城镇土地分等定级与农用地分等定级的体系差别和联系
【期末】土地管理学复习题
【关键字】期末土地管理学期末复习题一.名词解释1.土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为公有土地的行为。
2.土地分等定级是在特定目的下，对土地自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项目的。
3.土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。
4.基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求（2分），依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地（2分）。
5.城镇公有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（2分），并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（2分）。
6.土地利用是指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。
土地利用规划是各级政府为实现土地合理利用的综合目标，根据可持续发展的原则，对辖区不同时期内土地资源开发、利用、改良和保护方案作出比选与安排的过程。
7. 土地储备是指城市土地储备中心通过征用、置换、转制、收回等方式（1分），从分散的土地使用者手中，把土地集中起来（１分），并由储备中心组织进行整理工作后（１分），根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度（１分）。
二.简答题1.地籍管理的内容和原则①内容：土地调查：现状调查、地籍调查、土地条件调查；土地分等定级估价；土地登记：所有权、使用权、他项权利；土地统计；地籍档案管理。
②原则：地籍管理必须按照国家规定的统一制度进行：图件、薄册的格式、比例尺、填写内容，登记规则、分类系统；保证地籍资料的可靠性和精确性：数字要有近期测绘、调查、土地评价成果为依据；宗地界地址随时复原；权属关系法律依据；保证地籍工作的连续性；保证地籍资料的完整性。
2.城镇公有土地和农村集体土地使用制度的基本特点①城镇公有土地使用制度的基本特点是：坚持城镇土地的国家所有制度，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土地资源配置，并使土地所有权在经济得以实现。
城镇土地的分等定级
城镇土地的分等定级城镇土地的分等定级城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
那么城镇土地的分等定级呢，一起来了解一下!城镇土地分等定级概述1、土地分等定级的含义和对象(1)土地分等定级的含义是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。
(2)城镇土地分等定级的对象城镇建成区和近郊区范围内的所有土地2、土地分等定级与土地估价的关系(1)两者的概念实质 (2)两者的关系土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。
两者相辅相成，又未必一致。
3、土地分等定级体系与方法(1)土地分等定级体系：城镇之间的土地等和城镇内部的土地级(2)城镇土地分等定级方法采用多因素综合评价法;又称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常用公式城镇土地分等定级完整方法的两个步骤4、土地定级原则(1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则;(4)土地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则城镇土地分等的程序与方法1、土地分等程序(1)开展城镇土地分等准备工作(2)进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化(3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别(5)编制城镇土地分等成果2、土地分等资料收集与调查包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。
3、土地分等因素因子分值计算(1)土地分等因子分值计算的基本原则(2)土地分等因子分值计算的标准化公式土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。
(3)涉及指数方式的因子指标计算a.城镇交通条件指数计算;b.城镇对外辐射能力指数计算;c.区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算4、土地分等对象的.综合分值计算和等别划分(1)土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。
城镇土地定级估价与土地估价农用地二者比较分析
城镇土地定级估价与土地估价农用地二者比较分析作者：杨惠来源：《现代经济信息》2017年第03期摘要：针对城镇土地定级评估与农用地土地估价从估价的目的、方法、原理等方面的差异进行分析，目的是为当前全国城镇土地基准地价更新工作及全国农用地定级估价平衡工作顺利开展提供参考。
