武汉万科物业管理方案.doc
武汉科万城市花园物业管理方案
武汉VK城市花园物业管理方案武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03)顾客群特点及需求分析 (08)物业管理服务模式 (09)服务模式实现计划及要求 (10)社区服务人员配置方案 (15)物业管理费测算 (18)一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1. 周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2. 项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：物业名称万科城市花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积ha 42.0318含待征道路ha 6.2118居住区用地面积ha 35.82总建筑面积m2 393480住宅建筑面积m2 372610公建建筑面积m2 21000总户数户3026总人口人10591户均建筑面积m2 123含待征道路容积率0.94不含待征道路容积率1.1建筑密度25.08%停车位900个地面停车位半地下架空停车位停车位／户数30％住宅建筑面积毛密度万m2/ha 1.04住宅建筑面积净密度万m2/ha 1.68人口毛密度人/ha 296人口净密度人/ha 479绿地率（与占地面积的比率）36%小区道路面积15.8％水体面积2％小广场数量4－5个B．户型指标：户型指标数值规划总用地面积(ha) 42.0318居住区总用地面积(ha) 36.66计容积率总建筑面积(m2) 393480容积率0.94覆盖率（与占地面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m2) 123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2) 372610其中独立别墅（m2）0 0 0联排别墅（m2）32户250 m2/户8000 2.2%情景花园（m2）992户145 m2/户143840 39%多层住宅（m2）1980户110m2/户217800 58%小高层住宅（m2）初步预计400户左右135m2/户2970 0.8% 公共服务总面积(m2) 210001 商业服务（m2）100002 会所50003 管理（m2）500（最少800㎡）4 小学（1所18班制）36005 幼儿园（1所9班制）25006注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
物业管理方案万科
物业管理方案万科一、总则1.1 为提高物业管理水平，保障业主权益，万科物业管理将为各业主提供全方位的优质服务。
1.2 本方案将定期进行评估和改进，以确保物业管理工作的有效性和可持续发展。
1.3 物业管理方案的实施应遵守国家相关法律法规，保障业主权益，维护良好社区秩序。
1.4 物业管理方案是业主和物业管理方共同遵守的约定，任何一方都有义务和责任保障其有效执行。
二、物业管理目标2.1 为业主提供高质量的日常生活服务，满足各种生活需求。
2.2 维护小区环境卫生和安全，创造舒适宜居的生活环境。
2.3 加强社区管理、服务流程和配套设施建设，提升物业管理水平。
2.4 提高与业主之间的沟通与合作，促进业主自治和共同管理。
三、物业管理内容3.1 楼宇管家服务1）楼宇巡查：每日巡查小区内的各项设施设备，及时发现问题并解决。
2）业主服务：为业主提供定期的楼宇保洁、消杀等服务，确保楼宇环境整洁干净。
3）邻里关系：促进邻里关系和睦，解决邻里间的矛盾和纠纷。
3.2 绿化管理1）植物养护：对小区内的花草树木进行定期的修剪、浇灌和施肥，保持绿化的良好状态。
2）草坪维护：进行定期修剪、施肥和杂草清除，确保小区内草坪的整洁和美观。
3）花园景观：对小区内的花园景观进行设计、维护和改造，打造美丽宜居的社区环境。
3.3 安全管理1）安防设备：对小区的安防设备进行定期的检查、维护和更新，确保小区安全。
2）安全巡逻：加强巡逻队的力量，保障小区内的安全和居民的生命财产。
3）应急预案：定期组织应急演练，确保小区内的应急预案和救援能力。
3.4 设施设备维护1）设施设备：对小区内的设施设备进行定期的检查、维护和维修，确保设施设备的正常运行。
2）设备更新：根据设施设备的使用情况和年限，制定更新计划，及时更新设备。
3）节能减排：对小区内的用水、用电等资源进行合理利用和节约，推动环保工作开展。
3.5 清洁卫生1）楼道卫生：定期进行楼道的清扫、擦洗和除尘，保持楼道的整洁和干净。
(定岗定编)物业管理服务配置方案
（定岗定编）物业管理服务配置方案武汉市万科物业管理XX公司目录社区项目简介·03顾客群特点及需求分析··08物业管理服务模式·09服务模式实现计划及要求··10社区服务人员配置方案·15物业管理费测算·18一、社区项目简介万科城市花园壹期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各壹处，18班制学校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5km、华中科技大学4km，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。
壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正于建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：B．户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(壹)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
