房地产项目投资经济测算(最新版本)

项目施工计划表：
根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。 准备阶段
前期准 备阶段
勘察设计 项目报建 开工准备 地下部分
准备阶段、勘察设计和项目报 建的时间一般为两个月，可同 时进行，一个季度内结束。
施工 阶段
主体工程
安装工程 装饰工程 室外及配套工程 竣工验收
开工准备在前期准备后一个月 完成，竣工验收的时间为3个 月，其余各阶段的完工时间与 项目建筑形式相关程度较高， 需根据项目的实际情况做出判 断。
序号 一 项目 现金流入
1.1
1.2 二 2.1 2.2
租金收益
残值收入 现金流出 建设投资 财务费用
残值收入在经营结束的 最后一期作为现金流入。
2.3
2.4 三 四 五
租赁扣除项
所得税 固定资产折旧 现金净流量 累计现金净流量 净现值
所得税的计税基数应为 租赁收入减去租赁扣除 项、财务费用和固定资 产折旧后的余额。
房地产项目投资经济测算
尊地〃策划顾问中心 2009年11月
基础知识 常规开发项目经济测算研讨内容导图租赁项目经济测算
不动产价值测算
需进行经济测算的三种常见情况
一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
二 常规开发项目经济测算
重要假设 操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。 成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的3%计取 ；
累计净现金流量的最后一期数值应等于 总净现金流量。
将每一期的净现金流量都折现到项目的 起始点，合计数即为项目的净现值。
敏感性分析
项目 1 投资收益率 较基本方案增减 基本方案 其他方案
2
财务内部收益率 FIRR
较基本方案增减 财务净现值FNPV 较基本方案增减 财务净现值率 NPVR 较基本方案增减 动态投资回收期 较基本方案增减
五
六 七
土地增值税
所得税 可运用资金
投资计划与资金 筹措表
序号 一 1.1 1.2 二 2.1 2.2 2.3 三 四 项目 建设投资总额 建设投资 财务费用 资金拥有量 自有资金 可运用资金 银行借款 盈余资金 累计盈余资金
此表的主要作用在于通过判断项目未来 各期资金需求和资金拥有量之间的差距， 决定何时需要对外融资。 财务费用的多少取决于银行借款金额， 而银行借款金额又取决于每期资金拥有 量与投资总额之差，而财务费用本身也 是投资总额的一部分，由此构成了一个 相互引用的循环，为避免这种循环我们 选择根据判断手动输入银行借款数额。 财务费用的计算结果来源于贷款还本付 息估算表。
八 九
所得税 税后利润
全部现金流量表
序号 一 1.1 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 三 四 五 六 项目 现金流入 销售回款 现金流出 建设投资 财务费用 销售费用 销售税金 土地增值税 所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现值 累计净现值
显示了项目各期现金流入及流出情况及 总体净现金流量，并计算得出考虑了时 间价值后的项目净现值，反映了项目的 动态盈利能力。
3
4
5
三 租赁项目经济测算
理论依据 操作指引
重要假设
开发期的相关假设参考常规项目 租赁抵扣项目 主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、 房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。 租赁期经营安排 主要包括租金及增长率、出租率。 折旧年限及方法 不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限 及方法、残值率。
基础知识
名词解释
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程 主要是附属工程建设费用。
其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。
管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
九
十
财务费用
建设投资总额
项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要 是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表 在金额上的对应。
销售安排及回款
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出 了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售 回款方式的假设统计各期实际回款情况。
基础知识
动态评价指标
项目评价指标体系
项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
总建设成本估算表 序号 一 二 三 四 五 六 七 八 项目 地价 前期工程费 建安工程费 室外工程及市政配套费 其他费用 管理费用 不可预见费 建设投资 其他费用、管理费用和 不可预见费的计提方法 需在在重要假设进行说 明。 建设投资是前七项的合 计数，财务费用与建设 投资的合计为建设投资 总额， 此处为项目建设 发生的投入总额，没有 包含销售费用、相关税 金等。
累计净现值
三 不动产价值测算
重要假设
操作指引
理论依据
常用于两个方面，即根据租金测算房地产价值和根据酒店经营收益测 算酒店价值。 不动产的价值表现为其为占有者带来的未来收益，由于资金具有时间 价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。
值得注意的是，自开始从银行借入资金 至还清银行借款期间，盈余资金和累计 盈余资金都应该为零或接近零。这体现 了开发资金不应出现短缺，同时对外融 入资金达到充分利用。
损益及利润分配表
序号 一 二 三
四 五 六 七
项目 销售收入 销售费用 销售税费
建设投资 财务费用 土地增值税 利润总额
此表为税后利润的计算表，清楚列明了 项目的收入、成本、税费及最终取得的 税后利润总额，反映了项目的静态盈利 能力。 利润总额为销售收入减去销售费用、税 费、建设投资、财务费用及土地增值税 后的数额。 利润总额减去所得税即为税后利润。
资金来源与运用表
序号 一 1.1 1.2 1.3 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 三 四 项目 资金来源 销售实际回款 自有资金 银行借款 资金运用 建设投资 偿还本金 销售税费 土地增值税 所得税 盈余资金 累计盈余资金
此表综合展现了资金的来源与运用。资 金有三个来源，包括销售回款、自有资 金和银行借款。资金运用即资金流向则 包括建设投资、偿还本金、销售税费、 土地增值税、所得税五个方面。
销售收入与经营 税金及附加估算
序号 项目
一
二 三 四
销售收入
销售实际回款 销售费用 销售税费
各期的销售收入与销售实际回款由销售 安排及回款表链接得来，销售税费、土 地增值税和所得税依据当时当地税收政 策执行。
4.1
4.2 4.3 4.4
营业税
城建税 教育费附加 印花税
一般采取先预征，最后一期按应征收金 额与预征金额的差额多退少补。 可运用资金由销售实际回款减去因销售 而产生的所有支出后得出。支出项包括 销售费用、销售税费、土地增值税和所 得税。
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的3%-5%计取。
重要假设
销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。 销售回款 假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位； 可根据项目情况进行调整。 资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。
资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷 款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资 估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计 划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润 分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。 注意事项：
基础知识
静态评价指标
项目评价指标体系
投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。
静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
贷款还本付息估 算表
本期利息包括期初贷款本期产生的利息 和本期新增贷款产生的利息两部分。
序号 一
项目 期初借款
二
三 四 4.1
本期借款
本期计息 本期本息偿还 偿还本金
4.2
五 六
偿还利息
还款来源 期末借款累计
归还银行借款时，如果当期还款来源小 于期初借款时，偿还本金的数额为还款 来源减去本期计息；若当期还款来源大 于期初借款时，偿还本金的数额则等于 期初借款。