【内部资料】2020国内养老地产案例研究含盈利模式(原创)
2020万科·随园嘉树案例含盈利模式(最新)
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析国内老年住宅开发的主要赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：”出售”、”出租”和”出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。
1、三种主要的收益模式优劣势分析⑴产品出售经营模式◆收益实现方式以产品出售为主要收益方式。
◆收益水平及结构热线房产博客按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。
随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。
在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。
⑵产品出租经营模式◆收益实现方式产品出租是投资收益的方式。
◆收益水平及结构收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。
⑶产品出售与出租相结合的经营模式◆收益实现方式这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。
◆收益水平及结构投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。
收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。
2、不同经营管理模式的优劣势分析⑴住宅建设与社区管理相结合的经营模式◆优势：利润来源点多，多种产业复合经营这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。
它的利润来源点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。
◆劣势：投资大、回收期长、管理难度大这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。
养老地产盈利模式及其利弊分析
养老地产盈利模式及其利弊分析
主要模式
中投顾问在《2016-2020 年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告》中指出，养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式
一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源
以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构通常将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式
多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式
老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
假如是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式
入住老人按月或按年交纳房租费用。
利弊分析。
养老地产项目盈利模式泰康案例
养老地产项目盈利模式+泰康案例“养老产业+地产”的开发模式，已经在国内运作了多年，“以房养老”成为近期热点的同时，也让更多人关心国内养老地产开发究竟是怎样的现状，养老地产又是如何开发盈利？市场上，除了眼花缭乱的养老保险产品之外，各色的养老地产项目也让很多人生出很多好奇。
本期我们就来谈谈养老地产项目的开发模式，了解它的盈利模式，以及一些典型的项目。
养老地产如何赚钱？赚土地的钱——相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。
这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。
从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
五大典型养老地产项目盈利模式销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。
会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。
逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
2020年绿城·乌镇雅园案例含盈利模式(最新)
物业类型 养老住宅区
颐乐学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
+
• 其他服务：如家政服务、健身房等均 收取一定费用
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
颐乐学院年费、物业费等
养老地产项目政策与盈利模式
养老地产项目政策与盈利模式一、养老地产项目的政策支持1.国家政策支持：随着中国老龄化态势的加剧，国家政府已经将养老产业纳入国家战略，大力支持养老地产项目的发展。
在国家层面，养老地产项目可以享受到土地政策、税收优惠等多项政策扶持，例如养老地产项目可以优先获得地方政府提供的土地资源，并享受税收减免政策。
