我国土地出让方式的利弊及对策分析

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国有土地出让中存在的问题及建议

摘要：近几年，我国城镇不断扩大，城市化进程加速，城镇建设用地的数量

不断增加，土地资源的开发已经是城市化发展的需要；因此，土地的转移也越来

越多。在保证耕地动态均衡的前提下，对农民的权益进行有效的保护；这是一个

非常具有实际价值的东西。

关键词：土地出让；市场；策略

前言：目前，土地出让市场中原来的以计划经济为主的土地经营方式已经无

法满足市场需求，土地出让市场面临着土地供应总量失控、供给结构失衡、土地

出让市场中市场主体的不合理等问题。

一、国有土地出让范围与使用条件

政府负责对国有资产使用权转让的用地面积和用途进行监督。首先，只有城

市的国有用地才能将其出让、转让。即城市、县城、建制镇、工矿区范围内属于

全民所有的土地；除了地下资源、埋藏物和市政公用设施除外，其他均属国有。

其次，土地出让的土地、用途、年限等条件，市、县人民政府土地管理部门联合

市规划建设管理部门和房产管理部门制定，并根据国家有关部门的审批权限，报

经批准后，由土地管理部门实施。土地使用权按城镇发展和建筑总平面图规定。

其使用权的有效期依土地用途而定，在规定的最长时间之内。在转让协议中，上

述条款应当被确定。如果转让方因变更使用目的或要求延长土地使用权，须在获

得同意后，再签协议并进行备案。如果被转让单位没有按照约定的用途、期限和

条件开发利用土地，则由市、县人民政府土地主管机关按照情况给予警告、罚款

直至无偿收回土地。房产交易的土地出让价格没有统一标准，不同地区、不同地区、不同地区不同的区域。土地出让金的金额要根据土地开发成本、土地等级、

我国土地出让金的弊端与改革

是水涨船高，而造 Βιβλιοθήκη Baidu “ 价涨—— 土从房
地出让金涨 — — 房价再涨 ” 的恶性循
让收入等，这部分收入纳入地方政府性基金预算管理，于预算外收入。土地属财政收入除包含上述两部分外，包括还
一
环，但最终的承担者还是购房的人们。
方财政支出，般认为土地财政包括两一
入大部分归地方政府享有，这是地方政府偏爱出让金的内在动力。土地出让金最早源于１８９７年全归地方的 “ 土地使
用费 ”１８，９８年改为中央与地方五五分
为了获得更多的资金来源，方政府开地始追逐房地产开发利益，随着房价的伴
一
部分：一部分是与土地相关的税收收
入；一部分是非税收收入，土地出另如
再飙升，地方政府的土地出让收益也
成的“ 土地使用税” ９９年先是变为中。１８央与地方四六分成，将中央比例降为后３％，９２年改为中央分享比例仅为２１９５％的土地出让金。地方政府对土地出让金具有绝对控制权和处分权，无论是出于地方政府为公拓展融资渠道进行地方发展建设，还是执政者出于私心借

