文化与旅游项目投资开发不同于普通的房地产开发
2022年注册会计师(综合阶段)(职业能力测试二》模拟试题五
2022年注册会计师（综合阶段）训练营《职业能力测试二》模拟试卷五【案例分析题】资料一我国辽宁省D市，位于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市，也是新一线城市。
随着人们生活水平的提高，我国旅游业产生了比较大的发展，游客稳定增加。
旅游景点、旅游地开发初具规模，旅游设施、旅游服务逐步配套，旅游产品基本定型并形成一定的特色。
旅游产业是D市经济的支柱产业之一，在整个城市国民经济中具有重要影响。
D市位于辽东半岛南部，三面临海，地处暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，气候宜人，是全国闻名的滨海城市，中国北方的旅游避暑胜地。
特殊地理位置决定了D市拥有丰富的海滨资源和海岛资源。
D市商业门市星罗棋布，旅游休闲娱乐项目众多，旅游硬件设施日趋完善。
D市已经普及了国际化的城市公共信息图形符号的设置，游客密集地带都设立了旅游咨询服务中心。
D市每年接待的国内旅游者和入境旅游者人数呈逐年递增态势，约居国内主要旅游城市十二位，旅游总收入也连创新高。
作为中国最佳旅游城市之一，D市拥有多功能全方位、档次齐全的旅游接待网络。
D市是东北地区星级宾馆酒店最多和最全的城市，酒店宾馆规模、设施、装修、设备具备国际水平，与之相关的软件服务也是走在业界前列。
近几年，D市交通基础设施得到较大改善，飞机、火车、客车和轮船通往全国大部分省市以及海外部分国家和地区。
资料二随着经济全球化，国内和国际的竞争越来越激烈，面对世界范围内国际化经营的浪潮，面对越来越强大的国际竞争对手，我国一些旅游企业为了自身的长期发展，与国际知名旅游企业结成战略联盟。
甲公司则把目光集中于国内游的客户，而不考虑那些出国游的客户。
甲公司成立于1994年1月，位于我国辽宁省D市，主要建设经营水族馆、海洋探险人造景观、游乐园、海洋生物标本陈列室、舰船模型陈列室、餐饮、酒吧。
高端服务业的概念、分类和主要特征
高端服务业的概念、分类和主要特征一、高端服务业的概念高端服务业是在工业化比较发达阶段产生、主要依托信息技术和现代管理理念发展起来，以提供技术性、知识性和公共性服务为主，处于服务业高端部分的服务业。
二、高端服务业的分类高端服务业主要包含九大类：（1）金融业，包括银行、证券、期货、信托、保险、基金等金融相关行业；（2）航运与现代物流业，包括航运业及相关行业、现代物流、仓储、分拨等行业；（3）现代房地产业，包括设计、开发、装饰等行业；（4）专业服务业，包括研发、会计、审计、评估、法律、咨询等行业；（5）现代信息服务业，包括移动通讯、网络信息、传媒、咨询等行业；（6）文化、体育、娱乐业，包括广播影视、媒体传播、创意设计、体育、文化娱乐等行业；（7）现代旅游业，包括高星级酒店、大型旅游景区、综合性旅游休闲设施、专业性旅游服务商、大型旅游门户网站和旅游资讯集成商、旅游会展和城市盛事活动等；（8）教育、卫生和社会保险业；（9）服务外包业。
三、高端服务业的主要特征1、演变过程的历史性。
现阶段高端服务业所指的产业领域针对现时经济发展状况来说是属于服务业的高端部分，但随着经济的发展与科技的进步，现阶段的高端服务业可能在未来成为夕阳产业，已不具备服务的高端层次。
