集体建设用地直接入市应慎重4
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析农村集体经营性建设用地入市是指农村集体土地的经营性建设用地向市场化经营、流转、交易的过程。
在中国农村，由于土地的集体所有性质，农村集体经营性建设用地无法像城市土地一样自由买卖、流转交易，这导致了土地资源的有效配置和农民土地财富的实现受到限制。
农村集体经营性建设用地入市问题成为制约农村土地资源发展和农民收益增长的一个重要因素。
农村集体经营性建设用地入市问题的核心是土地所有权和土地使用权分离的矛盾。
农村集体经营性建设用地是属于农民集体所有的，但在目前的土地制度下，农民只能通过承包经营土地来获得土地使用权，却无法通过买卖或出租等方式实现土地所有权的转让。
这一矛盾使得农民在土地流转过程中面临较大的制度约束和风险，限制了农村土地资源的有效配置和利益的最大化。
农村集体经营性建设用地入市问题涉及到土地政策和法律法规的制度性不完善。
目前，中国的土地制度仍然以农村土地的集体所有和农民土地承包经营为基础，缺乏相应的适应市场经济需要的制度安排和法律法规支持。
土地所有权登记、土地交易市场的建设等方面存在不足，导致农村集体经营性建设用地入市的流程复杂、成本高，以及交易的安全性和可靠性难以保障。
农村集体经营性建设用地入市问题涉及到利益分配和社会稳定的问题。
由于土地是重要的农民财富，土地流转和入市改革可能引发土地利益的重新分配和社会矛盾的出现。
在农村，土地被视为家庭的重要经济支柱，一旦涉及到土地流转和入市，可能引发农民对土地财富的争夺和不公平感的加剧，进而影响农村社会的稳定和和谐。
完善相关的土地制度和法律法规，保障农村集体经营性建设用地入市的合法性和安全性。
要建立健全土地所有权登记体系，明确土地权益归属，建立透明、公正、安全的土地交易市场，推动土地市场化流转，提高农民土地财富的实现效率和收益。
加强农民土地产权保护和利益补偿机制建设，确保农民在土地流转和入市过程中的权益得到保护和补偿。
要建立完善的土地流转合同制度，明确双方权利和义务，保护农民在土地流转过程中的合法权益。
农村集体建设用地直接入市的理性思考
Ｒａ ｉｎａ ｎ ｉ ｅ ａ ｉ ｎ ｏ ｓ ｕ ｓ０ ｈ ｒ ｃ ｔ ｙ ｔ ｈ ｎ ａ ｋ ｔｆ ｒ Ｒｕ ａ ｔｏ ｌＣｏ ｓｄ ｒ ｔｏ ｎ Ｉ ｓ ｅ ｆｔ ｅ Ｄｉ ｅ ｔＥｎ ｒ ｏ ｔ ｅ Ｌａ ｄ Ｍ ｒ ｅ ｏ ｒ ｌ Ｃｏ ｌｃ ｉ ｅ Ｃｏ ｓｒ ｃ ｉ ｎ Ｌａ ｌ ｔｖ ｎ ｔ ｕ ｔｏ ｎｄ ｅ
一
、
引 言
一
进程 ， 必将引发一 系列的社会 问题 ， 有碍建设用地入
长期 以来 ， 随着我 国经 济 的快速 发展 和城市 化 进 程 的不断推进 ， 建设 用地需 求量 日益增加 ， 土地供需 矛 盾 突出 。农村集体 建设用地作 为我 国建设 用地 的重要 组成 部分 ， 在经济社 会发展 中具有举足轻重 的地位 ， 农 村 土地 制度改 革 的不断 深入 ， 使得农 村集 体建设 用 地 的去 向问题备受关 注 。前不久 ， 中共 中央关于农村 改 《 革发 展若干重大 问题 的决定 》 台， 出 规定允 许依法取 得
多镶 健 讳
农村集体建设用地直接入市的理性思考
高永 生 ，朱连 奇 ，孙 奇
（ 河南大学 环境与规划学 院 ， 河南 开封 ４５０ ） ７ ０ ４
摘 要 ： 村集体 建设用地 直接入 市有 着深刻的利 益动 因， 土地使 用制度改 革的推进和 市场 经济发展 的 必然 ， 不应操之 过 农 是 但 急 。文章分析 了建设 用地直接入 市存在 的诸 多亟待解 决的 问题 ， 如对现有 土地制度 的冲击、 土地产权障碍 、 收益分 享与支配 、 政 府利 益障碍 、 支撑体 系研 究滞后等 ， 以期 为建设 用地入 市制度的 变革与 完善提供借鉴 ， 促进 建设 用地流转 市场Ｌａ — ｉＳ Ｎ Ｑ ＡＯ Ｙ ｎ — ｈ ｎ ， Ｈ ｉ ｑ ， Ｕ ｉ ｎ
关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考
“ 划 区内外 分别对 待 ” 三种 基本 模 式 。分 析 、比 规
较 各 模 式 的 利 弊 ， 对 于 创 新 我 国 集 体 建 设 用 地 流 转 制 度具有 重要 的现实 意 义和法律 意 义。
１ “ 权 让 利 ” 模 式 ． 转
“ 保权 让利 ” 模 式 是指 以 土地 所有 权 与 土地 使 用权 分 离为原则 ，在保 留集体 建设 用地所 有权 不变 的基 础上 ，按 照一 定程序 允许 集体 建设用 地在 符合
能充 分 发挥市 场机 制配 置资 源的优 势 ，必然 抑制 了
土地 流转 。其 次 ，它无法 体现 国有 土地 和集体 土地
的产 权平 等性 ，导 致 集 体 土 地 处 于 产 权 弱 化 的状
态 。 最 后 ，这 种 模 式 增 加 了政 府 的 征 地 负 担 ，也 加 剧 了 由征 地 引 起 的社 会 矛 盾 。
再 保 留 集 体 土 地 所 有 权 ，强 调 了政 府 在 土 地 出 让 市
