国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

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国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点城市商业综合体,特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体,集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体,综合开发的房地产项目。

规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合,进行统一规划,统一开发和管理,充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用,形成一个完整的街区,满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前,中国城市化进程迅速提高,人口向区域中心城市集中,现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展,如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体,是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营,有几点体会:一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划随着城市居住格局和消费能力的变化,无论新区建设,还是旧区改造,都需要合理布局的商业网点配套,需要适合商业环境的新的商业物业内容,政府规划部门首先在用地上,应该充分预留商业用地,并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目,如何引导或影响政府利用土地及空间,实现商业资源与城市功能的重新配置,达到集约目的,是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议,使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中,使政府能够更多了解城市实际需求,达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题,对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的,用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设,实际也是城市局部升级的时间安排,或在空间上的再次开发利用。

牵涉到土地的一级整理、二级开发,系统性强,工程巨大,包容内容复杂,更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益,因此,项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则:1、符合“刚性规划”的原则:城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,是不可再生的稀缺资源,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位,如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观,等等,一旦落地难以更改,其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合,获得用地和技术经济指标上的批准,获得开发报建过程的通畅。

二三线城市商业地产的发展模式

二三线城市商业地产的发展模式

二三线城市商业地产的发展模式所谓的“二三线城市”,这个概念是什么?一线城市首先包括上海、北京、广州、深圳这些城市。

把这个概念界定完以后,第一个问题是二三线城市,到底空间有多大?第一点,一线城市跟二三线城市比有什么样的区别。

我们要选择一个合适的定位和规模结构。

为什么香港那么多的小型的购物中心成功得非常多,但是在广州的话成功的小型购物中心成功的比较少。

做主题性的购物中心在二三线城市里面,特别是在三线城市里面要比较慎重一些。

第二点,到底做区域型还是社区型的呢?这是要涉及到规模性的问题,我们考虑市场有多大,到底做区域型的还是社区型的。

第三点,到底做美式的还是做百货式的,做美式的和百货式的有很大的区别,美式商铺是独立的,而百货式是统一的。

比如说4、5千平方米的平层面积,容纳一个大的超市都容纳不下,现在大的超市动辄上万。

第二,档次定位怎么样,其实所谓的档次概念也是相对而言的,比如在**的BOSS是什么档次,在中国的BOSS是什么档次这是不一样的。

在一线城市里面的品牌跟二三线城市里面的品牌档次也是不一样的。

如果是适度超前,在自身的位置和区域里面可以做得适度超前一些,在3、5年内让你的竞争对手不一定能够替代你的辐射范围,在二三线城市里面,商业网点网络的范围是比较集中的,不像广州有天河城这样的,特别是在商业城市里面,如果想创造一个商圈代替原来的商圈,这种可能性非常小,基本上是没有的。

