投资性房地产公允价值模式与成本模式简易对比表

关于投资性房地产后续计量模式的对比

１后续计量模式的会计选择
ｌＯ＝４（Ｏ０１０万元）借：。资产减值准备１０４万元；：贷投资性
房地产减值准备１ｏ万元。４
① 成本模式。据企业会计准则的规定，用成本模根采
．式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，当根２２公允价值计量模式下的会计处理应例：Ａ企业是一家从事房地产经营开发的企业。０８２０据《企业会计准则第４号》《、企业会计准则第６号》的有关规定，对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，对并年８，月Ａ企业与Ｂ企业签订租赁合同，定将Ａ企业开约按期（）月计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当发的一栋新办公楼在开发完成时租赁给Ｂ企业使用，期按照《企业会计准则第８号》关规定，有进行减值测试，计限为１０年，且Ｂ企业每月支付Ａ企业租金８美元。万当提相应的减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产，年１０月１日，写字楼开发完成并开始起租，公楼成该办其减值损失在以后的会计期间不得转回。② 公允价值模本１８０万元，０由于该办公楼地处繁华地带，在城区有所式。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上够持续可靠取得的情况下，企业才可以采取公允价值对获得同类房地产的市场报价，Ａ企业决定采用公允价值投资性房地产进行后续计量。用公允价值模式计量的，模式对此办公楼进行后续计量。０８年１采２０２月３１日，办该

投资性房地产成本模式转公允价值模式

投资性房地产成本模式转公允价值模式
企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。

其中，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。

投资性房地产成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润）。

具体处理为：
借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
利润分配——未分配利润[（公允价值—账面价值）×90%，或借记]
盈余公积[（公允价值—账面价值）×10%，或借记]。

固定资产、无形资产和投资性房地产关键知识点比对表

①出包方式下入账成本=建筑工程支出＋安装工程支出＋在安装设备支出＋分摊的待摊支出;
②自营方式下：
a。工程物资进项税服务于生产设备可抵扣；
b.领用生产用原材料服务于生产设备时，进项税可以抵扣；
c.领用产品服务于生产设备时,不需作视同销售处理.
d.试车净支出发生时应追加工程成本,试车净收入应冲减工程成本.
无此问题
非货币性资产交换方式
①公允价值模式下入账成本=换出资产的公允价值+销项税额+支付的补价（或-收到的补价）—换入资产的进项税额；
②账面价值模式下入账成本=换出资产的账面价值+换出资产的价内税+换出资产的销项税+支付的补价（或-收到的补价)-换入资产的进项税额;
债务重组方式
按公允价值口径入账
自行建造方式
无
（二）后续计量环节
1。折旧、摊销
固定资产
无形资产
投资性房地产
（1)折旧（或摊销）期、净残值和折旧（或摊销）方法
①折旧方法有和有效使用期限三者最短；如果续注，成本不大时并入整个摊销期；如果成本较大,则单作另一项无形资产重新摊销；无期限的无形资产不摊销。
②非同一控制下,按公允价值纳入合并数据。
特殊处理
①盘盈按重置成本入账；
②融资租入固定资产按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的折现值较小者加初始直接费用作为资产入账价值；
③弃置费折现入固定资产成本；
①政府补助按公允价值入账,无公允价值的按名义金额计量；
②土地使用权与地上建筑物分开核算，房地产企业的开发房产不用分；
①制造费用
②销售费用
③管理费用
④其他业务成本
①制造费用
②管理费用
③其他业务成本

投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别

投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。

企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

这两个条件必须同时具备，缺一不可。

2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。

（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。

成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析

2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析1 投资性房地产的初始计量核算（1）成本模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（2）公允价值模式。

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。

2 投资性房地产的后续计量核算（1）成本模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。

经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）公允价值模式。

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。

采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。

投资性房地产成本模式与公允价值模式

（期末“公允价值变动损益”转入“本年利润”）
公允价值
小于
账面价值
不做调整
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
（期末“公允价值变动损益”转入“本年利润”）
投资性房地产
减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（“投资性房地产减值准备”提取后不得转回）
随公允价值变动提取损益，不需计提投资性房地产减值准备
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
（房地产商“房屋存货”计提的跌价准备不得转回）
借：开发产品(库存商品)
公允价值变动损益（或贷方）
其他综合收益（或借方公允价值变动损益）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（或借方）
后续支出
投资性房地产
转
在建工程
借：投资性房地产—XX—在建
贷：开发产品（库存商品）
投资性房地产减值准备
（房地产商“房屋存货”计提的跌价准备不得转回）
借：投资性房地产—成本
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：开发产品(库存商品)
其他综合收益（或借方公允价值变动损益）
（若：公允价值＜账面价值，则计入“公允价值变动损益”借方）
持
有
期
间
投资性房地产
转
固定资产
借：固定资产
借：投资性房地产—成本
贷：XX资产等
（换出资产产生的税费不应纳入换入资产成本）
持
有
期
间
收到租金
借：银行存款
贷：其他业务收入—XXX
借：其他业务收入—XXX
贷：银行存款
计提折旧

