商业地产的开发经营和管理培训课件PPT(共 43张)
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《商业地产培训》课件
商业地产培训的定义
商业地产培训是指通过系统学习和实际操作，提升人们在商业地产领域的专业知识和技能，从而增强他们在这 一领域的竞争力和成功率。
商业地产培训的意义和价值
商业地产培训可以帮助个人和企业实现更高的业绩和回报。它提供了专业知识，拓宽了视野，增强了洞察力， 为职业发展和商业决策提供了更坚实的基础。
投资策略
学习如何制定和执行成功的商业地产投资策略。
合同谈判
掌握商产培训的案例和成功经验
通过分享商业地产领域的成功案例和实践经验，可以激励和启发学员，并帮助他们从中汲取经验和教训。
商业地产培训的未来趋势和发 展方向
商业地产领域将继续发展和变化，因此培训内容和模块也需要不断更新和调 整，以适应新的趋势和需求。
《商业地产培训》PPT课 件
商业地产培训为您揭示市场的背景和机会，定义其含义和意义，并探讨其目 标，优势，内容和模块。还将分享案例和成功经验，以及未来的趋势和发展 方向。
市场背景和机会
商业地产市场正处于蓬勃发展阶段。城市化进程加速，企业扩张需求增加， 因此市场提供了丰富的机会。要抓住这些机会，了解市场背景至关重要。
商业地产培训的目标和优势
商业地产培训的目标是培养人们在商业地产领域成为专业的从业者或投资者。 其优势在于提供行业专家指导，实践案例学习和与其他专业人士交流的机会。
商业地产培训的内容和模块
市场分析
了解商业地产市场的趋势和需求，并进行详细 分析。
资产管理
学习如何管理商业地产资产，以最大化投资回 报。
《商业地产全面课程》PPT课件
承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可
承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的 店铺单位租金在60元左右
h
27
特色主力店承租特征总结
单位承租水平
体育运动用品
（元/平方米/月） 80-120 专门店、美容
院
递
增
趋 势
90
中健 心身
递 增 趋 势
60
电器城
用大
品型
娱乐、美食、休憩、❖餐提饮供场娱所乐；、休闲功能， 电影院 承受租能金聚多人在气5，0-将70人元引。导至高
✓占据最佳楼位层置；，体现项目档次和
特色； ❖承租面积相对较小，但
百 ✓承放租至面底积至层最少以大在汇，千聚通余人常平流在方，万米使平以人方上流米。 货 以辐上射，至可其贯它穿楼于层商场首层~4、5F ；
美容院或客户服务中心(如中国 移动通信、中国联通等) 租金:150元/M2
大型体育用品专卖店 (如Marathon Sports、 Royal Sporting House等) 租金:80-120元/M2
h
30
特色主力店安排－案例
家电家居、健身中心设置在第4F
健身中心 (如Physical等） 租金:65-80元/M2
h
12
中式酒楼
物业名称
中信广场5F 中式酒 金威大厦裙楼2F
楼 深港豪苑裙楼3F
承租商户
逸和轩 迎海渔港
食神
实用面积 （平方米）
4,000
2,000
3,000
租金 （元/平方米/月）
65-70
40-50
60-65
鼎盛时代裙楼2F-3F
海港
3,800
承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的 店铺单位租金在60元左右
h
27
特色主力店承租特征总结
单位承租水平
体育运动用品
（元/平方米/月） 80-120 专门店、美容
院
递
增
趋 势
90
中健 心身
递 增 趋 势
60
电器城
用大
品型
娱乐、美食、休憩、❖餐提饮供场娱所乐；、休闲功能， 电影院 承受租能金聚多人在气5，0-将70人元引。导至高
✓占据最佳楼位层置；，体现项目档次和
特色； ❖承租面积相对较小，但
百 ✓承放租至面底积至层最少以大在汇，千聚通余人常平流在方，万米使平以人方上流米。 货 以辐上射，至可其贯它穿楼于层商场首层~4、5F ；