2.地方政策支持：各地方政府也纷纷推出一系列支持养老地产项目发展的政策。
一方面，地方政府加大了对养老地产项目的用地支持，出台土地优惠政策，鼓励开发商开展养老地产项目；另一方面，地方政府也对养老地产项目提供了资金支持，例如提供贷款、资助等形式的资金支持。
3.金融政策支持：随着养老地产项目的投资规模逐渐扩大，金融机构也纷纷推出了专门的金融产品来支持养老地产项目的发展。
养老地产开发商可以通过融资渠道筹集资金，包括房地产信托、债券发行等方式。
二、养老地产项目的盈利模式2.运营服务：养老地产项目不仅提供房产销售，还提供老年人所需的各种日常生活服务，如餐饮、医疗、保健、健身、文化娱乐等。
通过提供高质量的运营服务，可以提高用户体验，进而增加收入。
3.社区配套设施租赁：在养老地产项目中，可以开设各种社区配套设施，并通过租赁的方式获取收益，例如开设商业街、超市、药店等，为居民提供便利服务。
4.居民生活附加产品销售：在养老地产项目中，可以推出一些居住的附加产品销售，例如家居用品、保健品、健康管理服务等，为居民提供全方位的服务。
5.金融衍生业务：养老地产项目可以与金融机构合作，提供金融产品和服务，例如养老金融、财富管理、保险等，为老年人提供全方位的养老金融解决方案。
综上所述，养老地产项目在政策支持下拥有广阔的发展空间，同时通过房产销售和运营服务等方式可以有效盈利。
但与此同时，由于养老地产项目对老年人的生活需求有着特殊的要求，开发商在开展养老地产项目时需要充分考虑老年人的健康、安全、舒适等方面，同时提供全面的服务，才能在市场上取得竞争优势。
养老地产：六大盈利模式及案例
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
养老地产成功案例
养老地产成功案例随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产行业迎来了前所未有的发展机遇。
在这个背景下，一些养老地产项目通过创新的设计理念和服务模式成功脱颖而出，成为了行业的成功典范。
本文将通过分析具体案例，探讨养老地产成功的关键因素，为行业发展提供借鉴和启示。
首先，我们来看一个典型的养老地产成功案例——上海某养老社区项目。
该项目位于上海市郊，占地面积约100亩，总建筑面积达到了20万平方米。
该项目采用了“医养结合”的模式，引入了专业的医疗团队和设施，为老年人提供全方位的健康管理和医疗服务。
同时，社区内还设有多功能活动中心、健身房、图书馆等设施，满足老年人的精神文化需求。
此外，社区还建立了完善的安防系统和24小时值班护理团队，确保老年人的安全和生活质量。
通过这些举措，该养老社区成功吸引了大量老年人入住，形成了良好的口碑和品牌影响力。
其次，另一个成功的养老地产案例来自北京市。
一家知名的房地产开发商在北京郊区打造了一座集养老服务、医疗保健、休闲娱乐为一体的大型养老社区。
该社区依托丰富的自然资源，打造了独具特色的康养环境，包括花园式庭院、温泉养生中心、森林疗养区等。
同时，社区还引进了国际先进的老年护理理念和技术，为老年人提供个性化、专业化的医疗护理服务。
此外，社区还开设了各种兴趣班和文化活动，丰富老年人的精神生活。
这些举措使得该养老社区成为了老年人心目中的理想养老居所，吸引了众多老年人和家庭的关注和青睐。
以上两个案例的成功经验，我们可以总结出养老地产成功的关键因素。
首先，充分整合医疗资源，提供全方位的医疗护理服务，是养老地产成功的基础。
老年人的健康是他们选择养老社区的首要考量，因此养老地产项目必须具备完善的医疗保健体系，满足老年人的健康需求。
其次，创新的康养环境和服务模式也是养老地产成功的重要因素。
老年人不仅需要医疗护理，还需要丰富多彩的精神文化生活和休闲娱乐活动，因此养老社区必须提供多样化的康养服务，满足老年人全方位的需求。
养老地产项目盈利模式
养老地产项目盈利模式养老地产项目是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、康复等服务的房地产项目。
随着人口老龄化的加剧，养老地产市场前景广阔，投资养老地产项目成为了许多房地产开发商的选择。
然而，养老地产项目的盈利模式与传统的住宅开发项目存在很大的差异。
以下将介绍几种常见的养老地产项目盈利模式。
1.售卖房产养老地产项目的主要盈利方式是通过售卖房产来实现。
开发商将项目中的房产以市场价或稍高于市场价的价格售卖给老年人或其家属。
不同于传统住宅，养老地产项目通常会提供更多的服务和设施，如社区医疗、健身设施、文化娱乐活动等。
这些附加的服务和设施会提高房产的价值，从而促进销售。
2.长期租赁除了售卖房产，养老地产项目还可以通过长期租赁来获取稳定的租金收入。
开发商将房产出租给老年人，老年人通过支付每月的租金来使用房产和项目提供的服务。
长期租赁模式可以使老年人免去高额的购房成本，同时也让开发商能够稳定地获取租金收益。
3.提供养老服务4.开展商业活动养老地产项目可以充分利用自身的地理位置和社区资源，开展各种商业活动来获取额外的收益。
例如，开发商可以在项目内开设超市、药店、餐厅等便民设施，也可以举办各种文化娱乐活动、培训课程、健康讲座等社区活动。
通过商业活动的开展，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，进而提高房产的售卖和租赁率，并获得商业活动所带来的收入。
5.金融产品推广养老地产项目可以与金融机构合作，推广一些与养老金融相关的产品。
例如，开发商可以与保险公司合作，推出养老保险产品，为老年人提供长期护理、医疗费用等保障；还可以推广养老金、医疗服务预付等金融产品，为老年人提供更多财务支持。
