物业工程部前期介入注意事项
小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）
小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）第一篇：小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容1、物业用房的预留位置（物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏）；预留大空调外机位置；底层户型窗户内应预先装好防盗网。
2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。
3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。
4、入户门应在交叉施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。
5、尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。
乔灌木栽植应防止长满下水道，以防造成沟渠破损、管道开裂，排水排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。
绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设小水池还可以保洁取水；园林工程施工应先绿化后景观。
6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁；楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。
7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理，能否有效的控制商场人员进入住宅小区。
尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。
打孔和装修时要注意了解：哪些是整体混凝土墙，哪些是空心砖墙，墙体、天花、地面在哪些位置有管线。
8、售楼形象方面（1）要注意售楼处、样板房的管理与检查，规范服务标准，建立良好的物业形象，促进房产销售。
（2）提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料，对销售人员进行物业管理基础培训，物业管理统一对外口径，现场集中解答业主对小区物业管理方面的咨询与疑问。
（3）审核售楼说明书、媒体广告和房地产销售合同，对不利于物管的条款和承诺应建议删除或修改，以免带来后患（如买顶楼可送旁边空置拐角，空置拐角是属于本单元的全体业主的；近期买房可以免1000元物业费；停车费业主可以不交等）9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、维修保证金等书面，以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。
物业前期介入部规章制度
物业前期介入部规章制度第一章总则第一条为了规范物业前期介入工作，保障物业管理的顺利进行，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于涉及物业前期介入工作的所有单位和个人。
第三条物业前期介入是指在物业项目建设前，由物业管理公司或相关单位进行的规划、设计、咨询等工作。
第四条物业前期介入工作应遵循科学规划、合理设计、诚信咨询的原则，服务于物业项目的顺利建设和管理。
第五条物业前期介入应当遵守相关法律法规，尊重合同精神，保护客户权益，维护社会公共利益。
第六条物业前期介入应当遵循公开、公正、公平的原则，确保信息公开透明，决策公正合理。
第七条物业前期介入的工作人员应当具有相应的资质和经验，熟悉相关法律法规，熟悉业务知识。
第八条物业前期介入的工作人员应当遵守职业道德规范，廉洁自律，负责任。
第二章物业前期介入的程序第九条物业前期介入工作应当按照以下程序进行：（一）明确需求，制定工作计划；（二）收集资料，进行调研分析；（三）编制规划设计方案；（四）征求意见，修改完善方案；（五）提交审核，确定最终方案。
第十条物业前期介入工作应当与相关部门和单位进行沟通协调，协同配合，共同推进物业项目的建设。
第十一条物业前期介入应当按照合同约定的时间和工作任务完成，不得擅自延期或违约。
第三章物业前期介入的内容第十二条物业前期介入的内容包括但不限于以下方面：（一）规划设计：包括物业项目的总体规划、建筑设计、景观设计等；（二）咨询服务：包括物业项目的市场咨询、投资咨询、运营管理咨询等；（三）技术支持：包括物业项目的技术支持、技术指导、技术培训等。
第十三条物业前期介入应当根据客户需求和项目特点，综合考虑各种因素，科学规划设计，做到合理有效。
第十四条物业前期介入应当遵循绿色发展理念，注重节能减排，保护环境，提高物业项目的可持续发展能力。
第四章物业前期介入的监督第十五条物业前期介入工作应当接受相关部门的监督和检查，确保工作的合法合规。
第十六条监督部门应当对物业前期介入工作进行定期检查，发现问题及时处理，确保项目的顺利进行。
物业前期介入各阶段注意事项
物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。
在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。
2.中期介入，扮演监理。
在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。
3.晚期介入，开始管家。
物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。
2、物业管理公司什么时候前期介入较好？物业是一个系统工程，设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题，设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要，这就需要物业管理前期介入人员予以提出，在设计时就予以修正，所以介入时间越早越好，最迟介入时间应为交付前三个月。