投资性房地产两种核算模式之区别

投资性房地产两种核算模式之区别作者：雷振华来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第2期雷振华为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。

目前，该准则已经普遍使用于上市公司及大中型企业的会计核算。

但是，实际工作中，一些人对投资性房地产会计核算的成本模式与公允价值模式的区别存在模糊认识，为此，本文对此谈一粗浅看法。

一、使用条件不同通常，企业投资性房地产核算应当采用成本模式进行计量（比照固定资产或无形资产核算）。

只有投资性房地产符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。

即，符合“投资性房地产所在地存在活跃交易市场，企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”条件时，才可以采用公允价值模式计量。

二、转换规范不同投资性房地产核算由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

投资性房地产核算已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。

也就是说，投资性房地产计量模式一经确定，一般不得随意变更。

三、涉及账户不同成本模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“投资性房地产累计折旧”账户、“投资性房地产累计摊销”账户、“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。

而公允价值模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“公允价值变动损益”账户、“投资性房地产——公允价值变动”账户等，只有转让投资性房地产时，才能够“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。

四、摊销方式不同成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。

投资性房地产计提折旧或摊销方式比照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》准则规范模式核算。

投资性房地产如果存在减值迹象，则应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应投资性房地产减值准备。

固定资产无形资产投资性房地产对比表

e.单项或单位工程报废或毁损的净损失在工程项目尚未达到预定可使用状态时，计入工程成本；工程期外，筹建期间的计入管理费用，正常经营期的，计入营业外支出；非正常原因造成的报废或毁损，或工程项目全部报废或毁损的，净损失列入营业外支出。
f.达到预定可使用状态即入固定资产，竣工决算时调原价，但以往的折旧不追调。
②处置损益归入“营业外收入”或“营业外支出”；
①处置损益归入“营业外收入”或“营业外支出”；
②报废损失归入“营业外支出”；
③出租的收入归入“其他业务收入”，出租固定资产的摊销价值归入“其他业务成本”。
①处置收入归入“其他业务收入”；
②处置时账面价值归入“其他业务成本”；
③处置时的营业税归入“营业税金及附加”；
①出包方式下入账成本=建筑工程支出＋安装工程支出＋在安装设备支出＋分摊的待摊支出；
②自营方式下：
a.工程物资进项税服务于生产设备可抵扣；
领用生产用原材料服务于生产设备时，进项税可以抵扣；
c.领用产品服务于生产设备时，不需作视同销售处理。
d.试车净支出发生时应追加工程成本，试车净收入应冲减工程成本。
参照固定资产处理
(三)期末计价环节
固定资产
无形资产
成本模式下的投资性房地产
公允价值模式下的投资性房地产
1.成本与可收回价值孰低法：可收回价值选择公允处置净额和未来现金流量折现的较高者
①公允价值模式下不折旧、不摊销、不提减值；
②期末按公允价值调账入“公允价值变动损益”；
③成本模式转公允价值模式属于会计政策变更；
①研究费用列当期“管理费用”；
②开发费用满足资本化条件列入无形资产成本，不满足的列“管理费用”；③未完工的无形资产对应的允许资本化的累计开发支出形成“研发支出”的借方余额，列于报表中的“开发支出”项，需定期检测减值。

投资性房地产两种计量模式的差异分析

此，企业管理层出于谨慎的考虑，难以获得全部投资性房地产的公允价值、所得税的难以计算，选择公允价值对投资性房地产进行会计处理会使公司的业绩产生波动，使得大多数企业偏好选择历史成本对投资性房地产进行会计处理。
四、两种计量模式信息成本的差异分析
际价值，来调整其在会计记录上的数额，把两者之间的差额计随着房地产市场的发展，会给房地产带来升值的空间，采用公算出来，并入当期损益，不需要再对投资性房地产计提折旧或允价值这一种计量模式将会给公司带来比较大的利润，提供
二、投资性房地产两种计量模式对纳税影响的差异分析
…朱莲美，李高波．投资性房地产后续计量模式差异及影响分
并且需要调整实际价值变化所产生的利得，而且纳税改变的析ＩＪ］．财会通讯．２００７（０６）．金额也将随着投资性房地产在将来年度会计报表日的实际价『２］郑儒彬．投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析值的变动而变动。
到操控利润的目的。公司董事会应该对投资性房地产
在以后会计期间的会计处理模式的选择、改变以及用途等事项做出决定。注册会计师应对上市公司投资性房地产的界定范围、计量方法选择的合理性获取充足的鉴证证据。由此可知，企业选择实际价值来对投资性房地产进行会计处理时需要充分公布相关信息。因
三、两种计量模式对信息披露的差异分析
允价值这一会计处理方法，能够使投资性房地产的实际价格

