【内部资料】2020国内养老地产案例研究含盈利模式(原创)
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
开发商 中国希格玛，成立于
1986年，隶属中国科 学院
所在区域概况 项目所在顺义区植被
覆盖率、绿化率和空 气质量等环境条件和 基础条件都非常好， 位于北京传统认知的 中央别墅区板块
开盘时间 一期2003年，二期
2004年，三期20072009年
北京东方太阳城
• 针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备
看护健身中心看护健身中心农庄苗圃农庄苗圃老年大学老年大学健康步道健康步道北京东方太阳城全部出售构建复合的产品体系满足多元化的客群需求全部出售构建复合的产品体系满足多元化的客群需求客户群体来源多样客户群体来源多样其中有退休教授干部等总体层次较高小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人很多四五十岁的人在此买房在退休前为自己买养老的住宅而他们的父母多在六七十岁左右因此房子买来可以先给父母住等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅很多人周末来这里陪父母并有部分客群与父母住在同一小区方便照本项目离机场较近机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族准养老一族地缘性客户养老族子女北京东方太阳城产品体系类型多样产品体系类型多样共600套170250共230套222260共118套268380销售情况良好销售情况良好一期二期三期分批开盘后均已售罄开盘时间
产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住 宅
社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L 型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层 以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户
60页PPT养老地产专题研究
人口 2.我国老年
的发展状况
中国人口年龄构成及发展预测(%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050 0-14岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.80 15-59岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.80 ≥60岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.40
③.住宅建设与社区管理建设相结合模式
住宅建设与社区 管理建设相结合
住宅建设与社区管理 相结合的经营模式
住宅建设与社区管理 相分离的经营模式
优势
劣势
优势
劣势
立体的开发经营
模式 利润来源不止是 住宅 产品配套服务为 物业 增值效应
资金投入大、回收期
较长 经投营资管风理险风、险大 对开发商专业要求高
完成销售即可 收回投资 获取利润 风向投资小
国内养老地产 盈利模式
长期持有
单纯租用
开发资金回笼一 般 长期运营
出售
出售与持有相结合
单纯销售
开发资金回笼快 速 一气呵成
部分进行销售 满足老人租用 度假之用
开发资金回笼较 慢 资金循环
典型案例：出售与持有相结合盈利模式
北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换” 方法。 “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。
【大健康】【养老】养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例
养老地产发展思路
——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究
养老地产：“钱”景大盈利难
地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔
中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
最新中国养老地产模式经典案例集锦
最新中国养老地产模式经典案例集锦
XXX模式的经典案例集锦展示了目前三种主要的开发模式。
第一种模式是“纯”养老模式，指的是护理型纯养老模式。这种模式主要以会员制为经营模式，目标客户群体是纯粹的养老客户。它建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施等。大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。XXX是一个高端会
员制养老第一家。它坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积㎡。它以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
第二种模式是“半”养老模式，指的是以普通的住宅物业为基础，通过增加养老服务配套设施，来实现养老服务的模式。这种模式主要是以普通居民为主要客户，但也会有一定比例的老年人居住。养老服务是这种模式的重要卖点之一。例如，上海绿地华府项目就是一个典型的“半”养老项目。
第三种模式是“社区+养老”模式，指的是将养老服务融入
到社区中来，以社区为基础，通过养老服务配套设施来实现养老服务的模式。这种模式主要是以社区居民为主要客户，养老服务是社区服务的重要组成部分。例如，上海中山公园社区就是一个典型的“社区+养老”项目。
总体来说，XXX模式的发展趋势是多元化和定制化。不
同的养老地产模式适应不同的客户需求，也能够满足老年人对于养老服务的多元化需求。
亲和源社区是一家真正的老年社区，提供多种服务和设施，包括付费的高档公寓、健康会所、XXX、配餐中心和度假酒店。高档公寓提供不同的房型，价格从2.38万到6.98万不等，房内配备有独立洗手间、冰箱、电视和呼叫器。健康会所提供游泳池、桑拿房、运动器械区等设施，同时也接待社区外的老年人。XXX引进XXX，提供英语、电脑、音乐、艺术等15
国内外养老地产案例分析及产业研究精品PPT课件
