昆明杨林大学城市场调查及商业分布

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杨林大学城调研报告

城市规划调研报告——杨林大学城调研时间：2013年6月2—2012年6月20实习地点：云南师范大学文理学院前言：杨林大学城社区是一个专注于提供大学生学习、生活、娱乐、交友和情感问题自由交流的平台。

成立于2013年，以爆炸式的速度向前发展。

关键词：区位、大学城与周围城市道路的关系、大学城中各个学校之间的组织关系、大学城共享区的布置、某个校园各个功能空间的组织的安排云南省嵩明职教基地(杨林大学城)位于因杨林肥酒而驰名中外的滇东古镇杨林镇，坐落在省级杨林工业园区西南方，总用地约为14.16平方公里。

紧邻昆曲高速公路，南距昆明市区34公里，北距嵩明县城9公里，东距沾昆铁路复线5公里，距东绕城高速公路14公里，距正在建设的昆明新机场16公里，距呈贡大学城仅40多公里，处于昆曲工业走廓黄金轴带和昆明市半小时经济圈、临空经济辐射圈内，基地北侧紧临官军路两侧，西侧紧靠昆曲高速，南侧紧邻官渡区、与机场道路相衔接，东侧紧靠杨林工业区，具有得天独厚的区位优势和陆空立体交通网络。

大学城与周围城市道路的关系嵩明职教基地强调“多核心”的组织模式，即商业中心、体育中心、服务中心、文化活动中心等。

教育组团内部布置适量的公共服务设施。

商业等配套设施按照基地区级核心--组团级中心--校区级三级布置。

公共设施用地主要包括综合服务办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等(除教育科研用地)，产业用地(工业、实训、研发)规划四块产业用地，均为实训研发相结合用地。

结合云南空港经济区规划，综合考虑区域范围内交通关系，将原规划由机场联系嵩明县城的公路适当向南调整，以避免破坏职教基地内部中心组团结构。

值得一提的是，拟在规划核心区内规划学生文化广场一处，占地1.5公顷，并结合公交枢纽站设置。

主要为学生集会游憩提供空间，是未来职教基地标志性景观之一。

广场考虑结合公共建筑，道路与河道之间的用地，努力创造各种不同用途，大小不一的开放空间，设计应结合地段特征，富有校园特色，为师生提供高品质的活动场所。

杨林职教园区服装市场分析报告

杨林职教园区服装市场分析报告摘要：随着杨林职教园区的不断发展与完善，市场吸引力不断的增加，在此为了为服装行业进入杨林职教园区这块新兴市场而对该市场做个简单的分析。

目录前言 (2)杨林职教园区的概况 (3)二、杨林职教园区大学概况 (4)（一）、云南工商学院 (4)（二）、云南师范大学文理学院 (5)（三）、云南师范大学商学院 (6)（四）、云大滇池学院 (6)（五）、昆明医科大海源学院 (7)（六）、云南城市职业建设学院与云南亨德森学院 (7)（七）、未来入住学校 (7)大学生消费行为分析 (8)（一）、大学生消费特点 (8)（二）、大学生主要消费行为及比重 (9)1. 伙食消费 (9)2. 学习消费 (9)4.休闲娱乐消费 (10)5. 人际交往消费 (11)杨林职教园区大学生服装市场分析 (11)（一）、调查方式 (11)（二）、调查方法 (12)（三）、调查结果分析 (12)每季度平均服装消费水平分析： (13)2.学生选择服装的类型 (14)3.购买主要影响因素 (15)5购物地点分析. (16)6.是否愿意在汇尔佳购买 (17)7．月生活费与单件服装可接受价格 (17)四、成本分析 (18)建议 (19)附录 (20)前言云南对外开放的步伐不断深化，昆明作为云南的经济、文化、政治中心正在以飞快的速度发展，由于昆明的地形原因，昆明城市的发展只能走卫星城的道路。

