案例-万科-城市地图模型介绍
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万科价格模型介绍(ppt 36页)
一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 （2）维度矩阵的示例
维度矩阵是整个价格体系的核心； 其数学依据是“优选法” ； 优选的结果是发现：哪些产品好、哪些产品更 好，哪些产品相对较差； 通过对整个项目的产品的强制排序、甚至对某 个市场上的全部产品进行强制排序，发现产品 的优劣，发现产品的真实价值，并通过价格模 型将其体现在最终的定价中。
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型的操作实例
（3）实地考察（爬楼） （4）分析影响售价的主要维度并 确定各维度的权重 一般维度包括景观、朝向、安静度、 户型等，景观主要考虑园林景观，而小 区外的特殊景观可在层差上体现 用百分比确定各维度的权重 （5）根据该批推货的目标均价和 价格拉差，确定纬度的分值范围 维度的分值范围以零为中值，两边的绝 对值相等，如-0.2~0.2 例：目标均价6000元/m2，价格拉差约 1200元/m2，则纬度的分值范围可设为0.1~0.1 （6）实地考察，将各维度分成若 干等级，并确定各等级相应的分 值，结合平面图确定各栋的纬度 分值，制作维度平面图
模型制定
否 价格生成完成
一、万科价格模型的原理
2、定价原理 设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2……； 维度一的权重为x1％，维度二的权重为x2％……； 设层差矩阵为C； 则房源n的价格
一、万科价格模型的原理 3、价格生成子模型 （1）维度矩阵的原理
价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是： 1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否 靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况…… 2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为3～5大类，例如， 对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度； 3）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要 性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为50％、35％、15％； 因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地 方，客户更在乎所购买产品是否安静； 4）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对维度和维度 的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并 确定层差；
案例-万科-城市地图模型介绍
内部因素分析
城市战略
片区、组团发展策略
评分标准
评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
城市地图——模型介绍
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） 广义的城市地图就是城市战略。
1.31万 363 120
１、２房（小户型） 15
平层6500、复式9300 2005-7-2
由烂尾楼改造，精装修
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。
疑问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段；
2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 距离有不同的选择
3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。
区级医院 其他
最低4分 10 8 6
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分：10分
组Ｄ团１影６响组因团素影分响析因素分析——商业设施
东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货
行政区最低得分
罗湖
4
福田
3
南山北环以南
3
南山北环以北
上海马陆万科城Vcity房地产项目案例深度研究分析报告(下)
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未开放
22
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
保安站岗，指导停车
绿化维护
23
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
20
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
21
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
广告规格 尺寸大小
其它叠整版 周四周五
33.5*24.4
广告颜色 彩色
内页跨页 28.5*42
03 营销推广分析
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
04 项目推售分析 05 项目分析总结
15
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.3 售楼处——外部
现代
03 营销推广分析
深圳万科中心建筑案例分析ppt课件
13
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计
万科城平面图
路
8.005.3010.00
X=-1888.412 Y=7196.239
17#
21.20 5.3010.00
X=-1888.406 Y=7653.109
划
划 规 西
划
路
东
一
规划位置
路
二
三
大
1728
32F
1F 32F
单元入口 单元入口
单元入口
单元入口 单元入口
11F