土地出让中存在的问题及监管策略

摘要：土地出让活动的顺利进行,决定了开发商未来的投资目的地。当前,我

国土地出让过程中存在很多问题:如"土地出让"存在非法出售农用土地和其他土地,强行征用和出租而不是征用土地的现象，造成出让后土地用途发生了变化,出

让资金的使用不合理，特别是针对新疆这种特殊的地势结构地区，土地出让本身

就缺乏管理不够完善的善后工作,如若不合理地实施“土地出让”措施，会严重

降低土地利用效率。因此，各地要根据实际问题采取相应的对策,加大整改力度,

提高各项政策和管理的执行力度，使土地转让更加规范化、科学化。

关键词：土地出让；问题；监管；

前言："土地出让"是房地产业经济的重要组成部分。所以一旦政府滥用了这

种方法,将不可避免地导致我国其他地区的政府效仿,从而增加了国家治理的难度,并隐藏了更多的隐患.因此,有必要加强对土地出让的监督,进一步完善相关制度,

执行各项政策,以确保土地出让的有序,规范和制度性。本文就疆域地区土地出让

存在的问题入手，探讨优化疆域地区土地出让管理和监督策略。

一、疆域地区土地出让存在的问题

1.土地使用的未经授权。在我国目前的土地出让方法中,公益性土地使用行

政分配,这是免费的，工业用地按协议出售，商业用地通过招标,拍卖和挂牌出售，因为商业和娱乐用地,属于商业性质,采用公开招标的方式,以较高的价格取得。

目前,工业用地也开始采用招标,拍卖,挂牌的出让方式。在特定的出让过程中,土

地用途得到了澄清,但仍有私下改变土地用途以谋取利益的行为。

2.土地出让金管理不善。在目前的土地出让过程中,疆域地区资金管理不善

浅析我国土地出让制度存在的问题及建议

一、我国土地出让制度存在的问题

(一)土地隐形成本提高

长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。

(二)土地垄断加剧

自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。

(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈

当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。地方政府作

关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议

按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。

在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。

一、存在的问题

（一）土地使用权出租

一是集体土地违法长期租赁。一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。

土地出让百科知识点总结

土地出让是指国家将国有土地出让给社会主义公有制经济组织

供其使用，并由其付出土地使用费的行为，是社会主义市场经济体制中的一种重要的土地交易行为形式。出让对象可以是社会组织、企业或个人，出让行为可以包括出让土地使用权、出让土地所有权等。

一、土地出让的基本概念

1、国家土地出让是指国家出让国有土地给社会主义公有制经济组织供其使用，并由其付出土地使用费的行为。国家土地出让是国家为实现社会主义市场经济体制、建设社会主义市场经济体制、推动经济社会发展而进行的一种重要的土地交易行为形式。

2、出让的对象可以是社会组织、企业或个人，出让的行为可以包括出让土地使用权、出让土地所有权等。

3、出让的形式可以是招标出让、竞价出让、备案出让、联合出让、无偿出让等。

二、国家土地出让实施的主要特点

1、法定原则

实施国家土地出让必须按照国家的有关法律法规的规定，法律规定的一切事项都必须严格执行，不得有违反法律、法规的行为。

2、相关许可和批准

国家土地出让的实施，是由国家有关部门及当地政府进行许可和批准的。出让前应依照有关规定，报广东省相关部门及地方政府审批。

3、保证出让收入

国家土地出让必须保证出让收入，不得低于国家规定的出让收入标准。国家出让土地以土地使用费和土地投资收入作为出让收入，这种出让收入将用于发展市政、公共设施等基础设施建设，改善城市质量。

三、国家土地出让的利弊

1、有利于社会经济的发展和土地的优化利用

国家土地出让能够有效解决社会经济发展的资金短缺问题，依靠国家土地出让的收入，可以投入社会建设项目的发展，使国家经济持续健康发展，而且出让的土地资源得以有效优化利用，进一步拓宽财政收入等。

新时期土地出让面临的困境和对策

房屋空置率持续攀高。城镇住房空置率常年超过 20%，而且将近50%比例为抵押贷款方式，资金超过 10万亿。在过度的金融支持下，房地产泡沫化风险增长，金融行业脱实向虚，积累了金融风险，大大提升了家庭杠杆率。如果不能够及时刹车，平稳着陆，那么非常容易引发类似于2008年次贷危机所带来的系统性金融风险。同样，我国房地产市场目前住宅库存量高居不下，多地市场呈现出有价无市的状况，这对于大量贷款买房的用户来说也是一个巨大的威胁，其影响将会扩散到千家万户。在高速扩张的背景下，银行业和房地产业实际上已经成为利益共同体，信贷是推动房地产腾飞的根本因素。房地产市场脱离基本面的高速扩张，其危害不仅是严重透支未来，实际上形成了循环积累债务的强大螺旋。 1.2 房地产大幅降温带来的经济风险
参考文献 [1] 王健，彭山桂，李永乐，吴群.新预算法对地方政府土地财
政依赖影响研究[J].财经论丛，2022（10）：14-24. [2] 陈日.我国地方政府“土地财政”规模测算与统计分析[J].
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2020年以来，受到全球经济下行和公共卫生事件的影响，我国房地产企业承受了较大的压力，房价疲软不仅加剧了土地出让的收缩，也让整个金融系统处于高度风险之中。纵观全球经济，由于房地产信贷危机而产生的金融风险，其危害和影响都非常大。因此，在新时期，必须采用有效措施，既要保证房地产市场的平稳运行，确保土地经济健康发展，化解可能发生的金融风险；又要守住耕地红线，高效利用城乡土地，保障新粮食安全。 1 依赖土地财政带来的风险分析 1.1 房地产高速扩张带来的金融风险