如，IT制造业的某些领域现阶段可能处于服务业的高端部分，而随着科技水平的提高，这些领域必将被取代，从而变得“低端”。
2、服务对象的高端性。
高端服务业瞄准的主要是高端市场，从而提供相应的高端服务。
因此，高端消费者是高端服务业特定的服务对象，主要是高收入、高学历和高层次的消费群。
需要强调的是，高端服务业把大众的普通消费排挤在门外，具有特定的高端消费群体，因此，发展高端服务业只能针对区域内现实的或潜在的高端消费群体进行战略调整，不能凭空假想。
3、服务过程的高端性。
服务过程的高端性是指高端服务业在营运过程中必须做到服务手段的高技术化、服务方式的个性化、服务产品的定制化、服务水平的高层次化、服务质量的优质化。
旅游经济知识：旅游与房地产发展的关系
旅游经济知识：旅游与房地产发展的关系旅游与房地产发展的关系随着旅游业的快速发展，旅游与房地产的关系也越来越紧密。
旅游业是一个涉及众多领域的综合性产业，不仅能促进地方经济的发展，还能带动房地产业的发展。
本文将从旅游的角度出发，深入探讨旅游业与房地产业的关系。
一、旅游业与房地产业的相互促进旅游业的发展，对当地经济的拉动作用是非常明显的。
尤其对于一些旅游资源丰富的城市和地区来说，旅游业的发展已经成为当地经济发展的重要支撑。
旅游开发和房地产业的发展密不可分，旅游业需要大量的投资和建设，而这些都需要大量的房地产资源。
例如，一座旅游城市需要投入大量的资金和精力来开发旅游资源，包括建设景区、购物中心、娱乐设施等等，这些项目都需要大量的土地、房屋和其他建筑物等房地产资源。
因此，房地产业的发展和投入，为旅游业的发展提供了必要的支持，二者相互促进、共同发展。
另外，房地产业建设和开发出来的项目也可以为旅游业提供良好的资源。
例如，一些五星级酒店和度假村的建设，不仅可以满足旅游者的住宿需求，也可以为旅游者提供高标准的休闲和娱乐设施，进而提升旅游的品质和吸引力。
这些酒店和度假村的建设，对于当地的房地产开发商来说，也是一个非常有利的商业机会。
二、房地产市场反哺旅游业旅游业的发展，对于当地的房地产市场也产生了积极的影响。
一些旅游城市和地区，因为这些地方的特色和美景吸引了大量的游客，而且在很多的情况下，游客会将这里作为旅游度假的热门目的地。
这就会带动当地的房地产市场发展，推动当地住宅和商业物业的销售和租赁。
特别是对于一些地产开发商和房地产经纪人来说，他们可以从旅游业中获得更多的商业机会，例如租赁房屋、售卖房屋、设立商店等。
此外，由于旅游业的不断发展，可以说是带动了每个世代人生活方式和观念的变化，越来越多的人们开始寻求文化氛围浓厚、环境高雅的环境居住和工作地点。
长期来看，这将使得房地产市场更具吸引力，从而对投资者、居民和游客产生积极的影响。
文旅项目投资风险及应对措施探讨