想搞一个天河城的商圈替代北京路的商圈,这是不可能的。

想要并行也是很难的。

只能一个区域只有一个核心商圈。

我们的目标客户,如果综合性的,目标客户的定位,我们要以本地的资源为主。

第三个问题,结构上面,假如做百货式的购物中心或美式的购物中心,做独立商铺跟不做独立商铺这个结构都非常不一样。

不做独立商铺的购物中心的建筑结构的要求没那么严重,但是带来的问题是新颖性不够、休闲性体验性不够。

如果做不是独立收款的独立商铺对形象也会有影响。

第一点,我们怎么确定科学的功能和业态配比。

商业地产三线城市营销策略

商业地产三线城市营销策略

商业地产三线城市营销策略随着中国城市化进程的不断推进,三线城市的商业地产市场潜力逐渐被发掘。

然而,与一线城市相比,三线城市还存在一定的发展差距和市场环境不够成熟的问题。

在这样的背景下,商业地产开发商需要制定有效的营销策略来推动项目的销售和租赁。

首先,商业地产开发商可以注重品牌的塑造。

在三线城市,消费者对于品牌的认知度相对较低,因此商业地产开发商需要通过多种渠道来打造项目的品牌形象。

可以通过广告、宣传片等方式来提升项目的知名度,也可以邀请明星、名人等参与项目的推广活动,吸引更多的目标群体关注和了解项目。

其次,商业地产开发商在三线城市营销中要注重与当地政府和社区的合作。

三线城市的政府和社区资源相对较少,因此商业地产开发商可以通过资源整合的方式与当地政府合作,争取政府给予一定的政策支持和优势,提升项目的竞争力。

同时,商业地产开发商还可以与当地社区开展一系列社区活动,增强项目在当地社区的品牌认知度和形象。

第三,商业地产开发商应该注重产品定位和差异化竞争。

在三线城市,商业地产项目的同质化现象较为突出,开发商可以通过定位和差异化竞争来吸引更多的目标客户。

例如,可以在项目中引入当地特色的文化元素,打造独特的人文氛围;或者可以组织一些特色的商业活动,提供与众不同的购物和娱乐体验,吸引更多的消费者到访和消费。

最后,商业地产开发商还应该注重市场分析和数据研究。

三线城市的市场环境相对较为复杂和不稳定,因此商业地产开发商需要进行充分的市场调研和数据分析,了解当地市场的需求和趋势,制定更加有针对性的营销策略。

可以利用互联网、社交媒体等工具进行数据收集和分析,在市场推广和销售过程中进行精准定位和精细化管理。

综上所述,商业地产在三线城市的营销策略需要根据当地的市场环境和特点来制定。

注重品牌塑造、与当地政府和社区的合作、产品定位和差异化竞争、以及市场分析和数据研究都是商业地产开发商在三线城市营销中需要重视的方面。

只有通过科学有效的策略,才能更好地推动商业地产项目的销售和租赁。

城市商业综合体策划与运营要点

城市商业综合体策划与运营要点

城市商业综合体策划与运营要点1.市场调研与定位:在筹划城市商业综合体之前,必须进行市场调研,了解区域市场的需求和竞争格局。

同时,根据市场调研结果,明确城市商业综合体的定位,确定业态和目标受众群体。

2.品牌建设与营销:城市商业综合体需要打造统一的品牌形象,通过差异化的营销手段吸引消费者。

可以借助各种媒体渠道、社交媒体等进行宣传和推广,同时与商户合作开展联合营销活动,提升品牌知名度和吸引力。

3.商户招商与租金管理:商户是城市商业综合体的重要组成部分,需要进行有效的商户招商工作。

此外,合理管理商户的租金、物业费等经营成本,以确保商户的利益和城市商业综合体的可持续发展。

4.设施与环境优化:城市商业综合体的设施和环境对消费者体验至关重要。

要有良好的停车设施、舒适的购物环境、便捷的交通网络等,以提升消费者的满意度和忠诚度。

5.活动与娱乐策划:定期举办各种吸引消费者的活动和娱乐项目,增加城市商业综合体的活力和吸引力。

可以结合商户的特点,举办主题展览、音乐会、时尚秀等活动,增加消费者的互动参与和享受感。

6.数据分析与运营优化:利用数据分析工具对城市商业综合体的运营数据进行收集、整理和分析,从而了解消费者的购物偏好、行为习惯等信息,以便优化运营策略和提升经营效果。

8.合理运营成本控制:合理控制城市商业综合体的运营成本,例如物业管理费、人员工资等,以确保商业综合体的盈利能力和可持续发展。

9.社区与环境责任:城市商业综合体作为城市的重要组成部分,应承担社区和环境责任。

可以通过开展公益活动、推行绿色环保政策等方式回馈社会,提升城市商业综合体的社会形象和美誉度。

10.与政府合作与规划:城市商业综合体的策划与运营需要与当地政府合作,按照城市规划和发展方向进行规划和建设,遵守相关法律法规,确保合规经营。

总之,城市商业综合体的策划与运营需要全面考虑市场需求、商户招商、品牌建设、营销推广、消费者体验等多个方面,同时注重数据分析、成本控制和社会责任,以保证商业综合体的可持续发展。

二三线城市商业地产全程策划开发

二三线城市商业地产全程策划开发

二三线城市商业地产全程策划开发全案课程大纲简要:对商业用地选址关系到未来的招商与运营。

市场低谷带来投资和开发风险骤升,开发商和机构投资者开始踌躇不前。

但是,低迷的市场同样也会制造难得的机遇。

模块一:选址与投资开发策略1、商业用地选择城市发展规划和商业布局规划人口要素区域交通状况地块分析同业竞争与商圈饱和度2、开发融资模式商业地产融资渠道自有资金工程垫款权益性融资债务性融资REITs---商业地产融资新趋势REITs的概念与优势REITs模式案例分析----越秀REITs3、开发强度开发强度的确定开发强度分析的意义开发强度的影响因素及研究方法开发强度的指标4、租售策略与运营模式租售策略的三种模式租售策略与规划设计返租模式的风险与规避案例:昆明城市发展规划案例:昆明螺蛳湾国际商贸城案例:沃尔玛选址的维度案例:广州白云万达广场及白云金街案例:万达---从销售模式向自持模式转型案在地产业高速发展及政策多变的历程中营销、策划是直接影响项目成败以及利润最终实现关键环节。

二三线城市如何在新环境背景下研究制定整体策划定位与业态规划?模块二:商业地产整体策划定位与业态规划1、定位的本质与方法界定商业地产的核心产品类别三维分析定位法----三维坐标分析法2、定位的三个维度基于商圈和辐射范围的定位基于人群心理需求的定位基于主题细分的定位异域风情主题类民俗文化主题类人文艺术主题类自然景观主题类3、业态组合策略业种、业态概念及类别业种与业态的关系业态组合的本质及决定因素业态组合发展趋势主力店和“去主力店化”4、业态品牌布局主力店布局原则:主力店布局先行次主力店布局原则:瀑布效应餐饮娱乐布局原则:合理设置混业经营布局原则:空间互动、时间累积、关联消费原则案例:American Mall、维纳斯堡、爵士之梦长岛案例:香港K11、日本大阪难波公园商业地产的开发建设及合理规划设计,能让商业地产在规划、建筑设计上快速发展与繁荣,并使中国的商业地产的建筑更具创新性、前瞻性。

二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划

二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划

二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划近年来,二三线城市的经济实力不断提升,对于商业发展的需求也日益增长。