场 的主 体地位 。
这 种 模 式 能 够 与现 行 法 律 相 协 调 ，有 坚 实 的法
律 基础 ；避免 了对 国有 土地市 场 的 冲击 ，保 持 了国
有 土 地 的 垄 断 性 ， 有 利 于 加 强 政 府 对 土 地 市 场 的 宏
原 则 ，按 一 定 比 例 给 予原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 、乡
Ｔ 业 化 率 ７ ％ 的 日标 ，需 要 增 加 １５亿 亩建 设 用 ０ ．
地 。而 在 １ ８亿 亩 耕 地 红 线 下 ，未 来 １ ３年 实 际 可 以
镇 基础设 施投 资者 合理 的补偿 。浙 江 宁波市 、温州
关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考
转 这对我国的土地制 度改革以及城 乡一体化发 展具 国家土地所有权 � 有重 要意义
体在一定年限 内统一出让 给土地使用者 并根据"谁投 � � 资 谁 受益 "和公平 分配 的原则 按一 定比例 给予 原土
� 集体建设用地流转的现状分析
� � 地所有者或使 用者 乡镇基 础设施投资者 合理的补偿
法上 的欠缺,必然导致 农民集体所 有土地的主体 虚位, 时 ,第 条 规定 "任何 单位和 个人 进行建 设,需 要使 �
� � � 使其 在行使上归属不清 地方政府或 农村集体经 济组 用土地的 � ,必须依法申 请使用国有土地 " 也就是说 ,
织, 常常将下级集体经 济组织所有的 土地上收为 本级
模式 断性,没有走出"转权让利 "的困 境 "保权让 利"� "保权让利"模式是 指以土地所有 权与土地使 用权 分 离为原则 在 保留集体 建设用 地所有权 不变的基 础 集体建设 用地流转中存在的问题 法律上的障碍 据统计 ,
上, 按照一定程序允许 集体建设用地 � 在符合规划 的条 第 一,对集体建设用地能 否流转的限 制
现国 有土地和集体土地的 产权平等性 , 导致集体 土地 划区外提高土地权 利市场化程 度 � 处于 产权弱化的状态 最后,这种模式增加了政 府的征 地负 担,也 加剧了由征地引起的社会矛 盾
制度创新的全局考 虑, 但实际 上在规划区 内还是强调 一种产权, 即强 调在建设规划 区内保持国 有土地的垄
三条规定,集体 建设用地使 用权流转只限 于"农村集体 经济组织以土地使 用权入股, 联营等形式 共同举办企 业的"以及"符合 土地利用总体 规划并依法 取得建设用 地的企业因破产 , 兼并等情形 致使土地使 用权依法发 除 此之外,集体经 济组织成员
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析近年来，在我国农村地区，农村集体经营性建设用地（以下简称集体建设用地）入市问题引起了广泛关注和研究。
集体建设用地是指由农村集体经济组织集体所有或集体经济组织、农民个人所有，用于企业、农民合作社等农业经营性建设的土地。
这些土地入市，涉及到土地产权、土地流转、农民利益保护等重要问题。
集体建设用地入市问题涉及到土地产权问题。
我国土地制度是农村集体所有制和农民承包经营制度相结合的制度，而集体建设用地入市实质上涉及到土地的私有化。
这一问题在法律层面上是一个难题，需要找到一种既能保护农民合法权益，又能满足农民增收和农村经济发展需要的土地产权制度。
目前，我国通过农村土地确权工作，以及制定土地不动产登记制度等手段，逐步完善土地产权制度，为集体建设用地入市提供了制度保障。
集体建设用地入市还涉及到土地流转问题。
集体建设用地入市后，农民将土地转让给企业或农业合作社等经营主体，土地流转的范围和规模不断扩大。
这对于改善土地利用效率，提高农村劳动生产率具有积极作用。
土地流转也存在一些问题，如土地流转价格不确定，流转主体无法享受集体经济组织分红等。
为了解决这些问题，我国在土地流转过程中加强土地流转市场监管，推动流转价格形成机制的建立，并加大对流转主体的扶持力度。
集体建设用地入市问题还涉及到农民利益保护问题。
农民是集体建设用地的原始所有者，他们通过土地流转获得了一定的经济利益。
在实际操作过程中，一些农民可能因为信息不对称等问题导致利益受损。
在集体建设用地入市过程中，加强对农民权益的保护是十分重要的。
相关政策应该确保农民能够获得公平合理的土地流转报酬，并在土地流转合同中明确约定权利义务，避免因不确定性导致的利益损失。
农村集体经营性建设用地入市问题的分析，涉及到土地产权、土地流转、农民利益保护等多个方面。
解决这些问题，需要制定完善的土地产权制度，加强土地流转市场监管，保护农民的权益。
只有这样，农村集体经营性建设用地入市才能在保证农民利益的基础上，推动农村经济发展，实现农村的可持续发展。
农村集体建设用地直接入市宜慎行
允许依法取得 的农 村集 体经营性建设用地 ， 在符合 规划 的前提 下， 通过统一有 形 的土 地市 场 ， 以像 国有土 地 一样 出让 、 可 出 租， 获取土地收益 ， 即农村集体 经营性建设 用地 的直 接入市 ， 也 第一次从 政策层 面上对集体 建设 用地 入市 流转 问题做 出 了正 面回应 ， 同时也是对长期存在的集体建设用 地流转 隐形交易 市