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ文旅项目投资风险及应对措施探讨穆海蓉(山西省文化旅游投资控股集团有限公司ꎬ山西㊀太原㊀０３００２１)摘㊀要:为解决现代文旅行业发展难题ꎬ文章将从风险角度出发ꎬ围绕文旅项目投资风险问题展开研究ꎬ首先对文旅项目投资风险的主要类型进行具体阐述ꎬ然后分析了文旅项目投资风险的主要形成原因ꎬ最后结合实际工作经验ꎬ从几个方面出发ꎬ提出关于做好文旅项目投资风险的有效应对措施ꎬ旨在规范文旅项目投资行为ꎬ增强企业风险识别与应对能力ꎬ促进文旅项目的顺利建设ꎬ取得理想的投资效益ꎬ希望能够为相关人士提供有效参考ꎮ关键词:文化旅游ꎻ项目投资ꎻ投资风险ꎻ类型分析ꎻ风险成因与应对中图分类号:Ｆ８３０.５９３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)２２－０１４４－０４㊀㊀伴随着我国旅游业的快速发展ꎬ在一定程度上促进了各地区经济的持续增长ꎬ各地区均着重提高对文旅项目投资的关注度ꎬ在各地区景点㊁旅游项目㊁主题公园㊁旅游饭店等文旅项目中加大投资力度ꎬ并在实践中取得可观的经济效益ꎮ然而ꎬ文旅项目投资的内容繁杂ꎬ风险性极高ꎬ极易受到国家政策㊁地区经济㊁市场环境等多方要素影响ꎬ尤其旅游业本身的依赖性㊁关联性极强ꎬ使得文旅项目投资中往往面临诸多风险问题ꎬ不利于投资项目的顺利建设ꎮ鉴于此ꎬ我们需要在文旅项目建设中加强风险管理推广ꎬ做好多项风险因素的细致分析ꎬ采取有效的风险防范㊁化解㊁控制措施ꎬ这在我国旅游业的可持续发展中有着重要的意义ꎮ一㊁文旅项目投资风险的常见类型(一)经济风险经济风险是指因经济形势变化ꎬ使投资者面临经济层面的损失ꎮ在文旅投资项目中ꎬ经济风险主要包括:通货膨胀风险㊁利率风险㊁市场供求风险㊁获利能力风险㊁变现能力风险等多个方面ꎮ其中ꎬ利率风险与市场供求风险比较常见ꎬ前者主要指利率政策调整呈现上升趋势时ꎬ文旅项目的资金成本将会持续增加ꎬ继而打消消费者的购买欲望ꎮ此时ꎬ整合旅游产品市场的利润空间持续下降ꎬ既要面临着生产成本增加的压力ꎬ还需适应市场需求的降低[１]ꎮ这种情况无疑使投资者面临严重的经济损失ꎮ后者则主要体现在旅游市场层面ꎬ当市场内供给与需求发生变化时ꎬ供求关系随之转变ꎮ这势必会造成价格的波动ꎬ使得实际投资效益与预期收益相互偏离ꎮ(二)技术风险技术风险是因技术层面的不确定所导致的风险问题ꎬ基于文旅投资项目中的技术风险ꎬ通常指受到融资㊁利率㊁收益等多种经济因素影响后ꎬ导致文旅投资项目达不到预期所产生的风险问题ꎬ这是目前社会资本在项目投资中需要重点考虑的风险问题ꎮ在技术风险中ꎬ涵盖了项目规划设计风险㊁融资风险㊁成本风险等ꎮ其中项目规划设计风险主要因文旅项目的特殊性ꎬ对产品设计具有严格要求ꎮ一旦某个设计方面发生问题ꎬ那么将会项目建设与投资效益回报产生严重影响ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ整体影响较为深远ꎮ融资风险是指在项目投资期间ꎬ因融资渠道受限㊁资金储备不足等原因所导致ꎮ现阶段ꎬ文旅项目的融资通常以银行贷款㊁社会基金参与两种形式为主ꎬ审批要求严格ꎬ极易增加项目投资压力ꎮ而在成本风险中ꎬ材料设备的价格变化都将导致成本风险的形成ꎬ同时设计方案变更㊁地质条件变化等都将增加风险出现概率ꎬ使得项目利润发生变化ꎬ导致现金流明显不足ꎬ这些都需在文旅项目投资与建设中给予高度重视ꎮ(三)运营管理风险运营管理风险是指企业在日常运营过程中ꎬ因外４４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ部环境的变动性㊁复杂性影响ꎬ或者主体对环境认知㊁适应能力的有限