关键词：城镇土地；农用地；定级评估中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-01农用地指的是为生产生物产品及相关服务的农业用地，主要特点是发挥土壤的作用，为植物生长提供所需养分，进行农用地定级估价时，按照土地获益大小及生产合格生物产品数量作为依据。
城镇土地定级估价是利用土地空间场所、区位等功能进行生产活动，根据收益、自然及经济属性进行定级与估价。
农用土地和城镇土地之间存在本质的区别，因此在进行定级与评估时各有侧重，实际工作中，只有对这些侧重点清楚认识，只有这样，定级与评估的准确性才能得到根本性提高，同时也能够提升城乡土地管理的水平。
文章基于城镇与农村土地定级与评估的目的、方法、原理等方面，分析二者之间的差异，为全国城镇土地和农用地定级、估价提供依据。
一、城镇土地与农用地定级估价目的比较农用地定级估价的最终目的是实现土地的有效管理，促进农业产业结构的优化调整，为农田抵押、承包、出租、拍卖等提供科学的依据，同时也是土地整理工作开展的经济与技术依据，为农用地规划、基本农田保护区划定等提供参考，也能够对城镇建设中对农用地的侵占提供科学合理的控制依据，加强了耕地的保护。
城镇土地定级的最主要目的是为估价进行服务，涵盖于地籍管理之内，城镇土地定级估价为城镇土地的合理利用提供依据，为相关部门计划、规划及使用提供服务，并且为交易底价、标定地价、土地租金、出让价格等的制定提供依据。
二、城镇土地与农用地定级估价原理比较1.农用地定级估价原理首先，马克思提出土地所有权是一切形态地租的基础，而地租的资本化通过土地价格体现出来，也就是说：地价=地租/土地还原利率。
土地资源评价试题及答案
思考题1.土地评价为什么必须要以一定的用途为前提？土地适宜性评价是根据土地自然和社会经济属性，研究土地对预期用途所进行的适宜与否、适宜程度及其限制状况的评价。
工作程序2.用因素法进行农用地分等时，为什么首先要考虑划分因素指标区？分等因素指标区：是对区域内决定农用地自然质量的各种因素和因素组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其他指标区的最小单元。
农用地分等旨在反映构成农用地质量相对稳定的自然和经济因素的差异,而这些因素在研究区内往往存在一定差异。
因此,计算农用地等别指数时,首先应进行分等指标区划分。
3.解释选择土地评价因素各原则的含义。
1、综合性原则（选取最优的）2、针对性原则（特性、目的）3、主导型原则（影响作用大）4、因子独立性原则（互相之间没有大的联系）5、空间变异性原则（差异性）6、稳定性原则（因子因素在一般情况下不会消失）7、可获取性原则（现实性）8、定量性原则（能测量出具体的数值）4.农用地分等与农用地定级的区别与联系。
联系：农用地定级工作是在农用地定级工作的基础上进行的额，分等是定级的基础，定级是分等的成果和延伸。
区别：1、划分依据不同农用地等别的划分侧重与自然因素造成的农用地生产力水平差异。
农用地级别划分以农用地等别划分为背景，直接饮用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据分级对象所处的利用条件、经济条件对分等参数进行调整，再综合其他定级因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。
2、使用范围不同农用地分等成果在全国范围具有可比性，农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。
分等是国家目标，地价是地方目标。
分等成果相对定级更加宏观。
5.农用地定级因素因子指标的量化方法有哪些？面状因素：最大最小值法或均值法线状因素：直线衰减发或指数衰减法面状因素：直线衰减发或指数衰减法根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法。
a ) 面状因素: 指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响( 如土壤质地) ，面状因素是非扩散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法:b ) 线状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响( 如交通条件)，线状因素是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;c ) 点状因素: 指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用她产生影响( 如农贸中心) ，点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减或指数衰减法;d ) 对于有交叉影响的因素因子( 如各级农贸中心、道路等) ，应进行功能分割或衰减迭加处理6.城镇土地分等定级因素因子指标的量化方法有哪些？城镇土地分等因素因子权重确定方法：特尔菲测定法（ D e l p h i 方法）对各因素进行多轮次的专家打分W ＝ E i/ 1 0 0式中：W、—第i 个因素或因子的权重；E i—第i 个因素或因子经过多轮打分后的均值。
农用地分等在定级中应用
1061
5.6
29
元宝山区 风水沟镇 哈头拉木