明确 、 收益安全 的产权 制度安排 。建设用 地入市 的本质是 土地 权 利的转移 ， 实践 证明 ， 土地产权关 系明晰 、 主体界 定明确是集
用途管制两方 面严格 限制 了集体 土地用 于非 农建 设 的直 接入 市流转 ， 大大缩小 了农村集 体建设 用地 的利用 空间 ，决定 》 《 中
管理法》 城市房地产管理 法》 和《 的有关 内容所做 的铺 垫。
２ ２ 农地产权 障碍 ．
一
般来 说 ， 稀缺 资源 的有 效利 用往往 要求边 界清 晰 、 内容
依法 申 请使 用 国有土地 ； ６ 条规定 ， 集体土地使用权不 第 ３ 农村
得 出让 、 转让 或出租用于非农建设。现行 法律从土地 审批权和
场 的现实追认 。农村集 体建 设用地 直接 入市 有其深 刻 的利益
格等方面的垄断地位， 使政府与集体土地所有者和使用者的征地
谈判变得更为困难 ， 对现行土地征用制度造成 冲击。 削弱土地管制 功能 。我 国的土地 用途 管制 主要通 过农 地 转用审批和征地审批 实现 ， 用地 转为 建设用 地无 需征 用 ， 农 只 能通过 占用审批进行控制 ， 在建设用地 可以直接人 市的大 背景 下， 土地用途管制 的功 能很 可能被 削 弱 ， 不利 于耕地 保护 。因 此， 由于没有法律 的明确认 可 ， 缺乏全 国适用 的法规规 章 ， 村 农 集 体建 设用 地直接人市对现行土地制 度的 冲击 是显 而易见 的， 其结果 只能是加剧土地 市场 秩序 混乱 、 踏 国家法 律尊严 、 践 增 加地方政府 违法的机率 。
关于集体经营性建设用地入市规定及相关问题考虑
关于集体经营性建设用地入市规定及相关问题考虑发布时间：2021-06-16T10:47:55.040Z 来源：《城市建设》2021年6月作者：李宝玺[导读] 新土地管理法明确了集体经营性建设用地可以入市，本文通过梳理集体经营性建设用地入市相关规定，提出集体经营性建设用地入市应注意的相关问题及讨论，便于为推进集体经营性建设用地入市提供相关建议。
吉林省长春红石土地房地产评估咨询有限责任公司李宝玺 130032摘要：新土地管理法明确了集体经营性建设用地可以入市，本文通过梳理集体经营性建设用地入市相关规定，提出集体经营性建设用地入市应注意的相关问题及讨论，便于为推进集体经营性建设用地入市提供相关建议。
关键词：集体经营性建设用地入市规定、问题一、新土地管理法对集体经营性建设用地入市的相关规定新土地管理法对集体经营性建设用地入市做出以下规定：（一）土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排第二十三条各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。
土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。
土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。
（二）集体经营性建设用地入市条件第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
?通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析随着城乡一体化发展的深入推进，农村集体经营性建设用地入市成为热议的话题。
农村集体经营性建设用地入市意味着农村集体所有的土地可以变现，为村集体和村民增加经济收益，同时也有助于推动农村经济发展和城乡一体化进程。
农村集体经营性建设用地入市面临着一系列难点问题，这些问题不仅影响着土地入市的顺利进行，也影响着村集体和村民的利益，因此有必要对这些难点问题进行深入的论析。
1. 土地流转难农村集体经营性建设用地入市需要进行流转，但是实际中存在土地流转难的问题。
首先是因为土地流转的需求方与供给方之间信息不对称，需求方不清楚有哪些土地可供流转，供给方也没有明确的渠道去了解需求情况，这导致了土地流转信息不畅通。
其次是由于缺乏有效的土地流转机制，导致了土地流转的程序复杂，流转手续繁琐，流转成本过高。
最后是缺乏有效的流转撮合服务，导致了土地流转的规模和效率难以提高。
2. 土地流转过程中的风险问题在土地流转的过程中，存在着种种风险问题。
首先是流转方面的风险，比如土地使用权的合法性和清晰性问题，以及土地经营过程中的风险问题。
其次是流转规模和收益方面的风险，由于政策、市场等因素的不确定性，导致了土地流转规模和流转收益的不确定性。
最后是土地流转后的利益分配问题，由于缺乏有效的利益分配机制，导致了土地利益分配的不公平问题。
3. 农民利益保护问题在农村集体经营性建设用地入市的过程中，如何保护农民的利益是一个关键问题。
首先是因为缺乏有效的土地收益分配机制，导致了农民的土地收益权无法得到保障。
其次是由于缺乏有效的合法和规范保障机制，导致了农民的土地权益无法得到保障。