如今昆明政府已经将高校园区郊区化，将高校园区向昆明走遍的县乡级搬。

及成功高校园区后嵩明杨林职教园区将成为第二个高校开发园区。

就目前杨林职教园区的发展情况还处于初级阶段，还有许多地方需要完善。

目前杨林职教园区已经入住的高校有云南工商学院、云南滇池学院、云南师范大学文理学院、云南师范大学商学院等7所高校。

初步预计现有大学生意超过八万人。

但是如此大的一个市场只有一个简单的汇尔佳简单的商务中心来提供所有大学生的服务。

这是远远无法满足杨林职教园区这个市场的容量。

昆明商业市场调查

一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。

（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。

常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。

这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。

第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。

昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。

第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。

北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。

（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。

从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。

从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。

2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。

昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。

零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。

昆明商业市场调研报告

昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司昆明恒巢房地产经纪有限公司2008年6月18日目录二、六大商圈介绍 (4)（一）三市街商圈 (4)1.区位描述 (4)2.商业特征描述 (4)3.商业板块 (4)4.商圈综述 (9)（二）青年路商圈 (9)1.区位描述 (9)2.商业特征描述 (9)3.商业业态 (9)4.商铺形态 (11)5.租金情况 (11)6.商圈综述 (11)（三）白塔路商圈 (11)1.区位描述 (11)2.商业特征描述 (12)3 (14)（四）小西门商圈 (15)1.区位描述 (15)2.商业特征描述 (15)3.商业业态 (16)4.商铺形态 (18)5.租金情况 (19)6.商圈综述 (19)（五）昆都商圈 (20)1.区位描述 (20)2.商业特征描述 (20)3.24（六）螺蛳湾商圈 (24)（七）六大商圈整体分析： (28)三、竞争商业项目 (29)（一）主要竞争商业项目列表 (29)（二）主要竞争项目案例 (29)上东大街 (29)东华丽都广场 (33)昆明老街 (35)（三）竞争项目交叉分析： (39)四、地块商业属性分析 (40)（一）地块自身商业属性 (40)（二）分析及建议 (40)一、昆明商业圈综述有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。

商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展三市街商圈以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着步行街的开通、百盛的做强、百大新天地的开业以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置青年路商圈以新西南广场、新世界百货（原仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，一定上弥补了该商圈餐饮、娱乐不足的弱点由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，同时随着金鹰百货、护国商城的建设经营，在一定上提升了该商圈的地位白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈，完全依靠金龙百货的支撑而兴起，以定向消费为主，商业氛围较淡汇都国际的建设和开业，极大地提升了商圈的商业氛围和辐射能力，但总体商业氛围仍然较淡小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势昆都商圈昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间螺蛳湾商圈以批发为主，零售为辅，经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头由上图可以看出，昆明商圈核心商圈的次级商圈是根据所支撑的业态不同来划分的，零售百货是传统的商业业态，也是吸引人流最多辐射档次最广的业态，所以以零售百货业为支撑的商圈为核心商圈。

市场调查报告

昆明学院周边店铺市场调查报告为在昆明学院周边创办自己的企业，特于2015年5月对昆明学院周边的店铺分布情况运用统计的方法做市场调查。

由于创业资金很少，所以只考虑像小吃店或包子店等投资少，收益快的小型企业。

首先是学校南门，南门附近是一个大型的汽配城，并有酒吧2个，眼镜店1个，手机店1个，超市4个，网吧2个，广告设计店1个，餐厅、饭馆和冒菜类的有12个，包子店2个，米线面条小吃类店4个。

估计每天拥有1000个顾客。

其次是学校西门，西门是学校周边人群最密集的街市，拥有超市6个，电脑手机店6个，KTV的有6个，旅社6个以上，理发店2个，化妆品店10个以上，服装店10到20个，水果店8个以上，网吧4个，复印店5个，鞋店5个以上，奶茶店大于7个，火锅店8个，餐厅、饭馆和冒菜类的店10个，各种饵丝米线小吃店15个，其他小摊10到30个。

估计每天顾客流量在2000以上。

综上所述，其中与小吃店为同行和可替代关系的店铺所卖的商品主要是米线、饵丝、面条、盖饭、炒饭、火锅、砂锅、酸辣粉、包子、冒菜、炸洋芋和烧烤等。

最低价格在7到11元之间不等。

从调查数据可以看出，学校周边与小吃店有竞争关系的店铺可以说是非常多，形式非常严峻。

但考虑到总体的顾客流量巨大，所以每个店铺的收益和顾客占有量还是相当不错的，如果要开一家腾冲小吃店，并经营腾冲饵丝、米线和稀豆粉等商品，也可以分到可观的顾客数量，其中饵丝和米线的竞争会比较激烈，调查中有兰州拉面，大理米线，过桥米线等一些同样出名的小吃，想要在饵丝米线方向获得更多的顾客，需要更多的宣传和拉拢，而要拉来顾客，就需要提供更优质的服务，更美味的饵丝和米线，更新颖的顾客体验方式。