一年一米熟，玉 平原
11
150403 30.28
1061
5.6
34
元宝山区 风水沟镇 哈头拉木
一年一米熟，玉 平原
11
150403 119.6
1061
2.8
18
元宝山区 风水沟镇 大北海
一年一米熟，玉 平原
11
150403 54.85
1061
7
233 元宝山区 建昌营镇
农用地分等成果
“指定作物、分等因素、自然质量分〞记分规那么表； 指定作物分等计算结果表； 分等多作物综合计算结果表； 分等结果面积汇总表； 分等结果地类一面积汇总表； 标准样地属性数据表； 分等单元综合数据表。
农用地分等成果
〔4〕数据表格成果 农用地分等单元原始属性数据表； 农用地分等根本参数表； 农用地分等指定作物根本参数表； 样点产量一投入调查数据表； 土地利用系数／经济系数汇总表；
农用地分等成果在定级中的应用
〔5〕在土地经济等值区图上查找分等单元对应的土地经济系数， 计算农用地等〔经济等〕指数。
Gi=Yi·Kc 其中：Gi为第i个分等单元农用地指定作物利用等指数；Yi 为第i个分等单元指定作物的利用等指数；Kc为指定作物的土地 经济系数。
农用地分等成果在定级中的应用县级农用地单元综合属性数据表
农用地分等成果
2、县级农用地分等成果
〔1〕文字成果 农用地分等工作报告； 农用地分等技术报告； 农用地分等标准样地设置报告〔附样地照片〕。
农用地分等成果
〔2〕根底资料汇编 原始数据与资料； 中间成果资料(分等因素分值图)； 标准样地图片册； 相关的工作文件、技术文件等。
农用地质量分等规程
土地定级是土地质量与土地价值之间差异的反映。
土地定级评价是根据土地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位和作用，经过调查和计算，确定土地的质量和价值的评价活动。
土地等级的科学评定和定级，可以为制定相关规划、规划和有偿使用土地提供依据。
土地等级评定和定级的结果，经主管机关审查批准后，应当向社会公布。
土地定级可分为城市土地定级和农用地定级，根据土地调查结果、土地规划用途和国家制定的统一标准进行评定，分为“等级”和“等级”两个层次。
城市土地分等定级主要反映城市土地区域、区位和利用效益的差异。
它以每个城镇为一个点，从整体上分析每个城镇的土地差异。
2001年，国家颁布了2014年修订的《城市土地定级规则》(gb/t 18507-2001) ，并重新颁布了《城市土地定级规则》(gb/t 18507-2014)。
城镇土地定级是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然资源等因素的综合分析，揭示城镇土地质量的区域差异，并采用定量分析与定性分析相结合的方法，对城镇土地质量进行分类排序和其他活动的评价。
城镇土地定级是对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇土地质量的区域差异，根据城镇土地的经济和自然资源属性及其在社会经济活动中的地位和作用，评价城镇土地等级的活动。
城镇土地的“等级”反映了城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，城镇内部的“等级”顺序排列较为统一。
农用地“等级”是指按照国家标准耕作制度、自然质量状况、平均土地利用状况和平均土地经济状况，对农用地质量进行综合评价。
农用地等级，是指根据自然属性、社会经济条件和构成土地质量的区位条件、当地土地经营管理和实际情况，以及符合委托方要求的原则，划分的农用地等级,1999年，国土资源部通过国土资源专项调查，在全国范围内部署开展了农用地分等定级评价试点工作。
2003年，在总结试点经验的基础上，出台了《农用地分等条例》(td/t 1004-2003)和《农用地分等条例》(td/t 1005-2003)两个行业标准。
第七章 土地分等定级
土地级别的验证与确定
土地级别 一级 土地用途 商业 居住 商业 居住 商业 居住 商业 居住 平均价（ 平方米 平方米） 平均价（元/平方米） 1080 640 795 535 665 485 550 430 样点个数 54 38 48 41 40 37 33 35
二级地
三级地
四级地
选择《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001） 中推荐的市场交易价格定级验证方法，按照土地条件相 似和地价样本相近的原则，利用LandValue系统将整个 德惠市城镇土地定级更新空间划分成若干个均质区域， 对每个均质区域内的样点地价进行统计、检验、分析、 比较和计算，求得各均质区域的平均地价，并通过对各 均质地域平均地价进行数理统计分析，确定初步划分的 四个土地级别对应的平均地价区间，
初步划分土地级别
遵循土地级别划分基本原 则：土地级别的高低和土 地相对优劣的对应关系基 本一致；级别之间过渡应 该是连续的、渐变的，相 邻单元间土地级差不宜过 大；级别边界尽量采用具 有地域突变特征的自然和 人工界线，尽可能保持地 块的完整性。
级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 合计 面积（公顷） 52 327 678 1437 2494 分值范围 55～100 38～55 15～38 0～15 比重（%） 2.09 13.11 27.19 57.62 100
七、土地级别划分
（一）定级单元总分值计算 （二）土地级别初步划分 （三）土地级别的验证 （四）土地级别的调整和确定
