莱芜市房地产市场调查报告

莱芜市房地产市场调查报告
2013年11月23日，对山东省莱芜市房地产市场做出了调查：
一、莱芜城市格局：
莱芜市整体地形南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面环山，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。

整个地势由东向西倾斜，北、东、南三面又向盆地中部倾斜，大汶河由东向西横贯盆地中部。

莱芜市分为：市中心莱城区钢城区经济开发区雪野旅游区莱城工业区钢城开发区农业高新区
莱城区是莱芜市政府所在地，是莱芜市的政治经济文化中心，是城镇人口主要集中地。

莱城区就业环境良好，主要企业类型：钢铁、机械设备、煤炭开采为主的重工业以及以制药、纺织、软件、农产品加工为主的轻工业。

莱城区所处位置交通便利，是山东重要的交通枢纽城市。

莱城区高等院校较少，因此外地人口相对较少，现有外地人口主要是莱芜周边泰安沂源等相对落后乡镇外来务工人员，主要从事服务行业。

钢城区是以莱钢和中小型钢铁企业为主体的重工业城区。

以钢铁为主要产业延伸出集开矿、冶炼、锻轧、加工、运输为一体的产业链条。

钢城区城市化程度不高，服务业落后。

莱钢集团外地务工人员较多，收入水平较高。

09年以来莱城钢为核心的钢区带动周边乡镇迅猛发展。

二、莱芜市楼盘户型数据分析表
项目名称
开发商项目位
置
产品规划周边配套户型设置销售进度车库报价联系电话报价（）物
业
费
楼盘评价
清水·江山帝景莱芜岳
海投资
发展有
限公司
诚信路
和汶阳
东大街
交叉口
西北角
（青草
河中段）
以高层为主，
只有一栋楼，
共32层，以3
层起为居住
房，共三个单
元，两梯三户
城市中心繁华地段，
东临青草河，附近有
馨百购物中心、大润
发超市、莱芜美食
街、各大银行、第二
实验小学、陈毅中
学、精英学校
开阔二居、优雅
三居三种户型设
计，
98.9㎡
/120.2㎡/
128.4㎡
未出售，认
筹中，排号
130号
0634—
6388678/6
388789
均价5500元 1.2-
1.5
元
楼房要2015
年交房，
清水湾·大公馆山东申
莱置业
有限公
司龙潭大
街戴花
园商务
楼
以高层为主，
31层高层住
宅，四居、三
居、二居，两
梯三户
城市黑心，雄踞青草
河畔，坐拥青草河源
头，北临龙潭东大
街，链接高速、公交
网路，馨百、大润发、
地税局、交警支队、
花园小学、多处银
行、邮局等
四居室、三居室、
二居室设计，
88.6㎡
/144.6㎡
/166.1㎡
基本已售
完，所剩余
为最高层
跟最底层
的楼层。

9万/套0634—
5669999/6
966999
5200起价，
均价在5600
—5700左右
1.2
元
楼房价格是
最高的，销
售量也是最
好的，位置
优越，口碑
不错。

中舜·鲁中国际莱芜中
舜置业
有限公
司
钢城区
鲁中东
大街108
号
板式、点式高
层住宅和特色
商业街，10栋
18-28层的板
式及点式高层
住宅和特色商
业街
中舜鲁中国际北站
公交站附近有肯德
基凤城餐厅、馨百购
物中心、莱芜银座佳
悦酒店
二、三、四居室
设计，多为大面
积房子，
93㎡/97㎡/129
㎡
136㎡/141㎡
/145㎡/185㎡
13.11.24
日三期开
盘，排了
150多号，
共136套
房子，7号
6号楼已
经售完
7.8—8.5万/
套
面积不同
0634—
8555666
5100均价 1.2
元
位置不是很
好，但是人
多，130多套
房子，排号
就有150个。