美容院或客户服务中心(如中国 移动通信、中国联通等) 租金:150元/M2
大型体育用品专卖店 (如Marathon Sports、 Royal Sporting House等) 租金:80-120元/M2
h
30
特色主力店安排－案例
家电家居、健身中心设置在第4F
健身中心 (如Physical等） 租金:65-80元/M2
h
12
中式酒楼
物业名称
中信广场5F 中式酒 金威大厦裙楼2F
楼 深港豪苑裙楼3F
承租商户
逸和轩 迎海渔港
食神
实用面积 （平方米）
4,000
2,000
3,000
租金 （元/平方米/月）
65-70
40-50
60-65
鼎盛时代裙楼2F-3F
海港
3,800
商业地产培训课件
失败因素
选址不当，远离市区和人口密集区域，客流量有限。
招商团队经验不足，未能吸引到足够的知名品牌和优质租户。
周边配套设施不完善，如交通不便、餐饮娱乐等设施匮乏。
失败案例二：某购物中心
06
商业地产未来发展趋势
互联网+商业地产
互联网思维
运用互联网的思维模式，创新商业地产的运营模式，提升客户体验和服务质量。
招商策划
与潜在商家进行招募和洽谈，达成租赁协议。
商家招募与洽谈
完成商家进场、装修、设备安装等工作，确保项目按时开业。
开业筹备
03
商业地产项目运营管理
物业管理
商业地产项目运营管理的重要一环，涵盖了多个方面，如物业维护、安全管理、租户协调等。
物业管理概述
物业维护
安全管理
租户协调
包括对建筑物、设施、设备、环境的维护和保养，确保商业地产的长期使用和增值。
商业地产培训课件
xx年xx月xx日
目录
contents
商业地产概述商业地产项目开发流程商业地产项目运营管理商业地产项目风险控制商业地产案例分析商业地产未来发展趋势
01
商业地产概述
01
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括零售、餐饮、娱乐等多种业态的物业。
商业地产定义
02
商业地产与住宅地产有所不同，商业地产的收益主要来源于租金和商业活动，而住宅地产的收益主要来源于房屋销售和物业管理。
指对商业地产内外人员的安全管理，包括日常巡查、紧急事件处理、消防安全等。
与租户建立良好的沟通关系，及时解决租户问题和需求，提高租户满意度。
和流程，确保引入符合项目定位和需求的优质租户。
租户选择
租户关系维护
选址不当，远离市区和人口密集区域，客流量有限。
招商团队经验不足，未能吸引到足够的知名品牌和优质租户。
周边配套设施不完善，如交通不便、餐饮娱乐等设施匮乏。
失败案例二：某购物中心
06
商业地产未来发展趋势
互联网+商业地产
互联网思维
运用互联网的思维模式，创新商业地产的运营模式，提升客户体验和服务质量。
招商策划
与潜在商家进行招募和洽谈，达成租赁协议。
商家招募与洽谈
完成商家进场、装修、设备安装等工作，确保项目按时开业。
开业筹备
03
商业地产项目运营管理
物业管理
商业地产项目运营管理的重要一环，涵盖了多个方面，如物业维护、安全管理、租户协调等。
物业管理概述
物业维护
安全管理
租户协调
包括对建筑物、设施、设备、环境的维护和保养，确保商业地产的长期使用和增值。
商业地产培训课件
xx年xx月xx日
目录
contents
商业地产概述商业地产项目开发流程商业地产项目运营管理商业地产项目风险控制商业地产案例分析商业地产未来发展趋势
01
商业地产概述
01
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括零售、餐饮、娱乐等多种业态的物业。
商业地产定义
02
商业地产与住宅地产有所不同，商业地产的收益主要来源于租金和商业活动，而住宅地产的收益主要来源于房屋销售和物业管理。
指对商业地产内外人员的安全管理，包括日常巡查、紧急事件处理、消防安全等。
与租户建立良好的沟通关系，及时解决租户问题和需求，提高租户满意度。
和流程，确保引入符合项目定位和需求的优质租户。
租户选择
租户关系维护
商业地产基础知识培训ppt课件
542.07 1.74%