但是稀豆粉则可以说是本店特有的产品，可以垄断这一需求的顾客。

另外，像盖饭等具有吃饭时间顾客流量增多，其后则减少的趋势，小吃店与其相比具有更大的优势，没有时间上的限制。

综上所述，在学校周边创办一家像腾冲小吃店这样的企业，对于目前投资资金少，经营经验缺乏的大学生来说，无疑是最合适的。

昆明市场商圈调查概况

点是主题鲜明，购买消费群较有特点，
路
商路、南至吴井路、西至北京
尽管人流量上幷不占优势，但有效购
圈路、东至环城东路
买率很高。
人民中路龟背立交桥周边，沃尔玛、南疆通讯、迅捷通该商圈位于住宅区附近，业态以大型
小西北至人民中路、南至西昌路讯、五星电器、国美电器、超市（沃尔玛）及电讯产品零售为主。门商与新闻路交汇、西至西昌苏宁电器、百汇通讯城等
西侧
昆明市雨龙村
0871—8893616
占地 350 亩，经营商铺总面积 12 万多
中林建材城
平方米，经营商户 736 户
昆明市昌宏路
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占地面积 162 亩，建设规模为一幢二
华洋家居广场层大型综合市场，建筑面积 16.8 万关上关雨路华洋家居
M2。
建材城
0871-7174588
总建筑面积约 120 万平米，商业体量
四、白塔路商圈——以高端商业为主
①商业街区：人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合地块称之为白塔路商圈，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷等。 ②商业业态：代表昆明高档消费的金龙百货位于白塔路商圈，而金龙百货的衍生之作金格中心也位居于此，两店相隔距离不过 5 分钟的路程，周边有港都家具店以及一些餐饮娱乐业；而东风东路以运动系列而闻名，几乎集中了昆明所有主要的运动品牌。可以说，是金龙百货成就了白塔路商圈的发展，而运动产
红星美凯龙
达 40 万方的大型综合体项目，福海街道办事处陆家
休闲、娱乐、一站式购物、办公、餐
社区
饮等功能于一体的商业新中心。
计划 2011 年年底开业。
2
四、昆明主要商圈表：
商圈

汇尔佳CI策划

汇尔佳商业街CI策划汇尔佳商业街简介2011年12月10号，大学中心城盛大开盘，商铺现场火爆热销。

大学中心城地处杨林工业园区二号路与五号路交会口，踞守杨林大学城核心位置。

容纳包括工商管理学院、亨德森学院、云大滇池学院、云师大文理学院、昆明海源学院、武警指挥学院、商学院、爱因森软件职业学院等十几所职业学校，师生数量达16万、年逾10亿元消费市场的高校经济圈。

随着各高校陆续迁入杨林大学城，大学中心城的商业价值愈发凸显。

项目将以规模化多元化优势，强力辐射工业园区、空港经济圈乃至整个嵩明数十万人潮，焕发出全新的商业活力。

项目采用国际先进商业规划理念，科学规划品牌商业旗舰、精品假日酒店、美味小吃街、潮流休闲大世界、KTY/娱乐城、国际影院、数码广场七大主题消费区，囊括了衣、食、住、行全方位消费。

现今，项目内1000多平方米的汇尔佳超市已经正式营业。

作为大学中心城的主力店，集团亲自运营汇尔佳超市，将潮流大世界二层一整层打造成为教职园区百货购买区，极大提升了项目未来的经营价值，带来势不可挡的主力店集群效应，经营前景和投资前景得到最好的保障，整体商业价值必将一路上涨。

MI策划•理念识别，是组织文化在意识形态领域中的表现，主要是指组织的经营信条、价值观、精神口号、组织风格、组织文化和方针策略等战略与宗旨精神方面，属于思想、文化层面。

MI是CI的灵魂和原动力，是组织由内向外扩散组织精神和经营思想，从而塑造组织形象的源泉。

组织理念识别主要包括经营宗旨、经营方针、价值观念等方面。

经营宗旨经济目标：培养、发展忠诚的客户；合理利润（超过行业平均水平）；营业额持续增长（有动力和潜力）培养员工个人发展能力、提升团队领导力增强企业的社会责任感、全力支持各高校的公益活动社会目标：创造就业机会，培训或提供本地服务为学校提供全面服务，以满足周边消费人群的生活需求为汇尔佳商业街周围的弱势群体创造就业机会通过汇尔佳整个商业区的关系网络，推动各个学校的共融、更新及发展推动可持续发展。