八、土地定级成果
(一)成果类型 1、图件成果 2、土地级别面积量算及汇总成果 3、土地定级报告 （二）土地定级成果图件 （三）城镇土地级的边界落实及分宗整理 （四）土地定级报告基础资料汇编
（五）定级与估价相结合的原则 以前按国家规程土地划分成不同的级别，现在划分级 别的同时还要估价，级别作为基准地价确定一个基础。
城镇土地分等定级的基本思路和流程
城镇土地分等定级的基本思路和流程下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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农用地分等定级规程
1范围本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。
本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《城镇土地分等定级规程》3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。
第一篇总则3总则3.1农用地分等定级的目的与任务3.1.1农用地分等定级的目的农用地分等定级的主要目的是：a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
3.1.2农用地分等定级的任务根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。
3.2农用地分等定级的对象农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
3.3农用地分等定级的体系农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。
3.3.1农用地等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。
土地经济评价(城镇土地分等定级)
3. 因素分值的计算
学校、医院、 副食店、邮电
所、储蓄所
飞机场、火车 站、港口、长
途汽车站
影剧院、俱乐 部、体育馆、
游乐园等
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
确定设施类型及其数目
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
企业经营费用
管理费；维修费；保险费； 税金；房屋折旧费
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
房地出租中的土地纯收益：
计算总收益 -
计算总费用 =
计算纯收益
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=出租总收入-出租总费用 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Fi =
fi（xi – x镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对没有环境质量评价结果的城市： 了解城镇污染源、风向、水流向，及污 染程度与功能分区的关系；对各功能区 环境条件进行排序；并赋值。
三、城镇土地定级的程序与方法
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
土地分等定级
修正法定级指数计算
确定修正模型： 比选修正因素——区位条件、耕作便利程 比选修正因素——区位条件、耕作便利程 度 参选修正因素——地形、土壤、水利、土 参选修正因素——地形、土壤、水利、土 地利用状况等
因素法定级指数计算
定级因子选择
样地法定级指数计算
地块特征属性的确定——农用地的自然属 地块特征属性的确定——农用地的自然属 性和经济属性
2、按涉及对象的整体性或局部性分类—— 、按涉及对象的整体性或局部性分类—— 土地分等（某一区域全部城镇或农业用地 为对象评定用地整体质量的等次）和土地 定级（对某一城镇或农用土地内部各局部 范围土地质量的评定）。
城镇土地等——反映城镇之间土地的地域 城镇土地等——反映城镇之间土地的地域 差异，将各个城镇看成一个整体，揭示城 镇土地在特定自然、社会、经济背景下表 现出的整体特点和在各个城镇间的排序。 城镇土地级——城镇内部土地的区位条件 城镇土地级——城镇内部土地的区位条件 和利用效益的差异。各具体地块收益差异、 级别高低和在城镇内的排序。
土地分等定级
土地分等定级概念
在特定目的下, 在特定目的下,对土地的自然和经济属性进 行综合鉴定, 行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。 根据土地评价的目的、用途、方法不同， 可分为土地适宜性评价、土地经济评价和 土地分等定级等。
土地分等定级的作用
从土地质量角度为土地资产的量度提供意 见（土地资产总量、土地出让、转让、出 租、抵押、土地兼并、流转和房地产交易 中土地资产量的估算，土地税、费的征收 和征地补偿费计算） 为土地登记服务 土地资产管理
繁华程度作用分值计算
1、商服中心级别确定：商服中心级别的指标 值（销售总额、总利润、单位面积销售额、 占地面积、营业面积、中心职能种类、商店 总数、职工人数等）——单项规模指数、综 总数、职工人数等）——单项规模指数、综 合规模指数、商服中心影响半径。 2、交通条件作用分值：道路通达度、公交便 捷度、路网密度、对外交通便利度
