江心洲产权式酒店商业计划

江心洲产权式酒店商业计划项目概况1.1江心洲宾馆情况介绍1.1.1江心洲宾馆地理位置江心洲宾馆位于黄山市中心区，背倚天下第一奇山——黄山，面濒秀丽的新安江，与全国著名的屯溪老街夹江而立，环境幽雅清静，交通方便，至黄山市火车站二公里，至黄山机场三公里。

1.1.2江心洲宾馆简介江心洲宾馆位于黄山市屯溪区市中心江心洲，新安大桥西侧，新安江水沿洲逶迤而下，两岸秀丽风光隔江相望。

江心洲宾馆是一座具有中国传统徽派建筑风格的建筑，宾馆内具有典型江南园林风格的亭台水榭、假山翠湖、小桥流水、竹影花姿令人赏心悦目。

室内装饰豪华典雅，拥有各类客房140间，内有中央空调、闭路电视、程控电话等设施。

有浓郁中国民族风格、富丽堂皇的中西餐厅、歌舞厅、咖啡厅、商务中心、酒吧间，可举行各种类型的宴会、冷餐会。

还设有各种康乐设施，是商旅、度假下榻的理想场所。

1.1.3江心洲宾馆占地及建筑面积黄山江心洲宾馆占地10,774.20平方米（约16.16亩），经营性房屋建筑面积约12150平方米，拥有客房140间，床位278张，以及配套的大小会议室、会议餐厅、KTV、酒吧等，是安徽省旅游局批准的挂牌二星级（准三星）旅游涉外宾馆。

1.1.4江心洲宾馆历史产权交割情况黄山江心洲宾馆（安徽省黄山职工旅游俱乐部），位于黄山市屯溪区江心洲，1985年成立，原隶属安徽省总工会，为自收自支，实行企业化管理的事业单位。

1989年正式营业，注册资本610万元，经营范围主要为住宿、饮食服务等。

2007年11月，安徽省总工会与黄山市人民政府签订整体划转交接协议书，将江心洲宾馆整体移交给黄山市人民政府。

1.1.4.1江心洲宾馆图片1.1.4.2建筑平面图、立面图江心洲总平面图(宾馆位于江心洲的西南角，新安大桥西侧，西北部为紫薇成KTV酒吧娱乐会所，东部为黄山市青少年宫)：江心洲宾馆占地平面图（建筑围绕中为人工湖及假山园林）：宾馆建筑立面图：1.1.5江心洲宾馆资产及债权债务情况1.1.5.1债务剥离后净资产值（2007年末）根据安徽省普天资产评估有限公司出具的《安徽省黄山职工旅游俱乐部企业改制项目资产评估报告书》（皖普天评报字【2008】118号），截止2007年12月31日，俱乐部的总资产评估值为1,279.07万元，负债评估值为530.23万元，净资产评估值为748.84万元。

经黄山市国资委研究同意，将以上评估净资产中的待处理财产损失44.89万元、非经营性房屋21.22万元、应收账款中待结算项4.03万元、土地使用权账面值40万元以及与安徽省总工会有关债务439.20万元，从净资产中予以剥离，剥离后净资产调整值为1,077.90万元。

1.1.5.2土地评估价值根据黄山市昱安地产评估咨询有限责任公司出具土地评估报告，土地评估价（2007年）为1,508.39万元。

PS:原与省总工会移交时占地16.1亩，与邻近物业占地边界存在出入，实际约为20亩。

现时预估价格约为2200万元。

1.1.6国有资产产权转让情况1.1.6.1转让形式及转让时间按照国家对国有资产产权转让的规定，江心洲宾馆将由黄山市国有资产运营有限责任公司作为持有人，在黄山市产权交易中心进行公开挂牌转让。

在国有资产运营公司了解到，转让时间将于2010年春节过后进行。

1.1.6.2项目组（公司）项目跟踪情况项目组早在2008年初就介入了该项目的跟踪，并通过有效的公关活动了解信息甚至献言献策，最终资产评估的报告结果令人信服和满意。

特别是今年8月以后随着项目公开挂牌时间的临近，项目组常驻在黄山，与黄山市项目相关的各职能部门进行了频繁的接触，掌握了大量第一手资料，建立了良好的关系网络，为挂牌时以对项目有利的形式顺利得标做了大量工作并取得了实质的进展。

PS:1.通过公开挂牌取得竞得宾馆时，如果在产权交割时能够将总资产中的物业与土地分别开具产权证书，将有利于项目前期投资运作，可以将土地产权抵押后用于装修改造或提前偿还部分融资；2.由于现在的新安大桥的竣工投入使用，致使江心洲宾馆的车辆出入极为不便，经项目组的沟通，政府已经同意在新安大桥靠近宾馆一侧修建引桥或连接宾馆正门的桥上停车场。

如果由政府出资，由竞得人自行负责施工建设也将有利于项目的减少前期投资。

1.1.6.2政府转让前基础工作进展情况目前，江心洲宾馆已经歇业两年时间，国有资产经营公司近期开始安置原单位职工，并计划在2009年之内完成该项工作。

同时土地重新评估工作也将在近期开始落实。

由于歇业两年，部分设施设备折旧或报废也在检查统计当中。

1.2项目投资要点1.2.1短期投资：产权式酒店商业地产投资1.2.1.1购置产权：项目投资的关键是在国有资产公开挂牌出让时作为意向受让人竟得宾馆，这需要大约2000万元左右的资金投入，这笔投资将在取得资产后的3-6个月内通过项目销售偿还本利；1.2.1.2装修改造：目前宾馆总建筑面积12150平方米，拥有客房140间。