杨林职教园区商业街调查

杨林职教园区商业街调查Yang vocational education park street作者：李金学号：20144719079 指导老师：孔凡芸（学校：云南师范大学文理学院院系：城市学院专业：城乡规划）摘要：从1999年开始，我国高等教育实施扩招政策，大学生人数迅猛增加，高校的发展和建设进入了新阶段，加上大学师生、科研人员等高消费群体的不断增加，高校周边形成了以商业街为主要空间形态的商业社区。

杨林职教园区距离昆明主城约有半小时车程，由于出行受到一定限制，近8万名师生的生活、学习和消费都被牢牢锁定在了职教园区内部，所以拥有一个良好的商业购物环境是很有必要的，商业社区在给高校师生带来方便的同时，也存在着一些不容忽视的问题，如缺乏有效管理、经营项目重复率高等。

本文以高校周边商业社区为研究对象，从商业街的空间形态、业态构成、交通组织等方面分析问题原因，并针对问题提出改善措施。

关键词：商业街、现状、改善措施、消费特征Abstract:Since 1999, our country's higher education enrollment expansion policy implementation, college students increases rapidly, the development of colleges and universities and construction entered a new stage, and the university teachers and students, the scientific research personnel and so on upscale increasing, colleges and universities formed around in the mall for the main business community in the form of space. Yang ling distance vocational education park in kunming, about half an hour's drive away from downtown, because travel is limited by a certain, nearly 80000 students and teachers of life, learning, and consumption are firmly locked in the vocational education park inside, so have a good commercial shopping environment is very be necessary, the business community in colleges and universities teachers and students bring convenient at the same time, there are also some problem that nots allow to ignore, such as the lack of effective management, the management project .Key words：The mall、current situation、Improvement measures、consumption feature1.职教园商业街的分布1.1汇尔佳购物中心大学中心城的汇尔佳街位于杨林职教园区文林路中段，距离昆明市区车程约30分钟。

大学城花店创业可行性分析及产品策划——以杨林大学城为例

大学城花店创业可行性分析及产品策划———以杨林大学城为例李乔玲王丰巧（云南师范大学文理学院云南昆明650000）摘要：花卉产业已经成为云南种植业的经济增长点，产业前景明朗，花店也得到快速发展。

本文在对杨林大学城师生对花卉的需求进行了问卷调查，并对周边的花卉市场现状展开调研，并进一步分析了市场可行性，并对花店创业产品进行了有限策划。

关键词：大学城；花店；创业；可行性中图分类号：F279.2文献标识码：A文章编号：1005-7897（2019）08-0289-021背景分析据不完全统计，全国大大小小的花店二十万家，散布于大街小巷，代表着中国花卉零售业的主体力量，已成为我国一支脱颖而出的商业新军。

花卉产业作为时代新时尚的产物，近年来迅猛发展，全国各地的花店数量如雨后春笋般快速增长，在整体上已经成为国民经济增长中一支不可忽视的力量。

花店的经营模式逐渐打上了花艺的烙印，在各种活动的推动下，各大城市新开张的花店名称、形式也在悄然变化，一些“新生代”的花店变成了花艺设计室、工作室等。

大学生作为一个群体，对花卉的需求有其自身的特点。

另外，杨林大学城现有云南师范大学文理学院、云南工商学院、云南师范大学商学院、云南大学滇池学院、等12所学校，在校学生约15万人，这些学生将成为庞大的潜在客户群。

2可行性分析2.1问卷调查分析市场为了进一步客观准确的分析杨林大学城的花店市场需求，项目组成员做了专门的问卷调查，调查对象以杨林大学城在校大学生和教职员工为主，重点调查云南师范大学文理学院的师生，共发放问卷160份，回收问卷153份，其中有效问卷150份，调查结果分析如表1所示。

根据数据统计可知：（1）在学校举办活动需要盆栽植物作为装饰，52.27%的举办方愿意自己购买盆栽花卉作为装饰，44.32%的举办方希望以低价租入的方式开展；（2）19.32%的人会购买花卉是为了送人，23.06%的人是因为喜欢种植，37.5%的人用花卉来装饰房间；（3）64.77%的人表示，希望有一些附加服务，比如送花之余帮忙表白，只有占17.08%的这项服务；（4）62.23%的人表示，如果学校周边有花卉的实体店，他们会预定，并表示喜欢在送花的过程中，帮助表白。