在这种情况下,销售型社区商业和商业街区的策划成为了一个重要的问题。

销售型社区商业是指以居民为主要消费群体的商业模式。

在二三线城市中,由于居民消费水平的提高以及人们对生活品质的追求,销售型社区商业逐渐得到了关注。

策划销售型社区商业需要考虑以下几个方面:首先,要根据当地的人口结构和需求特点进行调研。

了解居民的收入水平、消费习惯和生活方式,以及他们对于购物、休闲、娱乐等的需求。

只有充分了解居民的需求,才能准确把握市场机会和发展方向。

其次,要选择适合的商业模式。

销售型社区商业的模式比较多样化,可以包括超市、便利店、小吃街、健身中心等。

根据不同地区的特点和需求,选择适合的商业模式,并且注重形成特色和差异化。

同时,要注重品牌建设和服务质量。

在二三线城市,消费者对于品牌和服务的要求也在不断提高。

策划销售型社区商业时,要引入有知名度和影响力的品牌,提供高品质的商品和服务,以提升吸引力和竞争力。

此外,还需要注重商业环境和空间设计。

销售型社区商业的成功与否,很大程度上取决于商业环境的舒适度和空间的设计。

要确保商业区的交通便利、停车方便,以及提供舒适的购物环境和休闲空间。

除了销售型社区商业,商业街区的策划也是二三线城市商业发展的重要内容。

商业街区是城市商业的中心,集聚了各种商业业态和品牌。

策划商业街区需要考虑以下几个方面:首先,要根据城市规划和人流特点选择合适的地理位置。

商业街区一般需要位于城市中心或者人口密集的区域,以便吸引更多的顾客。

其次,要注重商业街区的整体规划和建筑风格。

商业街区的整体规划应该紧密结合城市的发展定位和特点,形成独特的风格和形象,吸引消费者的注意力。

同时,要注重商业街区的品牌建设和运营管理。

商业街区的品牌形象对于吸引消费者和提升竞争力至关重要。

因此,在策划商业街区时,要注重品牌建设和运营管理,提供高品质的商品和服务,提升商业街区的美誉度和影响力。

三四线城市购物中心开发运营指导.docx

三四线城市购物中心开发运营指导.docx

三四线城市购物中心开发运营指导近几年知名房企开始陆续进入三四线城市,并大举布局,三四线城市将迎来开发热潮。

虽然三四线城市正成为商业地产扩的新“蓝海”,但是,盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳。

本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略,为大家提供学习的方向与借鉴的成功本。

一、三四线城市商业地产开发有何特殊性?一二线城市商业高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三四线。

开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。

特殊性一:业态组合要偏向“生活“、平价一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。

这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。

特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。

一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。

总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。

一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。

总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

城市商业综合体规划与运营管理

城市商业综合体规划与运营管理

城市商业综合体规划与运营管理近年来,随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高,城市商业综合体的建设和发展成为了城市发展的重要组成部分。

城市商业综合体不仅提供了人们日常生活所需的商品和服务,还成为了城市社交、文化交流的重要场所。

因此,城市商业综合体的规划与运营管理显得尤为重要。

一、城市商业综合体规划城市商业综合体规划是指在城市发展规划的基础上,对商业综合体的选址、功能布局、建筑设计等进行科学规划和设计,以实现商业综合体的良性发展。

在城市商业综合体规划中,需要考虑以下几个方面:1. 选址:选址是城市商业综合体规划的首要任务。

选址要考虑到人口密度、交通便利性、商业配套设施等因素,以确保商业综合体能够吸引足够的顾客流量。

2. 功能布局:商业综合体的功能布局应根据市场需求和消费者的需求进行合理划分。

例如,可以将商业综合体分为购物区、美食区、娱乐区等,以满足不同人群的需求。

3. 建筑设计:商业综合体的建筑设计要注重美观、实用和环保。

建筑设计应该与周围环境相协调,同时考虑到商业综合体的功能需求和未来发展的可持续性。

二、城市商业综合体运营管理城市商业综合体的运营管理是指对商业综合体的日常运营和管理工作进行有效组织和实施,以确保商业综合体的正常运营和良好发展。

在城市商业综合体运营管理中,需要注意以下几个方面:1. 租赁管理:商业综合体的租赁管理是商业综合体运营的重要环节。

需要制定合理的租赁政策,吸引优质商家入驻,并对商家进行管理和服务,以提高商业综合体的经营效益。

2. 活动策划:商业综合体可以通过举办各种活动来吸引顾客,增加顾客的购物体验和满意度。

活动策划要根据顾客的需求和市场的变化进行调整,以保持活动的吸引力和影响力。

3. 安全管理:商业综合体的安全管理是保障顾客和商家安全的重要任务。

需要建立完善的安全管理体系,加强安全巡逻和监控,提高应急处理能力,以确保商业综合体的安全和稳定运营。

4. 品牌建设:商业综合体的品牌建设是提高商业综合体竞争力的关键。

商业综合体开发流程与规划要点

商业综合体开发流程与规划要点

商业综合体开发流程与规划要点一、商业综合体开发流程:1.市场调研与策划:商业综合体开发需要市场调研,了解当地的人口结构、消费水平、购物习惯等信息,并进行竞争对手分析。

