精装修总包管理实施细则(含图表)

精装修总包管理实施细则目录一、目的 (4)二、精装总包单位管理职责 (4)（一）精装总包职责 (4)（二）精装总包权利 (5)三、工作面划分及场地交接管理 (5)（一）工作面划分 (5)（二）土建总包配合管理要求 (6)（三）装修总包与土建单位交接验收程序和标准 (7)四、精装修质量管控要求 (8)（一）样板引路 (8)（二）工序质量管理 (11)（三）成品保护 (12)五、工程现场管理制度 (14)（一）施工策划 (14)（二）图纸会审 (14)（三）精装修材料管理 (16)（四）装修期间垂直运输的调度管理及协调 (20)（五）精装修交叉作业管理 (21)（六）精装修施工进度管理 (22)（七）临水临电管理 (23)（八）垃圾处理 (24)六、质量检查及奖罚规定 (24)（一）集团及区域月度检查及强制排名奖罚规定 (24)（二）区域过程质量检查及处罚规定 (25)（三）创优标杆及优质优价奖励 (25)七、交付及维修管理要求 (25)（一）竣工前分户验收工作 (25)（二）交楼前承接查验工作 (26)（三）开荒清洁管理 (26)（四）交楼维保修管理 (26)附件1： (27)附件2 (33)一、目的（一）为落实集团实行“精装修总包”的管理要求，提升精装品质，实现完美交楼,根据集团文件《精装修总包管理指引》,特编制该实施细则。

（二）该实施细则用于指导区域内的各项目装修工程的过程管理，预防和控制精装修交楼的质量风险，实现交楼目标。

（三）该实施细则旨在规范精装修总包单位管理，明确其管理职责和权限，确保项目精装修工程施工的顺利进行。

二、精装总包单位管理职责（一）精装总包职责1.严格履行装修总包的管理职责，负责对甲方各分包单位进行统筹管理，对精装修工程总体质量、进度负责。

2.精装总包单位按甲方要求（或合同要求）成立项目部，委派项目管理人员。

派驻的管理人员必须无条件接受甲方考核，不合格的予以更换。

3.负责核查、验收其施工作业面及每个户型的土建交接工作。

4.施工过程中严格按照施工流程、单工种流水作业实施，确保工程质量和控制工程进度。

5.开工前应对施工图纸认真核查，积极参与甲方组织的施工图纸交底及会审工作，完成各专业图纸尺寸及功能的汇总，并做好各系统管线的综合平衡工作。

6.交楼样板间的施工完成后，再大面积展开精装房施工。

7.配合甲方分包单位的部品安装。

8.配合客户工地开放、集中交付，过程中客户验收提出的问题及时整改、消项。

9.施工完毕后至集中交付前，负责做好或维护相关成品保护和管理工作。

10.负责交楼过程中按规定进行相关质量维修工作。

11.负责交付前的开荒清洁工作，达到交付开荒清洁标准。

12.严格执行并达到实测实量质量要求标准，并配合集团区域“月度巡检”等质量检测、验收工作；遵守并接受集团的评估机制及奖罚规定。

（二）精装总包权利1.按照施工总包合同规定，收取相关精装修总包管理费用。

2.有权对精装修施工阶段的工作界面内各相关单位的质量、进度的统筹管理。

3.精装总包单位对甲分包单位的工程进度款有审核和建议权。

4.按照精装总包合同规定，有权对精装施工阶段各甲分包单位未能按要求完成各项目标进行相应处罚。

具体处罚办法由精装总包单位制定，报甲方项目部审核后实施。

三、工作面划分及场地交接管理（一）工作面划分发包原则：精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标，分别为：1.精装修总包单位，负责除甲指分包以外的所有室内装饰装修工程（包括公共部位）。

主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等。

2.甲方分包材料供应商，包括：墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等；特点是只供货。

3.甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等）；特点是包供货、包安装、包成品保护。

附件1：装修总包和土建总包单位施工界面的划分规定附件2：装修总包与甲方装修分包单位及甲供材单位施工界面划分（二）土建总包配合管理要求1.总包向精装修总包提供井架、塔吊等垂直运输装置和机械，包括机驾人员的操作。

室外垂直运输装置拆除前，精装修总包的主要材料基本到位，且须报项目部确认后拆除。

2.在施工脚手架尚未拆除前，总包无条件提供现有的施工脚手架、排栅、安全网等设施。

3.总包提供通道与场地，负责分配精装修总包的材料堆放、加工、办公、仓储等用途的场地。

4.提供现场施工临时道路的统一规划和布置，确保施工道路畅通，排水无阻。

5.负责按要求提供临时施工用水、用电接驳点。

6.总包负责按场地移交标准要求提供轴线与标高。

7.预留孔洞：总承包单位负责预留孔洞及分包单位施工完成后的孔洞(含结构和墙体)的填补、塞缝、挂网、补灰、收口等工作，由此发生的费用包含在总承包单位投标报价中。

8.施工场地清理：总包移交的场地，无垃圾、杂物、材料、设备等有碍施工的物件，保证移交场地清理干净。

装修单位进场材料、施工垃圾堆放须服从土建总包的管理。

9.总承包单位负责整个工地的安全文明施工管理。

（三）装修总包与土建单位交接验收程序和标准1.土建总包需按照房屋实测实量要求，在每套房间将建筑1m线、墙体控制线等标识清楚，并在墙面标注平整度和门洞尺寸等数据；2.装修总包进场后，项目部联合监理单位，按照经项目确认的分批移交计划表，组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收；要求每户全数检测，形成一户一表《土建与精装施工交接面验收表》，项目部、监理单位、装修单位和总包单位各存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台玻璃门上，作为以后复查整改的跟踪记录；3.在规定的中间移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划办理移交；土建总包需及时对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则，项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；4.中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续；一经完成验收签字手续，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后质量责任；5.中间移交验收按照《质量底线要求》相应规定进行每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成移交记录。

