阳光100长沙国际新城市调研报告
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给长沙一个世界的高度这是一个地球成为村落的时代，世界如同画轴在每一个人面前展开。
纽约、巴黎、悉尼、东京……无数城市似璀璨明星，升起在人们的梦中，标志着世界的高度。
这种高度跟物理状态无关，而是建筑在在风行时尚、新锐思想、国际胸襟以及无穷活力之上。
居高临下，令世人艳羡、万众激赏。
现在，阳光100来到长沙，挟崭新理念、先进模式，面向国际招标，汇聚东西方顶级建筑大师智慧，打造长沙阳光100国际新城。
一场“造城运动”席卷河西，岳麓山下风生水起。
“新城时代”的降临，将赋予长沙世界的高度……梦想的高度我们的城市，有我们的梦想。
长沙，是一座拥有深厚历史文化积淀、鲜明本土人文特色，古老而又年轻的城市。
作为中国经济快速增长的省会城市，其城市规模与形象对湖南经济发展至关重要。
近年来，长沙经济总量、城市综合服务功能和城市化率迅速提升，已经进入了城市化快速发展的新阶段。
这个城市正在实现她本该有的承诺：一个梦开始的地方。
岁月中,我们所有人的回忆都将与这个城市联系在一起：我们在这里曾经拥有了第一辆车、第一间房、创办了第一间公司、实现了第一笔财富……所以，这个时代的繁荣必将要求有这样的建筑：她不为时间所吞噬，她能承载我们的理想，她能代表这个城市的骄傲，她能表达我们走向未来的向往。
阳光100国际新城，将是一个承载我们城市梦想的地方。
长沙阳光100国际新城，占地近千亩，坐落猴子石大桥尾。
大学城南，二环内侧。
新城窗含青山，门对湘水，自然环境得天独厚；大学为邻，知识做伴，培育出可遇不可求的人文氛围。
安藤忠雄、DCM两家国际顶级建筑事务所强强联手，悉心创作，为长沙人民奉献一道滨水风景、一座独树一帜的建筑经典、一个一流的大型综合性精品社区。
阳光普照，赋予建筑以生命；用心去做，创造百年住宅经典。
这本是“阳光100”最本质的涵义。
……梦想无界，我们一直在努力！思想的高度成就之道，思想先行。
——阳光100，近年来中国发展最为迅速的地产品牌之一，湖南省重点引入的优秀企业，具有全国八大城市、十二个大盘成功开发经验的资深“地产专家”，一直站在先进开发思想的潮头。
阳光100商业部份前期市场研究及初步定位下
住客类别四星级酒店四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的60%。
外籍人士所占比例相对较低，只有18%的份额。
五星级酒店渝中区作为全市行政、商贸、金融中心，每一年各方面的公事、商务往来较为频繁，往来的人员组成了主城区进展商务旅行的大体客源市场，故商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的70%。
其中：入住客人来源地入住客人类别酒店设施配备据中原调查，当前重庆三星级以上酒店其设施要紧由客房、餐厅、商务（宴会）中心、娱乐设施四部份组成，各星级酒店在这四部份组成上并无区别。
其差距要紧体此刻这四部份设施装修档次和接待能力上。
星级宴会设施餐厅康乐中心四星总接待能力在600人左右最大接待能力在500-600人左右——五星总接待能力在1200人左右最大接待能力在600人左右——调查中发觉，除五星级酒店外其他星级酒店娱乐设施均由私人承包经营。
目前各五星级酒店的商务中心利用率约为40%，即平均每一个月的出租次数在12—15次。
酒店经营利率分析2002年主城区各要紧酒店财务指标（单位：万元）酒店名称星级主营业务收入净利润净利率总额客房收入餐饮收入海逸酒店五714641602467-2125%大世界酒店四711128963940128%扬子江酒店四540623911622118%万友康年酒店四31801221072-943%丽苑酒店四292412561411-653%海德酒店四1807795728-587%劲力酒店四43181425951-601 %扬子岛酒店三2785 1154 1442 -504 %中天酒店三3520 1403 1400 602 %注：以上数据均来自各酒店上报市旅行局财务资料，不排除酒店可能的更高的实际利润。
据中原调查，当前重庆三星级以上酒店客房出租率达到40%时，酒店大体达到盈亏平稳点。
物业进展商与酒店治理公司合作方式当前重庆五星级酒店所有设施均由酒店治理公司经营，绝大多数四星级酒店娱乐设施（如夜总会等）多为他人承包经营，其他设施那么由酒店治理公司经营。
长沙河西板块调查报告
长沙河西板块调查报告第一章长沙房地产市场发展状况一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。
2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。
表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。