根据市场需求确定商业综合体的定位和业态组合,并进行项目策划。

2.土地选址与规划:根据市场调研结果,选择合适的土地用于商业综合体的开发,同时进行土地规划和设计,确定商业综合体的用地布局、建筑形态以及基础设施布置等。

3.资金筹措与投融资:商业综合体开发需要大量的资金,包括土地购置费、建设投资、装修费用等。

开发商需要制定资金筹措计划,并通过多种途径进行投融资,如银行贷款、股权融资等。

4.设计与施工:商业综合体的设计阶段需要找到合适的建筑设计团队,根据土地规划和项目定位进行建筑设计和装修设计。

施工阶段需要选择可靠的施工队伍,按照设计方案进行施工。

5.运营筹备与招商:商业综合体开发完成后,需要进行运营筹备工作,包括人员招聘、设备采购、品牌招商等。

制定营销策略,吸引品牌商家入驻,并进行租赁合同签订。

6.运营与管理:商业综合体运营阶段需要有专业的运营团队,负责商场的日常管理,包括安全保卫、设备维护、活动策划等。

定期进行市场调研,了解消费者需求,并据此进行调整和改进。

7.市场推广与品牌建设:商业综合体开发完成后,需要进行市场推广和品牌建设,通过广告宣传、活动促销等方式提升商业综合体的知名度和吸引力,吸引更多的消费者。

二、商业综合体规划要点:1.定位与业态组合:商业综合体的定位要与所在地区的市场需求相匹配,选择适合当地消费人群的业态组合,如购物中心、餐饮街、娱乐设施等。

2.空间规划与流线设计:商业综合体的空间规划需要考虑购物流线和人流分布,合理设置商铺、通道和出入口,确保顾客流动性和便利性。

3.绿化和景观设计:商业综合体的环境舒适度对于吸引消费者至关重要。

合理设计绿化和景观,增加商业综合体的美观度和舒适感。

4.设备与技术支持:商业综合体需要有先进的设备和技术支持,如空调系统、电梯、照明设备等,确保顾客在商业综合体内的舒适度和便利度。

三四线城市商业地产项目开发要点

三四线城市商业地产项目开发要点

三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进,中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。

这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求,并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。

然而,由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离,开发过程中存在一定的风险和挑战。

下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面,对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。

首先,项目定位是商业地产项目开发的基础。

三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。

在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争,选择与城市发展战略相符合的业态。

同时,要根据城市的特色和优势,定位不同的商业地产项目,如购物中心、超市、商业步行街等。

其次,市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。

要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息,分析市场供需关系和商业地产投资潜力。

通过市场调研,可以确定项目的定位、规模、业态,为后续的设计规划和运营管理提供依据。

第三,设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。

根据市场需求和城市特色,进行合理的功能分区和空间布局设计。

考虑到三四线城市的特点,项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性,打造宜居、宜购、宜游的商业环境。

此外,要关注环保和可持续发展,加强对绿色建筑和节能减排的设计。

最后,运营管理是商业地产项目成功的关键。

要建立健全的运营管理体系,加强商户管理和品牌引进,提高商业地产项目的竞争力。

注重市场营销和宣传推广,提高项目的知名度和美誉度。

同时,要加强用户体验,提供优质的服务和便捷的购物环境,增强消费者的忠诚度。

除了以上几点要注意的要点外,三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。

尤其是项目风险控制,在项目开发初期要进行全面的风险评估,制定相应的应对策略,确保项目的可持续发展。

三线城市综合体运营方案

三线城市综合体运营方案

三线城市综合体运营方案一、背景介绍随着中国城市化进程的加速,三线城市也逐渐成为投资和发展的热点。

三线城市规模适中,发展潜力大,市场空间广阔,吸引了越来越多的投资者和开发商。

综合体作为一种集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多种功能于一体的城市综合项目,逐渐成为三线城市发展的新方向。

本文将针对三线城市综合体的运营方案展开探讨。

二、市场分析1. 三线城市综合体的发展前景随着经济发展和城市建设的不断推进,三线城市面临着消费升级,居民消费习惯和消费需求不断变化的趋势,对于综合体的需求也在增加。