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
商业地产培训课件
合作与联盟
商业地产开发流程
设计阶段
根据市场需求和规划要求，进行商业地产物业的设计。
项目策划
确定开发项目、选址、市场调研等。Fra bibliotek建设阶段
根据设计方案进行施工、装修、设备安装等。
运营阶段
对商业地产物业进行日常管理和运营，提高商业地产物业的附加值和租金收益。
招商阶段
根据商业地产物业的类型和定位，引入合适的租户或商家。
商业地产招商流程
根据商业地产项目的定位和需求，确定招商的目标客户和业态类型。
确定招商目标
策划招商方案
发布招商信息
与租户洽谈
根据目标客户和业态类型，制定商业地产招商的方案，包括招商的优惠政策、租金收益等。
通过多种渠道发布商业地产招商信息，包括网络平台、行业展会等，吸引潜在租户。
与有意向的租户进行沟通和洽谈，了解他们的需求和意见，并及时反馈给项目负责人。
商业地产运营效益评估的风险来源、评估方法、控制措施等。
风险评估与控制
05
商业地产风险与对策
总结词：商业地产市场风险是指由于市场供求关系、竞争状况、价格波动等不确定因素引起的商业地产投资损失的风险。
详细描述：商业地产市场风险是商业地产投资中最为常见和重要的风险之一。以下是一些可能导致商业地产市场风险的因
2023
商业地产培训课件
contents
目录
商业地产概述商业地产投资与开发商业地产营销与招商商业地产运营与管理商业地产风险与对策商业地产案例分析
01
商业地产概述
商业地产是指用于零售、批发、餐饮、娱乐等商业用途的地产，如商场、购物中心、商业街等。
与住宅地产不同的是，商业地产的主要功能是为商业经营活动提供空间和环境，吸引消费者，促进商业发展。
商业地产的开发经营和管理交大ppt
VS
项目定位与规划
对商业地产项目进行定位，确定其功能、 规模、档次和目标客户群体，进行规划设 计，明确各功能区域的划分和布局。
建筑设计及施工
建筑设计
根据商业地产的定位和功能需求，进行建筑方案设计，包括 外观、内部空间布局、结构设计等。
施工管理
选择可靠的施工队伍和建筑材料，按照国家规范和设计要求 进行施工，确保工程质量和安全。
制定合理的薪酬福利制度和激励机制 ，提高员工的工作积极性和忠诚度。
财务管理策略
财务预算
资金管理
税务筹划
风险管理
制定全面的财务预算，预测和控 制商业地产项目的成本和收益。
优化资金管理，提高资金的流动 性和利用率。
合理规划税务，降低商业地产项 目的税务成本。
评估和规避商业地产项目的风险 ，确保项目的稳健发展。
总结词
由于市场供求关系变化、经济形势波动、 消费者需求改变等因素带来的商业地产市 场波动，需要采取相应的应对措施。
应对措施
进行市场调研，了解市场需求和竞争状况 ，合理规划商业业态和经营规模，制定灵 活的市场营销策略，适时调整商业运营和 管理方式。
政策风险及应对措施
总结词
商业地产的开发经营和管理受到国家或地方政策的影 响，需要关注政策变化并采取相应的应对措施。
应对措施
及时了解政策变化并进行分析，与政府部门保持良好 沟通，争取政策支持和优惠，合理规避政策风险，并 适时调整商业地产的开发经营策略。
经营风险及应对措施
总结词
商业地产经营过程中可能会出现商户违约、租金收缴困难、物业维护不当等问题，需要采取相应的应 对措施。
应对措施
加强与商户的沟通与协调，建立完善的租金收缴机制，加强物业维护和安全管理，提高商业地产经营 的稳定性和可持续性。
商业地产开发经营和管理 119P.ppt
社区商业市场很大，价值稳定， 方向感不强。
方向：房地产+资产经营，广 东风格不适合做商业地产。
无形资产扩张力不够，停留在 实物资产经营上，全国高端物 业市场未占领。
没有全国战略，上市很难。
商业经营转为商 业物业经营，商 业运营品牌优势， 品牌召集优势。
寄生型的商业企业，增加了商 业成本，可能受到市场淘汰， 超市已经开始直营为主。
商铺投资 回报
地块价值
案例检讨1
苏宁退地的尴尬 万达谋地之道
案例检讨2
仲盛案例—他在轨道哪一点上？
案例检讨3