性ꎬ导致运营活动不能达到预期要求ꎬ进而导致风险出现的可能ꎮ在文旅投资项目中ꎬ运营管理风险通常体现在管理者素质㊁合同风险㊁销售风险㊁运营决策机制风险等多个方面ꎮ以合同风险为例ꎬ文旅投资项目不同于普通投资项目ꎬ在合同的具体履行过程中涉及多个主体ꎬ整体经济活动异常繁杂ꎮ如果不能保证相关法律体系的科学完善性ꎬ又或者合同条例不清晰㊁不完整㊁叙述不严密等ꎬ都将限制合同义务的顺利履行ꎬ发生过错行为ꎬ继而发生索赔事件ꎬ增加风险出现概率[２]ꎮ同时ꎬ运营管理不到位㊁管理者综合素质不强等ꎬ都将影响投资项目管理的合理规范性ꎬ不利于文旅项目的顺利建设与有序运营ꎬ往往因风险形成而增加损失问题ꎮ(四)生态风险从文旅项目的生态体系层面来看ꎬ整体比较脆弱ꎬ且投资项目规模大㊁施工周期长ꎬ项目建设期间难免对四周生态环境造成严重破坏ꎬ环境污染问题愈发严峻ꎬ严重者将导致景区面临被破坏的风险ꎮ这样会导致中途被迫停工ꎬ进而造成不同程度的经济损失问题ꎮ文旅项目是集文化与旅游为一体的特色服务项目ꎬ能够为游客提供亲近自然的便利条件ꎮ项目建设期间要综合考虑项目整体的经济效益与社会效益ꎬ因此在生态环境质量方面有着较高的要求ꎮ如果项目开发建设期间不能对生态环境采取有效的保护措施ꎬ失去自身应有的特色ꎬ那么此类项目将很难吸引游客的目光ꎬ继而造成风险问题的发生ꎮ二㊁文旅项目投资风险的形成原因(一)投资者风险意识薄弱风险意识薄弱是影响文旅项目投资风险管理效果的主要障碍ꎮ在大部分的投资主体中ꎬ对项目投资中的风险问题考虑不够周全ꎬ无法准确掌握投资风险要领ꎬ尤其是国有企业与政府部门ꎬ通常不愿在资金短缺的情况下ꎬ追加风险管理费用ꎮ这样在面对文旅投资项目客观所存在的风险问题时ꎬ通常采取风险自留的方法来进行ꎬ尚未树立起正确的风险防范意识ꎬ很难保证风险问题的有效识别与处理[３]ꎮ若风险自留程度过高ꎬ超出项目投资中为风险所设置的储备ꎬ那么在风险真正发生时ꎬ拖延项目建设进度ꎬ很难保证财务的稳定性ꎮ并且ꎬ若不是将合理报酬作为基础前提ꎬ向利益对立者进行风险转移ꎬ而是坚持将文旅项目建设作为业主市场的情况ꎬ通过免责条款ꎬ或者利用其他苛刻条件ꎬ将风险向对方转移ꎬ不仅很难保证风险转移的公平性ꎬ还无法妥善解决风险问题ꎮ(二)风险评估不到位风险管理属于一门新兴的综合交叉学科ꎬ日常工作中需要应用到现代网络技术ꎬ配合多学科分析方法ꎬ认真做好不同阶段风险问题的有效控制ꎮ但就目前来看ꎬ在许多文旅投资项目中ꎬ对风险问题的评估存在不合理㊁不到位的情况ꎬ风险管理模式更加侧重于传统的事后管控ꎬ风险评估的重要性未能得到充分突出ꎬ无法实现风险问题的及时发现㊁客观评价ꎬ不能从根源处掌握风险问题的形成原因与具体影响力ꎬ继而无法采取有效措施做好风险应对ꎬ使得风险得不到有效控制[４]ꎮ并且ꎬ在文旅项目投资风险评估过程中ꎬ风险识别理论㊁技术手段㊁应用研究等方面存在较大的差距ꎬ使得风险识别面临一定难度ꎬ风险评价缺乏相应的科学性ꎬ整体工作存在较大误差ꎬ不能为风险管理提供可靠保障ꎮ三㊁关于文旅项目投资风险的应对策略探讨(一)树立良好的风险意识风险是文旅项目投资中不可忽视的话题ꎬ一个细小的风险管理失误将极可能造成巨大的损失ꎬ导致项目投资失败ꎬ进而在人力㊁财力㊁物力等方面产生巨大的浪费ꎬ使得投资者面临巨大的打击ꎮ针对此类情况ꎬ文旅项目投资者要给予风险问题高度重视ꎬ正确意识到投资风险防控管