综合体可以为居民提供便利的购物、娱乐和餐饮场所,满足他们的多样化消费需求,因此在三线城市有着巨大的发展潜力。

2. 社会经济环境三线城市的居民消费水平逐渐提高,对生活品质的追求也更加强烈,他们渴望有一个集购物、娱乐、餐饮为一体的综合体,提升城市整体的消费体验。

因此,可以针对当地市场特点,提供多元化的业态和服务,以满足不同消费群体的需求。

三、综合体规划设计1. 综合体功能设置综合体的功能设置应根据当地市场需求进行分析和规划。

可以将购物中心、娱乐场所、餐饮街区、办公楼、居民社区等多种功能融合在一体,打造集购物、娱乐、居住为一体的城市综合体。

2. 综合体布局设计在综合体布局设计上,可以采用开放式的设计模式,将不同功能区域有机地连接起来,形成便利的消费场所。

购物区、娱乐区和餐饮街区可以相互交错布局,形成一个紧密相连的综合体。

3. 综合体景观设计在综合体的景观设计上,可以结合当地的文化特色和自然环境,打造独具特色的景观。

通过精心设计的景观,可以吸引更多消费者前来消费和游玩。

四、综合体运营策略1. 多元化业态组合在综合体的运营过程中,可以引入多种业态和品牌,满足不同消费群体的需求。

购物中心可以引入国际品牌和本土品牌,娱乐场所可以设置电影院、KTV等娱乐设施,餐饮街区可以引入特色餐饮和国际美食等。

2. 优质服务体验在综合体的运营中,可以注重提升服务品质,为消费者提供优质的消费体验。

三线城市综合体策划定位及开发运营要点

三线城市综合体策划定位及开发运营要点

三线城市综合体策划定位及开发运营要点在当今经济快速发展的背景下,三线城市综合体的开发运营成为了一种有效推动城市经济发展和促进居民生活质量提升的方式。

综合体包含了商业、住宅、办公、文化娱乐等多种功能,能够满足人们各方面的需求。

但在策划定位及开发运营过程中,需要考虑以下要点。

一、策划定位1.市场调研:了解当地人口结构、消费水平、消费习惯等市场信息,明确目标用户群体和市场潜力。

2.差异化定位:结合市场调研结果,确定综合体的定位和特色,以满足当地市场需求并与竞争对手形成差异化竞争优势。

3.可持续发展:考虑城市发展规划,确定综合体的定位与城市发展战略相互协调,保证项目可持续发展。

二、开发运营2.多元化商业模式:引入不同类型的商业形态,如超市、专业店、餐饮、文化创意产品等,满足不同群体的需求,形成多层次、多样化的消费空间。

3.注重公共服务设施:提供健康医疗、教育和社区服务等公共设施,提升居民生活品质。

4.增加休闲娱乐设施:引入娱乐场所、运动场地、文化艺术等休闲设施,满足居民的休闲娱乐需求,提升居民生活质量。

5.资源整合协调:与当地政府、企业、社会组织等各方合作,整合资源,实现项目的互利共赢。

6.创新营销手段:利用互联网和社交媒体等新兴渠道进行营销推广,吸引目标用户群体,提升项目知名度和影响力。

7.关注环境保护:注重环境保护,采取绿色建筑设计和可持续发展理念,营造舒适的生态环境。

三、运营管理1.优秀团队建设:组建专业的运营团队,包括物业管理、市场营销、安全管理等,确保综合体的高效运营。

2.提供全方位服务:提供便利的停车、安全的交通、周到的物业服务等全方位的服务,提升用户体验和满意度。

3.活动策划:定期组织丰富多样的活动,如主题展览、文化演出、户外运动等,吸引人流,促进商业活力和社区凝聚力。

4.用户反馈及改进:定期收集用户的反馈意见并加以改进,提高综合体的服务质量和用户满意度。

5.量化目标管理:设定明确的运营目标,并进行量化,定期评估和调整运营策略,确保项目的可持续发展。

城市综合体的规划设计与运营管理

城市综合体的规划设计与运营管理

城市综合体的规划设计与运营管理城市综合体——一个拥有多种用途的综合型城市建筑群,为城市提供了集商业、文化、娱乐、居住等多个领域于一体的综合性服务。

如何进行城市综合体的规划设计以及如何进行运营管理,是我们需要解决的问题。

一、规划设计1.市场调研城市综合体的规划设计首先要考虑的是市场调研,要了解当地的经济发展情况、社会文化背景、消费者需求和行业趋势。

只有了解这些背景信息才能为城市综合体的规划设计提供充分的理论支持和市场保障。

2.功能定位城市综合体是一个大型的综合性建筑群,其功能定位非常关键。

