出售为主要模式，并呈现档次越高，出售比例越高，档次越低，出租比例越高的态势。

3．相对于当前写字楼建设成本，写字楼总体租金水平较低，多在0.7-1.1元/天/平方米；相对于高层住宅而言，销售价格也普遍偏低，多在3000-4000元/平方米之间。

4．写字楼各种配套设施落后，不同程度存在配套老化、内部设施陈旧等问题，这些问题在中低档写字楼更为明显。

5．在地域、经济、政策的影响下，写字楼形成了区域特征明显的多中心板块分布态势。

中心区是传统集聚区域，郑东新区是政府大力支持的区域，东区和北区是经济发展最为活跃的区域。

三、郑州写字楼的供销情况1．2002年以来，郑州市写字楼累计开发投资额21.8亿元，各年度写字楼新开工、竣工面积保持增长。

在写字楼开发中近两年“三外”企业（外资、外地、外行）迅速增多，大量涌入的资金，势必深刻影响到郑州写字楼市场的竞争格局。

2．2002年以来，郑州市共投放写字楼68.21万平方米，年均增长速度为80.6％，单个写字楼项目平均可售面积1.5万平方米左右，销售面积51.49万平方米，年均增长速度为29.3％。

各年度在售项目不断增加，销售量也年年递增。

2005年底，写字楼空置面积14.7万平方米，较上年增长9.4万平方米，写字楼空置问题不容忽视。

3．写字楼的销售价格整体呈走高趋势，由2002年的3463元/平方米升至2006年1-9月份的3931元/平方米，年均增长率3.2％，低于同期商品房年均8.3％的增长率。

一些地段优、品质好、面积分割在150平方米以内，总价在30-70万元的写字楼，在市场上受到发展迅速的中小企业和中小投资者的欢迎。

4．写字楼购买者支付能力增强，购买写字楼按揭付款比例逐年减少。

外地个人购买量上升，单位购买量和郑州市区的个人购买量减少，其中以单位购买力减少更为严重，境外资金有进入郑州写字楼市场的“苗头”。

5．在各区域经济的不均衡发展作用的带动下，郑州市写字楼也呈现出鲜明地区域性，其中金水区和郑东新区集中化效应尤为明显并表现出逐步上升趋势，并正以一种产业聚群化的形态逐渐向中心城区外扩展。

四、郑州写字楼租赁户需求调查1．消费者人群现有办公场所面积普遍较小，租赁稳定性不强，对周边环境、内外配套设施不太满意，特别是对停车设施和各项费用及内部环境配套设施等体现出极其不满，对拥有自己办公场所呼声最高，表明今后写字楼市场发展前景较好。

2．对郑东新区和东区写字楼选择度较高，以中高档为重要的选择目标，需求面积远高于现有面积（现有办公面积在50平方米左右，需求面积在151-200平方米之间），接受的租售价格与现有水平基本持平，没有太大的涨进趋势。

3．写字楼租赁户对于土地使用年限和贷款方式显得特别重视，最关注的因素有：地段、周边的配套设施及交通状况、租售价格等，其中：电梯运行的质量和数量是消费者人群最为关注的内部配套设施，其次是通讯自动系统和楼宇自动系统。

五、郑州与其它城市写字楼市场对比1．相对南昌、成都市来说，郑州写字楼供需矛盾相对突出；郑州写字楼销售价格低于同等经济发展水平的南昌和石家庄却略高于合肥，处于中等水平；相对于南昌和武汉来说，郑州市写字楼的空置面积和写字楼占商品房空置面积的比重在南昌、郑州和武汉三城市中都排名第一，写字楼空置情况较为严重。

2．京沪穗等写字楼发达城市对郑州带来一定的启示。

只有大力发展第三产业才能确保写字楼市场不会成为无源之水；要以最大的努力和智慧扶持新兴行业发展，为写字楼市场创造需求；要把引进省内大企业或中西部大企业作为发展总部经济的主要内容；制定引资政策要有选择性和针对性，不能为了引资就不加判断一概准入。

六、郑州写字楼的总体特征1．中低档产品占市场主体，高档写字楼发展迅速。

目前郑州市高、中、低档写字楼分别占写字楼项目总数的13.2%、43.9%、42.9%，中低档产品占市场主体。

2005年以后，高档写字楼发展迅速，占到市场上高档写字楼总量的50%。

2．外地资金大量涌入，本地企业面临挑战。

郑东新区的建设对外地开发企业和域外投资者有较大的吸引力，出现了大量具有外地资金背景的项目，大量涌入的外地资本深刻影响到郑州写字楼市场的竞争格局，对本地开发企业造成了强大的竞争压力。

3．中小企业是消费主力，客户群体以省内企业为主。

郑州市写字楼的消费群体主要是省内中小企业和个人投资者，规模和赢利水平都比较低，影响着郑州写字楼的发展水平。

4．写字楼分布区域化，业态聚集产业链化。

郑州市写字楼具有明显的区域化、集中性特征，主要表现为“双地标”（东面的未来大厦，西面的裕达国贸）、“大十字”（经三路与农业路两条主干道形成的十字交叉）、“一个区”（即CBD）。