3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃表1.5：长沙市近几年空置面积详表表1.6：长沙市近几年二手房交易详表从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34％，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积将有所上升。
三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。
长沙城市综合体专项调研(91)页
经济技术指标
用地 地上建面 商业 酒店 容积率 21.67万㎡ 59.9396万 ㎡ 29.99万㎡ 4.5万㎡ 3.18 总建 地下建面 住宅商务 建筑密度 绿化率 68.0396万㎡ 8.1万㎡ 25.4496万㎡ 33.98% 41.6%
中心景观
上河国际商业广场
产品特点：
规划：采用开放式的围合布局，临路四周布置大面积高层建筑， 中心布置风情商业步行街。 建筑：简欧建筑风格与现代元素相结合，浅黄色主色调，清新、 明快、自然，充满商业活力。
4个处于核心商圈集中 位置；其中2个处于万 家丽商圈周围，另2个 处于红星商圈周围
二、城市综合体简介
项规模/指标 目
体量/栋数/单位面积区间建造数据/层数/层高 产品特性/风格/特色配套/引进品牌 起价/最高价/成交均价/主体概念/形象基调/促 /套数/比重 去化率 销措施 占地 建筑 总建 容积 车位集 中 商写 字酒店 公寓/ 商业/ 写字 公寓/ 酒店/大 建筑 建筑 立面 装修 电 梯 数商家/酒集 中 商写 字产权 公寓/概念 广告 基调 促销 基底 率 业 / 街楼 住宅 商铺 楼 住宅 堂挑高 风格 色调 材质 标准 /品牌 店档次/铺/街铺 楼 酒店 住宅 口号 铺 品牌
上河国际商业广场
概况：上河国际商业广场雄踞大东城核心商圈，东临万家
丽路，西临马王堆路，紧邻芙蓉区、雨花区政府；比邻地铁 二号线，更有18条公交线路、五条高速、四条城市轻轨通达 全城。项目总投资超过20亿元，总建筑面积达60万平米，由 1条主题商业街，2大休闲广场，3098个车位的超大停车场， 高档住宅、时尚公寓、酒店办公、商业金融等构筑而成，是 集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、观光、旅游等多 功能于一体的超大复合型城市综合体。
阳光100国际新城滨江景观带改造设计任务书
阳光100 国际新城滨江景观带改造景观设计任务书编制单位：重庆渝能壹佰房地产开发有限公司年4月2013正文部分一、项目概况二、设计依据及基础资料三、景观设计要求四、景观设计工作内容及目标五、景观设计成果要求六、景观设计成果及数量七、景观造价控制八、景观设计范围及时间进度安排九、合作方式附件部分一、项目概况1、项目区位阳光100国际新城位于重庆CBD中央的核心地段,朝天门广场长江对岸，西临南滨路，背依南山，千年古刹慈云寺、千佛寺分列南北，独揽两江交汇绝世风华，近眺渝中半岛万家灯火，与解放碑、江北嘴共同构筑新重庆CBD “金三角”版图。
朝天门解放碑ii宓辿疏长江解放碑版块：它主要是由商务、商业、金融、保险、高档写字间和星级酒店组成；江北嘴版块：将规划成政治文化中心，在这里将修建科技馆、歌剧院以及电视塔；弹子石版块：阳光100国际新城所在地，主要是以休闲、娱乐、居住、餐饮为一体。
江北嘴嘉陵江:T；馆让」血cjuai注：重庆CBD的三个版块。
南山立金LB-4LIX秫：;从项目所在地看两江交汇处夜景朝天门广场视点看国际新城项目2、项目概况阳光100国际新城，一个依山、滨水、开放、和谐、多功能、综合性、充满活力的CBD跃动之心，一个拥有800多亩150万方体量，汇融95万平米现代主义公寓、25万平米车库，30万平米高品质商业及商务配套，集合居住、工作、购物、休闲娱乐为一体的CBD新城。
项目总平面鸟瞰示意图总平面分区图场地地形图详见附件2《地形图.dwg》和《高程分析图.jpg 》、设计依据及基础资料1．设计依据①《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、中华人民共和国《建筑工程设计文件编制深度规定》。
②居住区绿地设计规范DB11/T 214 —2003③居住区环境景观设计与设计规范导则（2006）<一>④城市道路绿化规范与设计规范CJJ 75-97⑤《园林基本术语标准》CJJ/ T91-20022．基础资料①规划设计图纸、现状地形图电子文档各一份②设计范围详总平面图③其他必要的设计资料三、景观设计要求1．总体景观设计要求此次滨江景观带改造设计应充分结合场地现状进行。
长沙ifs项目研究报告
长沙ifs项目研究报告长沙IFS项目研究报告一、项目概述长沙IFS项目是长沙市政府与国内知名重点房企合作开发的综合性商业项目，总投资约20亿元。
项目位于长沙市五一广场核心地段，总建筑面积约15万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店等多个功能。