投资性房地产计量模式选择

01
了解市场供需
研究房地产市场的供需关系，以及价格波动情况。
02
分析市场趋势
通过分析市场趋势，判断未来市场的发展方向，为计量模式选择提供参考。
1
2
3
选择成本模式进行计量，考虑资产的实际成本和折旧情况。
成本模式
以重置成本为依据进行计量，反映房地产的现实价值。
重置成本模式
以市场价值为依据进行计量，反映房地产的市场价值。
投资性房地产计量模式选择
汇报人：
2023-12-05
目录
投资性房地产概述公允价值模式成本模式两种计量模式的比较计量模式的决策过程投资性房地产管理策略建议
01
CHAPTER
投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
定义
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物等。
缺乏相关性
与市场价格脱节，不利于投资者做出相关决策。
在房地产市场不活跃的情况下，成本模式是一种较为合适的选择。
房地产市场不活跃
当缺乏可靠的公允价值时，成本模式可以作为一种替代选择。
缺乏公允价值
04
CHAPTER
两种计量模式的比较
公允价值模式
以市场价值为基础，反映资产当前的实际价值，但需要具备活跃的交易市场和可靠的公允价值。
成本模式
以历史成本为基础，反映资产原始购置价值，不考虑市场变化的影响。
公允价值模式
能够更准确地反映资产的实际市场价值，提高财务信息的及时性和相关性，但需要更高的估价成本和判断。
成本模式
相对简单易行，适合传统企业，但可能无法准确反映资产的实际市场价值，降低财务信息的及时性和相关性。

成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比

成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比转换与处置一、转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；? ②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

比如原来出租的房地产现改为自用房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

二、转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

转换时入账口径的选择在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

会计分录为： A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：?改改名字而已借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）1000 累计折旧（摊销）?300固定资产（无形资产或存货）减值准备?50贷：固定资产、无形资产或开发产品?1000投资性房地产累计折旧（摊销）?300 投资性房地产减值准备?50 B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产或开发产品（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

投资性房地产两种计量模式对比分析

投资性房地产两种计量模式对比分析作者：黄秀南来源：《商业会计》2015年第11期摘要：投资性房地产两种计量模式核算中既有联系又有区别，容易混淆，因此，本文以投资性房地产的后续计量、非投资性房地产与投资性房地产相互转换、投资性房地产的后续支出、投资性房地产的处置为例，对采用两种模式计量投资性房地产的账务处理进行对比分析，以帮助大家区分、理解和掌握。

关键词：投资性房地产成本模式公允价值模式一、引言根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，其应当按照成本模式进行初始确定和计量。

在后续计量时，一般情况下采用成本模式计量，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式，但是，同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。

而投资性房地产两种计量模式核算内容容易混淆，不易理解，因此本文对比分析两种计量模式下投资性房地产的账务处理，有助于大家区分、理解和掌握。

二、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种：成本模式计量和公允价值模式计量，其账务处理对比见表1。

例1：2014年2月1日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租，2月10日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用4年。

2月28日，A公司购入一栋写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计 1 200万元。

租赁期开始日为2014年3月1日，租赁期为4年。

该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法折旧。

2014年12月31日，该写字楼的公允价值为1 300万元。

要求：做出A公司两种计量模式下投资性房地产的相关账务处理。

投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别

（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建
（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等
（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建
后续计量
1.按月计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产的处置
1.取得的处置收入
借：银行存款贷：其他业务收入
2.结转账面价值借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产
公允价值模式下投资性房地产的处置1.取得的处置收入借：银行存款贷：其他业务收入
2.结转账面价值借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产、无形资产（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产
投资性房地产转换为存货借：开发产品（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
区别
成本模式
公允价值模式
外购房地产的初始计量
按照实际成本初始计量，记入“投资性房地产”科目
按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产——成本
资本化的后续支出
（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷投资性房地产——在建贷：银行存款等
2.减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备减值金额不得转回，不确认公允价值变动。