通过金融产品的推广，开发商可以获得产品推广费用或与金融机构分享业务收益。
综上所述，养老地产项目的盈利模式主要包括售卖房产、长期租赁、提供养老服务、开展商业活动和推广金融产品。
开发商可以通过差异化的服务和产品，吸引更多的老年人选择居住于养老地产项目，并从中获取稳定的收益。
康养地产运营及盈利模式研
康养地产运营及盈利模式研随着人们对健康和生活质量的日益关注，康养产业逐渐兴起。
康养地产作为康养产业的重要组成部分，不仅可以满足人们的养生需求，还可以通过运营盈利。
本篇文章将围绕康养地产的运营和盈利模式进行研究。
一、康养地产的运营模式1.整合式运营模式康养地产的整合式运营模式将物业管理和服务管理相结合。
物业管理方面，需要对康养地产进行全面的保养和维护，包括物业设施、环境卫生等；服务管理方面，则需要提供一系列基础服务，如餐饮、医疗、康复、健身等，并根据入住老人的不同需求提供差异化服务。
整合式运营模式可以为老人提供全方位的服务，提高老人入住的舒适度和安全性，使老人更愿意长期居住在康养地产中。
2.租赁式运营模式租赁式运营模式是指康养地产的业主将其物业租给第三方企业进行康养服务管理。
租赁方可以通过资本运作将业主的物业吸收到自己的资产负债表中，并利用自己的康养服务优势为老人提供全面的服务。
同时租赁方还可以通过对收益的把控来调整服务的质量和价格，进而提高自己的盈利能力。
租赁式运营模式可以减少业主对康养地产的直接经营风险，同时还可以享受租金收益。
3.合作式运营模式合作式运营模式是指康养地产的业主与第三方企业进行合作，共同进行康养服务管理。
合作方在管理、市场拓展、品牌营销等方面发挥自己的优势，共同推动康养地产的发展。
合作式运营模式能够提高康养地产的服务水平和品牌知名度，为老人提供更全面、更优质的服务。
二、康养地产的盈利模式1.销售收入康养地产的销售收入是指通过向老人售卖房产来获取收益。
销售收入是康养地产最主要的收益来源，同时也是康养地产的核心竞争力之一。
康养地产可以通过不同的销售策略、不同的产品组合和不同的定价策略来提高销售收入。
2.服务收入康养地产的服务收入是指通过向老人提供各种服务来获取收益。
服务收入包括医疗、康复、健身、餐饮、文化娱乐等方面的服务收入。
康养地产可以将服务和房屋销售组合起来销售，也可以通过收取服务费的方式来增加收益。
中国养老地产盈利模式分析资料
中国养老地产盈利模式分析人口老龄化给世界各国带来了社会和经济难题。
截至2011年，中国已有65岁以上人口12288万人，占总人口的比重9. 1%。
据预测到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%, 2030年，中国老年人口占总人口的比例将达31. 2%。
中国的老龄化问题越来越严峻，“十八大”报告提出关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的重要思想，养老问题是事关个人、家庭及社会稳定的重大问题。
我国老年社会保障制度随着老龄化问题的突出呈现养老保险基金收不抵支、资金短缺等现象，无法有效地发挥作用。
探究养老地产盈利模式问题，从经济与管理的角度探寻房地产业如何通过企业投资参与老年人社会保障问题，具有重要的理论和现实意义。
我国已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业，进行着有意义的实践尝试。
一、养老地产是将养老主题融合丁地产开发的特殊项目养老地产概念始丁上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家，是将养老主题融合丁地产开发项目，以满足日益增长的特定市场需求。
养老地产是具有独特的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等多功能的产业。
盈利模式是企业通过自身以及利益相关者资源的整合并形成的一种实现价值创造、价值获取、利益分配的组织机制及商业架构。
我国养老地产的开发建设过程涉及政府、企业、消费者和融资方等利益相关者关系。
研究养老地产盈利模式对丁整合多方利益需求，实现企业价值创造，民生福利保障、政府职能完善等工作具有重要意义。
我国养老地产开发建设尚处丁萌芽阶段，目前只是作为对社会养老保险制度出现资金缺口等问题的补充，由政府主导在一些大城市进行试点。
随着各种政策法规的成熟、人们观念的改变和对养老地产需求的显现，养老地产这一新型模式必将得到好的发展，不断会有企业发现其发展的空间而参与进来，越来越多的房地产企业和保险公司涉足养老地产行业已经充分显示了这一趋势。
然而目前银行还没有专门针对养老地产开发的业务，住房抵押贷款也不具备实施的条件。
中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例
中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例在房地产行业暴利盛行的年代，越来越多的人在思考未来房地产的发展方向，而养老地产无疑是一块诱人的大蛋糕。
养老地产在我国地产界一直被认为“养老+地产”，是产业地产的一个分支，类似于商业地产、旅游地产。
投资与收益的不匹配是困扰养老地产的核心难题，然而在政府、企业和金融机构的共同努力下，养老地产已经迎来盈利的曙光。
一、养老地产的兴起背景根据2011年由杭州市民政局和浙江大学城乡规划设计院有限公司编制的《杭州市养老设施布点规划（2010-2020）》中对养老设施的定义为满足老年人各种物质与精神照料、医疗以及社会服务需求建立的居住建筑和公共建筑。
一般认为，这是关于养老地产的最为接近的定义。
从学术领域来说，养老地产最早的研究起于2009年。