3、管理公司前期介入有何意义？1. 完善物业的使用功能。
2.改进、改善物业的具体设计。
3.能更好地监理施工质量。
4.为竣工验收和接管验收打下基础。
5.便于日后对物业的管理。
4、前期介入需要配备哪方面的人员？前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。
5、管理公司前期介入与业主有何关系？管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。
6、有监理公司为何物业管理公司还需派人员进行前期介入？监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，管理公司不但要求工程质量得以保证，而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业管理，为更好的向业主提供服务。
物业小区前期介入规章制度
物业小区前期介入规章制度为了确保小区的安全、规范管理以及居民的利益，物业公司在小区成立之初就需要制定一套前期介入规章制度。
这些规章制度旨在明确物业公司的权责，规范管理行为，保障小区的正常运作。
下面是一份针对物业小区前期介入的规章制度。
一、物业公司的基本情况和管理机构1.1 物业公司的名称及主要经营范围。
1.2 物业公司的管理团队组成及联系方式。
1.3 物业公司与业主代表委员会的联络机制。
二、物业公司的权责和服务内容2.1 物业公司应遵守相关法律法规，负责小区内的公共设施、绿化、清洁等管理工作。
2.2 物业公司应设立24小时紧急值班电话，协助处理小区内的紧急事件。
2.3 物业公司应定期组织小区内的安全检查和消防演练，确保小区的安全。
2.4 物业公司应制定小区公共设施的维护计划，及时修复设施故障。
2.5 物业公司应为业主提供周到的服务，及时回应业主的投诉和建议。
三、业主大会和业主委员会的设立3.1 物业公司应协助业主召开业主大会，讨论小区管理事宜。
3.2 物业公司应配合业主选举业主委员会，推动小区管理工作的开展。
3.3 物业公司应向业主委员会报告工作进展及财务情况。
3.4 物业公司应协助业主委员会与业主沟通，促进业主之间的和谐关系。
四、费用管理4.1 物业公司应按照公开透明的原则，向业主公布物业费用的收费标准和使用情况。
4.2 物业公司应制定严格的费用管理制度，确保费用的合理使用。
4.3 物业公司应向业主及时汇报费用的使用情况，并接受业主的监督。
4.4 物业公司应协助业主委员会审核费用使用情况，确保费用的合规使用。
五、管理纪律和奖惩制度5.1 物业公司应建立健全的管理制度，明确工作职责及管理流程。
5.2 物业公司应遵守相关规定，严禁收受贿赂和擅自挪用公款。
5.3 物业公司应建立违纪违法处理机制，对违规行为及时进行处理。
5.4 物业公司应建立奖惩制度，根据工作绩效对员工进行奖励或处罚。
在小区的前期介入阶段，物业公司需要建立规章制度，明确自身的权责，并与业主委员会密切合作，共同推进小区管理工作。
物业项目前期介入注意事项
物业项目接管注意事项一、投标项目实地考察：（一）如果物业项目是在工程项目提前介入的话，现场考察需注意：1、仔细查看工程结构、安排2、内外安装的合理性：消防安全设施自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备3、做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录等（二）物业项目已竣工，投标企业现场考察需注意：1、要看工程项目施工是否符合建筑施工合同规定和设计图纸的要求2、要检验各项技术设备是否达到国家规定的质量标准是否满足使用要求3、要看工程是否达到地净、水通、电亮和采暖通风设施是否运转正常4、要进行各种设备调试、试运转，看是否达到设计要求5、确定物业外在质量无重大的问题6、各类配套设施的分布情况7、现场考察时，投标企业还要多注意业主的情况：包括收入的层次，主要服务的要求和所需的特殊服务等二、制作物业服务投标书（主要内容）：要做好一部完善的投标书，必须要突出其针对性，注意可操作性，强调优势性，具体的物业管理投标书包括：1、企业的基本情况2、针对投标项目提出的物业管理整体管理的设想和策划3、拟采取的管理模式4、拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训及管理5、管理规章制度和档案的建立6、经营管理方案、承诺及采取的措施7、社区文化活动及服务方案落千丈8、经费的收支预算9、日常管理10、物业的维修养护计划及实施11、各项管理服务制度措施及管理流程等三、对已接管项目及企业实际情况考察：在物业管理招投标中，评委一般采取以下的措施对投标企业进行考察：1、采取突击访问的方式，通过直观感受进行判断。
2、采取上门访问业主的方式，通过业主的评价来评估。
有条件的，可采取抽样调查的方式让较多的业主填写意见表然后汇总综合评估。
3、走访政府主管部门，行业协会以及其他专业人士，进行行业口碑和投标企业所获得的各种荣誉来判断。
四、投标企业现场答辩（应注意的问题）：1、对于专家评委的发问，回答的内容必须明确，能回答的问题力求作到，清晰、条理、言简意骇，对于回答不上来的问题，要明确的回答不知道。
物业前期介入的注意事项及新入伙小区的管理重点
一、理论知识 一、物业服务企业在工程施工阶段介入过程 中的注意事项: 一个物业的整体质量是由建材设备本 身的质量和安装施工质量二大部分组成。 对开发商主要提出以下几点建议： 1、设备设施要尽量选择供货、安装、调 试、售后维修保养一体化的实体公司。 2、对于批量较大的各种材料应尽量选择 普通规格的标准配件和通用件。
3、涉及物业结构、防水层、隐蔽工程、等 材料要考虑耐久和耐腐性；同时参与监理 公司共同把好相关过程控制和验收控制的 监督检查质量关。 4、对于所有施工单位、供货商都要同开发 商签定相关协议。（维保期限及违约责任 等） 5、对于一些大型配套设备（电梯、中央空 调、配电设施、闭路监控系统、消防报警 系统等）要提供操作使用说明书并提供正 规培训。