杨林用工情况调查

根据问卷调查数据分析可以得出以下结论：
4、商户用工年龄分布于18-30周岁，主要由于地处大学城，消费人群和服务人群均是18-30周岁的人群，所以商户用工年龄多为18-30周岁。 5、商户用工要求以身体状况为主。由于杨林属于大学城，为了满足大学生的生活需求和迎合大学生的兴趣爱好，店铺多为饮食、服装店。
Thanks for listening
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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调查结果分析如下：
1、以在校学生和外来务工人员为主，所占百分比为36%和 38.5%，剩余的为亲戚和老年工人约占32%和9.5%。 2、主要以18-30岁人员为主，占66.5%。其次是30-50岁约占26.5%，少部分为未成年人和50岁以上所占比率均为3.5%。 3、工资范围以500-800元为主，所占比率为42%。其次是800-1000和500以下，所占比率为26.5%和21.5%。剩余的是1000以上约占10%。
4、工资结算方式以按月结算为主，所占比率为66%。按天结算所占比率为24.5%。按小时结算为9.5%。
5、工源主要以省内为主，所占比率54%。来源省外为46%
6、商户用工时间工长以临时工为主，占49%。其次是用工全年，所占比率为22%。用工半年和长期所占比率为 15.5%和13.5%。
根据问卷调查数据分析可以得出以下结论：
调查范围：
本次调查以商户经营群体为调查对象，参考职教园区经济结构，按行业进行分层随机抽样。调查地点为工商学院部分食堂超市和汇尔佳商业城部分餐厅超市及各类店铺。调查采用问卷填写方式进行，于12月15日发出问卷210份，截止12月16日共收回问卷210份，其中收回有效问卷200份，有效回收率为 95%。

杨林工业园区介绍

（一）地理位置嵩明县杨林工业园区中心商务区位于杨林工业园区西部，紧邻嵩明省级职教园区，距昆曲高速军马场收费站2公里路程，地理位置优越。

（二）中心商务区简介云南嵩明杨林工业园区中心商务区规划面积7.01平方公里，该片区依托国际大型门户机场（昆明长水国际机场），高规格规划。

该片区将面向昆明、辐射云南及全国，打造成为集商务、商业、金融、文化、娱乐、行政、办公、展览、居住等设施功能为一体的高端商务区，成为昆明市北部璀璨的一颗明珠。

（一）杨林工业园区1、区位介绍杨林工业园区位于昆明市近郊，处于昆明规划的东北发展轴带——昆曲工业走廊重要地段。

距昆明主城34公里、距昆明长水国际机场12公里，距云南第二大城市曲靖市约90公里，距昭通约290公里；境内已形成以昆曲、嵩待及昆嵩三条高速公路为龙头，以国道213、320和多条省级公路为骨架的交通网络；正在建设中的“空港大道”将园区至新机场车程缩短为十至十五分钟；即将建设的昆明西北绕城环线、正在建设的安宁—昆明—嵩明的城际铁路将穿过园区；工业园区内的杨林火车站为二级站；长昆高铁将在园区东侧建设站点。

已经启用的昆明新国际机场为“中国第四大国际门户机场”。

2、园区介绍嵩明杨林工业园区始建于1992年，2011年在全省省级重点工业园区综合考核评价排名中位列第一位。

目前沈机集团、云南建工、云南冶金、昆明重工、燕金啤酒等一批重大工业项目已落户园区，园区形成了以汽车制造及零部件配套、数控机床、重型装备等为支柱的产业格局。

杨林工业园区位于昆明和曲靖两市之间，处于昆明临空经济发展区域和昆明30分钟经济圈内，截止目前，入园企业达181个，建成投产企业98户，是昆明乃至全省对外开放的重要窗口之一。

（二）基础设施园区内的供水、排水，供电，供气，通讯，道路交通网的建设都已能满足园区的需要。

（三）嵩明省级职教园区嵩明职教园区位于杨林工业园区西南方，目前已有云南爱因森软件职业学院、云南师范大学文理学院等9所院校入园、师生人数已达3万人，仅次于呈贡高校园区。