中国知网上收录我国学术界设计“养老地产”自2009年至今共有700余篇期刊论文。
从实践上来说，2000年北京太阳城房地产有限公司以开发老年社区的名义拿下600余亩的地块，其中200亩用来建造老年公寓，此项目被认为是我国“养老地产”项目的开端。
我们认为，养老地产的兴起主要有三个方面的因素，分别是政策、市场和人口。
（一）政策因素在供给侧结构性改革的背景下和社会需求的刺激下，养老地产将迎来一个蓬勃发展的时期。
2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。
随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。
例如，北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里，第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。
无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。
另外，对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为非盈利单位，政府也会对其给予相关的优惠政策。
2020某养老地产研究报告
产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点
中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低 端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区 的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；
65岁及以上人口发 展情况
60岁以上老年人口比例预测
老人财富分析 老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑
随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未 来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。
当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品 提供了强大的消费支持。
巢湖养老地产研究报告
2014.05.28
目 录 CONTENTS
一、养老地产可行性分析 二、养老地产案例研究 三、项目自身分析 四、本案开发建议
1
养老地产可行性分析
人口老龄化分析 未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发
展
从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；
老年人口系数：
据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到 10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口） 时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比 重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为 14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨 大的市场机遇；
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析1. 引言随着中国人口老龄化趋势的加剧，老年住宅的需求逐渐增加。
国内老年住宅开发成为一个潜力巨大的市场，吸引了越来越多的开发商和投资者。
本文将分析国内老年住宅开发的主要赢利模式，帮助企业和投资者更好地了解这一市场。
2. 老年住宅销售模式在国内老年住宅市场中，主要的销售模式可以分为两类：购买模式和租赁模式。
购买模式是指老年人购买房产作为永久居住地，而租赁模式则是老年人租赁住房并支付租金。
这两种模式都有其特点和利润点。
2.1 购买模式利润来源在购买模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•房地产销售利润：开发商以低于市场价的价格向老年人销售房产，获得房地产销售利润。
•附加服务利润：开发商可以提供一些附加服务，如康复护理、健康咨询等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
2.2 租赁模式利润来源在租赁模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•租金收入：开发商通过出租老年住宅获取租金收入，租金收入可以作为稳定的现金流。
•附加服务利润：开发商可以为租客提供一些附加服务，如餐饮、洗衣服务等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
3. 开发商合作模式为了降低风险和提高效益，一些开发商选择与其他企业或机构进行合作。
以下是几种常见的合作模式：3.1 开发商与运营商合作在这种模式下，开发商与老年住宅运营商合作。
开发商负责建设老年住宅项目，而运营商负责运营和管理。
开发商从销售或租赁收入中获得利润，而运营商则从提供服务和管理老年住宅中获得利润。
3.2 开发商与医疗机构合作在这种模式下，开发商与医疗机构合作，为住户提供医疗服务。