五、新入伙小区的管理重点：
1、安全管理。 2、工程返修工作。 3、装修管理。 4、成品保护与设备设施保护。 5、完善小区基本资料及管理制度。
二、讨论部分
1、前期介入在清洁绿化方面要注意那些问
题？ 2、 物业项目配套设施承接中要注意那些 问题？ 3、物业服务企业在开发商项目开盘后对外 售楼时应注意哪些事项？
二、物业服务企业在开发商物业移交时注意 事项： 1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整 改意见进行复核ห้องสมุดไป่ตู้未完成事项，要求开发 商提出补救及解决措施并备案。（物业用 房、开办费用、对外宣传的小区配套设施 等） 2、开发商移交相关资料、施工单位的联系 电话及相关项目的负责人。
3、对于市面少见的建材及配件，一定要让 开发商提供相关供货单位的联系方式 4、开发商未用完的建材移交，可以为以后 维修减少费用支出。 5、验收时注意和物业相关的设施和管线有 无按要求做好等。 6、小区公共设备设施、辅助场所、停车位、 会所等产权须界定并出具证明。
物业公司工程人员前期介入工作要点教程文件
前期介入工作要点一）、招聘关键岗位人员时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。
包括各部门主管、工程人员等。
会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。
二）、对现有人员进行培训人员到岗后，要对他们进行培训。
包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。
三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。
交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。
工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。
此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容：1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。
重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。
2）提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。
3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。
4）熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。
5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。
6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。
物业服务前期介入应注意的问题
物业服务前期介入应注意的问题一、甲方应提前提供的资料、数据二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施三、物业前期接管甲方应付的费用四、“关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定”（附）烟房（2000）131号文及解释五、物业服务企业在工程施工阶段介入过程应注意的问题一、甲方应提前提供的资料、数据物业项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权情况、房屋幢数、套数、建筑结构、物业管理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等情况。
二、新建住宅小区应具备的大环境配套设施新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之见设置有效的隔离措施；（十一）法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接手房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
物业工程部前期介入指引
项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2.坐北朝南，多采用玻璃窗；3.应考虑每一户的私密性。
出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。
注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。
建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。
地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。
住区交通实行全封闭式管理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。
若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。
道闸设在地下的样式。
地面也采用该样式。
9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。
访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；②、摆闸机均用门禁控制。
进去刷卡，出来自行按钮。
刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。
摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；2.岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于因后期返修率高。
保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。
物业工程前期介入管理工作指引
物业工程前期介入管理工作指引1.结构：在结构方面，应防止各分包单位（土建装修、室内装饰装修、机电设备安装、智能设备安装等）因管线预埋不到位或更改管线位置，而在剪力墙、梁、柱、板位置随意开孔或开凿，破坏结构稳定及安全。
2.建筑：1）外立面装修防水工程:外墙渗水的位置多出现在窗框周边。
原因在于土建装修施工过程中，因窗框周边封堵不严、不实、交义作业疏漏及防水工程工艺问题，造成日后窗边渗漏水。
2）建筑天面女儿墙四周内侧，建议每隔1.5,2米距离预埋安装钢结构挂环（拉环所用圆钢直径不小①20）或钢管带，方便日后外墙清洁及维修吊挂固定使用。
此方案应请设计院核实计算受力情况，不能III施工单位随意施工安装。
3）建筑外轮廓30M以上所有金属门窗、金属栏杆扶手、设备要做可靠接地，并有施工接地电阻测试记录。
3.广场排水：1）注意排水坡度，广场、道路雨水集水口数量要满足排水要求，注意集水井口是否比四周标高要低。
特别是有较大坡度的道路、广场、绿地或护坡、挡土墙附近，要有充足的排水口或截水沟，排水口不应按平面布局理想的均匀设置，应根据现场实际情况设置，防止暴雨时局部地区积水，影响社区整体环境。
2）绿化区域、花坛花池要设置排水系统，以防止雨季或浇水进量时泥水涌入广场，影响整体形象或客人的视觉效果。
4.9座前期验收室内装修：1）地面、墙面空鼓位置，多出现在窗边、管道口、管线周边位置等。
出现空鼓的原因一般情况是因为砂浆和砌体不能良好粘结，或者因雨季空气湿度太高，而砂浆没有控制好水的比例，砂浆不能在一定时间内挥发水分凝固，受重力作用下坠造成局部空鼓及裂缝，应予以注意。
2）墙面裂纹是一条水平线，一般是因为砌体未沉降稳定，砌体与结构梁接合处未贴钢网就抹砂浆造成，应予以注意。
scope this document applies to all branches of the Bank's personal loans （not including personal loans and fund loans）・2・2 target customers, consumer loan customers: with a focus on marketing the Government civil servants, official staff of public institutions, telecommunications, electricity, tobacco and other more efficient State- owned enterprises staff, finance, insurance, education, scientific research3）墙面裂纹是斜纹，一般是山于梁承受砌体重量产生自然挠度，砌体未沉降稳定就抹砂浆，造成砌体变型裂缝所至。
物业工程部前期介入注意事项
物业工程部前期介入重点工作前期介入阶段的工作,要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等,通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。
确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲,物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议.对前期物业工程部工作应重点关注：一、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；4．专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
二、技术的支持工作物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映(技术监管方)，提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等.三、做好与现场各方关系的协调开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的,以上是前期介入中需要关注的要点,而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。
1、深入了解项目特点，拟定现场计划:在进入项目以前,应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手,对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。
「物业管理前期介入注意事项」
「物业管理前期介入注意事项」首先，确保明确的法律关系。
物业管理涉及多方利益相关者，包括物业开发商、业主、租户等。
在物业管理前期介入时，应确保与相关方签订明确的法律文件，明确各方责任与权利，确保运营的合法性和合规性。
这包括物业管理合同、租赁合同、企业登记等必要的法律文件，以确保项目的可持续发展。
其次，建立有效的沟通机制。
物业管理需要与各方进行紧密合作，因此建立一个有效的沟通机制非常重要。
在物业管理前期介入时，应与业主、开发商等相关方进行沟通，了解他们的需求和期望，并确保与他们建立起良好的关系。
同时，还应与租户建立有效的沟通渠道，及时获取他们的需求和反馈，以便在物业管理过程中做出相应调整和改进。
第三，确保人事配备合理。
物业管理需要专业的人力资源支持，因此在物业管理前期介入时，应根据项目的规模和需求，合理配置人力资源。
应聘对物业管理具有丰富经验和良好素质的管理人员，以确保项目的高效运营。
此外，还应建立培训机制，提供必要的培训和培训，以提高员工的技能和素质。
第四，合理规划物业管理预算。