昆明市的市场调研分析报告

昆明市的市场调研分析报告一、市场调研概况昆明市是中国西南地区具有重要地位的中心城市，也是云南省的省会。

昆明市辖区面积2. 37万平方公里，是中国面积最大的地级市。

昆明市是中国西南地区重要的经济、政治、文化、交通中心城市，也是中国面向南亚、东南亚开放的重要门户城市，是中国距离印度洋最近的内陆城市。

昆明市自古以来就是连接南北的重要通道，被誉为世界五大终南山岭之首，再加上地理位置优越，昆明市不仅是中国西南地区的重要交通枢纽和商贸中心，也是连接中国与东南亚、南亚之间的重要门户城市。

作为中国西南地区重要的政治、经济、文化和金融中心，昆明市的市场规模庞大，市场需求广泛。

为了更好地了解市场的现状情况和未来发展趋势，我们进行了此次市场调研分析报告，希望能够为政府部门、企业和投资者提供更多有价值的信息和数据支持。

二、市场调研方法本次市场调研采用了多种方法，主要包括实地调研、问卷调查、数据分析等多种手段。

1. 实地调研：我们对昆明市各大商业区、商场及主要街道进行了实地调研，了解市场的实际情况。

2. 问卷调查：我们开展了针对昆明市消费者和企业的问卷调查，收集了大量的市场反馈信息。

3. 数据分析：我们搜集了大量的市场数据和相关资料，并进行了深入的数据分析。

以上方法的综合运用，使我们得以充分了解昆明市市场的实际情况和发展趋势。

三、昆明市市场概况分析1. 经济发展情况昆明市是中国西南地区重要的经济中心之一，经济实力较强。

2018年，昆明市地区生产总值达到1. 14万亿元，居云南全省第一，同时也在中国西南地区名列前茅。

根据《中国城市商业魅力排名》，昆明市在中国城市商业魅力排名中位居第15位，较2017年上升了一位，商业魅力不断提升。

另据《2019中国城市崛起指数》，昆明市排名第10位，表明城市的综合竞争力在不断提高。

2. 消费市场情况昆明市的消费市场规模巨大，市场需求多元。

昆明市商品和服务消费额稳定增长，人民生活品质不断改善，市场消费潜力巨大。

昆明商业市场研究报告

12月17斺収布《兕二迕一步加强圁地出让收支管理癿通知》：将圁地出让癿首仑款比例提高到50%，丏分期缴纳兏部价款癿期限原则上丌超过一年 12月27斺：提出抑制房价过快上涨癿四项措斲
2010年房地产政策及影响
陹着2009年利好政策期限结束和国家对目前市场过热癿抑制，出台相兕政策，仍目前看成交量出现下滑，但是成交均价仌保持增长，陹着未来后续政策癿推出，目前买卖双斱观望情绪较大
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城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础
城市总体觃划，仍“一湖四片”扩大到“一主亏辅”、“一主两副三匙多中心”，城市觃模和功能发化癿同旪，空间布局更趋吅理，匙域収屍功能特征更趋明显；
昆明城市空间癿拓屍斱向应仔东南、东北两个斱向为主。加快都市匙由市核心（环滇池癿一湖四片）
11·28-昆明将建立公租房信用体系，城镇保障房监管实行有奖丼报； 12·23-明年新开工保障房 700万套以上，各省签军令状
2012年上半年
下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2次；下调金融机构一年期存贷款基准利率 0.25个百分点1次；
6·20-税务总局：保障房可免缴土地使用税
•
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昆明致力打造“四环十七射”骨干路交通体系
• “四环”指城市事环路、城市三环路、绕城高速内环和绕城高速外环。 • “十七射”指児条主要出口道路、亏条辅劣出口道路和四条补充出口道路。兘中：“児主”为昆武高速、昆
曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、高海兑路和机场高速；“亏辅”为昆禄兑路、老昆安兑路、老贵昆兑路、老昆石兑路及老昆洛兑路；“四补充” 是王筇兑路、昆肖线、龙泉线和浑阸线。

