旧城改造项目规划设方案设计说明书

贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计

一、工程概况：

河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。

规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。

1、自然条件

①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。

②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且稳定。

③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。

2、城市供给

①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。

②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。

③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。

二、设计依据

由业主提供之技术参考资料——1、1/500规划用地现状图；

2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）；

3、规划条件通知书；

4、甲方的设计委托书；

国家及地区规范和规定——

5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定；

6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准；

7、国家有关设计规范、规程、规定。

三、项目开发理念

凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。

同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。

从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需要、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新商业和生活方

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式。将“以人为本”的基本宗旨贯穿于设计的全过程和各个环节，并加以创新和融合，使小区成为铜仁房产开发市场中一颗璀璨的明珠。

第一篇规划篇

一、设计构想

1、休闲融入生活

本案的设计宗旨为“以人为本，尊贵品味，自然生态，时尚生活”。通过空间变化丰富的景观导入，把居民的休闲和日常家居生活融为一体。全方位多层次的休闲空间与住宅空间联系便捷，相互渗透，休闲活动通过景观精心组织并顺延到每个组团，形成新型高尚居住社区的显著特色。

2、生态演绎时尚

设计中浪漫主义的设计手法的灵活应用，营造出自然的生态环境，自由流动的空间氛围。对居住人群细致缜密的思考，通过设计手法具体到居住建筑空间各个层面的设计要点中。在不同标高，沿河岸两旁的景观，作为最灵活反应最迅速的自然生态，充分展示对时尚潮流的追逐。实行小封闭管理的小套型住宅及公寓开发，对希望享受时尚生活的核心家庭极具吸引力。

二．规划性质、规模

1、性质定位：铜仁市锦江河生态景观、文化品牌“沙龙”一景。

2、形象定位：富于现代气息的现代化高尚小区；

3、市场定位：面向城市各个阶层；

4、人口规模：1083户（3790人）；

三、规划原则

1、政策性原则（《城市总体规划》）；

2、综合性和系统性原则（将城市设计的方法注入规划，创造魅力居住环境）；

3、“以人为本”和地方性原则（硬件环境设计与软件生活方式相统一，探索二十一世纪中国居住品质的新模式；体现多元设计理念，将欧化小城镇风格与铜仁地方民居相结合，升华建筑文化内涵）；

4、“可持续发展”原则；

5、统一规划和分期实施的时序性原则。

四、规划期限

2017年——2027年。

五、总体布局

1、用地组织

根据土地区位决定的地价、景观风水资源决定的环境品质、城市供给条件决定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、环境设施用地——沿场地周边道路和内部布置住宅用地，在鱼嘴方向布置社区主入口，在城市支路布置社区车辆入口，在场地内沿布置环形消防通道，在小区“中庭”布置绿化用地，在内部道路出入口地段安排社区公益设施。

2、规划结构

①流线功能结构

以小区在城市道路上的开口为空间形态中的“点元素”，界定内外空间，

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形成公共——半公共——私密性空间的过渡。平面流线为：入口小广场——社区——中庭绿“核”——公寓门庭——住户单元；纵向功能分区为：地下车库——居住内院——住宅；

②社区居住结构

等级结构（曹家园小区——纯居住组团）；

规模结构（曹家园小区——居住组团3790人）；

空间结构（院落式为主——街坊式为辅）。

③道路交通结构

等级结构（城市道路——组团路——户前路——进户路——人行道——泊车位——广场）；

规模结构（城市道路——组团路6米——户前路4.5米——进户路2.5米——泊车位325个——广场）；

空间结构（环状户前路——枝状进户路）。

④公共配套结构

等级结构（组团以上级——组团级包括门卫和市政设施）；

规模结构（会所——门卫和市政设施）；

空间结构（组团中心最大服务半径不大于150米）。

⑤绿地景观结构

等级结构（点——线——面）；

规模结构（中庭绿“核”不少于3000M2）；

空间结构（串珠点——环绕线——楔入面）（视线通廊——视线走廊——节点——地标——控制区）。

3、控制体系

①强度指标：建筑密度23.4%，建筑容积率3.58，建筑最大高度84米；

②环境指标：绿地率32%；

③交通管制：人车分流，保证停车泊位，控制道路开口间距和数量；

④防灾管制：保证消防环道和出入口；

⑤卫生管制：社区设一处垃圾回收点，沿街道每80米设一个果皮箱；

详见《小区控制指标表》

六、工程规划

1、道路工程：

①道路系统

组团路红线宽6米、户前路4.5米；进户路与户前草坪结合，小广场与步行系统结合；停车场、泊车位按规范标准设置，住宅1个/300 M2，公建1个/200 M2。详见《道路竖向工程规划图》;

②技术指标

户前路与组团路相交路缘石半径9米、与户前路相交路缘石半径6米；道路最大纵坡3%，最小纵坡0.3%。

2、竖向工程：

①竖向方式：结合沿河路的开发，采取平坡式;

②土方竖向：最大填方深度4.5米，总挖填土方量约1.8万立方米;

③排水竖向：场地采取有组织排水方式，排水坡度不小于0.5%。

3、给水工程

①用水量：3850人×150升/人.日=577500升/日=577.5（吨/日）

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