万科物业管理方案
1、万科物业老旧小区物业管理方案20二、整改内容阐述（一）、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
具体措施：1、人员、车辆进出管理1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC 卡；3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。
万科物业管理服务方案范本
万科物业管理服务方案范本一、方案背景物业管理是一个涉及面广、服务要求高、运营风险大的行业，要求有明确的服务标准、有效的管理体系、高效的运营流程、好的团队协作等，才能够提供客户满意的物业服务。
作为中国领先的物业管理服务提供商，万科物业一直秉持着“专业、亲切、高效、诚信”的服务理念，致力于为客户提供优质的物业管理服务。
本文档为万科物业管理服务方案范本，旨在为客户提供参考，帮助客户更好地了解万科物业的物业管理服务方案，以及服务内容和流程。
二、服务内容1. 安全管理•安全防控：提供完善的安全防控管理体系，包括监控摄像、门禁系统、警务管理等，保障客户生命财产安全。
•火灾防控：落实火灾隐患排查、维修保养、应急预案等措施，确保万无一失。
•环境卫生：开展公共部位卫生、垃圾清理、绿化养护等工作，为客户打造一个清洁、整洁的居住环境。
2. 设备维护•暖通空调：建立暖通空调维护体系，定期检查维护设备，确保正常运行。
•电梯维护：定期进行电梯故障排查、维修保养、提高电梯运行安全性。
•水电设备：定期检查水电设备运行情况，开展定期维护保养，确保正常运行。
3. 公共事务•客服管理：提供24小时客户服务热线，满足客户需求，及时解决客户问题。
•物业费管理：制定合理的物业费管理制度，确保物业费用公开、透明、合理。
•社区活动：组织丰富多彩的社区活动，提升居民幸福感，增进居民之间的交流和互动。
三、服务流程1. 服务接洽客户与万科物业签订物业服务协议，服务期限及收费标准协商一致。
客户提供物业底图和相关资料，物业根据原始资料制定各项管理服务标准和服务流程。
2. 服务实施万科物业根据服务协议要求，按照物业服务标准和服务流程实施服务；通过物业管家、业务经理、物业总监等职能部门及时响应服务请求，解决客户问题。
3. 服务验收万科物业对服务实施情况进行跟踪，对重要服务节点实施现场检查，客户对物业服务情况进行评价。
物业公司对不合格服务要立即督促整改，并对整改情况进行跟踪管理。
万科物业管理方案新编
二、整改内容阐述（一）、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
具体措施：1、人员、车辆进出管理1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。
5）、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。
万科城市花园一期物业管理方案／武汉万科-物流管理-（精）
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万科物业人员管理制度范本
万科物业人员管理制度范本第一章总则第一条为了规范和加强万科物业人员的管理，提高人员素质，促进企业的稳定发展，特制定本制度。
第二条本制度适用于万科物业所有员工，包括管理人员、办公人员、维修人员等。
第三条万科物业要求所有员工遵守本制度，严格执行公司的管理规定和各项工作制度，服从公司的领导和管理。
第四条万科物业要求所有员工热爱企业，努力工作，积极进取，提高自身素质，为企业的发展做出贡献。
第二章人员管理第五条人员招聘：1. 企业根据需要，对外发布招聘信息，进行招聘。
招聘要求明确，招聘程序公开、公正。
2. 招聘程序包括面试、笔试、体检等环节，招聘人员应具备岗位需要的专业知识和技能。
3. 招聘后，企业需为新员工提供入职培训，解释企业的规章制度和相关工作规范。
第六条人员考核：1. 企业定期对员工进行考核，包括工作业绩、工作态度、团队协作等方面。
2. 考核结果将作为员工晋升、奖惩、调薪等方面的依据。
3. 对于表现出色的员工，企业将进行表彰和奖励；对表现不佳的员工，将进行相应的处罚和纠正。
第七条人员培训：1. 企业将定期组织员工培训，包括技术技能培训、业务知识培训、管理能力培训等。
2. 员工培训内容由企业根据实际情况和需要确定，培训形式多样，包括内部培训、外部培训等。
3. 员工参加培训是企业的要求，新员工入职后需参与入职培训。
第八条人员晋升：1. 企业将根据员工的工作表现、工作年限、学历等因素，确定员工的晋升计划。
2. 员工晋升应符合企业的晋升条件，并经过相关部门的评定，确定晋升资格。
3. 对于晋升后的员工，企业将为其提供相应的晋升培训和指导，以适应新岗位的工作要求。
第九条人员奖惩：1. 员工表现出色、取得显著成绩的，企业将给予表彰和奖励。
2. 员工违反公司规定、工作态度不端正的，企业将给予相应的处罚和纠正。
3. 奖惩制度应公正公开，奖励和惩罚要有具体的依据和程序。
第十条人员福利：1. 企业为员工提供各项福利待遇，包括工资福利、社会保险和公积金、带薪年假等。
万科物业管理制度 doc
万科物业管理制度 doc（原创实用版4篇）目录（篇1）一、引言二、万科物业管理制度的目的和范围三、物业管理办公室的成立和职责四、相关工作人员的职责五、福利待遇及有关要求正文（篇1）一、引言随着城市化进程的不断推进，物业管理在人们生活中的地位日益重要。
作为中国房地产行业的领军企业，万科在物业管理方面有着丰富的经验和先进的理念。
本文旨在介绍万科物业管理制度，以期对其他物业管理公司提供借鉴和参考。