开发商可以建设医疗设施，医疗机构提供医疗服务。
开发商从销售或租赁以及提供医疗服务中获得利润，医疗机构则从提供医疗服务中获得利润。
3.3 开发商与社区组织合作在这种模式下，开发商与社区组织合作，共同建设和管理老年住宅社区。
养老地产案例分析
养老地产面临的挑战
市场需求变化：人口老龄化趋势加剧，对养老地产的需求不断增加
政策法规限制：政府对养老地产的政策法规限制较多，影响行业发 展
投资回报周期长：养老地产的投资回报周期较长，投资者需要耐心等 待
市场竞争激烈：养老地产市场竞争激烈，需要不断创新和提升服务 质量
养老地产的发展建议
加强政策支持，推动养老地产行业发展 提高养老地产服务质量，满足老年人需求 创新养老地产经营模式，提高盈利能力 加强与其他行业的合作，拓展养老地产市场
养老地产的未来展望
06
养老地产的创新方向
智能化养老：利 用科技手段，提 高养老服务的智 能化水平
医养结合：将医 疗和养老相结合， 提供全方位的养 老服务
绿色环保：注重 环保和可持续发 展，打造绿色养 老地产
文化养老：注重 老年人的精神文 化需求，提供丰 富的文化娱乐活 动
养老地产的市场前景
老龄化趋势： 随着人口老龄 化加剧，养老 地产市场需求
案例背景：某养老地产项目，位于城市郊区，占地面积约500亩 运营模式：以养老服务为核心，提供医疗、康复、护理、餐饮、娱乐等一站式服务
盈利模式：通过出售养老公寓、提供养老服务、开展商业活动等方式实现盈利
成功因素：地理位置优越，交通便利；服务设施齐全，服务质量高；价格合理，符合市场需求 挑战与对策：市场竞争激烈，需要不断创新和优化服务；政策变化，需要及时调整经营策略； 人才短缺，需要加强人才培养和引进 结论：养老地产的运营模式需要根据市场需求和政策变化进行调整和创新，以实现可持续发展。
养老地产的运营模式特点
提供全面的养老 服务，包括医疗、 护理、餐饮、娱 乐等
注重老年人的生 活质量和身心健 康，提供个性化 服务
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优质的生活环境、顶级的医疗文娱配套和精品的适老化住宅，全方位满足老年人的需求
产品情况
养老住宅
（养老居住）
• 由新民国风多层电梯公寓、高层电梯公寓和平层中式小别墅 组成。
物业类型 养老住宅区
颐乐学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩
+
多层、别墅、高层物业70年产权出售
• 多层公寓：11800-14000元/㎡（5000 余户），精装修3500-4000元/㎡。主 力户型有一房50-70㎡ 、两房90 ㎡ 、 三房128㎡ 、140 ㎡ 。一期（雅乐 苑） 、二期（博乐苑） 、三期（逸乐 苑）已售空。
• 新开盘高层24000元／平米。
温州等地客户居多 643户
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区 +养老组团”的开发模式 销售/长租+月费
【链接】国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
休闲度假配套
• Alila 度假酒店：紧邻湿地公园，水乡风情酒店，约200间客房。
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
绿城养老地产代表之作，独具风情的学院式养老度假特色小镇
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积
土地性质
客户来源 入住户数 运营管理 盈利模式
生活配套 • 特色商业中心
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
湿地公园
➢ 占地面积150亩，总建面 积约3.5万㎡
➢ 设置有文化学习区、餐饮 服务区、休闲娱乐区、健 康医疗区、运动健身区和 社区商业区等完善功能
➢ 老年大学以学校的组织方 式，构成园区内老年人的 日常组织形态，开展适合 老年人身心健康的各类活 动
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
+ • 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
项目概况
嘉兴市乌镇旅游区附近，雅达国际健康生 态产业园内，距离西栅景区2公里 学院式养老度假特色小镇 1500亩
约70万平方米，容积率1.16
医疗用地 + 科教文卫用地 + 商业 + 住宅 混合用地
核心客户来自桐乡，占50%左右，剩余来 自上海、杭州、苏州等地
5682户 —
住宅销售+服务提供
【链接】国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
【链接】国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
商业用地，40年产权（仅剩30年）
核心客户来自杭州市区，占到80%左右， 剩余20%来自长三角地区，以上海、宁波、
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
国内养老地产案例研究
1. 万科·随园嘉树 2. 绿城·乌镇雅园 3. 上海爱维·天地健康城 4. 南京金陵天泉湖养老社区
国内养老地产案例研究：总结
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万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品