昆明商业市场调研分析报告

14,741 14,457 14,105 12,240 13,629 11,360 11,158 16,496 15,749
18,659
15,041
17,175
城镇居民消费性支出（元）
NA
8316
NA 8,547 NA
NA 7,616 11,396 12,144 NA
NA
NA
消费倾向
NA 0.58 NA 0.70 NA NA 0.68 0.69 0.77 NA
第三产业,
48.1%
第一产业, 6.3%
第二产业,
45.6%
资料来源：昆明市统计公报
1.2 城市经济发展水平
区域经济综合比较
昆明市的整体经济水平与一线城市如上海、北京等城市相比仍有巨大的差距，与西南的重庆和成都也有一定差距，但在云南省下属各个城市中遥遥领先。
昆明市人均可支配收入虽低于全国平均水平，但在云南省内水平较高。同时昆明市消费市场较为活跃，且增长速度较快。
图：昆明市2005-2009年常住人口及2012年预测
单位：万人
1000
1.5%
1.1%
609
615
619
624
628
633
638
643 1.0%
0.7%
500
0.7%
0.7%
0.5%
平均增长率 0.79％
0
0.0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E
昆明市商业市场调研分析报告
1 城市概况 2 城市经济发展水平 3 居民生活水平 4 社会消费发展 5 城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策 7 城市功能规划政策以及发展方向分析

大学城商业街定位、业态、租金建议方案

学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。

一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。

B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。

调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。

月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。

2.学生消费结构比较单一。

伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。

3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。

银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。

支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。

因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。

4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。

从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。

在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。

我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

昆明商圈整体分布及介绍

昆明主要商圈表：昆明由于历史和地理原因形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。

商业核心地带三市街商圈由百货商场和临近的正义路街铺构成，代表商场有柏联百盛、昆明百货大楼，正义路街铺单店，营业面积通常在３０－８０平方米；正义路和南屏街是昆明商业最繁华的地段，日用百货和服装是其主要业态，两大百货均坐落附近，每日人流不断，商业气氛浓厚。

每逢节假日、黄金周，核心商圈所迸发的“热效应”以无法估计的能量四处绽放，百盛、百大新旧两店、肯德基、麦当劳餐厅人流如织，三市街成为最为火爆的核心地带，甚至影响了处于商圈边缘位置的金马碧鸡及东寺街。

究其原因，身处昆明城市中轴线上的地理位置得天独厚，几经城市改造，这里的配套设施越来越完备，中西式餐饮、品牌店、大卖场等各种业态齐全，条件日趋优越。

与百货相互呼应的是，家电卖场的加入，成为三市街商圈最强有力的补充，最为尖锐的竞争集中在百大家电与国美顺成店之间，两店仅一街之隔，促销人员的距离也仅１０米不到。

竞争以针尖对麦芒形成了近距离的相互对垒态势，此种局面在昆明市场并不多见，再加上身处黄金位置的红华家电，一向在次核心商圈游走的家电大卖场入驻核心商圈，也成为昆明商业的一大特色之一。

年轻朝气青年路商圈由百货商场和临近的青年路、人民中路街铺构成，代表商场有新西南广场（原西南商业大厦）、时尚春天（已撤市）、仟村百货，青年路街铺单店营业面积通常在３０－８０平方米；青年路以时尚一条街，精品服装为主，各种各样品牌专卖店琳琅满目，年轻、朝气、时尚，是这条商业街的标志。

尽管青年路商圈一直都未有大起色，但不少商家仍然坚信：青年路仍有望迅速崛起，挑战容量有限的三市街商圈。

毕竟，在写字楼林立的周边环境里，这里流动的高质量人群依然可能成为未来高品质商品的消费群。

昆明大学城开花店的市场分析

昆明大学城开花店的市场分析
市场分析：
商品在市场上的类别，定位，市场占有率，顾客对市场商品的认知和需求：对自己商品的明确定位，自己实力的恰当估量，寻找市场突破口，营造特色营业：已开发市场：对于市场的总体调研，行业的总占有率，平均占有率，以及市场的重点占有：对于市场供需的初步了解：
潜在市场（未开发市场）：对于市场的整体分析，对于可开发市场的攻击策略，对于已开发市场的竞争策略，以及对于长期市场的潜力开发策略。

店面设计上：
注重标牌：整体颜色：周边环境：夜间照明：外部透明玻璃设计注重透明度，光线对比及感光等。

与内部主题的合谐统一。

（夜间防盗设施在日常和晚间的装表作用）主要包括各类鲜花、多肉、DIY盆栽组合、盆栽绿植、陶器花盆、干花花束等。

花店定位以在校学生和教职工为主要消费对象，主要符合学生兴趣爱好，适合教职工家庭、办公室养护的绿植为主。

在市场开发到一定程度时，打造网红花店效应，吸引大学生的眼球，从而促进消费，为此引起的从众效应，使原本没有购花意愿的大学生消费群体也会选择购买鲜花作为特殊日子的礼物。

因此，以鲜花为主营。