在规划设计初期就要确定它的公共服务、社区服务、休闲娱乐、商业零售、文化艺术等各种功能。

城市综合体所具备的各项功能都应该是市场所需,并且应当考虑不同阶层、不同特征的群体的需求。

3.空间规划城市综合体的设计必须要从空间规划上进行考虑,包括空间布局、人流分布、内部交通、停车设施等问题。

一般来说,城市综合体的空间规划要充分考虑大众的需求,将各种功能结合在一起,让使用者在城市综合体内普遍获取到自己需要的服务。

4.建筑方案根据市场的需求和空间规划的方案,设计出一种可行的建筑方案,包括城市综合体总体建筑形态、建筑风格、内部空间分布等环节。

在设计建筑方案时应注重细节的处理,注意整体和局部的平衡和谐。

二、运营管理1.物业管理城市综合体的运营管理主要包括物业管理、商业管理和市场营销管理。

其中物业管理是城市综合体营运管理的基础。

由于城市综合体集多种功能于一体,因此物业管理必须具备多方面的能力和技能,包括资产管理、设备管理、维修保养、整体协调等,以确保城市综合体的正常运营。

2.商业管理城市综合体商业管理是其最主要的运营管理领域之一,包括租赁、招商、营销、供应链管理、客户服务、品牌建设等各个环节。

同时,城市综合体商业管理还需要有丰富的市场调研、市场营销策略和市场分析能力。

3.市场营销市场营销是城市综合体运营管理中的另一重要领域,其中包括形象策略、品牌宣传、品牌忠诚度、促销、产品策略等方面。

商业综合体规划设计管控要点

商业综合体规划设计管控要点

商业综合体规划设计管控要点商业综合体规划设计是指对商业综合体项目的整体布局、功能划分、建筑设计等进行规划和设计的过程。

在商业综合体规划设计中,需要考虑多个要点,以确保项目能够顺利实施和运营。

下面是商业综合体规划设计的一些重要要点。

1.地理位置:商业综合体的地理位置对项目的成功至关重要。

需要选择可达性好、人流量大、消费能力较高的地点,并考虑周边的交通配套设施、人口密度等因素。

同时,还要注意避免与竞争对手过于接近,避免市场分散。

2.功能划分:商业综合体一般由购物中心、办公楼、住宅区、娱乐设施等多个功能区组成。

在规划设计中,要合理划分这些功能区,使其相互协调、互补,同时也要考虑业态的多样性和可持续发展的因素。

3.布局设计:商业综合体的布局要合理,客流分布要均匀。

一般来说,购物中心应当位于核心位置,办公楼和住宅区应当靠近交通枢纽,娱乐设施可以放在商业综合体的周边。

此外,还要充分考虑商业综合体的可持续发展,包括绿化布局、雨水收集利用等环保要素。

4.外立面设计:商业综合体的外立面设计要符合整体风格,并能够吸引人们的注意。

可以考虑使用大型玻璃幕墙、创意雕塑等元素,以增强商业综合体的形象和品牌价值。

5.设施设备:商业综合体的设施设备要满足业主和用户的需求。

例如,购物中心需要提供便利的停车设施、安全的消防系统、高效的空调设备等。

办公楼需要提供高速网络、科学的空气净化系统等。

住宅区需要提供安全的门禁系统、舒适的公共空间等。

6.管理与运营:商业综合体的管理与运营是项目成功的关键。

需要制定科学的管理制度和运营模式,派驻专业的管理团队。

同时,还要加强与商家、业主和用户的沟通,及时解决各类问题,提升用户体验。

7.安全与保障:商业综合体需要具备良好的安全措施和保障系统。

这包括安全摄像头、人员巡检、消防设备等,以确保人员和物品的安全。

8.环境保护:商业综合体规划设计要注重环境保护,采取多种措施减少污染、节约能源。

例如,可以采用太阳能供电、雨水收集系统等环保设施,减少对自然资源的消耗。

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析随着城市发展和居民生活水平的提高,二三线城市综合体逐渐兴起,成为当地居民休闲娱乐、购物消费的重要场所。

为了保证综合体的运营盈利,需要采用合适的盈利模式。

下面将介绍二三线城市综合体运营的几种常见盈利模式,并结合具体案例进行分析。

1.商家租金收入模式综合体内的商家租赁店铺,并支付租金给综合体运营方,这是最常见的盈利模式之一、综合体可根据不同商家的特点,确定不同区域的租金价格,例如靠近主入口的位置租金较高,而内部位置租金较低。