11F 11F 11F 32F 11F 11F 18#
路
48.19
X=-2189.611 Y=7198.901
P
带
23.36
7#
53.67 461.42
52.76
5.02 18.34
18M×18M 回车场
2F
带
37.11
划
23.36
设计号 日 期 2011年10月08日 J-01 图 号 本图未盖资格证书章和出图章无效
设计专业
建筑
版本号 01
单元入口
会所
单元入口
1F
电 气
12.60
21.30
规
单元入口 单元入口
图例：
16#
32F
32F 32F 15# 11F 11F 11F
单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口
32F 20# 11F 11F 11F 21# 32F
32F
规
18.70 6.40 20.00 9.69 8.904.20 12.05 13.00 81.64 33.93 39.04 5.55
14#
市 单元入口
11F
24#
万科客户细分与产品定位
认可万科的 行为习惯：有见识，有品味的 产品要求：舒适的、与众不同的
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
苏州万科城市综合体规划设计--联创UDG
Proposal 方案设计
Overall Development 总体鸟瞰
住宅 Residential
住宅 Residential
办公 中央下车点
广场
Office Central Drop-off Plaza
零售 酒店公寓 Retail Apartment
广场 Plaza
Roof garden 屋顶花园退台
Plaza 广场
8# 住宅
住宅车行入口 Residence Entrance
公寓出入口 SA Entrance
3F
9# 住宅
公寓出入口 SA Entrance
住宅
6F
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
住6F 宅
住宅
6F
用地红线 Site Borderline
1：1000 A3
regionalfamilyretailentertainmentcentresuzhou?消费休闲娱乐retailleisureentertainment?区域地标regionallandmark?家庭生活family江苏苏南万科房地产有限公司jiangsusunanvankecoltd18nov2009mixedusedevelopmentsuzhouschemedesigna3masterplan总平面图酒店公寓商业街入口shoppingmallentrance公寓出入口saentrance公寓出入口saentranceplaza广场plaza广场住宅地下车库出入口tofromb1carparking地下车库入口b1carparking用地红线siteborderline商业街入口shoppingmallentrance酒店公寓入口hotelapartmententrance住宅住宅车行入口residenceentrance地下车库入口b1carparking地下车库出入口tofromb1carparking3f3f3f屋顶花园河道商业街入口shoppingmallentrance住宅住宅住宅住宅住宅住宅plaza广场26f6f6f6f6f26f中央下车点centraldropoff经济技术指标projectsummary设计要求designrequirements方案proposal总用地面积landusesqm4717719m建筑密度sitecoverage4040绿化率gr2020容积率far250250总建筑面积sqmarea地上overground118000地下underground28707m地上overground商业零售retail24900m分层建筑面积areafloor店铺实用面积retailretailefficiencyretailefficiency1f12113m67732f12787m67办公office101003f10100m90酒店式公寓hotelapartment19000m4f27f标准层800m住宅residence64000合计高层53700层数6f6f6f6f26f26f25f25f户数121212361301008888478地下undergrounareaschedule面积统计10parkingschedule停车统计机动车停车carparking类型t
上海Vcity案例分享
本报告是严格保密的。
区域位置分析
项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。 同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。 外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
水池装饰，彰显万科标志
礼品盒、人物装饰现代感强烈
大型雕塑与花簇相映
花盆整齐、数量多，增加氛围
本报告是严格保密的。
2位保安，专业显像项目品质
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
自驾出行：自驾出行主要走A4（S4）公路，另外还有在建的嘉闵高速公路。
本报告是严格保密的。
总结
（二）生活配套 商业配套：较为匮乏，目前主要是以零散的社区配套商业为主，大型集中商业仍然需依赖 莘庄商业圈辐射；此外万科城VCITY的一大卖点就是“旗忠”商圈，项目距离旗忠网球中 心驾车4公里左右，目前规划建有旗忠森兰体育城和世界著名的安曼酒店。 未来万科VCITY自带4万㎡商业，南面还有政府规划的8万㎡综合体商业，在项目推广期间 为客户描绘了较好的蓝图，弥补现有商业配套不足的缺憾。 教育配套：优势明显，项目地块中间就夹有一“教育属性地块”，未来规划为启英幼儿园 （暂定名）和文来小学（暂定名）。此外在旗忠体育中心这里在建2个私立的学校，分别 为德威国际学校和耀华国际教育学校。教育配套是该项目主要的推广卖点。 医疗配套：项目附近在建一个社区医疗中心，三级甲等医院的话就是上海市第五人民医院 ，距离项目3公里左右，江川2路可直达。 （三）未来预估 较之前期推出的产品从产品定位开始就有本质提升，万科VCITY的景观，物业管理，商业 ，建筑品质，智能系统，室内装修明显强于周边竞品，到周边主要生活配套与周边项目相 比明显便利，目前的售价及销售情况：价格高且卖的快 ，在板块内属于旗舰项目，所在 板块供求状况供应量不足，求大于供，对于万科VCITY未来价格走势判断：领涨板块。
万科产品打造实例剖析(内部培训资料)_图文.
1GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花园内部培训资料2GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品目录3GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品4GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园位于武汉市中心城区东南侧,北侧紧邻规划城市中环路。
距鲁广商圈直线距离5公里。
5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向武昌老城区科技新城(光谷城市发展方向第一部分规划第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。
四至范围• 东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，• • • 南：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北：武汉市中环线。
用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 6第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积： 102.08公顷 9.34公顷 92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷 6.21 公顷 35.82公顷城市花园总用地范围用地面积 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 7第一部分规划总体规划 2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。
至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月…… VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 8第一部分规划总体规划规划演变——RMJM方案、AFC方案 RMJM方案共同特点：用小区的概念进行规划 AFC方案 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园9第一部分规划总体规划规划演变——SWA方案首轮规划草图（2003年2月14日）第二轮规划草图（2003年3月25日）第三轮规划草图（2003年4月10日） VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 1011GARDEN CITY VANKE 万科城市花园总体规划规划演变——SWA 方案从SWA 的第三轮方案开始,采用了新都市主义的规划思想。
万科城规划设计案例
万科城规划设计注重居民的生活需求和便利性，提供了完善的社 区设施和公共空间，提高了居民的生活质量和满意度。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
伟业_大盘案例分析之沈阳万科城_50PPT
•区域/客户
•后期
•品牌
•品牌：竞品均为品牌商，品牌优势弱化 •区域：前期低估长白区域发展速度 •客户：区域发展，客群升级
• 前期：以品牌价值为价格主导策略 • 后期：以市场价值为价格主导策略
•B.A.Consulting
•万科城开发模式
•高密度 •高板和高塔
•高密度 •高板和高塔
•大盘 •产品复合化
级酒店、高级写字楼、商场、中高档住宅、 现代商贸金融服务业、 I T产业及教育、社区
服务、文化休闲
•三好桥（规划）•心新（世规界划会）展中
•罗士圈森林公园（规划）
•高尔夫球场（规划）
•——上图时间截至2005年地位定位是什么？
•区域地位：长白银带宜居品质大盘先行者 •作 用：推动长白开发进程，强化长白宜居氛围
•品牌背景：历时14年的沈阳万科，在沈阳已深“得”人心
•B.A.Consulting
•沈阳万科的发展历程（品牌价值背景）
• 1993-2001 初期发展阶 段 • 品牌价值树立
• 2002年-2005年 高速发展阶 段 • 品牌价值稳固
• 2006年至今 规模化发展阶
段 • 品牌价值实现
•基础：产品、金牌物业
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
容积率
2.78
开发商
沈阳万科永达房地产开发有限公司
总体规划
设计
开 发
规划深化 设计
团
队
物业
销售代理
1期：考夫曼泰理格及伙伴建筑师事务所 2~8期：山设计工房（日本）
万科-平衡计分卡-经典案例
万科-平衡计分卡-经典案例目录一、万科公司背景介绍 (1)（一）万科公司简介 (1)（二）万科公司的企业文化 (1)（三）万科的公司管理组织 (2)（四）万科运用平衡积分卡的历程 (2)二、万科公司战略地图 (3)（一）财务层面 (4)（二）客户层面 (5)（三）内部业务流程 (5)（四）学习与成长层面 (6)三、万科公司平衡计分卡实用 (7)（一）财务层面 (8)（二）客户层面 (9)（三）内部流程层面 (9)（四）学习与成长层面 (10)四、关于万科实例的思考 (10)（一）平衡计分卡为何在万科公司顺利引进 (10)1．全球化竞争与“以人为本”的公司理念 (10)2．公司的制度基础使得平衡计分卡的运用成为可能 (10)3．平衡计分卡与公司的发展理念想契合 (11)（二）万科引用平衡计分卡的逻辑路径 (11)（三）万科成功运用平衡计分卡的原因 (11)1．业绩评价与企业战略结合 (11)2．循序渐进，逐步引入，逐层改进 (11)（四）平衡计分卡的优缺点 (12)（五）与平衡计分卡相符合的激励机制 (12)一、万科公司背景介绍（一）万科公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,是目前中国最大的专业住宅开发企业，一直以来，万科以其绝对领先的销售业绩稳居中国房地产行业龙头老大地位。
万科在制度和流程管理上拥有健全和成熟的企业系统，并善于不断创新，在企业内部形成了“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，在众多房地产开发商中，万科以品牌、服务和规模获取高价值。
在发展过程中公司凭借治理和道德准则上的优秀表现，连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，并先后登上《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。
多年来，万科以其稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了投资者和社会各界的好评。
（二）万科公司的企业文化万科企业文化主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴 2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制”4.持续的增长和领跑。