土地出让制度在我国的问题和对策

土地资源属于人类赖以生存的重要物质基础资源，合理开发土地才能强化土地资源最大化地配置与应用，为国民经济各产业结构发展提供助力。目前，国内土地资源在所有权归属与使用权分配方面实行的是互相分离原则。然后，这种土地资源管理的出让制度存在一定缺陷问题，极易滋生一些腐败、纠纷等事件，导致市场运行机制与政府监管出现麻木与失灵，同时也间接的影响到了房地产价格与之波动。基于此，文章主要从土地出让制度的阐述视角对土地出让制度存在的缺陷问题予以了粗浅性阐述，以供参考。

标签：土地转让所有权使用权制度改革

土地资源依据国内现行法律划分为国家所有与农民集体所有两类。如果结合土地区域所处位置的差异性，土地权类又划分为城市土地与农村土地。当然，城市土地资源开发投资比重较大，属于国家重点土地资源资产。依据当前国家国民经济的可持续发展要求和落实科学发展观政策要求，我国土地转让制度改革应尽快予以推进完善，才能加快缓解当前人地紧张等社会发展矛盾问题。

1土地出让制度在我国存在的主要问题表现

1.1土地出让制度引致的市场竞争不公现象

在土地出让制度早期阶段的市场化改革试点阶段时期中，有不少开发商独具敏锐的商机战略目光，通过与政府部门的协调沟通、利用信息资源优势、以及企业管理手段等的实施，囤积了不少土地资源。不过，随着房产市场极速膨胀发展，如今同样是开发商，面对的也是同样的销售市场，但是开发商之间的竞争起点却不大相同，相差悬殊。早期开发商已经囤积了不少土地资源，而如今的开发商竞争起点不同，市场空间狭隘，同一片地块的价格已经成倍上涨，所以不少弱势开发商最终走向了被压制与吞并的结局。如此一来，房产市场两极分化与竞争垄断性质出现，阻碍了土地出让的市场化正规运作。

拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考

1. 引言

1.1 国有建设用地使用权出让的背景

国有建设用地使用权出让是指国家对土地进行征收后再次招标出

售给开发商或投资者使用的一种方式。这种方式的出现是为了促进土

地资源有效利用，推动城市建设和经济发展。国有建设用地使用权出

让的背景可以追溯到我国改革开放以来的土地制度改革。在过去，土

地所有权归国家所有，农民只能通过承包土地的方式获得土地使用权。随着城市化进程加快和经济发展需求增加，土地资源的有效利用成为

一个亟待解决的问题。国家开始探索将国有土地使用权出让给企业或

个人的方式，以激发土地资源的活力和增加财政收入。国有建设用地

使用权出让的背景是我国经济发展和城市建设的需要，也是土地制度

改革的必然结果。通过出让国有建设用地使用权，可以促进土地资源

的有效配置，推动城市建设和经济发展。

1.2 拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的作用

拍卖招标可以提高土地出让的透明度和公平性。通过在公开市场

上进行竞价，可以有效避免人为干预和暗箱操作，确保土地出让的公

正性和公开性。这不仅增强了市场的竞争性，也有效减少了腐败和不

正当行为的发生，保障了土地出让的合法性和合规性。

拍卖招标可以实现土地价格的市场化定价。在拍卖过程中，各竞

拍方会根据自身需求和资源情况出价，通过市场供求关系形成土地价

格，实现土地价格的市场化决定。这种定价方式既能反映土地真实价值，也有利于资源的有效配置，促进了土地市场的健康发展。

拍卖招标还可以提高土地出让的效率和效益。相比于其他方式，

拍卖招标更具竞争性和激励性，能够吸引更多优质企业参与竞争，提

当前土地出让中存在的问题及强化措施

当前土地出让中存在的问题及强化措施首先，非法占用土地是土地出让中的一大问题。一些人在没有进行合

法手续的情况下非法占用土地，导致土地资源被浪费和破坏。为解决这个

问题，可以加强土地管理部门的执法力度，建立严格的监管制度和检查机制，对违法行为进行打击和惩罚，同时加强宣传教育，提高公众对土地保

护重要性的认识。

其次，土地低效利用也是当前土地出让的一个问题。土地出让后，一

些用地单位没有充分开发利用土地资源，导致土地资源的浪费。为解决这

个问题，可以加强对土地出让合同的监管，明确规定土地利用的具体要求

和限制，同时建立激励机制，鼓励用地单位进行土地资源的合理开发利用。

最后，土地收入不稳定是当前土地出让的一个问题。由于土地价格的

波动和市场需求的不确定性，一些地方政府的土地收入很不稳定，给地方

财政造成了压力。为解决这个问题，可以通过规范土地出让的程序和流程，提高土地出让的透明度和公正性，同时加强土地市场的监管，防止土地价

格的过度波动，保证土地收入的稳定性。

综上所述，当前土地出让存在的问题包括非法占用、低效利用、土地

流转不畅和土地收入不稳定等。为解决这些问题，可以采取加强执法力度、制定监管制度、建立激励机制、简化流转手续、降低流转成本、建立土地

流转市场、规范出让程序和提高土地市场监管等强化措施，以促进土地资

源的合理利用和保护。

土地出让金管理存在的问题与建议

土地出让金是地方财政收入的重要来源。从1999年推行经营性土地出让招标拍卖挂牌,培育和规范土地要素市场改革以来, 虽然在防腐增收上取得了较大成效,但也存在一些比较突出的问题。主要表现在：

1、法律观念淡薄，非法占地较多。有些领导干部对土地管理法律法规缺乏足够的认识，法制观念比较淡薄。新《土地管理法》颁布后，虽然做了大量的宣传工作，但个别地方领导以发展当地经济为由，置土地管理法律法规于不顾，指挥村组不批就占，有的镇（办事处）甚至以会代批，以权代法，不办理任何土地审批手续，就大量占用土地甚至耕地。如我市某办事处有一个村在没有经过上级土地管理

。

3、财政参与经营城市土地的力度不够，致使国有土地使用权招标拍卖、挂牌出让部分资金游离于财政管理之外。如市开发区去年进行了一宗土地转让，双方商定以50万元成交，可是这笔出让金没有经过财政专户，直接打进了开发区。像这种私自交易现象在其他乡镇也时有发生。据笔者调查，仅本市而言，每年此类事件的发生少则两三起，多则五、六件。最大金额突破数千万元。

针对上述现状，为强化土地管理，提高两个效益，增加财政收入。笔者建议：

1、强化土地供应集中统一管理，刷新经营土地理念

认真贯彻执行国办发［2006］100号、鄂综［2007］50号等文件精神，加强对土地一级市场的垄断实行集中统一供地，努力实行“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的操作模式。凡土地一级市场中的房地产、商业、金融业、服务业等经营性用地，应由土地储备中心先收购储备后，再以招标、拍卖、挂牌交易方式出让供地；二级市场中的不具备转让条件的出让土地、国有划拨土地交易、企业改制土地和法院判决抵偿的土地，要纳入政府统一管理的笼子，一律经土地储备中心优先收购储备后，对同一块土地有两个以上意向用地使用权自行交易。政府在土地供应中不得减免任何单位和个人土地出让金、租金等土地收益。

土地出让中存在的问题

1. 土地出让方式不透明

在土地出让过程中，存在着土地出让方式不透明的问题。许多地方政府并没有

公开透明地公布土地出让的过程和结果，导致了信息不对称和信任危机。这给了一些不法之徒和官员机会，可能存在着利用权力对土地出让进行干预和操纵的情况，进而影响正常市场秩序和公平竞争。

2. 土地出让价格低估问题

土地出让价格低估是土地出让中常见的问题之一。为了吸引投资和开发商，一

些地方政府往往会将土地出让价格定得过低，以换取高额的出让金收入。这不仅导致土地资源利用效率低下，也损害了国家和公共利益。低估的土地出让价格还可能导致开发商的投资回报率过高，从而进一步加剧了房地产市场的炒作风险。