服装城、租赁市场的研究 3、商业发展
案例检讨
重庆农贸市场案例 对比案例：宿迁南菜市场项目
三、定位技术
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
（二）商业形成分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业卖场 （5）专业市场 （6）专 卖 店 （7）奥特莱斯 （8）商业街区 （9）一般街市
（三）产品类型
1、商场物业 2、街铺物业
三、开 发 形 式
1、房地产的开发形式 （以万达为代表）
开发和经营
红星美凯龙 民营
商业地产
深赛格
上市公司 商业地产
太平洋颐， 高华强北 数码
商业地产
红星·美凯龙 开发和运营 赛格电子广场 商业物业运营
赛格电子广场 商业物业运营
特点归纳
品牌优势
有潜质，模式化 不足 模式不清晰
成京城地标
扩张力度不够， 特色不明显
优劣评价
商业地产行业的原始做法，拆 零为主，商业地产技术能力不 强。
方向：房地产+资产经营，广 东风格不适合做商业地产。
无形资产扩张力不够，停留在 实物资产经营上，全国高端物 业市场未占领。
没有全国战略，上市很难。
商业经营转为商 业物业经营，商 业运营品牌优势， 品牌召集优势。
寄生型的商业企业，增加了商 业成本，可能受到市场淘汰， 超市已经开始直营为主。
商铺投资 回报
地块价值
案例检讨1
苏宁退地的尴尬 万达谋地之道
案例检讨2
仲盛案例—他在轨道哪一点上？
案例检讨3
服装城、租赁市场的研究 3、商业发展
案例检讨
重庆农贸市场案例 对比案例：宿迁南菜市场项目
三、定位技术
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
（二）商业形成分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业卖场 （5）专业市场 （6）专 卖 店 （7）奥特莱斯 （8）商业街区 （9）一般街市
（三）产品类型
1、商场物业 2、街铺物业
三、开 发 形 式
1、房地产的开发形式 （以万达为代表）
开发和经营
红星美凯龙 民营
商业地产
深赛格
上市公司 商业地产
太平洋颐， 高华强北 数码
商业地产
红星·美凯龙 开发和运营 赛格电子广场 商业物业运营
赛格电子广场 商业物业运营
特点归纳
品牌优势
有潜质，模式化 不足 模式不清晰
成京城地标
扩张力度不够， 特色不明显
优劣评价
商业地产行业的原始做法，拆 零为主，商业地产技术能力不 强。
运营管理-商业地产运营管理课件(PPT44页)
一、业态种类
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
1、零售业态
零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
4、餐饮业态
体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
银行 通信营业厅 洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写真 社区医疗 齿科 皮具护理
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
1）商业功能定位对业态选择的影响
体验业态
体验零售 体验服务
科技生活
休闲淘玩 社交服务 传统服务
商业地产培训课件ppt
货流
车 流
客流
消化循环系 统
呼吸循环系 统
血液循环系 统
犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错
客流动线是商业体中最容易被感知的部分
消费者从各 个入口被吸 纳进入商业 体， 因此外部客 流的介接入
一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心
日 本 旧 船 厂 改 造 的 区 域 商 业
上海仲盛世界商 城
This