最后是由于缺乏有效的农民利益保护机制，导致了农民在土地入市过程中的利益无法得到保障。
4. 地方政府管理和服务不力问题在农村集体经营性建设用地入市的过程中，地方政府的管理和服务不力问题也是一个重要难点。
首先是因为地方政府对土地流转缺乏有效的管理和监管，导致了土地流转的秩序混乱。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析农村集体经营性建设用地入市是指在农村地区，集体经营性建设用地出让给企业或个人进行经营性开发利用。
这一政策的实施对于促进农村经济发展、增加农民收入、推动农村土地资源有效利用具有积极的作用。
农村集体经营性建设用地入市也面临着一系列的难点问题，本文将对这些问题进行论析。
农村集体经营性建设用地入市面临着土地流转问题。
在农村地区，土地流转是农村集体经营性建设用地入市的前提条件。
由于农村土地流转涉及到农民的切身利益，存在着许多难点问题。
一方面，农民对于土地流转存在着观念障碍，他们担心土地流转后自己的生计将受到影响。
农村土地权属关系复杂，集体经营性建设用地的流转涉及到多方利益的协调，需要解决土地权属、流转补偿、流转期限等问题。
如何推动土地流转，是农村集体经营性建设用地入市的首要难点。
农村集体经营性建设用地入市还面临着流转的规划问题。
由于农村集体经营性建设用地的入市需要进行规划设计，这就意味着需要对农村土地进行合理的规划布局，需要统筹考虑土地的开发利用、保护环境、满足农民生产生活等多个方面的因素。
由于农村土地规划工作的复杂性，农村集体经营性建设用地的规划设计工作也面临着一系列的难点问题。
一方面，由于土地流转的规划需要针对当地的实际情况进行定制，因此存在着规划的局部性和个性化问题。
农村土地规划工作还面临着规划编制的技术性和前瞻性问题。
在进行农村集体经营性建设用地规划设计时，需要充分考虑到当地的实际情况，精心设计规划方案，才能够有效解决规划的难点问题。
第四，农村集体经营性建设用地入市还面临着土地使用权的问题。
由于农村土地资源的特殊性，农村土地的使用权既涉及到农民的土地承包权，又涉及到国家的土地所有权。
在进行农村集体经营性建设用地入市时，需要对土地的使用权进行明晰化处理。
一方面，需要充分尊重农民的土地承包权，保障农民的合法权益。
需要对土地的使用权进行合理的规划分配，确保土地的流转合法合规。
关于农村集体建设用地直接入市问题的思考
Ｊ １２ ０ ｕ ．０ ８
关 于农 村 集体 建 设 用地 直 接人 市 问题 的 思考
张志 强 高丹桂 ２ ，
（ ．中共 中央党校 研究生院 ， １ 北京
摘
１０ ９ ； ． ００ １２ 重庆教育学院 物 管系， 重庆
４０７） ０ ０ ０
要： 农村集体建设用地 直接入市不但可以促 进农 地资源 的更优配置 ， 推动一系列制度创新 ， 而且还可 以促
部分是没有经过征用手续而直接使用原集体所有的 农业用地 ， 未经征用直接使用 的土地面积 占企业全 部用地面积的比重在 ２０ ０４年高达 ８ ．８ 原英 、 ９ ７ ％（ 孑祥智，０ ６ ； Ｌ ２０ ）在珠三角地区， 通过流转方式使用集 体建设用地面积实际超过集体建设用地的 ５ ％（ ０ 郭
得 土地 转让 的收益 。
（ 特别是乡镇企业） 由于得不到相应 的国有土地， 被
迫大 量在 隐形市 场 上购 人 农 村 集 体 建设 用 地 ， 以缓 解生 产所需 。在 苏 南某 村 ， 业 用 地 总 面积 中绝 大 企
（ ） 二 农村 集体 建设 用地 直接 入市 的利 益动 因
敬 、 娴君 ，０５ 。 钟 ２ｏ ） 在 相 关法 规 出台之 前 ， 体建 设 用地 隐形 市场 集 就一直存 在 ， 并且 在数 量 和规 模 上 都有 不 断 扩 大 的 趋 势 。造成 的负 面影 响主要有 ： 第一 ， 体建设 用地 集 自发无 序地 流转 ， 导致 政 府 调 控 土 地市 场 的能力 被 削弱 ， 以有 效控 制建设 用地 供应 总量 ， 难 冲击土 地利 用 总体 规划 ， 造成 土地利 用混 乱 ， 土地市 场秩序 受到
只要转用就成了农村集体建设用 地 （ 岳晓武、 雷爱 先 ，０ ５ 。这种看 法实 际上是把 非法农 村集体 建设 ２０ ） 用地与合法农村集体建设用地的界限抹杀了。
集体土地不可轻易入市
集体土地不可轻易入市作者：崔晓火周璇来源：《新农村》2012年第11期国务院总理温家宝在3月5日的政府工作报告中提出，本届政府将在最后一年任期内出台《集体土地征收补偿条例》。
两个月前为《求是》杂志的撰文之中，温家宝也强调，要加快修改土地管理法、推进集体土地征收制度改革。
他写道，近年来城镇粗放扩张，“对农民土地财产权利保护不够，损害农民的合法权益”。
两会期间，多名全国政协委员和全国人大代表向大会递交提案、议案，呼吁缩小土地征收范围，提高农民补偿收益，但其中也不乏冲突的观点，比如集体土地是否入市。
就农村集体土地问题和对《土地管理法》的修改意见，《中国新闻周刊》于全国政协十一届五次会议期间专访了中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文。