物业管理需要投入一定的资金用于日常运营和维护，因此在物业管理前期介入时，应合理规划物业管理预算。
预算应根据项目的规模和需求合理设定，确保物业管理的正常运作，并保障业主和租户的权益。
同时，还应建立财务管理制度，确保资金的透明度和安全性。
第五，确保良好的设备和设施。
物业管理需要管理和维护物业项目的设备和设施，因此在物业管理前期介入时，应确保项目的设备和设施齐备，并达到相关的安全、环保和品质标准。
如果需要，可以与开发商进行沟通，要求他们提供必要的设备和设施，并确保他们进行必要的维护和维修。
最后，建立有效的监督机制。
物业管理需要及时掌握项目的运营情况，并及时处理各种突发事件和问题。
在物业管理前期介入时，应建立有效的监督机制，例如设立管理委员会、成立投诉处理机构等，以确保管理的透明度和公正性。
同时，还应建立投诉渠道，接受业主和租户的投诉，并及时处理和回应相关问题。
物业工程部前期介入指引
项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2.坐北朝南，多采用玻璃窗；3.应考虑每一户的私密性。
出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。
注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。
建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。
地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期管理成本。
住区交通实行全封闭式管理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。
若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。
道闸设在地下的样式。
地面也采用该样式。
9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。
访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；②、摆闸机均用门禁控制。
进去刷卡，出来自行按钮。
刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。
摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；2.岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（3－5平方米），并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。
工程部前期介入注意事项
一、物业管理公司设计阶段应该提出哪些意见？一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：1）低压配电回路及电能表的合理设置；2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）；3）设备房应有足够的维修空间；4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接；6）水、电井房要设照明灯具；7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。
（8）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
（9）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
（10）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
（11）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
（12）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
（13）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
（14）小区内的车位配置要考虑到车辆比例尽量充足。
（15）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
（16）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
（17）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
（18）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
（19）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（20）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。
物业项目工程部前期工作之五项注意