一、中国模式养老地产的发展机会 二、中国养老地产经典案例研究 三、国际养老地产经典案例研究 四、中聚营销关于养老地产的建议 五、打造养老地产的必备条件
Βιβλιοθήκη Baidu
一、中国模式养老地产的发展机会
一、中国模式养老地产的发展机会
二、中国养老地产经典案例研究
三、国际养老地产经典案例研究
四、关于养老地产的建议
五、打造养老地产的必备条件
结束语
当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的， 所以不要放弃，坚持就是正确的。
When You Do Your Best, Failure Is Great, So Don'T Give Up, Stick To The End
感谢聆听
不足之处请大家批评指导
Please Criticize And Guide The Shortcomings
演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标
养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况
上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，
中国养老项目10个最成功的案例(附开发模式)
中国养老项目10个最成功的案例
（附开发模式）
01、中国台湾长庚养生文化村
社区式的商业养老模式
台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况
面积：占地510亩
位置：台湾桃园县龟山乡
户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）
交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区
定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”
入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色
（1）宽阔优雅的养生环境：
享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：
为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：
塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：
全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划
全区无障碍环境设计；
经济救援服务；
每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务
养老地产案例
养老地产案例
随着我国人口老龄化进程的加速，养老地产成为了一个备受关注的领域。在这
个背景下，养老地产案例也逐渐成为了各界关注的焦点。本文将通过介绍几个典型的养老地产案例，来探讨养老地产在中国的发展现状和未来趋势。
首先，我们来看一家位于北京市的养老地产项目。该项目位于市中心，占地面
积较小，但是依托丰富的社区资源和便利的交通条件，成为了众多老年人的首选。项目采用了“以居为养”的理念，打造了一个集居住、医疗、健康养老为一体的社区。老年人可以在社区内享受到全方位的养老服务，包括健康体检、医疗护理、康复护理等。同时，社区内还设有各种娱乐、文化活动场所，为老年人提供丰富多彩的生活。
其次，我们来看一家位于广州市的养老地产项目。该项目位于城市的郊区，占
地面积较大，环境优美，空气清新。项目规划了多个不同风格的养老住宅，满足了老年人不同的居住需求。同时，项目还建设了一所老年人活动中心，为老年人提供丰富多彩的文体娱乐活动。此外，项目还引入了多家知名医疗机构，为老年人提供专业的医疗服务。整个项目以“健康、快乐、安全”为宗旨，为老年人打造了一个理想的养老生活场所。
最后，我们来看一家位于上海市的养老地产项目。该项目位于城市的新兴开发区，占地面积较大，规划了多个养老公寓和养老别墅。项目侧重于打造高端养老生活，引入了国际先进的养老理念和服务模式。社区内设有多个高品质的餐饮、娱乐、健身设施，为老年人提供了舒适便利的生活环境。同时，项目还引入了多家国际医疗机构，为老年人提供高水平的医疗保健服务。整个项目以“尊老、爱老、敬老”为核心理念，为老年人打造了一个高品质的养老天堂。
养老地产案例分析
阳台栏杆处设置折叠式晾衣架，
随手就可晾晒衣物，免去升高弯
腰的危险动作
一键式电话机
大按键的贴心设计，且可将家人
号码设置成固定键，一键就可拨 通家人电20话19/7/4
良渚文化村随园嘉树
杭州万科随园嘉树
收获
1.精选产品区位，合理最大化利用周边配套 2.根据客户定位精确确定产品定位，合理分区，更 显专业性 3.注重设计细节，亲身感受老人生活，从细节做到 关爱老人
良渚文化村随园嘉树
外部配套
【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边，满 足长者喜欢热闹的心态
随园嘉树选址： 定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻 良渚文化村核心配套区地块，强调养 老的配套完善和生活便捷。
良渚食街
社区便利店
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿 园、活动室、便利店等生活必备商业
2019/7/4
乌镇雅园
康复医院
2019/7/4
乌镇雅园
康复医院
雅达国际康复医院
2019/7/4
雅达国际康复医院由康复医院、 体检中心和社区门诊组成，床位 350张。
雅达国际康复医院主要提供的 康复医疗服务：
• 神经系统病患 脑卒中（中风）、 脑外伤术后、 周围神经损伤
• 亚健康人群健康管理 功能评定体检、康复、 运动处方
桃李春风
国内外养老地产典型项目总体研究
上人口数量
60-69 岁
70-79 岁
上
人口内部也不断老化，特别
年份
是80岁以上的高龄老人达到
人数
人数(万
人数(万 比例
(万人)
比例(%)
比例(%)
年均100万的增长速度，对
(万人)
人)
人)
(%)
老年人尤其是高龄老人的生
2000
12975
7554 58.22 4125 31.79 1296 9.99 活照料、康复护理、医疗保
我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业 结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。