他表示，农村集体土地的主要问题不是入市问题，而是在保证其权利的基础上，对其用途要有严格限定。
“对于地方土地收益这一大块既得利益能不能咬咬牙，推进改革”问：现在外界十分关注集体土地征收制度的改革和法律的修改。
如果允许农民手中的集体土地入市.你认为会不会产生一些根本性的变化？陈锡文：集体土地问题最近专家们谈得很多，有的说可以让它入市，有的说可以让它交换和买卖。
但是我们必须想清楚，在这之前要不要规定谁可以买，买了去干什么，一个村的集体经济共同体里的一部分农民买卖集体土地又怎么算？这些问题非常复杂，应该既要从国情出发，也要遵照国际上的一些基本经验。
据我所知，大多数亚洲国家都很明确地规定，非农民不能买农地，至少是买了农地不能再盖房子。
所以说，土地是一个很专门的问题，对这个问题的讨论必须具备相应的知识才能讨论，不是光凭感情就可以去说的。
我不知道很多专家发表这些见解之前，对国外相关的法律法规是否了解。
像土地问题这种关系长远、关系全局的大问题，如果讨论的门槛太低，就可能要乱套了。
温家宝总理在今年的政府工作报告中也特别强调农村改革，至少要出台《集体土地征收补偿条例》。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析1. 引言1.1 背景介绍农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地被转让、租赁或者投资开发使用。
随着我国城镇化进程的加快，农村集体经营性建设用地入市成为当前农村发展的重要议题。
农村集体经营性建设用地入市不仅可以促进土地资源有效利用，提高农民收入，还可以推动乡村振兴。
农村集体经营性建设用地入市也存在一系列问题和挑战，需要加强监管和规范。
随着我国农村经济的快速发展，如何正确处理和规范农村集体经营性建设用地入市的问题，已成为当前亟待解决的重要课题。
本文将从农村集体经营性建设用地入市现状、存在问题、影响因素、解决对策、风险防范等方面展开分析，旨在为进一步完善我国农村集体经营性建设用地入市制度提供参考和建议。
1.2 问题意义农村集体经营性建设用地入市问题意义：农村集体经营性建设用地入市是当前农村改革开放和农业现代化建设过程中的重要问题。
随着城市化进程加快，农村土地资源日益稀缺，农村集体经营性建设用地入市成为一种重要的土地利用方式。
由于缺乏有效监管和规范，农村集体经营性建设用地入市存在诸多弊端，如土地流转不规范、流转价格低廉、流转风险大、农民利益受损等问题。
这些问题严重影响了农村集体经营性建设用地的可持续发展，也使得农民在土地流转过程中面临较大的风险和挑战。
研究农村集体经营性建设用地入市问题意义重大。
通过深入分析问题所在，可以及时发现并解决存在的矛盾和问题，有效保护农民的合法权益，促进农村经济的稳步发展。
通过制定科学合理的政策和措施，可以引导农村集体经营性建设用地入市走向规范化、法制化方向，实现土地资源的合理利用和社会效益的最大化。
对农村集体经营性建设用地入市问题的研究具有重要的现实意义和深远的历史意义。
1.3 研究目的研究目的是为了深入了解农村集体经营性建设用地入市的现状，并分析其中存在的问题和影响因素，从而找到解决问题的对策和风险防范措施。
通过对农村集体经营性建设用地入市问题的研究，我们可以更好地促进农村经济发展，提高集体经营性建设用地的利用效率，保障农民合法权益并推动乡村振兴进程。
新《土地管理法》2020年1月1日施行：集体建设用地可直接入市
新《土地管理法》2020年1月1日施行：集体建设用地可直接入市来源：自然资源部2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。
新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。
在“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点”方面作出了多项创新性规定。
那么，新《土地管理法》将给广大农民朋友带来怎样的改变呢？一起来看看。
破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。
这一规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。
自2015年以来，在我国农村土地制度改革33个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。
新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。
这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。
此次改革具有重大意义第一：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。
未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。