理的重要性ꎬ逐步增强自身风险意识ꎬ在项目策划㊁设计㊁施工建设㊁后期运营等环节采取有效的风险应对措施ꎬ采取一系列的风险识别㊁风险评估㊁风险防控等策略ꎬ在项目建设全过程营造浓郁的风险文化氛围ꎬ清晰界定风险管理范围ꎬ将相关职责精准落实到岗到人ꎬ确保文旅项目的每个细小环节均有专人负责ꎮ从文旅投资项目的立项决策环节入手ꎬ认真做好风险识别㊁控制与驾驭ꎬ从根源处把好风险质量关ꎬ将风险带来的损失降到最低ꎬ增强自身风险管控能力ꎬ为项目决策制定提供可靠的参考５４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ依据ꎬ有助于项目投资成功率的提升ꎮ(二)高度重视风险评估风险评估是做好风险管理的前提基础ꎬ这些需要在文旅投资项目风险工作中着重突出ꎬ采取有效的评估手段ꎬ客观判断各类风险问题ꎬ根据最终评估结果确定相应的改进手段[５]ꎮ在实践中ꎬ项目投资者要充分结合文旅项目规模㊁投资成本等关键要素ꎬ综合应用专家调查法㊁流程图㊁情景分析法㊁故障树分析法等多种风险识别方法ꎬ及时㊁准确的找出投资项目建设期间可能出现的风险问题ꎬ然后借助模糊评价法㊁决策树㊁敏感性分析等风险评价方法ꎬ对各类风险的类别㊁成因㊁影响力等进行客观判定ꎬ根据最终评价结果确定有效的风险应对措施ꎬ进而将各类风险扼杀在摇篮阶段ꎮ就现阶段的文旅投资项目风险工作来看ꎬ在理论㊁技术㊁应用研究等层面与国外先进技术存在较大的差距ꎬ这就需要投资者提高重视程度ꎬ全面加强风险评估制度建设ꎬ积极构建科学完善的风险评估体系ꎬ严格规范风险识别㊁评价流程ꎬ为后续的风险防控与应对奠定良好基础ꎮ值得注意的是ꎬ文旅项目投资风险具有客观性特征ꎬ且客观环境与条件随着时间推移不断发生变化ꎮ这就需要保证风险工作的严谨规范性ꎬ科学构建投资风险评价指标体系ꎬ成立独立的风险管理机构ꎬ主要负责对项目开发建设期间多种风险的评估判断ꎬ对不同风险的损失程度㊁发生概率等展开客观度量ꎬ进而对这些风险间的损失程度与发生概率展开深入分析ꎬ以此保证风险问题发生或初见端倪时ꎬ采取有效手段妥善处理ꎬ进而将风险隐患消灭在萌芽状态ꎮ(三)不同风险的有效管控文旅企业在开展旅游景区投资㊁开发㊁运营管理等业务活动中ꎬ往往涉及多个技术领域ꎬ并且时常伴随着诸多风险隐患ꎮ例如ꎬ文章上述所讲的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险等ꎬ其中风险管控占据重要地位ꎬ决定着整个文旅项目能否顺利建设ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ因此做好风险问题的预防与控制显得愈发重要ꎮ近年来ꎬ随着旅游产业的快速发展ꎬ市场环境的竞争日渐激烈ꎬ文旅企业的生存与发展面临新的难题ꎬ为争取更多市场份额ꎬ许多文旅企业均提高了对风险问题的关注ꎻ并从风险视角出发ꎬ对文旅项目投资风险进行动态化控制ꎬ结合项目投资中的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险㊁生态风险等环节入手ꎬ根据不同风险类别采取针对性的应对措施ꎬ最终取得比较理想的风险管控效果ꎮ具体操作流程如下:１.