新加坡乌节湾商 业项目
or this？
立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵
商业 元素
多种材质的运用搭配出鲜活表情 色彩丰富、明快彰显商业活力 个性装饰风格体现商业主题和调性
国外商业案例
1
2
3. 洛杉 矶city walk 4. 新加 坡克拉码 3 头
1. 日本千叶区域商业 2. 日本山井奥特莱斯
优雅从容的弧形中庭
顶部注意引入自然采光
中庭专业 设计
引入人性化设计——休息座椅
5. 商业体建筑的主力店
• 一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品
什
牌有号召力的店，就是主力店。
么
• 包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大
是
人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外
主
一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。
不同的商业分类是否有不同的建筑形态？
PART 1 PART 2 PART 3
商业基本概念及分类 商业建筑形体及空间设计
主题商业空间营造
商业形体变
化①
④
② ⑤
③
商业形体变化——商业和住宅、办公结合 的设计要点
１、首先要遵循地段的商业属性；
相关主题
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2003业种租金承受能力
2004业种租金承受能力
类形商业街市
项目开发策略
◆ 用途决定建筑规划 ◆ 业态决定建筑形态 ◆ 商业文化决定建筑风格、
景观设置 ◆ 经营特色决定装饰风格 ◆其 他
房地产价值提升
商业用地属性判析 设立合适的业态
立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造
体现土地价值 挖掘商业价值 提高使用价值
商铺估价 机构资金 个人 企业资金 基金 资产托管 资产置换 资产运作 抵押
市场研究 指导 开发项目 租务
物管
三大块：
1、市场块版： 市场发展部、媒介部、运行部、 商业资源部。 2、资产版块： 估价所、融资部、财务公司、托 管部、自有资产经营。 3、保障版块： 法务部、保障部、审计室
境外基金 国内基金
成功策划作品之一
成功策划作品之一 ——“曹安国际妇女儿童用品
商业中心”
上市公司“华联股份”战略投资顾问， “店铺经营”的战略思想为该公司接 受，取得优异的经营效益。
巴比伦生活广场（30000平方米） 美车饰汽车生活广场（15000平方米） 上海吴中汽配城（80000平方米市场） “大娘水饺”企业发展策略 亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米） 松江文石路商业街市规划（30000平方米） 利富商贸大厦（80000方米） 上海旅游委培训基地（12000平方米） 上海国际水产城（1800亩） 新世界房地产公司（企业转型） 中电·紫旺电器城（可行性分析） 华联股份收购企业（否定案） 南汇区航头商业街开发规划（100000平方米） 山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米） 西安·西大街上海城（24000平方米） 洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理） 金山新城（200亩全程策划） 上海多伦路文化特色街策划
提高附加价值
商业价值提升
实现销售
业态主题
招商能力
要领推广水平
促进关系
价格 经营成本
提升房价 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合
商品经营成本
兑现商业价值
物业管理 管理技术 销售方式 价格 商场成本
策划要则
◆ 价值发现 ◆ 改变竞争态势 ◆ 引起关注 ◆ 以理服人 ◆ 商业地产的品牌战略