这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。
农村集体经营性建设用地入市四大问题
农村集体经营性建设用地入市四大问题农村集体经营性建设用地入市问题相当复杂，涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题，妥善处理这些问题，需要一揽子的顶层政策设计。
一、农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战？农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的好处就是打破目前一头沉的现状，过去是大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。
农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村，实现城乡均衡发展。
农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的，主要是会引起两个失衡：其一是政府土地财政的失衡，其二是分配不公的失衡。
基层政府的土地财政依赖严重，如果经营性建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府的地有可能卖不出去了，因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买，价格还有可能更便宜。
基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂，引发经济不稳定。
另外一个挑战是如果土地巨额增值收益全部留在当地，会造成农民间的财富巨大不平衡，远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去，无法获得土地财富。
目前的征地主要发生在在城乡接合部地区，要占全部土地征收的60%-70%，但其征地指标又有可能相当一部分来源于远郊或者偏远地区的农村撤并腾置而得来的用地指标。
如果直接入市的增值部分都被少数城乡接合部的农民都拿走了，土地增值的收益分配就显得太不公平。
必须建立合理的土地税收制度以及地票制度，来解决地方政府以及不同区位农民间的收入分配问题。
二、在城乡统一的建设用地市场中，如何建设和完善农村集体经营性建设用地的运行机制、管理机制？如何减缓农村集体经营性建设用地入市对现有国有土地市场造成的冲击、处理好土地增值收益分配不公问题，减缓直接入市对现行耕地保护政策的冲击、利用率低流转难、城乡基础设施建设停滞等问题，需要一系列的制度保障。
农村集体经营性建设用地入市四大问题
农村集体经营性建设用地入市四大问题农村集体经营性建设用地入市问题相当复杂，涉及到国家耕地保护、地方政府的土地财政、农民利益保护、农村基层冲突、社会稳定等核心问题，妥善处理这些问题，需要一揽子的顶层政策设计。
一、农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战？农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的好处就是打破目前一头沉的现状，过去是大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。
农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村，实现城乡均衡发展。
农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的，主要是会引起两个失衡：其一是政府土地财政的失衡，其二是分配不公的失衡。
基层政府的土地财政依赖严重，如果经营性建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府的地有可能卖不出去了，因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买，价格还有可能更便宜。
基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂，引发经济不稳定。
另外一个挑战是如果土地巨额增值收益全部留在当地，会造成农民间的财富巨大不平衡，远郊或者偏远农村的农民土地卖不出去，无法获得土地财富。
目前的征地主要发生在在城乡接合部地区，要占全部土地征收的60%-70%，但其征地指标又有可能相当一部分来源于远郊或者偏远地区的农村撤并腾置而得来的用地指标。
如果直接入市的增值部分都被少数城乡接合部的农民都拿走了，土地增值的收益分配就显得太不公平。
必须建立合理的土地税收制度以及地票制度，来解决地方政府以及不同区位农民间的收入分配问题。
二、在城乡统一的建设用地市场中，如何建设和完善农村集体经营性建设用地的运行机制、管理机制？如何减缓农村集体经营性建设用地入市对现有国有土地市场造成的冲击、处理好土地增值收益分配不公问题，减缓直接入市对现行耕地保护政策的冲击、利用率低流转难、城乡基础设施建设停滞等问题，需要一系列的制度保障。