城镇土地分等定级
第十章 城乡土地分等定级
• 第一节 城乡土地分等定级概述 • 第二节 城乡土地分等定级原因分析 • 第三节 城乡土地定级旳程序与措施 • 第四节 城乡土地定级成果验收与应用
第一节 城乡土地分等定级概述
一、地分等定级旳含义和对象
• 土地分等定级是在特定旳目旳下，对土 地旳自然和经济属性进行综合鉴定，并使 鉴定成果等级化旳过程。
• （4）土地收益差别原则
• （5）定量与定性分析结合原则
第二节 城乡土地定级原因分析 • 一、原因层次
二、原因指标类型
基本原因
派生原因
因子
基本设施
基础设施
公共设施
有无？ 如道路通达度： 道路级别： • 主干道 • 次干道 • 支路
（2）软指标：从质旳方向反应原因因子旳影 响程度 ：
• 重值大小与原因对土地质量旳影响成正比。 • 原因权重在0—1之间，之和为1
（三）拟定土地定级原因因子权重旳措 施
• 特尔菲法 • 层次分析法（AHP） • 原因成对比较法
特尔菲法：客观综合结合多数教授经 验与主观判断相结合旳一种技术测定措施 1）拟定原因 2）选择教授 3）设计评估意见征询表 4）教授征询和轮间信息反馈（一般三轮以上）
5）权重测定成果旳数据
M——教授总算 ai——第i位教授旳评分值。（ 计算均方差 S 越来
越小，意见旳离数程度就越小） • Ei ——第i个原因或因子经过多轮打分后旳均值。
• 案例 : 武清区土地级别影响原因因子分析表
见附件1
第三节 城乡土地定级旳程序与措施 一、土地定级程序
见附件2
二、城乡土地定级资料搜集与调查
（四）环境条件资料
1、环境质量：各类污染情况，分布情况及环境质量指数等环 境评价资料。
土地分等定级
土地分等定级城镇土地分等定级第一部分概述一、城镇土地分等定级的任务与目的城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
二、城镇土地分等定级体系1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。
必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
土地分等定级
第一节土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。
“分等”通常在全国范围内进行；“定级”通常以市、县为单位进行。
一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1.城镇土地分等的任务城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。
2.城镇土地分等的目的城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。
（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分土地的等和级。
2.主导因素原则城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。
3.地域分异原则城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。
城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。
4.土地收益差异原则城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
5.定量与定性分析结合原则城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。
在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包括：（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；（5）编制城镇土地分等成果；（6）城镇土地分等成果验收；（7）城镇土地分等成果应用与更新。
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
国⼟资源部办公厅关于实施《城镇⼟地分等定级规程》和《城镇⼟地估价规程》有关问题的通知⽂号：国⼟资厅发[2015]12号颁布⽇期：2015-03-18执⾏⽇期：2015-03-18时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章各省、⾃治区、直辖市国⼟资源主管部门，新疆⽣产建设兵团国⼟资源局，解放军⼟地管理局：《城镇⼟地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇⼟地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12⽉1⽇起实施。
为贯彻执⾏好规程，现就有关问题通知如下：⼀、加⼤宣传培训和指导监督⼒度。
规程是各级国⼟资源主管部门、⼟地市场中介⾏业协会、⼟地估价机构及其有关⼈员在从事地价管理和地价评估⼯作时应遵循的国家技术标准。
各级国⼟资源主管部门要会同⾏业协会，组织开展部门、机构和⼈员培训，在有关⼈员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加⼤规程的宣传推⾏和指导监督⼒度，促进⼟地市场中介⾏业健康发展。