◆ 开发资本进入 ◆ 金融资本和商业资本介入
◆ 项目运营 ◆ 资产赎回 ◆ 资产保管和再融资 ◆ 未来商业地产营运的整体架构
形成状态
总 部
市场发展部 媒介关系部 运行部
保 ห้องสมุดไป่ตู้部
商业资源 法务部 估价部 融资部 财务管理公司 托管部
自有资产部
项目拓展 客户服务 网上商务 研展部
项目运行
电脑 档案 行政 商企关系 招商 法律事务
商业资源开发
◆ 商业生态 ◆ 商业资源分类 ◆ 商业资源开发 ◆ 研究招商
商铺一般开发方法
◆ 商业街区：综合 ◆ 商 业 街：主题 ◆ 购物中心：组合 ◆ 市 场：专业 ◆ 街 铺：房型
开发筹划
◆ 开发物业类型 ◆ 资金筹划(资金链)拉长的趋势 ◆ 商业物业开发前的重要征询 ◆ 一般房地产开发程序
第二部份
市场背景
◆ 总量供应 ◆ 市场特征 ◆ 开发发展方向 ◆ 政策导向 ◆ 法规滞后 ◆ 周边市场
商业地产的盈利模式
◆ 政府的盈利模式 ◆ 开发商的盈利模式 ◆ 投资者的盈利模式
商业地产的主要经营方式
◆ 商铺销售 ◆转 让 ◆ 经营权转让 ◆ 租赁经营 ◆并 购 ◆ 股份转让
未来商业地产的营运 模式和架构
商铺价值的十大关系
◆同区域购买力的关系(经济发展水平) ◆同产业结构关系 ◆同区域房价的关系 ◆同商业的聚集程度的关系(商业传统) ◆同开发用地的关系
◆ 同业态的租金承受能力的关系 ◆ 同楼层的关系
A=1
A
◆ 同面积的关系（双三角）
N
S=面积 N=租金
S
◆ 同市场需求的关系 ◆ 同商业发展的关系
◆ 商场内部布置 ◆ 防灾工作 ◆ 档案管理 ◆ 公共关系 ◆ 重要管理内容
第三部份
资产管理
◆ 价值评估 ◆ 市场环境 ◆ 资产管理和资产经营
品牌管理
◆ 品牌特征 ◆ 商业地产品牌体系 ◆ 商业品牌资源储备 ◆ 品牌维护
商业运行管理
◆ 商铺经营管理 ◆ 业态、业种控制 ◆ 商品管理、商品保护 ◆ 商场秩序管理 ◆ 售后服务 ◆ 营业员管理
商业物业管理
◆ 楼宇整体形象 ◆ 设备维护 ◆ 商楼宇维修 ◆保 洁 ◆ 内部交通
获得方式 投 资
购置
类 型 经营型物业
消耗型物业
属 性 生产资料
生活资料
商铺种类
◆ 按路段区位分类 ◆ 按用途分类 ◆ 按建筑形态分类 ◆ 按组合形式分类
第一部分
用地判析
◆ 所在城市 ◆ 所在商圈 ◆ 用地条件
定位决策
◆ 定位原则 ◆ 定位方法
2003年业态租金承受能力
2004年业态租金承受能力
概述 商业地产的开发
商业地产经营 商业物业管理
概述
沿革
◆ 商铺的传说 ◆ 国外商铺 ◆ 中国商铺
基本概念
◆ 商铺价值的构成 ◆ 衡量商铺价值的标准
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 商业经营
居住
评判标准 商业利润或租金
舒适、安全、便捷、机密、经济
升值条件 经营或商业环境
土地或居住环境
消 耗 价值转移(中间商品) 终端消耗
商业地产的开发 经营和管理
主讲人：姜新
主讲人简介
姜新国 上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问，国家商
业网点管理协会专家委员会委员，著有国内第一本商业地产理论专 著《商铺投资》和商铺投资实战案例《商铺韬略》等著作。
姜新国先生曾任职于上海市经济管理干部学院，从事房地产、 商业实践十余年，具有丰富的实践经验和理论知识，担任十多家大 型国有、上市民营企业的高级顾问，对商业、商业地产有着深入的 研成本理论，被多家大型商业集团公司 所接受并付诸于实施，取得了良好的经济效益；“商铺开发的郊区 化趋势”、“一铺养三代”等文章被全国各种媒体争相转载，广为 流传。经他咨询、策划的商业地产项目--“利富商贸城”、西安 “上海城”、“上海工业茂”等项目均是目前市场上投资的热点， 其中受上海泰恒房地产公司委托策划的商业地产项目“巴比伦生活” 被评为中国最佳策划奖、最有投资价值的商业房产奖和进入上海商 业房产十大推荐楼盘之列，该项目开盘一天即告售馨，成为上海房 地产行业成功的经典案例。