房地产企业纳税筹划技巧及实战案例ppt课件
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房地产开发企业及相关行业纳税筹划-PPT精品文档
房地产开发企业及相关行业纳 税筹划
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
《房地产税收筹划》课件
2 研究税收政策
了解最新规定
4 切实减少税务风险
遵守相关法规
房地产税收筹划的案例
1
如何降低房产交易税
2
最佳交易时间和方式
3
如何避免重复征税
合理规划资产结构
如何优化资产结构
合理配置不同类型的资产
结论
1 房地产税收筹划的重要性
最大化利用税收优惠政策
2 如何合理规避税收风险
确保合法合规
参考资料
• 税务法规 • 房地产税收筹划案例 • 相关报告和研究
《房地产税收筹划》PPT课件
# 房地产税收筹划 ## 简介 - 什么是房地产税？ - 房地产税的作用和目的 - 房地产税与其他税种的区别
房地产税的种类和征收产税
契税，增值税，转让税
如何进行税收筹划
1 税务规划的重要性
有效管理资产
3 合理安排资产组合
最大限度减少税务负担
房地产开发企业税收筹划 ppt课件
PPT课件
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三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？
（一）买地阶段的涉税分析与筹划 （二）建房阶段的涉税分析与筹划
（三）售房阶段的涉税分析与筹划
（四）管房阶段的涉税分析与筹导税种进行筹划？
（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析
1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题
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9
（二）税收筹划的特征
请注意 它的本 质特征！
一种节省税款的方式 具有合法性
一种精心的纳税安排
非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避税
税收筹划
利用税法漏洞 国家采取反避税
研究税法 合理利用 国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立 法精神，受国家保护和支持。
（1）征税范围 ① 销售不动产征收范围的基本规定 ② 销售不动产征收范围具体规定
（2）销售不动产中营业额规定 ① 基本规定 ② 具体规定
PPT课件
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2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题
① 自退行为征税问题 ② 受托提供建筑劳务的征税问题
3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题
4、房地产开发企业物业管理中的征税问题
a、收取物业费、保养费、征税问题 b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入 c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房 租不计征营业税。
PPT课件
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房地产企业税收筹PPT课件
（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业 所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了 要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个 人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率， 成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税 税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为 有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
.
12
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和 可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工 进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
房地产开发企业会计税务筹划PPT
（1）调整2005年度主营业务收入及相关科目 借： 以前年度损益调整 3000000 贷：应付帐款——某客户 3000000
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
房地产税务筹划33页PPT
房地产税务筹划
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
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扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增 值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增 值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临 界点”。
4
“临界点”筹划法
某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年 3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米， 平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该 房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万 元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按 收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税 税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民 政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。
14
建房方式筹划法
合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充 分利用该项政策。企业可以预收购房者的购房款作为合作 建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该 比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出 资金的用户分得自用。
5
“临界点”筹划法
筹划前 转让房地产的收入为1847.3万元；
应纳土地增值税额为94.71万元；
实际盈利金额=收入－成本－费用－税金
94.71
= 1847.3-200-900-100-101.6-
=450.99万元
6
“临界点”筹划法
筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米 2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万 元，其他资料不变。
1
5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例
2
房地产企业纳税筹划技巧及实战案例
“临界点”筹划法 费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法 建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法 股权转让筹划法 核算方式筹划法
3
“临界点”筹划法
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99 （万元）
扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529 （万元）
增值额＝271万元，增值率为17.72% 实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元
7
“临界点”筹划法
虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反 而比原来增加了48.01万元。
要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，
那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的
调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限
度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现
象，从而节省税款的缴纳。
10
收入分散筹划法
房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签 订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装 修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购 买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人 只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而 第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可 不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得 营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了 不缴或少缴税的目的。
建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房
地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以
采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以
用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以
协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地
产权没有发生转移便可以了。
13
建房方式筹划法
为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加 顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性 质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地 产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款， 让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使 得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也 可以增强企业的市场竞争力。
8
“临界点”筹划法
北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时， 可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。 凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字 （1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北 京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑 面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住 宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的 建筑面积在120平方米以下。
9
费用转移或分摊筹划法
房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物 价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均， 该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需 要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增 值率大致相同，从而节省税款。
平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只
㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地 产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不 仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额， 而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书 据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。
12
建房方式筹划法
房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户 进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬 的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房 地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于 劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。
11
收入分散筹划法
假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。 因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安 装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价 格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不 注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形 式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。
㊣认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理 定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入 来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除 的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间 接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费 用上做文章。
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“临界点”筹划法
某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年 3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米， 平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该 房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万 元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按 收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税 税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民 政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。
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建房方式筹划法
合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成 后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充 分利用该项政策。企业可以预收购房者的购房款作为合作 建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该 比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出 资金的用户分得自用。
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“临界点”筹划法
筹划前 转让房地产的收入为1847.3万元；
应纳土地增值税额为94.71万元；
实际盈利金额=收入－成本－费用－税金
94.71
= 1847.3-200-900-100-101.6-
=450.99万元
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“临界点”筹划法
筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米 2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万 元，其他资料不变。
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5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例
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房地产企业纳税筹划技巧及实战案例
“临界点”筹划法 费用转移或分摊筹划法 收入分散筹划法 建房方式筹划法 灵活运用优惠政策法 代收费用计价筹划法 成本核算对象筹划法 股权转让筹划法 核算方式筹划法
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“临界点”筹划法
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99 （万元）
扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529 （万元）
增值额＝271万元，增值率为17.72% 实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元
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“临界点”筹划法
虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反 而比原来增加了48.01万元。
要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，
那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的
调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限
度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现
象，从而节省税款的缴纳。
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收入分散筹划法
房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签 订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装 修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购 买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人 只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而 第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可 不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得 营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了 不缴或少缴税的目的。
建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房
地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以
采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以
用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以
协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地
产权没有发生转移便可以了。
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建房方式筹划法
为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加 顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性 质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地 产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款， 让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使 得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也 可以增强企业的市场竞争力。
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“临界点”筹划法
北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时， 可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。 凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字 （1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北 京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑 面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住 宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的 建筑面积在120平方米以下。
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费用转移或分摊筹划法
房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物 价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均， 该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需 要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增 值率大致相同，从而节省税款。
平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只
㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地 产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不 仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额， 而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书 据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。
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建房方式筹划法
房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户 进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬 的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房 地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于 劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。
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收入分散筹划法
假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。 因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安 装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价 格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不 注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形 式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。
㊣认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理 定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入 来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除 的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间 接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费 用上做文章。