⼆、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国⼟资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布⼯作。
基准地价每3年应全⾯更新⼀次；超过6年未全⾯更新的，在⼟地估价报告中不再使⽤基准地价系数修正法；不能以⽹格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全⾯更新成果应由省级国⼟资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国⼟资源主管部门及时向社会公开。
省级国⼟资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新⼯作及成果应及时予以纠正。
部将建⽴全国基准地价备案系统，实⾏电⼦化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
⼟地估价机构和⼈员开展宗地地价评估⼯作，应严格依照规程出具⼟地估价报告（含⼟地估价技术报告），并且履⾏电⼦化备案程序，取得电⼦备案号。
在⼟地出让、⼟地资产处置、⼟地收购储备等⼯作中需要进⾏宗地地价评估的，各级国⼟资源主管部门应注意检查所使⽤的⼟地估价报告是否具备电⼦备案号；在⼟地市场动态监测监管系统中上传⼟地出让合同时，应填写⼟地估价报告备案号。
城镇土地分等定级规程
中华人民共和国国家标准1 范围本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。
本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。
2 总则2.1 城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。
城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
2.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
2.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
2.4 土地定级原则2.4.1 综合分析原则.土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
2.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
城市土地分等定级
（3）专家征询与信息反馈
专家在匿名，互相不协商的情况下独立地 填写意见，对因素进行打分。但不要求指 出依据。
然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
经过2—3轮之后，意见较集中，
（4）专家意见的处理
进行统计分析，求出方差、均方差
表1. 城镇土地综合定级因素表
繁华 程度
交通条件
基本设施状况
环境条件
定 级 因 素
商 服 繁 华 影 响
道公 路交 通便 达捷 度度
对 外 交 通 便 利
基 础 设 施 完 善
公 用 设 施 完 备
环 境 质 量 优 劣
绿 地 覆 盖 度
自 然 条 件 优 劣
度
度
度
度
度
度
选择性 必选 至少一种必选 备选 至少一种必选
综合定级：指对影响城镇土地质量的各 种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合评价值的差异划分土地级。
分类定级：指分别对影响城镇某类型用 地（工业、商业、住宅）质量的各种经 济、社会、自然因素进行分析，按分类 评价值的差异划分土地级。即分别进行 商业用地定级、工业用地定级、住宅用 地定级
城市土地定级因素
6．区域经济发展水平 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 3—5年内国内生产总值年均增长率 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 3—5年内地方财政收入年均增长率 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产
投资
全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、 3—5年内社会消费品零售总额年均增长率
城镇土地分等因素权重表
因素 城镇 区位
城镇集 聚规模
农用地定级估价与城镇土地定级(091210)
主要结果-级别和价格
城市土地级别是对土地质量的度量。 农用地级别是对农用地自然条件及其开发
利用程度的度量。 城市土地价格（基准地价）是城市土地使
此后，全国多个城市先后开展城市土地定级 和估价工作，相关成果为城镇土地管理和土 地市场提供了重要的基础依据。
产生与发展-试点
农用地试点可以追溯到上世纪50年代。
1951年财政部组织查田定产工作，并对全国耕地评 定等级。
1986年原农牧渔业部土地管理局和中国农业工程研 究设计院等单位依据国内外土地评价理论和在各地 试点经验的基础上，研究制定了《县级土地评价技 术规程（试行草案）》，以及随后开展的试点工作。
谢谢！
统一与协调的切入点