装修改造将在主建筑物上通过接层施工建设使客房数达到200间，新增建筑面积约5000平方米。

同时需对陈旧的建筑外立面以及其他设施进行装修改造。

按每平方米1000元造价估算约500万元（含设计费）；1.2.1.3项目营销：项目营销费用（包括取得开发施工的三证，特别是预售证的公关费）约100万元；运营代理：为了加快项目开发周期尽快回笼资金，项目的酒店运营代理商应在项目销售前选择确定，并支付加盟连锁金，约50万元；项目公司运营费用：约50万元；1.项目所在地投资环境调研分析黄山市位于南方诸省入皖的要冲位置，承东启西，连南接北，素有长三角“后花园”之称。

黄山市拥有闻名世界的旅游资源，共有两处世界遗产，三处国家森林公园，成为中国最具有开发潜力的旅游经济区之一，具有广阔的市场前景，被誉为“国之瑰宝”。

高速公路、铁路、航空、水路组成四位一体的交通网络，随着杭徽、合铜黄、屯景、屯宣芜、黄衢南、屯姿等高速公路的通车，再加上2010年2月即将开工的高铁，形成了东连上海、杭州，南接福州南昌，北达合肥的3小时经济圈，使得黄山市地理位置更加得天独厚。

2.1黄山自然情况2.1.1地理位置黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。

盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间，面积9807平方公里，现划入黄山风景区的154平方公里。

屯溪区是黄山市的中心城区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。

屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈的综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇聚于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔。

2.1.2行政区划现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区。

区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。

2.1.3自然环境与旅游黄山市最大的特色是旅游资源丰富。

以黄山为中心，以道教齐云山、国家重点历史保护街区屯溪老街、国家历史文化名城歙县、中国画里乡村黟县、原始生态的绿色明珠牯牛降、迷人的湖光水色太平湖与新安江等诸多景为映衬，构成“众星拱月”、融自然与人文景观为一体的大旅游格局。

1990年黄山风景区被列入《世界文化和自然遗产》名录，2000年11月30日，西递、宏村又被列入世界文化遗产名录，再一次提升了黄山市文化旅游资源的品位，使黄山以高品格阔步走向国际旅游市场。

黄山市是一个“八山一水一分田”的山区。

境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水迥环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。

黄山原称作黟山，黄山不仅以奇伟俏丽、灵秀多姿著称于世，还是一座资源丰富、生态完整、具有重要科学和生态环境价值的国家级风景名胜区，属世界文化与自然遗产，已被列入《世界遗产名录》。

黄山现已成为中国名山之代表，素有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”、“天下第一奇山”之称，并与长江、长城、黄河并称为中华民族的象征之一。

旅游业对于黄山的经济来说占有重要的地位。

2.1.4文化古徽洲有着2300多年的悠久历史，孕育了新安理学、徽派朴学、新安医学、新安画派、徽派版画、徽派篆刻、徽剧、徽商、徽派建筑、徽洲“四雕”、徽菜、徽洲茶道、徽洲方言为代表的徽洲文化，与敦煌学、藏学并称中国三大区域文化。

黄山人杰地灵、名人辈出。

自古便有“连科三殿撰，十里四翰林”的说法，以才入仕，以文入世者代不乏人。

著名的活字印刷术发明人毕升、理学家朱熹、哲学家戴震、马克思《资本论》中提到的唯一中国人，大理财家王茂荫。

近代以来，有著名的工程技术专家詹天佑、人民教育家陶行知、文学家学者胡适以及齐白石并称为“南黄北齐”的国画大师黄宾虹等历史名人。

2.1.5交通概况2.1.5.1航空黄山机场位于屯溪西郊5公里处，为国家一类航空口岸，能起降波音737和MD90型等中型客机，配备有全套通讯系统和全天候指挥设备。

可起降波音767等大型客机。

现开通有至北京、广州、上海、合肥、天津、海口、深圳、福州、杭州、武汉、西安、桂林、昆明、厦门、珠海、香港、澳门等城市的航线。

2.1.5.2铁路交通皖赣线贯通黄山市全境，可直达北京、上海、青岛、南京、合肥、景德镇、南昌、厦门、鹰潭、福州等地。

游客从黄山南大门进出黄山，在屯溪上下火车最为方便快捷。

从北面进出黄山的游客，可先坐汽车到芜湖、南京等城市，再改乘火车列达目的地。

2.1.5.3水路交通黄山的北面是长江，长江沿岸的游客器计划走水路来黄山，沿江安徽境内的安庆、贵池、芜湖等城市均有轮船码头，可在这些码头上岸，改乘汽车来黄山；回程时可在北大门甘棠乘汽车去上述码头登船。

2.1.5.4公路交通黄山公路交通便利，与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。

徽杭高速的贯通和通车，使黄山连接杭州的公路里程缩短到2个多小时。

合肥-铜陵-九华-黄山高速公路已经开工，黄山-景德镇高速公路、环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。

2.1.5.5景区交通屯溪区为黄山的经济、政治、文化中心，也是黄山市的交通枢纽所在。

游客一般可先到屯溪，再前往各景区。

选择交通工具可为公交车（多为中巴）和出租车。

2.1.5.6市区交通屯溪是黄山的市区所在地，过去这里一直以三轮车（人力、机动）交通为主，公交车也多是以微型面包车为主，近年来这一现象有了很大的改善，首先是公共交通部分，新型中巴车替代了原来的微型面包车，而出租车也在市政府的指导下下浮了起步费，开始了打表计费的时代，现在市区出租车以5元起步，大部分地区的交通也几乎就是五元钱，这大大促进了出租车市场的发展，市民出门打的已经非常习惯。