经济风险管控针对文旅投资项目的经济风险控制ꎬ开展文化旅游项目的开发与建设ꎬ结合项目规模与旅游产业发展需要ꎬ科学选择项目投资方案ꎬ综合考虑资金来源㊁筹资手段等多方要素ꎬ尽可能争取更多资金保障ꎬ因地制宜确定最完善的投资方案ꎻ同时与当地金融部门保持密切交流ꎬ建立长期战略合作关系ꎬ增强自身核心竞争力ꎮ同时ꎬ在文化旅游项目的投资期间ꎬ还需重点加强项目投资的可行性研究ꎬ其目的便是保证项目决策的客观性㊁科学性[６]ꎮ具体实施期间投资者要注重合理㊁合规性ꎬ委托高水平咨询公司来开展该业务ꎬ认真做好旅游投资市场的实地调查工作ꎬ充分掌握市场发展趋势与变化情况ꎬ并对文旅产品的产品定位㊁市场定位㊁价格定位㊁功能定位等进行明确ꎬ然后采取风险低㊁隐患少㊁可靠性高的项目开发运营方案ꎬ为文旅项目开发与建设提供可靠保障ꎮ此外ꎬ为保证经济风险的管控效果ꎬ文旅企业在营销环节提高重视程度ꎬ根据投资项目产品实际情况ꎬ开拓市场通道ꎬ采取风险转移㊁回避等一系列措施来预防市场供求风险ꎬ并在利率期㊁期权工具的辅助应用下ꎬ实现利率风险的有效转嫁ꎬ减少风险损失ꎮ２.技术风险管控在技术风险控制阶段ꎬ文旅企业应从项目规划㊁材料设备㊁工作检查㊁融资渠道㊁质量监管５个方面采取不同的风险控制方法ꎮ第一ꎬ项目规划设计ꎮ在文旅项目的规划设计过程中ꎬ充分结合文旅项目特点与当地自然环境ꎬ深度挖掘项目本身存在的地方传统特色ꎬ以促进投资项目与当地区域文化的深度融合ꎬ使投资项目的独特品位与格调得到全面反映ꎬ并做好风险问题的提前预测ꎬ从根本上降低技术风险发生概率ꎮ第二ꎬ材料设备ꎮ材料设备的性能与质量ꎬ与项目产品的最终质量有着密切的关联ꎬ这就需要着重加强对材料设备的风险控制ꎬ认真做好执行方案的对比分析ꎬ严格按照文旅项目开发建设需要ꎬ严格把好材６４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ料设备采购质量关ꎬ优选先进且具有产品质量保险的产品ꎬ避免因产品管控不当出现质量风险㊁延期风险等ꎮ第三ꎬ工作检查ꎮ在文旅项目建设期间ꎬ定期对工作实际完成情况进行监督检查ꎬ与进度计划进行对比分析ꎬ查看是否存在偏差ꎬ分析偏差原因然后提出有效的纠偏措施ꎬ以促进项目建设进度的加快ꎬ规避延期风险ꎮ第四ꎬ拓展融资渠道ꎮ文旅项目不同于普通投资项目ꎬ整体投资规模庞大ꎬ资金需求量高ꎬ为避免资金短缺㊁资金链断裂所导致的风险问题ꎮ企业在现有银行贷款模式的基础上ꎬ采取ＰＰＰ融资㊁发行股票㊁发行债券等多种方式ꎬ逐步拓宽项目融资渠道ꎬ为项目开发建设争取更多资金保障ꎮ第五ꎬ质量监管ꎮ强化施工现场质量监管ꎬ向施工方人员进行安全意识灌输ꎬ在施工技术㊁机械设备㊁施工组织㊁施工人员等方面深入落实风险管控举措ꎬ以规避质量隐患的形成ꎮ３.运营管理风险管控文旅项目是为满足人们的文化旅游消费需求而产生的一部分旅游项目设施ꎬ其中涵盖旅游交通㊁旅游住宿㊁观光型景区等多个方面[７]ꎮ考虑到运营管理风险的复杂性ꎬ文旅企业应建立风险管理组织ꎬ加大风险宣传力度ꎬ突出风险管理在企业内部管理中的重要地位ꎬ组织人员参与到风险理论学习中ꎬ并聘请外部专业咨询服务公司ꎬ为文旅项目的开发利用及后期运营阶段提供咨询服务ꎬ科学借鉴同行业成熟经验ꎬ科学构建风险预警㊁风险识别㊁风险分析㊁风险控制等制度体系ꎬ实现对各类风险的全过程控制ꎮ４.