工作范围的统一。 现有城市土地估价的范围是城 市行政全域覆盖，并按照现状用途结合规划进行定级 和估价。农用地定级估价则是城市规划区以外的城市 腹地范围。工作范围的统一，首先是中心城市与外围 城镇的统一，即实际工作中尽管两者在地域上是分割 的，但是为了全市统一和结果的可比性，应该是统一 进行定级和估价的；其次是城镇国有建设用地与农村 集体建设用地的统一，即可以考虑不区分建设用地的 属性，统一进行建设用地的定级和估价；最后价格范 围统一。（一张图）
土地流转的尺度。农用地级别在指导土地承包经营权流转和 土地利用调整中具有重要意义。农用地基准地价也是确定土 地征收补偿标准和集体建设用地流转价格的基础之一。广东 省，就提出参照已有城市和农村地价标准，制定集体建设用 地基准地价的要求。
成果的统一和协调的理论和现实
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
【法规类别】土地资源
【发文字号】国土资厅发[2015]12号
【发布部门】国土资源部
【发布日期】2015.03.18
【实施日期】2015.03.18
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问
题的通知
（国土资厅发〔2015〕12号）
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：
《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：
一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术
标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
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土地级的顺序在各城镇内部统一排列。 土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
城 镇 土 地 分 等 定 级 体 系 级 综合定级 等 分层次进行
商业用地定级 商业
分类定级
住宅用地定级 住宅 工业用地定级
农用地分等资料调查
• 农用地自然条件资料收集 • 土地利壤类 型图、地形图、土地利用规划图等）
农用地定级的主要程序
• • • • • • 1定级工作准备 2资料的调查收集与整理分析 3定级因素因子及权重确定 4定级单元划分 4 5定级因素因子分值计算 6定级指数计算与土地级别划分确定
但同时这两者之间还存在不一致的地方： 第一：两者评价的对象不同。 第二：两者在评价过程中收集的资料并不一 致。 第三：两者评价目的的侧重点有所差别。 第四：具体所依据的法律法规各有差异。
城镇土地分等资料调查
调查的内容 （1）分等的基本资料 ） （2）城区区位资料 ） （3）城镇积聚规模资料 ） 4） （4）城镇基础设施资料 （5）城镇用地投入产出水平资料 ） （6）区域经济发展水平资料 ） （7）区域综合服务能力资料 ） （8）区域土地供应潜力资料 ）
城镇土地定级的程序
1、准备工作及外业调查； 、准备工作及外业调查； 2、因素资料整理及定量化； 、因素资料整理及定量化； 3、单元分值计算及土地级评定； 、单元分值计算及土地级评定； 4、编制城镇土地级别图及量算面积； 、编制城镇土地级别图及量算面积； 5、土地级的边界落实及分宗整理； 5、土地级的边界落实及分宗整理； 6、编写城镇土地定级报告； 、编写城镇土地定级报告； 7、定级成果验收； 、定级成果验收； 8、成果归档和资料更新。 、成果归档和资料更新。
四城镇土地分等定级与农用地分等 定级的联系和区别
基于上面的分析可以看出两者之间有 如下几方面的联系。 • 第一：两者都必须遵行一定的工作程序 • 第二：两者评价的方法论有相通之处。 • 第三：两者在评价过程中都要基于一定的 法律法规。
• 第四：两者评价的最终目的基本一致。 即：全面掌握土地质量及利用状况，科学 管理和合理利用土地，提高土地使用效率， 为国家和各级政府制定各项土地政策和调 控措施、为土地估价、土地税费征收和土 地利用规划、计划制定提供科学依据。
• 农用地分等定级的对象是农村集体所有的 集体农用地，包括宜农未利用地,其中以耕 地为主，不包括林地、牧草地和其他农用 地。
农用地分等的主要步骤
• • • • • • • • 1工作准备与资料收集 2外业补充调查 3标准耕作制度与指定作物、基准作物的确定 4分等单元的划分 5分等因素选取及自然质量分值计算 6土地利用系数和经济系数的计算 7等别指数的计算 8分等结果的划分和确定
农用地定级资料调查
• ①农用地自然条件资料（气候资料、水文资料、土壤资 料、地形资料和农田基本建设情况资料；农田基本建设 情况资料包括：灌溉条件、排水条件、田间道路、田块 大小及平整度等。 • ②农用地利用条件资料 • 包括：最近三年主要农作物的播种面积、单产、总产 的统计资料，土地利用条件样点基本情况资料和农业生 产实测资料和农业技术试验资料。 • ③农用地经济条件资料 • 包括：最近三年人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收 益、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、 距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。 • ④其他资料
城镇土地分等的程序