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题集体经营性建设用地入市问题一直是中国土地制度改革中的一个热点话题。
随着国家土地制度改革的不断深入，集体建设用地入市已成为解决中国城市化进程中土地供应与需求矛盾的重要途径。
本文将从入市模式、土地收益分配、农民权益保护等方面进行分析。
一、入市模式集体建设用地入市的模式主要有两种，即土地流转和土地出让。
土地流转是指农民以土地作为产权，将土地的使用权交给土地经营企业，由企业出资抽取土地流转费和租金，农民得到固定租金，并且在流转合同期满后重新获得土地使用权。
土地出让则是指农民将土地产权全部或部分出售给地方政府或开发商，一般采取公开招标等方式进行，农民得到相应的土地补偿费用，并不再享有土地的任何使用权。
二、土地收益分配集体建设用地入市后，土地收益的分配问题也成为制约集体经营性建设用地入市的一个重要因素。
目前，土地收益主要分配给集体所有制和政府，只有极少部分分配给农民。
对此，一些专家提出应建立农民土地财政账户，将一定比例的土地收益以个人或集体名义存入账户，以保障农民的权益。
三、农民权益保护农民的权益保护是推进集体建设用地入市的关键。
建立健全的土地征收与补偿制度、加强土地交易的公开透明，建立社会监督体系都可以有效保障农民的合法权益。
此外，在土地流转中，应加强农民对于土地流转的知情权、参与权和表决权的保障，以避免农民利益受损。
综上所述，集体经营性建设用地入市是中国现代化城市建设的必要途径，但在推进过程中也面临着许多问题。
在土地入市模式、土地收益分配、农民权益保障等方面，应该建立完善的制度体系，加强社会监督，公开透明地进行土地交易，以确保土地市场的健康发展和农民的合法权益。
农村集体建设用地直接入市宜慎行
农村集体建设用地直接入市宜慎行
高永生;孙奇
【期刊名称】《中国国土资源经济》
【年(卷),期】2009(22)5
【摘要】农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但集体建设用地直接入市仍需面对诸多亟需解决的法律与现实难题.如对现行土地制度的冲击,农地产权障碍,收益分享及支配,政府利益障碍,支撑体系研究滞后等.应立足长远,持续深化农村土地制度政策改革,积极稳妥地推动农村集体建设用地入市进程,做好相关方面的后续研究工作,为农村集体建设用地入市制度的完善创造良好的市场环境.
【总页数】3页(P14-15,21)
【作者】高永生;孙奇
【作者单位】河南大学环境与规划学院,开封,475004;河南大学环境与规划学院,开封,475004
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
【相关文献】
1.农村集体建设用地直接入市的理性思考 [J], 高永生;朱连奇;孙奇
2.平抑城市房价之路径探索——以农村集体建设用地直接入市为视角 [J], 李作峰
3.农村集体建设用地直接入市的理性思考 [J], 高永生
4.农村集体建设用地直接入市流转过程中的利益方博弈分析 [J], 刘戈;冯樷
5.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨 [J], 许恒周;郭玉燕;宁蕊蕊
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浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题随着城市化进程加快和城市土地资源的日益稀缺，集体经营性建设用地入市成为当前城市发展中的一个重要议题。
集体经营性建设用地入市，简而言之就是农村集体土地要进入城市市场，成为城市建设用地的一种途径。
这一问题的解决并不简单，需要充分考虑到农村土地制度改革、土地资源保护、农民利益保障等多方面因素。
在这种情况下，对于集体经营性建设用地入市问题的深入分析和探讨，对于城市化进程和土地资源的有效利用具有重要意义。
集体经营性建设用地入市问题的挑战和困难集体经营性建设用地入市也伴随着诸多挑战和困难。
农村集体土地的流转和入市需要农村土地制度改革的支持和保障。
目前我国的农村土地制度仍然存在着很多问题，如土地流转的制度性障碍、土地产权不清、土地承包期限不明确等。
这些问题都制约着农村土地向城市市场的流动，成为了集体经营性建设用地入市的重要壁垒。
集体经营性建设用地入市要考虑土地资源的保护和合理利用。
农村土地的入市使得土地资源的利用方式发生了变化，如何保护农村耕地、保护生态环境，成为了城市化进程中的关键问题。
集体经营性建设用地入市还需要充分考虑农民的利益，确保农民在土地流转和入市过程中不受损失，保障他们的合法权益。
为了解决集体经营性建设用地入市问题，需要综合考虑土地制度改革、土地资源保护、农民利益保障等多方面因素，提出合理的解决思路和措施。
需要深化农村土地制度改革，建立健全的农村土地市场，推进土地流转和入市。