生态风险在文旅项目建设期间ꎬ大力提倡节能环保型材料的应用ꎬ力求将施工阶段的环境污染降到最低ꎻ合理安排施工废水排放与防渗处理ꎬ建筑垃圾集中处理ꎬ防止沿着地表径流造成水体污染ꎻ建设污水处理系统ꎬ打造一定规模的水源涵养林与水源保持林ꎬ增强水土保护功能ꎬ保障水质监控ꎻ加强项目区域内行车量的控制ꎬ在道路两侧适当位置设置绿化带ꎬ以控制尾气排放对空气带来的污染ꎻ文旅项目开发建设与运营期间ꎬ做好噪声污染防控ꎬ合理安排旅游服务设施的隔离处理ꎬ在降低噪声污染的同时ꎬ加大生态环境保护力度ꎬ降低生态风险发生概率ꎬ促进人与自然的和谐并存ꎮ四㊁结论综上所述ꎬ风险是文旅投资项目开发建设中不可忽视的话题ꎬ风险管理效率的高低ꎬ将直接影响到投资项目的建设进度与最终效益ꎬ决定着我国文旅产业的未来发展ꎮ在新时期发展背景下ꎬ各地区文旅产业要提高对文旅投资项目风险问题的重视程度ꎬ准确掌握文旅投资项目风险的类别与影响力ꎬ深入分析项目风险的具体成因ꎻ在此基础上ꎬ采取针对性手段持续改进ꎬ不断提高文旅投资项目风险管理水平ꎬ更好为社会群众及经济发展服务ꎮ参考文献:[１]罗树丰ꎬ李伟业.文旅特色小镇投资建设风险研究[Ｊ].价值工程ꎬ２０２２ꎬ４１(４):３５－３７.[２]李韦玲.旅游项目投资的风险识别㊁评价与控制[Ｄ].南昌:南昌大学ꎬ２０２０.[３]李鹏飞.ＱＨ文旅小镇项目投资效益分析[Ｄ].长春:吉林大学ꎬ２０２０.[４]贾琼林.ＹＴＳ景区开发项目投资风险管理研究[Ｄ].成都:西南交通大学ꎬ２０２０.[５]程芳.文旅小镇投资策略与风险控制[Ｊ].经济ꎬ２０２０(５):９０－９１.[６]朱剑雄.文旅项目投资可行性的管控方法研究[Ｊ].企业改革与管理ꎬ２０２０(４):２２１－２２２.[７]周辉晖.文旅产业ＰＰＰ项目投资风险评价研究[Ｄ].杭州:浙江大学ꎬ２０１９.作者简介:穆海蓉(１９７６ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ山西运城人ꎮ主要研究方向:项目投资可行性研究ꎬ预算管理ꎮ７４１。
六号院——海河边的
艺 术 城 堡
方案主旨： 方案主旨：
看得见、进得去、 看得见、进得去、有故事
背景介绍： 背景介绍：
6号院的前身是英国怡和洋行天津分行仓库。19世纪60年代建造的这个仓 库，建筑面积1万多平方米，东临海河，交通方便，为其商贸进出口创造 了条件。解放以后，怡和洋行被天津市人民政府接收，“6号院”成为一 商集团天津文化采购供应站的库房，现为天津文化商贸有限公司所有 （一商集团下属企业）。如今的“6号院”面对天津的母亲河海河，背靠 天津市有名的金融街，与殖民地时期建造的美国花旗银行、利顺德大酒 店比邻，矗立在整体欧式血统的建筑群中。提起当初最早进入这里的一 批艺术家与“6号院”结缘的原因，廉价的房租和周围浓厚的艺术氛围是 不相上下的两个原因。 最早入驻这里的是艺术家邓国源，他是2000年入驻这里的，他租下了一 个400平方米的单位作为工作室，在随后的几年里，他一直保持着孤单， 直到2006年，徐香林带着“汇泰艺术中心”的投资人孙跃新博士来到了 这里，跟他前后脚的是管勇的工作室，春节后，入驻的艺术家有李津、 马元和刘泉义，至此，6号院已经初具艺术区的雏形。这当中，就不能不 提到汇泰艺术中心，它是天津首家专业从事当代艺术展示、推广及收藏 的画廊机构，也是最早进入6号院的画廊，其定位与当下的国际画廊运营 机制相一致。
津湾广场