萬和园山东豪
晟投资
置业有
限公司莱芜市鲁
中大街60
号（
原外贸大
厦南邻）
高层住宅1栋
14层，两栋25
层，户型以三
居室为主，有
复式
馨百商场，学习哦
啊，城市公园行政机
构
三居室、一居室
设计137㎡/150
㎡
130个平
的户型较
多，销售也
快，剩余几
套了
0634—
8585666/7
77
均价5600左
右
1.3
元
价格高，
三、莱城商业金融用地布局：
莱城区初步形成“三心、五线、一街”的城区商业金融用地布局结构。

三心：鲁中大街、花园路附近市级商业金融中心、官寺老城区商业中心和高新区商业中心。

五线：凤城西大街、大桥北路、长勺北路、花园南路和汶阳大街五条商业街，并向周边扩散。

一街：汶河大道（大桥路至新甫路段），规划结合滨河休闲绿地建设为商业休闲街。

保留官寺、董花园、北埠三个市场群，新建泰钢工业品市场。

四、城市发展方向：
根据莱芜市在山东省的区位特征，规划确定“南北推进，两翼展开，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。

1、东拓西展
东拓向东加快建设高新技术产业开发区，按照建成“工业新区、商贸新区、科教新区、人居新区”的功能定位。

西展以泰钢为基础，形成由钢铁生产区、雅鹿山公园区、深加工和高新技术区、办公科研区、生活居住区组成的综合功能区。

远景跨过外环西路，建设方下工业片区。

2、南优北进
南优通过绿化、河道蓄水和旧区改造等措施，搞好以孝义河、汶河为中心的生态建设，优化莱城南部环境。

北部向北与张家洼组团相接，通过加强规划布局和组团建设，逐步向济南东部产业带靠拢。

3、中部提升
加快改造旧城区，改变城市面貌，提升旧城区的功能和品味。

4、但由于城市的东部方向有铁路和水系的阻碍，很难有较大的发展。

城市往北发展是未来的主要方向。

五、莱城区主要街道商业形态分析：
胜
利
南
路
龙谭东大街：龙潭东大街是莱芜市最集中的汽车销售4S店、售后服务、汽车配件及汽车维修的集中
路段。

还是连接莱城区中心片区和东部片区的主干线。

鲁中大道：莱芜主要的市政机关、直属企事业单位、公园、商业旗舰、酒店等多分布在道路沿线或附近，市政、生活配套完善，环境优越，形象优良，是莱芜名副其实的中心街区，承载着莱芜形象大道、交通要道和城市名片的功能。

汶河大街：西段名为汶河大街，东段名为汇源大街。

以汽车站为基点，以西主要是汽修汽配、家具装饰为主，以东为宾馆餐饮、物流建材为主，属于莱芜的物流集散中心，也是贯穿东西的交通主干道。

凤城大街：贯穿莱城区市中心的东西干线，也是莱芜市的老商业中心所在。

莱城区一级的机关单位多集中在凤城大街沿线，主要商业中心有金莱广场、贵和购物中心等。

文化路北段：莱芜市建委、市委党校、武警支队、国税局、工商局等机关单位所在地是莱芜市行政服务的中心街区。

文化路以南：文化南路临近莱芜市市政府广场，街区以服装、快餐、酒店、数码、通讯为主，是莱芜市数码产品集中区。

凤凰路：凤凰路位于莱城区高新技术开发区，周边主要是以轻工业厂区，以纺织业，和医疗器械为主。

胜利南路：胜利南路是莱城区的老商业中心，以步行街等商业形态为主，是莱芜市民逛街的首选街区，周边以服装、休闲娱乐、快捷酒店、大型家电连锁为主。

功能上类似张店区的美食街。

六、莱城区房地产板块划分及分析：
◆北部片区：
区域范围：龙潭大街以北大桥北路以西
板块现状：
北部片区内社区相对集中，且多为政府机关宿舍区（地位类似于张店世纪花园），
小区基本配套完善，有一定居住氛围。

片区北部临信誉楼商厦，居家购物方便。

周边商业氛围不强，但能满足基本生活需求。

北部是莱城区未来主要发展方向，当前片区范围较少，机关生活区集中，片区人口素质相对较高。

公交线路少，公共交通条件尚不便利。

◆中心片区：
片区范围:大桥南路以东凤城大街以北龙潭大街以南东至胜利路沿线
板块现状：
整体自然环境较好，但居住区分散，整体规划欠佳，商务功能逐步替代居住功能，中心城区有待开发改造。

