物业管理与智能化需求_张宇来

中国的物业管理始于２０世纪８０年代初的深圳

地区。１９８８年伴随深圳住房制度改革，房管

制度的革新也相继展开，此后的十几年内深圳的物

业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市

物业管理的发展，从初步借鉴、探索、推广、到规

范化，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、

一体化招投标的物业管理模式。随着住宅产业汹涌

的智能化发展浪潮，物业管理又面临着革新和转

型。“ｅ时代物业管理”、“物业物理智能化”等的概

念与目标不断浮出水面。从技术角度而言，物业管

理肯定会发展成为网络化控制、智能化管理的模

式，达到资源与信息共享，调整合理投入，减少整

体投资成本。

《２００６－２００７年中国物业管理市场分析及投资

咨询报告》中显示：市场比例中物业管理企业７０％

属于开发商自办，２０％属于房管所改制或后勤单位

改制。

物业部门对居住小区的管理主要是从前期介

物业管理与

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住宅科技

入、移交经营到后期经营管理。由于目前市场上的

房地产开发商在项目建设完成后，是向物业管理公

司转交，不考虑后期维护工作，所以前期考虑不足，

给后期运营维护及服务管理造成不便。

中国病理兽医药品监察所（以下简称中监所）职

工居住小区的建设属于中监所自有投资，物业管理

属于内部管理，对于智能化系统的建设考虑从前期

介入，对物业的功能定位、工程施工等方面有所了解

并做出积极回应。中监所物业管理的主要责任分成

前期介入阶段和后期管理阶段。

（１）前期介入阶段

确定功能定位、结构设计等方面，提出专业性

建议，在功能划分、设备选型、材料选择、供方选

择等寻找合理的专业性解决方法。在前期介入阶段

参考《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》，

DOI:10.13655/ki.ibci.2007.04.021

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管理、安全防范智能化以及电子商务方面要有所

考虑。

１ 物业智能管理

物业管理中心建有管理主机，其中接入物业管

理自动化系统、安防系统是将住宅小区的各子系统，

建立统一的管理平台，依托计算机网络技术实现对小

区安防监控、通信信息服务、物业管理等一系列自动

化管理的总称，包括水、电、煤气的远程抄表系统，

停车场管理系统，供水、供电设备管理系统，公共信

息显示系统，多媒体信息查询系统以及呼叫中心、语

音查询系统等。

（１）水、电、煤气的远程抄表。传统的三表需要

抄表人员定期挨家挨户抄取数据，结算出费用后，再

到各家索取，误差大、统计工作量大，人为的错误给

物业管理和用户带来极大不便。目前较先进的三表

（水、电、气）远传自动计量系统可实现住宅的三表

出户自动抄表、自动计费。终端表具一般是脉冲表，

输出的信息储存于ＥＰＲＯＭ中，通过网络传输到管理

中心主机，管理中心计算脉冲数量读出三表读数。住

户可利用计算机网络提供网上查询三表数据、应缴

费用，定期催缴，对没有上网能力的住户，可提供电

话查询或到物业管理中心查询，具有收费登记、转

账、统计功能及收费项目、计费方式的变更登记等功

能。如果与附近的银行建立银联系统，住户就可通过

银行或ＩＣ卡缴费，同时还可以和银行联网，定期通

过银行系统托收，从而实现远程抄表与自动收费。但

由于目前的三表远程抄送系统运行稳定情况较差，

选择产品时应与系统集成商良好沟通。建立银联系

统需要较大的资金投入，就目前小区的建设情况来

说，可暂不考虑。

（２）停车管理系统。车主手持（或车载）智

能ＩＣ（ＩＤ）卡，在卡读写有效距离内，系统能自

动完成读卡、识别、检验、记录、核算、收费等

工作，同时控制道闸自动启闭；对临时来访车发

放临时卡，管理机自动计时，核算收费。小区车

辆的出入及收费采用智能卡管理系统，对长期用

户可用月卡，对来访车辆可用临时卡，所有卡均

经读卡机自动收费。中监所住区的出入口数量较以及智能化相关标准《智能建筑设计标准》（ＧＢ／Ｔ

５０３１４－２００６）、《居住小区智能化系统建设要点与技

术导则》、《建筑及住宅社区物业管理数字化应用》等

标准确定工作与功能需求。

《中国首届智能化楼盘调查报告》显示室内安

全防范系统和抄表系统的投诉率最高，几乎高达

２６％，其它系统也都有不同程度的投诉。这两个系

统是居住小区生活中的基础系统，应从前期建设

开始就注意避免使系统无法良好运行的问题。而

电子商务系统则是提供给住户职工的外加服务，

最好结合最初系统建设做些预留，在住户需要时

进行添加。

相比较而言，我们前期介入主要是考虑系统配

置以最后管理需求为主而提出相对的要求。

由于安全防范系统和抄表系统的高投诉率，在

前期可以考虑采取一些措施：

①　建设前按相关标准要求配置的系统，产品之

间的连通性之前做了一些考查，主要是参考其它小区

建设并向专业顾问咨询。

②　为了避免缆线故障造成的信息传输不通畅，

我们对缆线预埋的位置及可能对线缆造成伤害的位置

点进行了解，产品的接入及安装过程也做到了了解和

监督。这种情况相当于物业部门承担的是监理工作。

③　保证了产品的连通性。安装之后，系统的运

转是关注的重点。最后的移交过程中，工程商要对物

业管理人员进行相关的操作及基本问题解决方法的

培训。

（２）物业管理阶段

与经营权性物业管理公司不同，中监所物业管

理部门主要执行管理与服务内容，可以向住户职工

推荐收费项目，但要保证项目的灵活性。在智能化

系统的日常管理和维护方面一方面应加强这方面的

技术储备和技术培训，另一方面应提高对智能化的

认识。

随着网络经济的高速发展，基于Ｉｎｔｅｒｎｅｔ的

安全系统和物业管理系统相继开发出来，安全系

统和物业管理系统将变成为一个应用和服务项

目，这也是世界上智能化社区的发展趋势。为适

应未来住户职工的生活与工作需求，在物业智能