3. 土地用途规划不合理

在土地出让中，土地用途规划不合理是一个普遍存在的问题。有些地方政府为

了追求短期经济效益，会将土地出让给高消耗、高排放的企业或项目，而忽视了生态环境保护和可持续发展的考虑。这种不合理的土地用途规划不仅造成了资源的浪费和生态环境的破坏，也给社会带来了许多问题和隐患。

4. 土地出让合同履约不力

土地出让合同的履约问题也在土地出让中时有发生。一些开发商存在违约行为，不按合同约定的时间和条件进行土地开发，给土地出让方带来了经济损失。而一些地方政府也未能履行监管责任，对违约行为进行严厉处罚和监督管理。这种履约不力的现象不仅损害了土地出让的合法权益，也影响了土地出让市场的正常运行。

5. 土地资源管理缺乏统筹规划

土地资源管理缺乏统筹规划也是土地出让中存在的问题之一。在一些地方，土

地出让过程中缺乏科学的土地利用规划和合理的发展方向，导致土地的分散利用和碎片化问题愈发突出。同时，缺乏统筹规划也容易造成土地资源过度开发和过度利用的现象，给土地生态环境和可持续发展带来了不可逆转的损害。

出让优缺点

协议出让方式适用于土地受让方少，土地用途有特殊限制的地块。协议出让的地价相对较低，但仍可以形成新的税源和新的就业岗位，同时可以引进资金和先进的生产技术及管理经验。其缺点在于：透明度不高;市场机制调控作用不够甚至没有起作用;尽管有地价，但是没有引入竞争机制，地价的确定、土地山谁使用等问题，都具有一定的主观因素。这种地价实际上不是市场经济下的地价。从这种意义上来认识，协议出让土地使用权，土地的商品性质还没有完全表现出来，这种土地市场是一种没有竞争的、不发达的土地市场：但这种方式在土地使用改革的初始阶段，特别是在当前还是可以采用的。

招标出让方式中，投标者有多个，因此较好地引入了竞争机制。政府选择中标者时，不但考虑投标价，而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利，政府的选择余地相对较大。招标的方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目，适用面较广。其缺点在于，招标单位(一般由土管部门具体办理)和有意受让者都需要提前作充分的准备工作，而且最终可能招标不成功。招标出让土地使用权，引进了市场竞争机制，体现了商品交换的原则。但在实践中，获得土地使用权的，并不一定是出价最高的单位和个人。因此，这里的中标地价，也不等同于市场地价。从这个意义上说，招标出让土地使用权市场，也不完全是一个竞争的市场。

拍卖出让土地使用权充分引进了竞争机制，排除了任何主观因素，是公开的完全竞争的土地市场，也是最成熟的土地市场。其缺点在于，对土管部门的组织要求较高，对于拍卖工作的前期准备要充足，能把握整个拍卖过程，并力图获得最高价，因此有可能失败。此外，得地者不一定是最优开发建设者。

浅谈国有土地使用权出让制度的利与弊

四川建筑　第卷期　1浅谈国有土地使用权出让制度的利与弊

张　勇,汪　圣

(西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710055)

【摘　要】　在对我国的国有土地使用权出让制度取得的成功给予肯定的同时,考虑土地使用权出让制

度在现实运作过程的真实情况,重点总结出了我国现行的土地使用权出让制度依旧存在的一些弊病和问题,为国有土地使用权出让制度的进一步深化改革提供有效的突破口。【关键词】　土地;　使用权;　出让制度【中图分类号】　F29312 【文献标识码】　A

目前,我国国有土地有拍卖、挂牌、招标、协议这四种合法的出让方式。相对于以协议为主的出让制度,现在以“招

拍挂”为主的出让制度确实有了很大进步,但这种制度仍然不断地涌出新的问题。

1　“招拍挂”土地出让制度有利之处

(1)有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。以协议为主的土地出让方式比较容易产生暗箱操作,在土地

出让过程中,一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私,这就可能会导致国有土地资源的流失,不仅危害了市场经济的健康发展,而且也损害了政府在民众心中的权威形象。而拍卖、招标、挂牌这三种方式具有较强的竞争性,信息也比较公开,能够有效地遏制政府相关职能部门因一些非正规的操作所带来的问题。