此模式的优势在于租金不受消费者购买能力的限制,但需要考虑到商家的生存空间和发展空间,合理设置租金水平,保护商家利润。

以二线城市的综合体为例,该综合体将不同类型的商家进行分类,如餐饮、服装、娱乐等,根据不同类型的商家制定不同租金标准。

餐饮商家在入驻时根据店铺面积支付相应租金,并根据人流量等因素进行调整。

2.品牌合作推广模式综合体可与知名品牌合作,进行品牌推广活动。

品牌方为综合体提供一定的赞助费用,并以低于市场价格的方式租赁商铺。

此模式通过吸引知名品牌的入驻,提升综合体的知名度和吸引力,增加了消费者的到访率,进而带来更多租金和销售收入。

举例来说,三线城市的综合体与国内知名服装品牌合作,在综合体内开设了一家旗舰店。

该品牌为综合体提供一定的品牌推广费用,并以较低的租金租赁店铺。

通过此合作,综合体增加了品牌效应,吸引了更多消费者前来购物,提升了运营收益。

3.广告收入模式综合体内的空闲区域可利用来进行广告投放,吸引广告商的赞助,并从中获取广告费用。

例如在综合体门口、电梯口、楼梯、扶梯、墙面等地方设置广告牌,吸引广告商进行广告投放。

此模式可以有效利用综合体内的空闲区域,为综合体带来额外的收入。

以二线城市的综合体为例,该综合体在一层大厅的墙面上设置了多个广告位,吸引各类广告商进行投放。

综合体根据不同位置和广告形式确定不同的广告费用,实现了从广告位的租赁中获取的收益。

城市商业综合体运营管理方案

城市商业综合体运营管理方案

城市商业综合体运营管理方案城市商业综合体是指将商业、办公、娱乐、居住等多种功能融合在一起的城市综合性商业项目。

在现代城市发展过程中,商业综合体已经成为城市发展的重要组成部分。

商业综合体的运营管理方案对于项目的成功运营至关重要。

下面是一个城市商业综合体运营管理方案的概述。

1.定位策略城市商业综合体的定位策略是项目成功运营的基础。

首先,要确定综合体的目标消费群体,例如年龄段、收入水平、消费习惯等。

其次,要确定综合体的核心业态,如购物中心、餐饮娱乐、办公等。

最后,要明确综合体与周边竞争对手的差异化特点,以找到市场的空白点。

2.租户管理租户管理是商业综合体运营管理中的重要环节。

一方面,要建立租金体系和租赁合同,确保租金收益的稳定。

另一方面,要根据租户的经营情况进行定期评估,提供相关的经营指导和培训,促进租户的发展。

同时,要加强与租户的沟通,了解他们的需求和意见,及时解决存在的问题。

3.运营管理运营管理是商业综合体运营的核心工作。

首先,要建立完善的物业管理体系,包括保洁、安保、设备维修等方面,确保商业综合体的基础设施正常运行,提供良好的服务。

其次,要开展市场营销活动,吸引消费者,提升商业综合体的知名度和影响力。

同时,要加强商业综合体与周边社区的合作,开展社区活动,促进商业综合体参与社会公益事业。

4.数据分析与优化商业综合体运营管理需要对相关数据进行定期分析和评估,以及时发现问题和优化策略。

可以通过消费数据分析来了解消费者的消费习惯和需求,以及优化商业综合体的产品和服务。

同时,可以通过租户经营数据分析了解租户的经营状况,及时发现问题并采取措施解决。

5.品牌建设商业综合体的品牌建设是项目长期成功运营的关键。

品牌建设包括商业综合体的命名、标志设计、形象宣传等方面。

通过建立统一的品牌形象和宣传活动,提升消费者对商业综合体的认知度和好感度,从而提升商业综合体的市场竞争力。

最后,商业综合体运营管理方案还需要根据不同的市场环境和项目特点进行个性化的调整。

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析随着国内经济的不断发展和城市化的加速推进,二三线城市的综合体运营也日益成为热门话题。

