深圳市城市更新政策介绍
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
深圳城市更新实施方案
深圳城市更新实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市面貌也在不断更新换代。
随着城市化进程的加快，城市更新成为了城市发展的重要组成部分。
为了更好地适应城市发展的需要，深圳市制定了城市更新实施方案，以推动城市更新工作的有序进行，实现城市更新与城市发展的良性互动。
首先，深圳城市更新实施方案明确了更新的范围和目标。
在城市更新的范围上，方案提出了对老旧小区、老城区、工业遗产区等区域进行更新改造，同时也包括了城市功能区的更新升级。
在更新的目标上，方案强调了要提升城市更新的质量和水平，改善城市人居环境，增强城市的宜居性和吸引力。
其次，深圳城市更新实施方案明确了更新的重点和重点任务。
在更新的重点上，方案突出了老旧小区和老城区的更新改造工作，着力解决老旧小区和老城区存在的交通不便、基础设施老化等问题。
在重点任务上，方案强调了要加强对城市更新的规划设计、土地利用、环境保护等方面的管理，确保城市更新工作的顺利进行。
另外，深圳城市更新实施方案还明确了更新的政策和支持措施。
在政策上，方案提出了对城市更新项目给予一定的财政支持和政策倾斜，鼓励社会资本参与城市更新项目，推动城市更新工作的加快推进。
在支持措施上，方案强调了要加强对城市更新项目的监督和评估，确保城市更新工作的合理性和效益性。
总的来说，深圳城市更新实施方案为城市更新工作提供了明确的指导和支持，为深圳城市的可持续发展奠定了坚实的基础。
在未来的工作中，我们将严格按照方案的要求，不断完善城市更新工作，为深圳市的城市发展注入新的活力和动力。
相信在全社会的共同努力下，深圳的城市更新工作一定会取得更加显著的成效，为城市的发展和人民的幸福生活做出更大的贡献。
深圳经济特区城市更新条例(草案稿150731)
深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）第一章总则第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
本条例未规定的，适用其他有关法律法规。
第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。
综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。
功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。
第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则：（一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进；（二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模；（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；（四）保障公共利益和参与者合法权益；（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。
第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。
功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。
因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。
第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定
深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。
其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。
二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。
其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。
三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。
四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
深圳市城市更新培训PPT幻灯片
市领导小组 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市 更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市 更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。 市规划国土部门 规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划 批准纳入城市更新年
度计划 土地及房屋 确权、登记
开发商与业主签订拆 迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许 可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占 总人数2/3以上业主同意拆 除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批 对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则 等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结 果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划， 区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、 实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查， 将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申 报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。 计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市 规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示 意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术 委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知-深府办〔2016〕38号
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知深府办〔2016〕38号各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
城市更新业务基本知识全解
城市更新业务交流目录第一部分深圳城市更新政策解读第二部分城市更新融资模式第一部分深圳城市更新政策解读一、城市更新的基本概念二、深圳进行城市更新的依据三、深圳城市更新的政策演化四、城市更新的流程五、城市更新中土地成本的构成六、深圳进行城市更新的意义城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1.1 城市更新的含义1.2 城市更新的三种模式综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构✓改善消防设施✓改善基础设施和公共服务设施✓改善沿街立面、环境整治✓既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能✓改变部分或者全部建筑物使用功能✓可能改变土地使用权的权利主体✓可能变更部分土地性质✓严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新单元⚫拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；⚫基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位⚫多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目1.3 城市更新单元1.4 城市更新的规划设计如何确定城市更新单元的边界？•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
深圳市城市更新办法
深圳市城市更新办法《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读⾃市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂⾏规定》（深府…2004?177号，下称“城中村改造暂⾏规定”）和《深圳市⼈民政府关于⼯业区升级改造的若⼲意见》（深府…2007?75号）以来，我市相继开展了城中村和⼯业区升级改造⼯作。
⼴东省政府于2009年8⽉出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约⽤地的若⼲意见》（粤府…2009?78号，下称“省三旧改造意见”），进⼀步明确了⼴东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法⾃2009年12⽉1⽇起施⾏。
⼀、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿⽤以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,⽽采⽤了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。