1、城镇土地分等准备工作及外业调查 、 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 、城镇土地分等因素选取、 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 、计算分等对象的综合分值， 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等 、验证、调整分等初步结果， 5、编制城镇土地分等成果 、 6、城镇土地分等成果验收 、 7、成果应用和更新 、
土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。 土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
定级： 定级： 根据城镇土地的经济、 根据城镇土地的经济、自然属性及其在社会经济 活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析， 活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析， 揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。 揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。 土地级的实质： 土地级的实质：
城镇土地定级包括综合定级 分类定级两种类型。 城镇土地定级包括综合定级和分类定级两种类型。 综合定级和 综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、 综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、 自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分 土地级。 分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种 分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种 经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的 差异划分各类型用地的土地级。分类定级一般有商 差异划分各类型用地的土地级。分类定级一般有商 业用地定级、住宅用地 住宅用地定级、工业用地 工业用地定级等。 业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。 非农业人口五十万以上的大城镇，必须同 市区非农业人口五十万以上 市区非农业人口五十万以上的大城镇，必须同 时进行综合定级 分类定级；其它城镇必须进行综 时进行综合定级和分类定级；其它城镇必须进行综 综合定级和 合定级，必要时可同时进行分类定级。
二城镇土地分等定级的特点
城镇土地分等定级是对城镇土地 城镇土地利用适 城镇土地分等定级 城镇土地 宜性的评定,也是对城镇土地 城镇土地资产价值进行 城镇土地 科学评估的一项工作.其等级是揭示不同区 位条件下的土地价值规律.有分等和定级的 区分。
分等： 分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、 通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素 的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异， 的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和 定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。 定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级资料调查
1、繁华程度 、 2、交通条件 、 3、基本设施 、 4、环境条件 、 5、社会、 5、社会、历史及人口 6、产业集聚 、 7、城镇规模 、 8、定级验证资料 、 9、其他资料 、
三农用地分等定级特点
农用地分等定级是指根据农用地的自然 属性和经济属性，对农用地的质量优劣进 行综合评定，并划分等别、级别。侧重评 价农用地的土壤质量和生产能力。
的对象是： 城镇土地分等的对象是：
城市市区、建制镇镇区土地； 城市市区、建制镇镇区土地；
的对象是： 城镇土地定级的对象是：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。 城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行 评定。 评定。
城镇土地分等定级与农用地分 等定级的体系差别和联系
汇报人：徐国鑫
一土地分等定级
1.土地分等定级定义 土地分等定级是在特定的目的下，对 土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并 使鉴定结果等级化的过程。包含了分等和 定级两个方面。
2.土地分等定级的分类 按城乡土地的 土地的特点不同,土地分等定级 土地的 分等定级 可以为城镇土地分等定级 城镇土地分等定级和农用土地分等 城镇土地分等定级 分等 定级两种类型。 定级