二、市场分析1. 地理条件：长沙IFS项目位于长沙市中心地带，交通便利，周边商业氛围浓厚。
2. 人口基数：长沙市人口众多，消费能力较强，是一个极具潜力的商业市场。
3. 竞争对手：长沙市已有多个商业项目，包括万达广场、宽窄巷子等，竞争激烈。
三、项目优势1. 地理位置优越：长沙IFS项目位于市中心，交通便利，周边商业氛围浓厚，有利于吸引大量顾客。
2. 项目规模大：长沙IFS项目建筑面积约15万平方米，可容纳大量商户，满足消费者多元化需求。
3. 配套设施完善：项目内设有购物中心、写字楼、酒店等多个功能，满足不同需求的人群。
四、市场前景分析1. 消费需求：长沙市消费能力较强，消费者对于时尚、品质的需求日益增长。
2. 商业市场发展：长沙市商业市场发展迅猛，商场、餐饮、娱乐等行业竞争激烈，但仍有较大发展空间。
3. 品牌效应：长沙IFS项目与国内知名重点房企合作，因此具备较强的品牌效应和市场影响力。
五、项目推进和运营策略1. 项目推进：项目开发阶段需要进行市场调研，确定商业定位、商户招募等策略，并积极与相关政府部门合作，争取项目顺利推进。
2. 运营策略：项目运营阶段需要实施多渠道宣传，提升品牌知名度，吸引顾客。
同时，还需要加强商户管理，提供优质的服务和商品，提升顾客满意度。
六、风险评估1. 战略风险：长沙IFS项目所处市场竞争激烈，需要在品牌、策略等方面制定明确的差异化优势。
2. 经济风险：宏观经济环境不稳定会对项目的发展产生一定影响，需要密切关注市场变化。
3. 运营风险：项目运营中可能出现商户流失、租金收入不稳定等风险，需要做好风险防控工作。
七、结论长沙IFS项目是一个具有较大发展潜力的综合性商业项目。
阳光100居住区调研报告
阳光 100 国际新城总占地面积 1000 亩，总建筑面积 120 万平 米，分为四期开发。其中，一、二期 50 万平米建筑群现已磅礴落 成，3500 户业主顺利入住，而由丹麦 SHL 担纲设计的第三期“西 区国际”正在开发建设中。
阳光 100 国际新城身居大河西融城双核心地，岳麓山南、湘江 西岸，大学城南区核心，紧邻南二环，扼守大长沙西南门户， 长 株潭“先导区” 核心，以得天独 厚的自然环境 和人文环境，构 筑了新长沙 120 万平米气势恢宏的国际人文社区。
作为城市山水大隐之地，集结了主城区 6 大主题景观公园群 落：岳麓山、湘江、后湖公园、橘洲公园、洋湖垸湿地公园、金 牛山生态公园。在公园和景区中徜徉，流连忘返，参悟千年潇湘 之水和世间万物中的那一份博爱情怀，更是回归于宜居的奢华定 义。
随着中南大学新校区的落成，与其一路之隔的阳光 100 国际 新城的物业价值正日益看涨，商业市场和租赁市场已初显繁荣盛 景。2006 年时，房子均价每平米才只有 2900 元，而到 2009 年房 子均价已涨到了 5000 元；新城二期中的 36 平米的小户型公寓，
租金已经从几百元涨到了 1000 元。除建筑成本的上涨等因素外， 我们发现，大学城的优势作用也不容小觑。
全国连锁机构——阳光 100 俱乐部举行的露天电影、画展、水上狂欢夜、亲子活动、藏品 交流会等大型活动，增进了社区的交流，引领着社区的国际时尚 生活方式，也将湖湘文化的魅力渲染其中。
着眼现在，看高未 来，在长沙新一代人居 价值中，教育配套不禁 成为重要的标杆之一。 业已兴建的阳光 100 中 小学可供 2200 余学生 就读，加之社区诺贝尔 摇篮幼稚园，阳光 100 国际新城也将成为长沙市唯一拥有从幼儿 园、小学到中学一直到大学的全系教育配套的大型社区。 二、规划理念——简，最后的奢华 漫步于阳光 100 国际新城，不论是走在一期或是二期中，看
长沙阳光100武广国际项目定位深度探讨
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总论：
中部及特区概念在长沙（湖南）的项目发展价值：武广新城区域成为湖
南启动中部战略的起点，成为长沙特区的发展前沿阵地，同时也成就阳 光100项目的武广价值。
第二部分：中部战略之武广新城
1、武广新城的价值立体化分析； 2、武广区域对接中部的价值； 3、武广新城与新特区如何达成价值聚合；
1、战略性地理节点决定其中部战略意义。
第四部分：阳光100项目中部功略的推广风险 及评估、应对策略
１、中部（特区）概念的可行性分析总结 ２、中部概念的推广可能出现的风险 ３、应对方略
1.中部（特区）概念的可行性分析总结
• 中部战略从酝酿破题到规划、实际实施阶段的转变，需要各行各业的及社会 各界的支持参与，有落实发展的强烈需要； 武广新城区域将成为湖南中部战略的先行者：战略从规划走向实际的执行； 武广火车站的建设使长沙真正与整个中部连通，相应地，车站地区也就成为 因应湖南中部战略的前沿高地； 长沙成为中部区域的特区城市，武广成为事实上的长沙‘蛇口’，必将成为 制度创新与产业发展的第一站；
（２）阳光100武广国际项目，与武广新城及中部的关系；