所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧⼯业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进⾏综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的⽬标明确为进⼀步完善城市功能、优化产业结构、改善⼈居环境、挖掘⽤地潜⼒、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿⾐戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。
更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实⾏多种形式有机结合,⽽且尽可能以综合整治为主。
⼆、两个新概念（⼀）城市更新实⾏年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实⾏城市更新单元规划和年度计划管理制度”。
我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每⼀年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项⽬做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新⼯作的有序进⾏。
在已经完成的2010年年度计划申报⼯作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采⽤⼀年⼀报的形式，⽽是常态申报的形式。
深圳经济特区城市更新条例(草案)
（内部资料，请勿外传）深圳经济特区城市更新条例（草稿）第一章总则第一条【立法目的和依据】为了促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，完善城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动社会经济全面发展，根据国家有关法律，结合特区实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
第三条【城市更新定义】本条例所称城市更新，是指符合规定的主体对城市存量建设用地根据城市规划和规定程序进行综合整治或者拆除重建的活动。
城市更新基于城市发展需要开展、致力提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新对象】城市更新的对象以城市建成区为主，具有以下情形之一的区域，可以进行城市更新：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）法律、法规和规章规定的以及经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条【城市更新方式】城市更新采取综合整治和拆除重建的方式。
鼓励通过综合整治进行城市更新。
进行综合整治的，可以按照规定进行适当加建、改建和扩建。
第六条【原则】城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。
城市更新应当贯彻绿色节能、低碳环保的要求，优化资源配置、提升用地效能、保障发展空间、促进社会发展。
第七条【总体要求】城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新应当注重产业结构调整和产业转型升级，不断拓展产业发展空间、整合优化产业布局。
城市更新应当注重保护历史文化遗产。
历史文化街区、历史建筑、重点风景名胜保护区以及经认定的特色风貌区不得采用拆除重建方式进行城市更新，确有更新需要的，应当通过综合整治方式实施。
城市更新应当保护城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统。
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：(一)加强公共设施建设，提升城市功能品质;(二)拓展市民活动空间，改善城市人居环境;(三)推进环保节能改造，实现城市绿色发展;(四)注重历史文化保护，保持城市特色风貌;(五)优化城市总体布局，增强城市发展动能。
第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第六条各区人民政府(含新区管委会，下同)负责统筹推进本辖区城市更新工作。
区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
《深圳经济特区城市更新条例》政策解读1.21
二〇二一年一月
汇报提纲
01 城市更新研究概况 02 立法背景 03 立法进程 04 主要内容介绍
PART 1
城市更新研究概况
一、城市更新研究概况
Ø 国外研究状况
01.英国产业革命
英国工业革命引发环境污染、交通拥挤、住房矛盾突出、基础设 施不完善等“城市病“，欧美国家率先发起“城市更新”运动。
05.鼓励市场化运作
20世纪80年代，随着全球范围的经济调整，西方国家的政府不再 一力承担城市更新责任，鼓励市场主体参与城市更新活动之中。
一、城市更新研究概况
Ø 国内研究状况
1 我国城市更新最初的理论研究着眼于对历史文化名城的保护上。
2 1983年，吴良镛先生结合北京旧城区改建的实践，提出
了“有机更新”理论。
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双方合作改造 蔡屋围金融中心（京基100）改造项目
该项目位于罗湖区蔡屋围老围片区，改造用地面积约70亩，改造前现状建筑物135栋，建筑面积约 15万平方米。
改造后建筑面积约为60万平方米，由441.8米高的京基100大厦及7栋回迁楼构成。刷新了深圳城市 的新地标。
15
PART 4
主要内容介绍
3 1989年《城市规划法》和2007年《城乡规划法》提出
“旧城改建”的概念。
4 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。
2008年，全国棚改启动。
5 2016年，原国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再
开发的指导意见》，提出存量低效用地再开发概念。
6 2020年，党的十九届五中全会明确提出提出实施城市更新。
坚持政府统筹
l 以前政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引 导作用。现将“政府引导”调整为“政府统筹”，强化政府职能。
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
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规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 市场主体委托编制 ⚫ 各方深度参与 ⚫ 政府审批
市场 主体
政府
保障公共利益 的实现
更新 单元
相关 权利人
规划阶段
➢ 建立公开透明的容积率审查规则
奖励面积：配建的公配设施和两房 转移面积：超出基准土地移交的 基础面积：以《深标》密度分区取值
启动城中村改造；
⚫2007年：发布《关于加快推进我市旧工业区升级改造的
工作方案》，开启旧工业区升级改造探索；
⚫2009年：借助广东省出台《关于推进“三旧”改造促进
节约集约用地的若干意见》契机，深圳市在全国率先提出了 “城市更新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新。
背景情况
➢ 城市更新
“政府引导、市场运作” 完善城市功能 提升人居环境 推动产业升级
拆除重建
1
特定 建成区
功能改变
综合整治
背景情况
实施主体
计划申报
计划申报主体：1、权利主体自行申报 2、委托单一市场主体申报 3、市政府相关主管部门申报
规划报批
规划申报主体：计划申报主体
实施主体确认
用地报审
用地报审主体：实施主体
背景情况
➢ 政策体系
1 法规层面
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新实施办法实施细则》
用地出让阶段
➢ 创新地价体系，建立差异化地价标准
⚫ 工改商住 ⚫ 工改工 ⚫ 城中村改造
较高
地 价 标 准
较低
进一步保障公共利益
研究出台”飞地“政策 公共利益用地可与更新项目进行捆绑
持续推动城市有机更新
探索“拆、整”结合的有机更新模式 以多元方式盘活存量空间
加大立法保障力度
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通过法律手段破解“拆迁难”困局
......
计划阶段
⚫ 坚持源头管控： 纳入
计划后，方可享受“三 旧”改造优惠政策
⚫ 强化政府引导：计划
制定时，充分考虑与 上层次规划衔接
改造范围 更新方向 公共利益
纳入计划
计划阶段
⚫ 充分调动市场：建立自下而上的常态化申报机制，随
报随批
规划阶段
➢ 创建“城市更新单元”规划制度
⚫ 打破宗地为单位的管理模式，将产权分散的用地整合，
2 政策层面
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》 ......
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》
3 技术标准层面
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》 ......
4 专项规定
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》
深圳市城市更新政策探索与实践
深圳市规划和国土资源委员会 2018年6月
背景情况
⚫ 面临土地资源难以为继的发展瓶颈，倒逼我市走存量挖潜的 内涵发展之路
1979
人口：310,000; GDP: 2千万
2017
人口: 2000万 GDP: 2.24万亿
昔日渔村
今日深圳
背景情况
➢ 发展历程
⚫2004年：出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，
提升信息化管理水平
研究制定《深圳经济特区城市更新条例》 探索通建过立法全律流手程段业破务解网“上拆办迁理难平”台困局
促进业务审批规范化、标准化
谢谢
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更新单元规划建筑面积构成
实施主体确认阶段
➢ 发挥市场在资源配置中的决定性作用，避免政府 直接介主体单独改造 ⚫ 二者联合改造
原权利人
市场主体
实施 主体
用地出让阶段
➢ 创新土地出让方式，均可协议出让
⚫ 城中村 ⚫ 旧工业区 ⚫ 旧商业区 ⚫ 旧住宅区
土地使用权出让合同