这包括完善土地流转的相关政策，保障农民的土地承包权益，规范农村土地流转市场秩序等。
需要制定相应的土地资源保护政策，将农村土地的合理利用与生态环境的保护相结合，确保土地资源的可持续利用。
需要建立健全的农民利益保障机制，确保农民在土地流转和入市过程中不受损失，促进农民增收致富。
在此基础上，还需要推动土地流转和入市的程序化、规范化和透明化，建立健全的土地管理和监管体系，让集体经营性建设用地入市过程公开透明、公平公正。
农村集体非农建设用地直接入市及其影响
农村集体非农建设用地直接入市及其影响在现行土地征地制下，农民差不多被排除在农地转用收益分享的阵营之外。
以征地制为基础的土地市场化，严重的腐败挥之不去。
如何避免和减少因土地征收和转让产生腐败?如何保护农民切身利益?农村集体非农建设用地直接入市势在必行。
标签：农村集体非农建设用地；直接入市；土地市场1 现行土地管理制度下的农村集体非农建设用地流转农村集体非农建设用地是指归集体所有的农民建设用地。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
按照《土地管理法》的规定，我国城镇建设用地只有国有性质的土地才能进入市场，而集体土地只有通过征用征收之后转化成为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。
目前我国的农村集体非农建设用地入市制度是先由政府征用、然后批租给市场的“间接”制度。
农地要转为非农业用途的惟一的合法通道就是国家征用。
这意味着农民并没有对集体土地的处分权，实质就是没有土地财产权。
2 农村集体非农建设用地流转的收益分配由于我国对农村集体非农建设用地入市实行的是国家征收，先转为国有土地再进行交易的，所以农民被排除在利益分配者之外。
现行征地制度最严重的毛病，是农地转用脱离了价格机制的指引。
农地转为非农用，一般有增值之效。
但是土地资源的区位性很强，究竟哪里的地块升值快，要受一系列经济因素的复杂影响。
脱离价格机制，土地的相对价格不反映供求，工业化、城市化过程中的农地利用就不可能有效率。
所以大家，滥占农地、占而不能经济利用，是我国近年工业化、城市化的一个伴生现象。
3 现行土地管理制度下的农村集体非农建设用地直接入市现象“农村集体非农建设用地直接入市”就是由拥有农地的农民直接参与农转非土地的市场交易。
在中国，我们有世界上最严格的耕地保护制度，农村的集体土地是不允许未经国家征用就直接进入市场交易的。
但法律上的禁止并不表示现实中就不存在农村集体非农建设用地流转的情况。
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分３
关键词：土地；集体建设用地；直接入市；慎重
集体建设用地直接入市应慎重
许 坚
虽然目前赞成集体建设用地直接入市的人员很多，但笔者仍然认为，集体建设用地直接入市应慎重，理由主要有四条：
一、在目前的政治体制条件下，集体建设用地直接入市的好处农民得不到，直接入市可能实际是为县乡村干部剥夺农民土地新开了一个口子。
县乡村干部的地位十分特殊，对农民他们代表着国家，对国家他们代表着农民，双重身份决定了他们在谋取小集团利益或个人利益上多了一个条件。
在目前的体制条件下，他们不受群众监督，还没有有效地办法能治理他们，因此，最好的办法就是尽量少给他们一些侵犯农民利益的借口。
总之，对农民利益的剥夺属于政治体制上的问题，让集体建设用地直接入市是一个经济体制上的问题，在政治体制改革未跟上的情况下，经济体制改革的结果可能会走样。
二、由于农村土地产权不明晰，农民的短期行为等原因，集体建设用地直接入市可能造成建设用地供应失控。
在建设用地供过于求的情况下，地价不可能上去，好处可能会被开发商拿走，最终吃亏的还是农民。
三、集体建设用地直接入市将会对既有的土地制度产生冲击。
比如，宪法规定，城市土地归国家所有。
如果集体建设用地可以直接入市，城市土地就不能可能归国家所有，宪法上的这条规定就必须取消。
若宪法取消城市土地国家所有，将会带来一些连带问题；再比如土地储备制度的运行也将受到极大影响。
四、集体建设用地直接入市提高了征地农民的损失，从而将会加大征地过程中政府与农民的对立。
笔者认为，以上四个问题是宏观层面的大问题，不是几个局部地方的小实验能够反映出来的。
实际上，现有征地过程中对农民的剥夺，可以通过按市价进行补偿和完善征地制度的实施来解决，并不是一定要通过允许集体建设用地直接入
市一种方式来解决。
笔者也认为，不让集体建设用地直接入市有许多弊端，在将来的某个时候，比如民众对县乡村领导人的监督机制建立起来以后，应该允许集体建设用地直接入市。
但就目前来说，由于集体建设用地不直接入市比直接入市造成的问题可能更少一些，两害相权取其轻，所以，集体建设用地直接入市应慎重。
注：本文发表于《中国国土资源经济》２００４年第３期。
作者简介：许坚，男，博士，研究员，生于１９５５年５月，中国土地勘测规划院学术交流办公室副主任，长期从事土地管理研究。
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