绿城合作开发模式教学提纲

绿城合作开发模式

合作基础Basis For Cooperation

绿城发展按照现代企业制度，对标国际一流企业进行管理革新，以各专业系统的垂直化管理、最大限度地促进管理的集约化，提高专业营造能力，实现高效率的管理，创造出更好的效益，也使盈利能力得到充分的体现。

合作方认同绿城的企业文化及产品理念，认同绿城的营造标准与管控模式。

合作方有意依托行业优秀品牌，提升城市形象，营造城市精品。

合作方已有目标项目或已取得项目的土地开发权，并经主管部门确权。

合作方已支付项目的土地款，具备较强后续开发投资资金实力。

双方共同出资成立项目公司或委托商业代建，由绿城发展进行项目全盘操作，合作方拥有项目开发中的知情权、建议权和监督权，依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险。

认定由绿城物业服务有限公司进行前期物业咨询及后期物业管理。

一、政府代建模式Governmental Agency Construction

?政府保障房

?拆迁安置房

?旧城改造

?新型城区规划

?大型城市客厅

?公共服务设施

?大型运动会配套

?高档酒店设施

专业实力

政府代建业务是指绿城发展受政府机构委托，作为项目代建主体，根据合同约定对政府投资项目的建设进行管理，

实现项目建设的品质、进度、质量、成本等项目管理目标。绿城发展始终把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向，

广泛承接安置房、限价房等保障性住房及市政公共配套设施的建设管理。

绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，

目前已经在杭州、青岛、慈溪、诸暨等城市承担了杭州彭埠安置房项目、青岛理想之城安置房项目、慈溪界牌安置房项目、

诸暨旧城改造项目和千岛湖珍珠广场等政府代建类项目，总建筑面积超过 1000 万平方米。

业务范畴

保障性住房

拆迁安置房、人才专项用房、经济适用房、廉租房、经济租赁房、危房改造等

市政公共配套

市政公园、城市广场、酒店、医院、学校、体育公园

社会价值

政府代建项目是全社会固定资产投资项目的重要组成部分。绿城发展具备专业的管理团队，提供专业管理服务，

能为项目的实施提供可靠保障，实现资源最优化配置，有利于政府意愿较好地实现，

高品位推进政府投资项目的建设和开发，从而推动城市化进程的良性发展。

提升城市品质

专业代建有利于提升政府投资项目的品质，推动城市化进程的良性发展，改变城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品质和服务。

提升管理效能

专业代建有利于对政府投资项目进行全程专业化管理，能让政府从大量项目建设的具体管理工作中解放出来，

从“投资+运营”于一体的角色转变为“投资+监管”角色，减少管理界面，简化管理流程，有助政府的管理效能提升。

增进社会和谐

专业代建有利于增强原住居民对保障性住房的品质信心，让老百姓获得实惠，使城市化进程推进更加顺利，增进社会和谐。

全程掌控

绿城发展实行项目运作全过程管理，根据不同的专业特点和需求，提供与之相对应的专业支持。

垂直管理

在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，

成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。

专业协同

在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控。政府机构以契约形式委托绿城发展负责项目全过程的管理，实现合同约定的质量、进度、投资预算控制等目标。

项目入围

委托方通过招投标或其他符合规定的方式，确定绿城发展作为政府投资项目的代建主体。

项目团队组建

绿城发展负责组建项目专业管理团队，项目主要专业管理人员均由绿城建设派遣。

前期管理

选项目土地获取、立项等由委托方为主进行，绿城发展主要负责项目建设过程中的报批报建工作。

项目规划设计管理

负责组织进行项目的规划和建筑方案设计管理、施工图设计及市政、绿化等等设计工作，督促和检查设计进度，

审核设计文件，保证设计质量。对已完成的设计工作进行优化。

工程管理

绿城发展负责进行工程安全生产和文明施工管理，负责进行施工过程中的质量、进度和成本控制，

负责组织项目各类中间验收、工程竣工验收及单项验收工作，完善项目档案管理。

成本管理

在确保项目品质同时将严格执行目标成本管理，以甲方委托相关部门或咨询机构审核确认后的初步设计概算作为最高工程投资控制限额，建设过程中的重大工程变更需经甲方审核确认。

招投标管理

绿城发展以资格预审的方式选择入围单位，并根据政府招投标管理办法，确定勘察设计、施工、监理、材料供应等单位。

资金管理

由委托方负责筹措项目建设所需资金，设立专项建设资金管理账户，封闭使用。绿城发展负责编制资金使用计划，对项目建设资金的拨付进行审核后报委托方审批后支付。

合同管理

项目建设过程中的各类合同以委托方为签约主体，由绿城发展负责进行合同履行过程的管理。

二、股权合作模式Equity Cooperation Mode

Model Overview

模式概述

股权合作模式是指在土地已确权或土地尚未确权但双方已共同确定可合作的目标项目的前提下，

双方共同出资成立项目公司，进行项目操盘。

由合作公司负责筹措项目开发所需全部资金或按约定比例承担，通过合作开发的方式，共享绿城的品牌优势、专业资源与管控标准，

依法享有项目的投资收益，承担项目的投资风险。

Cooperative Principles

合作相关原则

?合作方开发的项目可有偿使用绿城发展拥有的绿城品牌等无形资产，包括商标、商号、商誉、绿城会的客户平台以及其他经绿城发展许可使用的无形资产，

合作方应同意项目公司按销售收入的一定比例向绿城发展支付品牌使用

费。

?合作方应同意对合作项目的经营管理层实施激励政策。在双方的权利、利益和收益获得保障的前提下，

合作方应同意由项目公司提取项目开发税前利润的一定比例作为对经营

管理班子的奖励。

?项目的开发权属于项目公司，由项目公司作为该项目的开发建设主体，向政府部门办理各类项目建设和经营的审批手续。

?项目建成后的房屋、商铺等物业及相应的土地使用权，其初始登记时均登记在项目公司名下。

?项目公司成立后，项目公司需参考执行绿城发展现行的薪酬制度（包括工资、奖金、福利、社会保险等）和奖惩制度。

?绿城方成立了各类专业公司，并派驻规划设计、景观、精装修、策划、营销等管理人员（简称专业公司人员）常驻项目公司现场办公，

提供项目管理和咨询服务。专业公司根据派驻人员数量、提供的服务内容和服务品质等与项目公司签定专业咨询服务合同，

并向项目公司收取一定的专业咨询服务费用，对此双方应一致予以认同。

?为有效激励员工提高工作绩效，项目公司根据其固有的绩效考核制度，基于项目公司的经营业绩和其他特殊情况，

对项目公司的部分员工给予特别的奖励，

包括货币、物质、奖励旅游等各种形式，在合理的范围内，双方应予以认可并同意在项目公司中开支。

三、商业代建模式Contract Construction Mode

Model Overview

模式概述

委托方自项目确权后，以契约形式委托绿城发展负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、

竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城发展根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。

Cooperative Principles

合作相关原则