郑州市一些新兴区域写字楼集群效应逐渐形成，商务氛围日益成熟，呈现出产业链企业聚集的态势。

5．档次越高出售率越高，档次越低出租率越高。

高档写字楼的经营方式以全部销售为主，比例达到72.2%，而销售和租赁兼有的比较少，仅占到5.6％；中低档写字楼的经营方式以全部租赁为主，特别是低档写字楼的经营方式以全部租赁为主的高达94.6%。

6．迫于资金压力，新建写字楼以分割销售为主。

在地价上涨和银行加息的压力下，开发商为加快资金回收速度，郑州市新建写字楼大多采取了分割销售的经营模式。

七、郑州写字楼存在的问题1．写字楼市场供大于求。

2002年以来，写字楼投放面积超出销售面积16.72万平方米，供求比为1.32：1，市场需求增长速度不及市场投放量增长速度。

2．商住楼冲击写字楼市场。

郑州写字楼的硬件设施普遍高于商住楼，但商住楼建安成本和经营费用均低于写字楼，使商住楼在租售价格上更为低廉，抑制了写字楼的价格水平，分流了相当一部分写字楼客户。

3．分割式销售制约写字楼发展。

郑州市开发企业整体实力不强，存在以小搏大的开发理念，主要依靠预售款维持开发经营，开发商希望用最短的时间，迅速扩大自己的市场份额，单纯追求短期利益最大化，缺乏做精、做专的长期经营思想。

4．商务区定位不清晰。

在城市规划上规划与市场缺乏契合，对商务区及其发展规律缺少研究和规划管理，除郑东新区明确定位为中央商务区外，对其它行政区域没有明确的商务定位，形成同城竞争，不利于郑州整体形象与优势产业发展。

5．写字楼综合配套不足。

市场上很多写字楼产品是2000年以前建造的，在相关配套设施上不能满足客户的需求，尤其是符合现代商务办公环境的配套设施整体薄弱；在写字楼的综合配套中，尤以电梯和停车位问题最为严重。

6．物业管理水平落后。

对写字楼物业管理还是采取传统的住宅物业管理的模式，停留于简单的保洁、保卫，难以提供高品质、全方位、人性化的物业服务，很难达到客户的满意，也影响写字楼档次与品质的提高。

八、郑州写字楼存在问题的原因分析1．经济实力不强，从根本上制约了写字楼市场的发展。

郑州的对外辐射力不强，吸引力较弱；对写字楼最具支撑力的第三产业发展水平低；中小企业是写字楼需求主力，需求写字楼面积小，使写字楼市场发展受到严重制约。

2．规划管理不科学，政策引导不明确。

郑州市城市经济建设近期发展计划和中长期发展规划都没有涉及写字楼市场发展的内容，写字楼市场缺乏政府的指导和规模控制，造成写字楼总量过剩；同时各商务区之间定位不清，业态雷同，形成了激烈的市场竞争。

3．信息透明度低，投资盲目性大。

政府对写字楼开发建设的重视程度不高，对写字楼租赁交易监管不到位，尚未建立起写字楼信息披露制度和预警预报系统；开发企业对市场缺乏调研，投资决策多依靠经验和局部调研进行判断，盲目开发严重。

4．政策不完善，管理不到位。

政府对商住楼没有明令禁止，使商住楼在市场上盛行，同时单位自有办公房对外出租的情况十分普遍，并存在偷漏税严重的问题，使通过正规途径建设的写字楼面临强大的竞争压力。

5．融资渠道单一，开发商资金紧张。

在国家调控政策趋紧的情况下，银行提高贷款门槛，房地产企业贷款难度加大，开发企业希望通过预售维持资金运转，多数开发商采取了分割销售的经营模式。

6．技术规范滞后，存在设计缺陷。

我国现行的写字楼设计标准是20世纪90年代出台的，对新出现的现代写字楼配套设施缺乏技术规范，写字楼产品标准不清晰；一些开发商对产品专业性、精细化的追求不高，前期设计存在较大缺陷，影响写字楼整体水平的提高。

7．多数开发企业自营物业管理，服务缺乏专业性。

出于对物业后期管理的便利和通过物业管理获得利润，并利于维护开发商自身利益，多数开发企业选择自营物业管理的运营模式，专业的物业管理公司受到排斥，导致郑州市写字楼的物业管理水平整体低下。

九、对郑州市写字楼市场发展的若干建议1．对政府的建议①组织房管、规划、国土资源等相关部门进行调查，编制写字楼发展的中长期发展规划和年度开发计划总量，对写字楼开发项目建设规划进行宏观调控与规模控制。

②应认识到商住楼的危害性，从维护经济发展、房地产市场秩序的角度出发，借鉴广州、北京、厦门等先进城市的实践经验，由政府相关部门出台“住宅禁商”政策。