二、万科物业管理制度的目的和范围万科物业管理制度的目的是为给业主提供一个安全、舒适、整洁的居住环境，提高物业管理水平，降低运营成本，实现物业的保值增值。
该制度适用于万科所有住宅小区、商业综合体和办公楼等物业项目。
三、物业管理办公室的成立和职责为实现物业管理制度的有效实施，万科成立物业管理办公室，负责物业管理的具体工作。
物业管理办公室的职责包括：1.负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚；2.制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚；3.根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准；4.按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资；5.按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员的职责万科物业管理办公室的工作人员包括保洁员、保卫人员、水电维修工和义务监督员等。
他们分别负责院内环境卫生、安全保卫、水电设施维修和监督检查等工作。
五、福利待遇及有关要求物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。
保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
全体工作人员应按照各自分工认真履行职责，将各项管理工作执行到位。
目录（篇2）一、引言二、物业管理制度的目的和范围1.目的2.范围三、物业管理办公室的成立和职责1.成立机构2.主要职责四、相关工作人员职责1.保洁员2.保卫人员3.水电维修人员4.义务监督员五、福利待遇及有关要求1.福利待遇2.有关要求六、总结正文（篇2）一、引言随着城市化进程的不断加快，物业管理在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。
武汉万科物业管理方案(精)
武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03)顾客群特点及需求分析 (08)物业管理服务模式 (09)服务模式实现计划及要求 (10)社区服务人员配置方案 (15)物业管理费测算 (18)一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：B．户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
万科物业管理方案
武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03)顾客群特点及需求分析 (08)物业管理服务模式 (09)服务模式实现计划及要求 (10)社区服务人员配置方案 (15)物业管理费测算 (18)一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：B．户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
时）一根（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
23．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
万科物业管理文件 武汉万科物业管理方案
武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03)顾客群特点及需求分析 (08)物业管理服务模式 (09)服务模式实现计划及要求 (10)社区服务人员配置方案 (15)物业管理费测算 (18)壱、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
万科物业公司各项管理制度.docx
万科物业物业公司管理制度日常工作管理制度为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。
月底汇总，于次月 1 日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。
杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）七、严禁打架斗殴，聚众闹事。
违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天 8 小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。
禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。
十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。
万科物业管理方案 ()
以上所需费用和业主委员会商定后，制订方案逐步进行整改。
二、整改内容阐述（一）、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。
近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。
同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。
具体措施：1、人员、车辆进出管理1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。
道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。