关键问题：
中部之高度占位，是否恰当？（政治、经济、文化）
有关“中部”高度定位 的价值研 判
第一部分：中部战略之于湖南（Байду номын сангаас沙）； 第二部分：中部战略之武广新城； 第三部分：中部战略之于阳光100 第四部分：本项目中部战略的推广风险及评估、应对策略
中部价值聚合体
2、城市形态决定“创新”为主题的商务区
长沙未来国际化生活区域
3、城市功能决定其人居地位 城市副中心。长沙东大门。城市会客厅。 未来大规模，高品质城市聚集区 大都会生活圈
结论：
阳光100国际新城五期建设项目立项节能评价报告
目录第一章评估依据 (1)第一节评估范围和内容 (1)第二节评估依据 (1)第二章项目概况 (7)第一节项目建设单位基本概况 (7)第二节项目概况 (9)第三节项目用能情况 (23)第三章能源供应情况评估 (25)第一节项目所在地能源供应条件及消费情况 (25)第二节项目能源消费对当地能源消费的影响 (31)第三节评估小结 (31)第四章项目建设方案节能评估 (32)第一节项目选址、总平面布置节能评估 (32)第二节建设方案节能评估 (33)第三节主要耗能设备节能评估 (34)第四节评估小结 (35)第五章项目能源消耗及能效水平评估 (36)第一节项目能源消费种类、来源及消费量评估 (36)第二节能效水平评估 (42)第三节评估小结 (43)第六章节能措施评估 (43)第一节项目节能措施概述 (43)第二节单项节能工程 (52)第三节节能措施效果评估 (52)第四节节能措施经济性评估 (55)第五节评估小结 (55)第七章存在问题及建议 (57)第一节存在问题 (57)第二节建议 (57)第八章结论 (60)附图和附表 (61)前言第一节评估目的和意义能源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础，我国是目前世界上第二位能源生产国和消费国。
能源作为国民经济发展的基础和动力，必然要大幅增加供应量，以满足国民经济发展需要，但资源是有限的。
实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略是必要的，节约资源已成为我国的基本国策。
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）和《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会第6号）精神，做好固定资产投资项目的节能评估工作，为落实科学发展观，从源头上把住能源、资源节约关，促进经济可持续发展，依据国家发展改革委6号令发布了《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》，对济南阳光壹佰房地产开发有限公司开发建设的“济南阳光100国际新城五期项目”进行节能评估。
2019阳光100国际新城商业开发时序及规划业态建议50p-精选文档
商业规模适度性——保守估计社区商业所需面积约为5.7万方，后 期可根据区域商业运营情况适度增加体量
社区商业面积计算
商业面积=总户数×3.5人/户×（0.5~0.9）平米/人
=3186户×3.5人/户×0.84 = 57000平米
注：本项目为中高档社区，因此人 均商业面积取0.84平米/人。
基本要素
规模
市级中心商业区
30万M2以上
区域性商业区
10万M2以上 居民聚居区、商务 集聚地，公共交通 集散地周边
居住区级 商业中心
2.5万M2 大型住宅小区， 人流集中交通 便利 居住人口5000 以上
新城商业中心
12万M2以上
区位
城市交通、人口核心区，
历史形成的商业聚集区
城市规划的新城中
心商业区
单体面积通常在40-80㎡，可自由分割组合，一般来讲，社区档次越高，单店面 积划分应越大 社区沿街商业业态以服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家 居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮 食业态替代，功能较复杂的社区各类业态相对均衡 为了不延长新住户的购物半径（步行10分钟之内），配合大盘滚动开发节奏， 应在社区内不断开发新的商业区。在近郊生活配套不完善的情况下，社区商业 应与住宅同时启动。核心店要先行，或招商或自营，以带动商业街的销售，实 现商业价值。同时促进社区的持续发展，为住宅销售增加亮点。 社区商铺的价值随着楼层的升高而降低，二楼是一楼的50%，三楼 就只有一楼的30%。而能接受高楼层的业态相对有限，主要为目的型消费，如： 餐饮、茶馆、咖啡馆、美容美发、休闲娱乐类等。
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待售or待建项目
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