物业项目工程部前期工作之五项注意物业服务企业的项目工程部肩负着确保小区内各设备设施安全可靠运行的职责依据笔者的工作经验，要做好工程部的工作，确保小区设备设施安全运行，必须在项目接管的早期重点注意以下五个问题物业服务企业接管小区以后，移交方有可能同时将相关的设备设施的工程图纸和技术资料一并移交给物业服务公司但在更多的时候，相当多的图纸技术资料，移交方可能会以分期分批的形式向物业服务公司移交因此，前期工程部应设立专职档案员会同各专业主管人员做好工程图纸技术资料的整理归档工作（微信号地产物业研**社）应按专业的划分，将相关的图纸资料分类进行整理编号，并建立全部工程图纸技术资料的总目录购置专用档案柜及档案资料盒将全部图纸技术资料分别置放妥善保管在每个档案柜上，应以大小合适的口取纸或其它标识材料做好标识，注明该档案柜内的图纸技术资料的内容;在每一个档案资料盒内的第一页，应是该盒内各种图纸技术资料的详细清单建立严格的工程图纸技术资料的管理制度，以防止图纸技术资料的损坏和丢失任何人借阅图纸资料时，均须做好借阅记录，逾期不还的资料员/文员应及时予以追回或办理延期借阅手续对于重要设备的技术资料(如设备使用说明书等)，应进行复制妥善保管好原件重要设备的原始技术资料原则上不应外借由于项目人员流动的必然性，一些存放于今人手中的设备技术资料，特别是前期顾问小组成员在项目现场所手绘的一些现场实际状况的草图照片，可能会流失而这些资料恰恰是日后日常管理的宝贵资料，前期工程经理及专业主管应特别引起重视应及时收集并做好备份工作接管验收之后，作为工程管理部应及时着手建立设备档案，收集整理设备的原始资料首先，应根据图纸及实物建立一个所辖设备的清单(也可称作设备总表)如果在移交时，移交方已提供了总的设备清单，工程管理部各主管人员应对其中的设备逐台予以确认，确保清单上设备的安装位置规格型号，服务区域与实际情况及设计图纸相符设备初始档案资料包括：产品的合格证产品的质量证明书设备的安装使用说明书设备的供货合同产品的检验报告设备的安装调试记录试运行记录设备的安装图纸及装配图纸设备的备品备件清册专用工具清单及使用方法说明设备的改装记录进口设备的商检报告等这些资料必须妥善保管重点设备包括冷水机组电梯锅炉消防中控系统设备和楼宇自控系统主机保安监控系统设备卫星接收设备电话交换机高压变配电设备擦窗机压力容器及一些价值较高的进口设备对于上述设备技术资料的收集应尽可能地做到完整这样对日后的设备维护是极为有益的压力容器锅炉电梯及擦窗机设备等属于特种设备，这些设备政府部门是要定期强制检验的（微信号地产物业研**社）因此，必须要进行认真的收集，力求齐全并要单独妥善保管一般来说，物业服务企业项目工程部应收集的重点设备资料包括：电梯：产品合格证电梯安装合格证书出厂装箱明细表电梯安装工程施工技术资料安装使用维护保养说明书电梯随机图纸图册质量监督核定证书电梯安全检验合格证电梯安全使用许可证电梯安全检验报告书起重机械安全技术档案压力容器：压力容器清单压力容器使用说明书压力容器质量证明书设计图纸(图纸上须盖有技术监督部门的制造许可证章)压力容器的检验报告书(由特种设备检验所出具，进口设备的压力容器应有市级政府部门的检验及商检报告)压力容器报装申请单压力容器使用许可证安全附件的检验合格证(如安全阀等)锅炉：锅炉的资料除应有压力容器所述的资料外，还应有受压部件的强度计算书锅炉房的设计图纸安装单位的资料等卫星机房设备：除工程图纸技术资料外还应有卫星电视接收许可证冷水机组：安装图纸产品合格证机组使用维护说明书调试记录试运行记录蒸发器/冷凝器的压力容器的相关资料(见压力容器的技术资料)随机专用工具及随机备件清单等同所有的设备一样，上述各种设备的售后服务信息资料应该准确地收集，内容包括：售后服务单位的地址联系电话联系人，项目所在地有无办事处等这些资料均应详细整理列表作为设备档案的一部分认真保存对重点设备技术资料的收集和整理，还应重视设备供货合同中的一些事项，如设备保修期的起始及终止的时间，有些设备虽然我们已经接管了，但因为还在保修期之内，这时期如果设备出现鼓障，需要修理及更换零部件，就应该请厂家人员来解决或提请移交方注意设备的检修应由厂方解决这样，既节省物力也节省人力，并免去了不必要的开支还有，在大型设备的供货合同中如冷冻机组的供货合同，其中一般含有关于操作人员的培训事项并且，关于培训的方式地点及培训的费用在合同中会有详细说明因此，收集此类资料更应引起前期工程人员的重视有时，因为牵扯到许多方面的因素，我们拿不到供货合同，此时作为前期工程的运作人员应尽可能主动地向移交方的有关人员了解这方面的内容设备备品备件的收集应引起前期工程管理人员尤其是工程经理及专业主管的足够重视在这里着重提一下进口备件的收集与整理工作设备随机可能带有一些常用的易损件，如温度压力的传感器水泵的机械密封水封环，离心式冷水机组的冷媒过滤器润滑油过滤器水室盖儿垫床等，还有设备检修用的专用工具这些备件专用工具在接管应注意重点收集整理，这些备件工具在设备出现故障时，如果临时采购将会有较长的供货周期及比较昂贵的价格并且会对我们的服务工作有所影响因此，接管后一定要及时入库建帐，打印出清单并归档备查进口设备的备品备件的收集还应了解掌握该设备的供货渠道，在接收设备档案时应注意向移交方索要备件清单 (SPARELIST)，同所有设备一样，要准确掌握供货商的信息(单位地址单位名称联系电话联系人等)进口设备的备件，从其日后维修的角度来看，用量很小，因此购买困难并且价格昂贵所以，在收集与管理时，必须引起足够的重视同时，避免因保管上的不当而造成损坏及丢失新建物业项目的供水供电天然气及热力排水管道等市政工程的施工般是由市政公司进行在对这些市政工程接驳资料收集时，应注意了解具体的施工单位联系人的信息资料例如，天然气的供给是来自哪个管网所，应了解其联系人联系电话要注意收集燃气调压站/箱的施工/竣工图纸，管道的打压记录关于调压站的管理文件(自管还是由天然气公司代管)因为，如果是自管应有建设单位与天然气公司签署的自管协议，物业服务公司的人员要有上岗证，并且需要进行专门的培训电力设施的施工/竣工资料的收集也很重要供电电缆来自哪个开闭站，变电室设备的安装单位的名称联系电话联系人以及高压供电设备的试验记录等信息资料在收集这些市政工程接驳资料时，还应注意收集建设单位的开工申请及相关的手续办理的资料(供水供电供气排水等方面的协议或批文等)室外供水排水供气热力电力管线等设施的竣工图，竣工验收资料;项目供水指标的确认资料水平衡的测试报告，节水管理部门主管人员的联系电话等1物业高绩效团队建设品质管控的核心2物业项目管理纠纷应对及危机处理关键点把控。
物业前期介入管理工程施工查看应注意的要点
物业前期介入管理工程施工查看应注意的要点1.安保布局a)便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点.c)人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理.d)安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备，形成多层次的安保体系,信息汇总通畅，反应快速（详见6智能化设备）。
2.消防布局a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理，使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范.c)消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范.3.交通布局a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1，另加访客车位占车位数的10％）.非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1。
5），便于停放。
d)有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
4.生活配置a)根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能.c)如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计.会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置.例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
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物业工程部前期介入重点工作
前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。
确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。
对前期物业工程部工作应重点关注：
一、合理选择配备现场介入人员
二、现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：
三、1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；
2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；
3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；
4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
二、技术的支持工作
物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。
三、做好与现场各方关系的协调
开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案
设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。
1、深入了解项目特点，拟定现场计划：
在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；
审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。
2、关注工程进度，记录现场情况：
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
（1）根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。
（2）记录设计方案和施工图纸变更；
（3）物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利。
（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。
（4）施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
（5）3、参加施工期间的专业会议，提供建议：
（6）（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
（3）4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：
（4）（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
（5）设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
（6）（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
（7）物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。
关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
（8）优化施工质量的建议。
（9）关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
（10）5、跟踪现场建议采纳情况：
（11）物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。
（12）6、收集、整理现场资料：
（1）施工图纸；
（2）收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;
（2）机电设备及建材的资料;
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：
（1）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。
（2）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。
（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。