小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC卡门禁一卡通系统。
小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。
万科物业管理文件 武汉万科物业付款审批管理规范
1目的：明确流程，加强内部控制；界定相关部门或相关环节在付款审批中的责任，明确分工，各负其责提高审批效率。
2 适用范围公司所有付款的审批3 内容3．1付款流程3.1.1 流程内容武汉物业付款审批流程050403.xls3.1.2付款审批按流程单向转送，各审批人完成审批后，负责按流程转送下一审批环节，除非出现重大明显错误，禁止审批件回传。
3．2审批责任3．2．1经办人是办理付款手续的源头，须在充分掌握情况、认真对照付款条件的情况下办理付款申请手续，其责任如下：a)按照公司合同要求、公司规定，对照流程备齐相关附件，完成相关手续；b)认真填制付款申请单，事先确定付款方式、收款单位的全称，外地的还需要收款单位的开户银行及帐号；c)有合同的付款，在填单时应在“备注”栏注明客户关系部确定的公司统一的合同编号；d)提交单据给本部门第一负责人审批，并及时跟踪审批情况；e)由于手续准备不齐、不符合合同规定或其他因经办人原因造成财务退单或款项延迟支付，经办人有责任及时将该情况反映给部门领导；f)建立备查帐，跟踪记录所经手合同的实际付款情况，并定期同财务核对。
3．2．2经办部门第一负责人的责任：a)督促经办人办理付款手续；b)审查经办人所申请款项，及时作出批准或不批准处理；c)掌握了解经办人办理款项申请的情况，对屡次出现退单或手续不全者负有督导责任；d)对经办人在付款方面出现的问题承担直接责任。
3．2．3财务管理部责任表现在两个方面，即审核和办理付款，具体如下：a)审核手续是否完备、真实，是否符合合同规定及公司规定；b)审核代垫款项以及预付款是否扣回；c)按时完成审核和支付手续。
d)主动与付款申请部门沟通，及时澄清疑问，如付款申请不符合付款条件，应及时通知经办人及其领导。
e)将已办理付款的情况及时知会经办部门；f)遇特殊情况，决定是否应由专业部门参与审批。
3.2.4客户关系部付款审批责任：审核手续是否完备、真实，是否符合合同规定。
武汉万科物业管理方案
武汉万科物业管理方案作者：AI智能助手1. 概述随着城市化进程的不断提速，物业管理已经成为城市发展的必要组成部分。
在武汉这样一个拥有百年城市历史的城市中，物业管理的需求更加迫切。
针对武汉万科小区，提出以下物业管理方案：2. 目标针对武汉万科小区，物业管理的目标如下：•物业管理要达到保持小区的整洁和良好的环境卫生 standard；•维护小区的秩序，保障小区内的居民生活环境安全和舒适；•享受优质的物业服务，让业主们的物业投资获得满意的回报。
3. 物业管理措施3.1 环境卫生管控物业管理人员要定期对小区的环境进行清洁。
定期擦拭楼梯和地面、清洁走廊、屋顶、地下停车场等。
除此之外，物业管理人员还需对小区内的垃圾进行分类清理，以保证小区环境的整洁和安全。
定期对小区垃圾桶进行更换，并极力开发新的垃圾积存站与处理方式。
对于小区内存在的恶劣环境基础设备，物业管理方可与业主委员会进行沟通后与政府合作处理。
3.2 财务管理万科物业将对小区的财物进行日常清理与管理。
确保维修经费、物业服务费、垃圾清理费等费用有序缴纳。
每季度对小区经费的使用情况进行公示，做到公开透明、问责制度完善。
3.3 安全管理安全是物业管理最基本、最重要的职责之一。
该小区将加强对小区的安全管理，物业管理方面更加重视对进出人员的管理与安全监控设备的管理与更新。
对重要场所加强保安值守力度、加大巡更频率。
应急预案要抽实~~~~~~~~~施，确保小区居民在安全的环境下生活。
3.4 邻里关系的维护邻里间的关系协调也是物业管理的重要内容。
物业方将加强与业主委员会长期合作，增强业主与物业之间的沟通，处理好邻里之间因小区事宜而产生的纠纷、矛盾。
同时将在小区内举办各式各样的小区活动，帮助业主之间建立良好的社区关系，营造良好的居住环境。
4. 结论以上是针对武汉万科小区的综合物业管理方案。
在实践中，还需要考虑到小区自身的特点，并进行适当的调整，使物业管理方案更加贴合实际情况。
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武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03)顾客群特点及需求分析 (08)物业管理服务模式 (09)服务模式实现计划及要求 (10)社区服务人员配置方案 (15)物业管理费测算 (18)一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：B．户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：(一)生活给水:1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根（二）消防给水:1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
23．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
（三）生活排水:1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。
最大时生活排水量为：Qh=305立方米。
3．化粪池选用：无动力排放式化粪池(四)、雨水1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