大型购物中心集中，人流量较大，是市民休闲购物的集中片区。

商业氛围浓重，周边商铺无一空闲，商铺经营氛围主要包含：快餐、服装、快捷酒店、家电、饰品、休闲运动场所。

区域内教育环境良好，教育机构有西关小学东风小学陈毅中学十七中第二实验小学市实验学校等。

交通最便利。

◆南部片区：
片区范围：凤城大街以南汶河大道以北大桥南路和鹿鸣路之间
板块现状：
南部片区与中心城区无明显界限，南部片区居住氛围更强，属闹中取静不可复制的地段。

周边生活配套较完善。

周边金融机构较集中，是莱城区的金融中心。

片区内教育机构有：莱芜一中、凤城中心小学、实验中学、市实验小学等。

交通便利
莱城区区政府所在地，是莱城区的行政中心。

◆西部片区：
片区范围：鹿鸣路以西汶河大道以北到凤城大街沿线
板块现状：
以泰钢生活区为中心的老城区，周边环境较差，住户多为泰钢职工和周边常住居民，教育环境较差。

西部片区楼盘以村改房为主，整体规划较差，社区配套不完善，开发量较小，改造步伐较慢。

莱芜市的重工业企业集中区，未来规划的重工业集中区，周边污染较为严重。

交通便利。

◆东南片区：
片区范围：凤城大街以西汇源路以北
板块现状：
东南片区处在高新技术产业开发区，周边轻工业企业较多，大多数企业集中在汇源路北侧，凤城大街沿线。

开发区管委会所在地，周边闲置土地较多，具备形成集中居住区的可能性，该区域市场潜力较大，但目前生活配套欠缺，几乎无配套设施。

片区内交通便利。

汇源路以南片区环境良好，无工业污染，但社区周边楼盘孤立，居住氛围较差，缺乏社区配套。

◆东北片区：
社区范围：凤城大街以东龙潭大街沿线
板块现状：
新兴的公务员集中居住区，莱城区居民公认的高端居住区（地位类似于淄博新区附近），以滨河花苑（机关单位集资建房）为代表的高端居住板块正在崛起。

板块发展潜力巨大，社区配到完善，整体规划合理，汶河分支孝义河贯穿整个板块，生态环境良好。

交通便利。

教育环境里良好，周边学校有：滨河小学、莱芜一中等。

七、总结：
各片区总开发量比较由高到低依次为：北部片区、中部片区、东北部片区、东南片区、西部片区、南部片区。

中部片区是莱城区市中心所在地，许多社区开发较早，规划落后，09年以来房地产市场火热升温，使得中心城区改造项目集中开发量较大。

北部片区是未来城市的主要发展方向之一，空闲地块较多，以村为单位的开发队伍掀起了北部的开发热潮。

东北部片区为规划良好、环境优雅的人文居住片区，当前莱芜高端开发项目的集中区域，使得东北部片区备受恩宠。

东南部片区，土地空闲，周边居住氛围较差，配套不完善。

西部片区以泰钢和泰煤为主的外来人口生活区，周边楼盘主要针对泰钢泰煤客户群。

南部片区范围较小，开发较晚。

当前市场上主要产品形态包含：高层多层别墅复式等。

高层供应量较大，多数社区产品形态中均包含别墅。

自2011年以来莱芜市场上出现了大量预售高层项目。

根据当前在售楼盘中高层项目销售状况判断：莱芜市住宅消费者对莱芜突如其来的多数高层住宅无明显排斥现象。

当前莱芜市场上产品形态较为单一、布局混乱，多数楼盘项目千篇一律，规划中基本都涵盖高层、多层、别墅，差异化竞争在莱芜市场体现的尚不明显。

目前莱城区社区基本都是组合了：高层、多层、别墅等物业形态，莱芜住宅项目多以大户型为主。