6.如各方认为现场达到移交验收标准，具备移交条件，验收通过，则各方在《精装修总包施工场地移交验收确认单》上签字确认，中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工作面的现场出入管理、文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；7.移交后由精装总包负责对垂直度、平整度等各项可在表面测量的指标进行整改，确保改造后的顶板水平度、墙体平整度等各项指标符合国家验收规范和要求。

8.移交并不免除土建总包对工程质量的保修和其应承担的相关责任，项目部组织监理、总包、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件。

四、精装修质量管控要求（一）样板引路精装修施工过程中必须执行的样板包括：工法及材料样板（满足设计及工艺要求）、精装交楼样板间（现场施工样板、质量标准）。

1.各相关单位样板引路管理职责（1）区域工程技术部：负责监督并推进样板引路制度在各项目的实施，并对未严格按照制度执行的项目各方进行处罚。

（2）项目部、监理部：负责组织对施工标段的样板施工进行监管及验收，督导施工单位管理人员进行现场学习，见证施工单位班组对该施工标段的现场岗前学习。

（3）施工单位：负责编制工法样板施工方案，并按照方案要求组织施工，工法样板自检合格后申请验收，组织班组进行工法样板学习；负责组织班组进行工序质量样板施工，对现场施工手艺不合格的班组立即更换。

2.样板引路管理基本要求（1）施工单位在开工前须根据《莞深区域样板引路实施细则》要求，制定本项目的《工法样板引路方案》；方案应包括：负责工程质量样板施工的成员组成和样板施工的工序、时间、地点、大样图等内容，经项目部审核同意后方可进行样板施工。

施工完成后报项目部和区域工程技术部组织验收，验收合格后填写《工法样板验收记录表》。

（2）所有新进班组必须学习工法样板，签名确认，保证按照规范、按照图纸施工；在进行大面积施工时必须达到工序质量样板要求。

（3）项目各单位工程管理人员必须学习工法样板，并且签名确认，保证熟悉每一工序要求。

（4）施工现场每一道工序开工前，施工班组必须先进行工序质量样板施工，经监理单位、项目部验收合格后填写《莞深区域施工样板确认表》，定为工序施工样板，方可进行大面积施工。

3.“装修交楼样板间”管理（1）“装修交楼样板间”的施工时间要求：各项目应在装修总包单位定标后，立即提前施工“装修交楼标准样板间”，在货量区装修进场前完成验收工作。

地点要求：样板间的选取不得影响该单位的销售和交楼，方便装修施工及便于各班组参观学习的位置。

标段要求：每一个装修总包单位均须在该标段内设立“装修交楼标准样板间”。

户型要求：原则上每种户型均须设立一套“装修交楼标准样板间”，个别数量较稀少的户型由项目部根据实际情况决定是否设立。

完成标准：“装修交楼标准样板间”内所有分项工程应达到合同约定的交付标准。

验收程序：由项目部负责组织，邀请区域工程技术部、营销中心、客户关系管理中心、设计单位及相关施工单位联合验收，对发现的问题（包括与销售承诺或合同约定的标准不一致、设计使用功能不合理、装修质量不合格等）督促有关单位立即整改，整改合格后进行复检并签署验收合格记录表。

（2）“装修交楼样板间”的应用装修施工单位应充分利用样板间对班组和工人进行现场技术交底，并通过“装修交楼标准样板间”的施工，总结各工序的合理流程安排，并在样板间进行标示。

样板间开放后，装修施工单位须按照样板标准进行货量区施工，项目建立质量检查验收制度，按照此标准进行验收。

“装修交楼标准样板间”由装修总包单位进行管理，应做好室内装修的成品保护工作。

在合同收楼日期前，装修总包单位应进行“装修交楼标准样板间”的保鲜维修，确保样板间单位的室内装修工程应达到正常可交付状态。

“装修交楼标准样板间”未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。

（二）工序质量管理1.施工工序流程及工艺标准工序流程精装修总体工序原则：先交接验收后施工、先湿作业后干作业、先上部后下部、先室内部分后公共部分。

户内装修施工标准工序流程如下图所示。

施工工艺及质量标准：详见《集团住宅装修工程施工工艺和质量标准（试行）》2.施工工序管理装修阶段质量控制重点包括但不仅限于以下工序：墙地砖铺贴前排版、墙地砖铺贴、天花吊顶、天花墙面腻子及底漆、天花墙面面漆、门框及门套线安装、木地板及踢脚线安装、洁具安装、橱柜安装、水电开关面板安装等。

在工序开展前，项目部根据集团重点工序验收管理要求的对应专项验收表（参考《装修施工工序验收管理用表》），下发至各施工单位，并督促施工单位对各重点工序进行自检、自查。