即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国 家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。
“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。
据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工 作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。
2020/11/14
10
我国老龄事业现状
老年产业发展滞后 养老服务业发展滞后
2020/11/14
11
老年产业发展滞后
老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、 老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。
养老地产盈利的几种模式解析
养老地产盈利的几种模式解析
随着我国人口老龄化的加速，养老地产行业未来将迎来广阔的发展前景。近年来，众多公司，尤其是地产类公司纷纷涉足养老地产行业，据不完全统计，截至目前，有近至少35家上市房地产公司、80余家非上市房地产公司不同程度涉足了养老地产行业。养老地产已成为众多地产企业内部转型探索的主要方向之一。本文着力于我国养老地产的现状及盈利模式进行分析。
1、养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力
养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。
养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：
一是整合医疗护理服务资源的能力。拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。
二是整合资金资源的能力。养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。
三是整合设计开发资源的能力。养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。
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物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
温州等地客户居多 643户
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区 +养老组团”的开发模式 销售/长租+月费
【链接】国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
休闲度假配套
• Alila 度假酒店：紧邻湿地公园，水乡风情酒店，约200间客房。
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
商业用地，40年产权（仅剩30年）
核心客户来自杭州市区，占到80%左右， 剩余20%来自长三角地区，以上海、宁波、
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
绿城养老地产代表之作，独具风情的学院式养老度假特色小镇
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积
土地性质
客户来源 入住户数 运营管理 盈利模式
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
项目概况
嘉兴市乌镇旅游区附近，雅达国际健康生 态产业园内，距离西栅景区2公里 学院式养老度假特色小镇 1500亩
约70万平方米，容积率1.16
医疗用地 + 科教文卫用地 + 商业 + 住宅 混合用地
核心客户来自桐乡，占50%左右，剩余来 自上海、杭州、苏州等地
5682户 —
住宅销售+服务提供
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
+ • 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
【链接】国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
生活配套 • 特色商业中心
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
湿地公园
➢ 占地面积150亩，总建面 积约3.5万㎡
➢ 设置有文化学习区、餐饮 服务区、休闲娱乐区、健 康医疗区、运动健身区和 社区商业区等完善功能
➢ 老年大学以学校的组织方 式，构成园区内老年人的 日常组织形态，开展适合 老年人身心健康的各类活 动
+
多层、别墅、高层物业70年产权出售
• 多层公寓：11800-14000元/㎡（5000 余户），精装修3500-4000元/㎡。主 力户型有一房50-70㎡ 、两房90 ㎡ 、 三房128㎡ 、140 ㎡ 。一期（雅乐 苑） 、二期（博乐苑） 、三期（逸乐 苑）已售空。
• 新开盘高层24000元／平米。
国内养老地产案例研究
1. 万科·随园嘉树 2. 绿城·乌镇雅园 3. 上海爱维·天地健康城 4. 南京金陵天泉湖养老社区
国内养老地产案例研究：总结
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国内养老地产案例研究：总结
2
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国内养老地产案例研究：总结
3
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【链接】国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
优质的生活环境、顶级的医疗文娱配套和精品的适老化住宅，全方位满足老年人的需求
产品情况
养老住宅
（养老居住）
• 由新民国风多层电梯公寓、高层电梯公寓和平层中式小别墅 组成。
物业类型 养老住宅区
颐Байду номын сангаас学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