综合体作为商业地产的重要形态之一,融合了购物中心、住宅、办公楼等多种功能,成为了城市商业生活的重要场所。

然而,二三线城市综合体的运营盈利模式与一线城市存在一些差异,本文将对二三线城市综合体的运营盈利模式进行分析,并结合实际案例进行具体分析。

一、盈利模式分析:1.租金收入:综合体运营商通常会将商铺出租给品牌商家,通过收取租金来获取收益。

而在二三线城市,租金收入相对较低,因此需要在商户的选择上更加谨慎,选择具有一定品牌影响力和市场竞争力的商户,以保证租金的稳定收入。

2.销售提成:综合体通常会与商户签订销售提成协议,将商户销售额的一部分作为提成收取。

这一模式可以激励商户提高销售额,从而提高综合体的盈利能力。

在二三线城市,销售提成通常会比一线城市更加灵活,根据市场情况和商户实际情况进行调整。

3.场地租赁:综合体内一些辅助设施,如广告牌位、场地租赁等也可以成为综合体的盈利来源。

这一模式可以通过与企业合作进行广告合作,将一些闲置场地进行租赁,从而增加综合体的收入。

4.品牌合作:综合体可以与品牌商家进行合作,通过品牌授权、特许经营等方式,获取一定的品牌合作费用。

在二三线城市,品牌合作费用较少,需要根据市场需求和品牌影响力进行相应调整。

二、综合体运营盈利案例分析:以某二线城市A综合体为例,该综合体地处城市中心地带,集购物、餐饮、娱乐于一体。

1.租金收入:该综合体通过将商铺出租给本地和跨市品牌商家,稳定了租金收入。

同时,对于重点商户,综合体采取了积分制度,根据销售额和商户综合评分进行积分,并根据积分情况给予一定的租金优惠,以增加商户对该综合体的忠诚度。

2.销售提成:该综合体与商户签订销售提成协议,将商户销售额的一部分作为提成收取。

综合体还设置了销售竞赛,对销售额排名靠前的商户给予一定奖励,以激励商户提高销售额。

城市商业综合体策划与运营要点

城市商业综合体策划与运营要点

城市商业综合体策划与运营要点随着城市化进程的加速,城市商业综合体成为了城市中不可或缺的一部分。

商业综合体的策划与运营是保证其顺利运营的重要环节。

本文将介绍城市商业综合体策划与运营的要点,以帮助相关从业者更好地进行工作。

一、市场调研与定位在进行商业综合体策划之前,必须进行充分的市场调研。

通过综合考虑城市人口结构、经济发展水平、消费习惯等因素,分析市场需求和竞争情况,确定商业综合体的定位。

定位包括商业品类选择、市场定位、消费层次划分等方面的决策,有助于商业综合体更好地满足市场需求。

二、合理规划空间布局商业综合体的空间布局对其运营有很大的影响。

合理规划商业综合体的空间布局,包括商场、酒店、写字楼、公共区域等的合理搭配,以及商业区、餐饮区、休闲娱乐区等的合理划分。

商场是商业综合体的核心,应将其设计为开放式或半开放式,便于顾客流动和商品展示。

酒店和写字楼的空间规划要考虑到入住和办公的便利性,同时与商场相互补充。

公共区域包括停车场、绿化带、公共广场等,应注重人性化设计,提供良好的环境和便利的服务。

三、精细化招商与租赁管理商业综合体的成功与否与招商与租赁管理密切相关。

招商工作需要根据商业综合体的定位,寻找适合的商户,与其进行合作洽谈,并确保其与商业综合体定位一致、经营能力强。

租赁管理是商业综合体运营的重要环节,包括租金制定、租赁合同管理、租户服务等方面。

租金制定要根据租户经营情况、市场行情等因素进行科学合理的制定,同时建立健全租赁合同管理制度,明确权益义务。

四、品牌运营与营销推广商业综合体的品牌运营和营销推广是吸引顾客、增加销售额的关键。

首先要根据商业综合体的定位和特点,确定品牌形象和主题,建立品牌价值传播体系。

营销推广方面,可以采用线上和线下相结合的方式,结合社交媒体、电子商务等渠道,进行广告宣传、特惠活动、会员制度等形式的推广,吸引更多的顾客。

五、持续创新与改善商业综合体的成功离不开持续创新和改善。

通过不断引进新的商业概念、更新主题活动、提供个性化服务等方式,提升商业综合体的吸引力和竞争力。

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国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点
国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点
城市商业综合体,特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体,集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体,综合开发的房地产项目。

规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合,进行统一规划,统一开发和管理,充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用,形成一个完整的街区,满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前,中国城市化进程迅速提高,人口向区域中心城市集中,现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展,如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体,是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营,有几点体会:
一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化,无论新区建设,还是旧区改造,都需要合理布局的商业网点配套,需要适合商业环境的新的商业物业内容,政府规划部门首先在用地上,应该充分预留商业用地,并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目,如何引导或影响政府利用土地及空间,实现商业资源与城市功能的重新配置,达到集约目的,是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议,使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中,使政府能够更多了解城市实际需求,达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题,对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的,用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设,实际也是城市局部升级的时间安排,或在空间上的再次开发利用。

牵涉到土地的一级整理、二级开发,系统性强,工程巨大,包容内容复杂,更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益,因此,项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则:
1、符合“刚性规划”的原则:城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,是不可再生的稀缺资源,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位,如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观,等等,一旦落地难以更改,其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合,获得用地和技术经济指标上的批准,获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则:城市商业综合体,一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施,也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程,需要全面进行商业资源、形态和业态的调查和引进,外埠同类项目的借鉴,达到重新整合、优化配置商业资源,提高投产物业资产利用价值的目的。

特别是主力店、国内外一线二线的商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态,需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范,落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割,使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。

如果不熟悉商业资源和商业发展趋势,就是盲人摸象,结果
自然可知。

因此,建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

3、符合“以人为本”的原则:城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标,而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的,深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。

既要方便集客和商户经营,又要方便行人、残障人出行,有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散,同时又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间,具备“细节到一厘米”的物业品质,形成消费者的精神共鸣和文化认知。

4、符合“投资共赢”的原则:城市商业综合体,包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能,包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购物中心、环境及市政配套等等物业设施,投资非常巨大,各类物业投资回报方式和周期多样化。

在项目产品规划投产前,需要将概念性规划设计与项目可行性财务分析,以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合,进行综合分析,进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置,满足各个利益相关方的权益组合,满足项目实际的资金筹措和回收。

三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商,以及相关服务机构、零售商、供应商,等等,高度协同的社会化劳动,作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色,也是最大的风险承担者。

由于一些发展商自认为是“老板”,做事拍脑袋,或者财力不足盲目投资,或者专业能力局限,造成项目失败的案例比比皆是。

特别是产品规划和硬件投产方面的问题,给项目带来的损失相当巨大。

所以,有钱有权不等于你有专业能力,也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行,项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹,按照设定的程序,一环扣一环衔接实施。

1、做对投资运营的程序。

土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现,才能收回。

而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性,租售留需反复测算论证。

因此,投资前的项目产品论证和概念性规划设计,实际已经决定了项目投资的成败。

好的项目产品规划设计,结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等,多方面的认同,可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入,使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式建立良性投资组合,实现滚动开发,也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现,盘活现金流,甚至成为资本市场的上好产品。

2、做对开发运营的程序。

城市商业综合体,往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成,开发程序就要结合本地的情况设定,在规划报建、工程报建、市政报建方面,一般可以通过大盘住宅和写字楼的先期投产,提前收回项目投资,而将配置好的商业综合体部分实现“订单式
”定制分配,对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有,或经营权租赁,对于独立商铺或街铺,则可进行封顶后的预售,包括返租销售。

工程管理也是决定项目产品质量的关键,特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直接导致产品无法使用。

3、做对商业运营的程序。

城市商业综合体归根到底还是活的商业内容,构成一座活的城市生命体,提供给人们生产和生活消费之用。

一个新生的物种需要土壤、水分、阳光,需要面临竞争的物种,任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换,需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。

因此,必须统一商业规划和运营管理,项目要具备独
立的营招合一的运营管理机制。

项目的成功投产,需要严格按照商业运营的要求和意见,进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹,达到投产后的可持续经营,实现稳场和旺场的不同阶段目的。

总之,做好城市商业综合体,要符合具体的城市、区域的现实发展需要,在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和城市商业格局匹配的预期建设目标,住宅产品和商铺产品能够保证收回投资,并持有部分经营性物业,形成稳场和旺场的城市商业综合体。

这要求投资发展商具备必要的专业能力和眼光,需要专业的运营商全程专业管理,需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
感谢您的阅读!。

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