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组团商业设施得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析——交通设施
地铁３号线站点 行政区最低得分
罗湖 福田 南山北环以北 南山北环以南 6 6 3 4 4
盐田
距离 10分钟步行 15分钟步行 10 8 地铁站点（包 括规划中）
组团交通设施得分：８分
Ｄ１６组团影响因素分析——景观条件
翠竹公园 罗湖文化公园 儿童公园 怡景花园
要素调查、分析
城市战略
客户匹配
产品发展策略
片区、组团发展策略
～ＥＮＤ～
沃尔玛超市
华强北商圈
城市地图 组团模型示意：Ｄ１６组团
俊园
最终成果概况——各因素影响范围叠加图 由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。
最终成果概况——片区组团划分图
Ｄ１６组团详图
翠竹苑
竹园宾馆
市 人 民 医 院
孙 逸 仙 医 院 · 翠园小学 银汉公寓 鸿业苑 鸿业苑 明珠学校 （国有民办）
城市地图——模型介绍
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） 广义的城市地图就是城市战略。 宏观经济、人口 政府资源 土地分布
Ｄ１６组团——商品房市场分析
项目名称 鸿业苑３期 开发商 深圳鸿基房地产有限公司 占地面积 1.475 容积率 7.8 建筑面积 12.02 总户数 544 车位 380 户型 普通住宅 层数 30～32 价格 8000 开盘时间 2003-11-1 备注
银汉国际公寓 深圳银汉外商国际俱乐部有限公司 0.3695万 3.6 1.31万 363 120 １、２房（小户型） 15 平层6500、复式9300 2005-7-2 由烂尾楼改造，精装修
发展战略
城市地图提纲
项目发展的工具
城市地图制作的目的 地图说明 研究的方法 客户细分 形成城市战略
使用方法
客户细分 评分标准 片区、组团划分及客户匹配 交通和基础设施建设 各要素分布及影响范围 医疗要素分布图 片区、组团介绍 医疗要素影响范围图 客户匹配
城 市 地 图
片区、组团划分和客户匹配
土地市场
……
片区、组团存量土地 片区、组团商品房市场
商品房市场 目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、 竞争对手 片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外 发展空间研究 还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。 政府资源 宏观经济和人口 城市规划 目标城市的经营目标 城市发展战略研究 内部因素分析 城市战略 片区、组团发展策略
组团景观条件得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析——教育设施
翠园小学 翠园中学（省重点） 明珠中学 幼儿园 螺岭中学
省、市重点小学+省、市重点初中 省重点小学或初中 市重点小学或初中
10 9 8
组团教育设施得分：９分
Ｄ１６组团——客户匹配
组团编号：Ｄ１６－１０－６－８－６－９ 编号说明：行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－教育
指标 D16 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实
景观 10 40% 25% 5% 20% 20%
商业 6 20% 30% 5% 20% 20%
医疗 8 20% 5% 20% 40% 10%
教育 6 15% 0% 50% 0% 30%
交通 9 5% 40% 20% 20% 20%
总分 39 8.15 8.3 7.2 8.2 7.6
评分标准 评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
6分 10分 1000m 8分 500m
城市规划
战 略
竞争对手
目标和内部环境
商品房市场
客户细分
城市地图形成过程
客
户
细
分
要素1 景观图
要素2 医疗图
……
要素n XX图
土地分布图
楼盘分布图
评分标准
土地市场 分析 商品房市场 分析 竞争对手 分析
片区、组团划分图
宏观经济、人口
评分标准
客户细分
规划、产业 政府资源 目标和内部因素
城市地图
(客户匹配)
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。
疑
问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段；
2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 距离有不同的选择 3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。
富贵之家 景观 健康养老 公园 富贵之家 × √ √ √
文体设施
园林农科研究院
怡景花园
儿童公园
翠园中学 （省一级）
市公路局商住楼
木头龙住宅小区
教育新村 京基· 东方华都 酒店、银行等配套
俊园
Ｄ１６组团影响因素分析——要素分布
医疗设施
商业设施
景观绿化 教育设施 地铁站点
Ｄ１６组团影响因素分析——医疗设施
人民医院 心血管医院
中心城区内 省、市级医院 区级医院 其他
以上比例均为参考
结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐
Ｄ１６组团——土地市场分析
１、近三年Ｄ１６组团内没有土地出让记录。
２、组团内目前没有存量土地。 ３、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。
教育新村
Ｄ１６组团——商品房市场分析 近年内销售项目有鸿业苑和银汉国际公寓。
健康养老
建
议
1. 设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对 于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该 既有正也有负。 2. 规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客 户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作 地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做 一个概图。Fra bibliotek 思考
客户细分
战略的八个方面
最低4分 10 8 6
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分：10分
Ｄ１６组团影响因素分析——商业设施 组团影响因素分析
东门商圈 沃尔玛购物广场
万佳百货
行政区最低得分
罗湖 福田 南山北环以南 南山北环以北
距离 商圈 大型卖场 商业点 商圈内 10 6 6
4 3 3 2
10分钟步行 15分钟步行 20分钟步行 8 6 6 6 6 6 -