(2)有利于增加政府财政收入。据相关统计数据资料显

示,某些省份在土地供应总面积比往年同期减少大约5%的情况下,政府所得到的土地收益却比往年同期增长了40%左右,这就给政府带来了一笔不菲的预算外财政收入。政府部门就可以把这些资金用于完善城市基础设施和改善老百姓住房条件、福利待遇等重大的民生问题上来,以便为推动构建社会主义和谐社会做出积极贡献。

土地流转面临的困难问题及建议

目前推进土地流转仍面临几方面问题，亟待关注。

一、土地出让方方面：

（一）受传统观念影响，农户“惜转”心理普遍。当前，农村青壮年劳动力大多外出务工，留在农村从事农业生产的大多是55周岁以上的中老年人，老年人相对于年轻人对土地的依赖性更强。一方面，老年人维持生计、维持生活保障的手段较少，而土地恰恰提供了这一功能，一旦土地遭到损坏，达不到原先或者预期的效益，就难以维持农户最基本的生计，也会限制农户进行土地流转。另一方面，因为土地担负了精神寄托的功能，老年人对土地有着特殊的情感，阻碍了土地流转。同时，随着国家实施耕地地力保护补贴、政策性农业保险等一些列的惠农支农补贴政策，种粮户每亩有补贴，农作物受灾了还有会一定的保险补偿，更加重了农户的“惜转”心理，土地流转的积极性难以有效提高。

（二）农户土地零散，成方连片流转难度大。当前，农户承包地比较零散，要实现土地规模经营，就必须做到成方成片连在一起，并确保流转期限较长和相对稳定，而一旦由于少数或个别农户不愿意流转，连片规模经营就不可能实现。如果想获得土地的经营权，通过承包、流转等方式达到土地集中连片的效果，就需要跟村里挨家挨户地商谈，非常分散、费力，而且不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功。无

二、土地承包方方面：

（一）土地流转费用上涨，经营收益提高难。调研发现，近几年随着规模化经营的发展，土地需求量不断增加，流转费用有逐年上涨的趋势，造成流转成本高企。目前，土地流转费用平均在每亩XX元左右，好的地块达到XX元以上，影响了承包方的流转积极性。同时，多数土地流转大户仍是主要种植小麦、玉米等粮食作物，种植科技水平不高，没有形成合理的种植结构，产业链条短，涉及深加工领域更少，尚未构建起土地流转、农业企业与产业园区的高效联动机制，没有实现企农双赢，没有使土地流转发挥出最大的经济效益。

土地出让金制度的利弊分析及对策思考

摘要：土地出让金制度促进了我国经济社会快速发展，由此带来的一些弊端也相当突出，应采取相应措施以经济手段来加强土地出让金管理，从根本上盘活土地资源和保护被征地农民和被拆迁居民根本利益，构建和谐社会。

关键词：土地出让金；利弊；对策

国有土地是政府拥有的国有资产中最大的资产。土地出让金是政府出让国有土地使用权所取得的土地纯收益。随着市场经济的完善和工业化、城市化进程的加快，我国土地资源得到了很好的开发和利用，地方政府土地出让金收入也随之大幅度增加，成为地方政府非税收入的重要组成部分，有“土地财政”之称。

自1987年我国出现国有土地使用权出让金（简称土地出让金）这一新的土地使用收费方式以来，土地出让金制度逐渐确立，促进了我国经济社会的快速发展。与此同时，出让金存在的问题也越发凸现出来。2006 年，国务院办公厅发出《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100 号）等文件,针对地方土地出让金管理存在的相关问题作出了规范。但多年来许多地方仍然发现土地出让金管理中存在着与国家政策相违背的现象。这就对如何规范、加强管理提出了更高的要求。

一、土地出让金制度的积极作用

建立土地出让金制度，是我国社会经济生活驶入现代化和建设全面小康社会进程的需要。这笔资金成为地方政府重要的财力来源，推动了地方经济发展。直观地看，它盘活了土地资源, 能创造经济价值, 促进了工业化和城市化发展。土地出让金制度使得土地使用权的分配由无偿转为有偿, 显化了土地资源的价值，能有效地杜绝土地使用中的暗箱操作和随意性，有利于显现土地使用权获得过程中的公开公正公平。