D．电气规划指标：(一)、供电为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电(二)通信及智能化住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2～3个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。
，(三) 室外管沟布置室外管线一律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。
电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征：◆年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
◆教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。
相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度◆客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
◆客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。
武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。
来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。
◆兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。
这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
客户特点：⏹中青年人；⏹受过高等教育；⏹身处在受人羡慕的行业中；⏹有较高的收入；⏹得到较高的社会肯定评价；■追求生活品质。
三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。
（一）“free的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。
“free”模式主要由三大元素构成：✧开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。
4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。
5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。
✧生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。
5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。
便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；5、提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。
（二）“free”服务实现计划及要求（三）、社区人员配置方案1.管理处工作人员岗位任职要求1．2经理助理1．3主管1.2主办2.管理处组织架构图共计：223人第17 页共21 页武汉市万科物业管理有限公司四、财务分析方案经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为：情景花园：1.2元/平方米；多层住宅：1.1元/平方米；小高层：1.6元/平方米；联排别墅：1.8/平方米；商铺：2.8/平方米；车位租赁费：150元/月具体测算见盈亏测算模型：以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下：项目标准备注单方主营业务收入 1.54元/平方米单方主营业务成本 1.45元/平方米（测算中已考虑年终奖金）单方主营业务税金0.09元/平方米单方主营业务利润0.00（持平）人均管理面积1735.92平方米/人计划管理费收缴率95％主营业务利润0.11万元/年城花周物业管理费调查情况表序号物业名称物业类型房价开发商物业公司管理费备注1金地格林小城还未确定深圳金地自己的公司未定2005年上半年开始售房2半岛玫瑰园小高层2800元（复式）2750元（平层）深圳物业管理公司0．8复式2800元左右3 关山春晓2300元0.60元四月份购VP——完——品味人生1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。
想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。
2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。
因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。
3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。
4、温暖是飘飘洒洒的春雨;温暖是写在脸上的笑影;温暖是义无反顾的响应;温暖是一丝不苟的配合。
5、幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。
也许，幸福是你风尘仆仆走进家门时亲切的笑脸;也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问候;也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语;也许，幸福是你历经艰辛获得成功时赞赏的掌声。
关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。