津湾广场是天津第一座24小时不夜城，是 融合现代化、欧式建筑于一体的开放、和 谐、生态、智能的高端商务商业聚集区。 位于天津站对面海河湾畔的津湾广场一期 项目建筑面积17.1万平方米已经建成，汇 集了剧场、影院、高端餐饮娱乐、时尚购 物中心等业态，将被打造成富有高雅时尚 文化气息的国际化商业聚集区。
商务配套： 商务配套：
商铺以签约形式入驻六号院。也就是说园区所 有商铺、工作室、机构并非以往的房东与房客 的关系，而是共同发展的合作共赢模式。 六号院将在公共区域开设园区内企业的产品展 示平台和销售网点。 六号院利用自身的多功能厅根据园区的企业类 型开设六号院的专属培训机构，作为园区发展 的人才补给站。
城市规划中的文化与旅游资源开发
城市规划中的文化与旅游资源开发随着城市化进程的加速，城市规划已经成为了一个重要的议题。
而在城市规划中，文化与旅游资源的开发也变得愈发重要。
本文将探讨城市规划中的文化与旅游资源开发，以及其对城市发展的影响。
一、文化与旅游资源的定义与分类文化资源是指城市中具有历史、人文、艺术等价值的资源，如历史建筑、文化遗址、博物馆、艺术团体等。
旅游资源则是指吸引游客前来观光、休闲、体验的资源，如自然景观、人文景观、特色街区等。
文化与旅游资源的开发可以使城市更具吸引力，促进城市经济的繁荣与发展。
二、文化与旅游资源开发的重要性1. 促进城市经济发展文化与旅游资源开发可以吸引游客前来消费，带动城市的经济发展。
游客的消费不仅包括旅游费用，还包括餐饮、住宿、购物等方面的消费，进而刺激城市各个行业的发展。
同时，文化与旅游资源的开发还可以带动相关产业的发展，如旅游服务、文化创意产业等，为城市经济注入新的动力。
2. 增加城市的知名度与形象通过文化与旅游资源的开发，城市可以打造出独特的文化形象，提升城市的知名度与形象。
例如，巴黎的埃菲尔铁塔、纽约的自由女神像等都成为了这些城市的标志性建筑，吸引了大量的游客。
这些标志性建筑不仅是城市的文化遗产，也是城市的名片，为城市带来了广泛的宣传效应。
3. 丰富城市居民的生活品质文化与旅游资源的开发不仅可以吸引游客，也可以丰富城市居民的生活品质。
城市中的文化设施如博物馆、剧院、音乐厅等为居民提供了丰富的文化娱乐选择，增加了居民的生活乐趣。
同时，旅游资源的开发也为城市居民提供了更多的休闲娱乐场所，使他们能够在繁忙的生活中获得放松与享受。
三、文化与旅游资源开发的方法与策略1. 保护与修复历史建筑与文化遗址历史建筑与文化遗址是城市的瑰宝，保护与修复它们是文化与旅游资源开发的重要一环。
通过保护与修复，这些历史建筑与文化遗址可以得到有效的保护，同时也可以为游客提供更好的观赏与体验环境。
2. 打造特色街区与文化景区特色街区与文化景区是城市文化与旅游资源开发的重要载体。
文化旅游可行性分析
文化旅游可行性分析文化旅游是指以文化资源、历史遗迹、民俗风情等为主题的旅游活动。
随着人们对文化的关注和旅游需求的增加，文化旅游逐渐成为了一种受欢迎的旅游方式。
本文将对文化旅游的可行性进行分析，旨在探讨文化旅游的优势和发展前景。
一、文化旅游的优势1. 丰富文化内涵：文化旅游能够通过游览名胜古迹、参观博物馆等方式，让游客深入了解和体验当地的文化内涵，丰富知识储备。
2. 强化身份认同：文化旅游有助于增强游客对自己的文化身份的认同感，提升文化自信，从而增强社会凝聚力。
3. 促进经济发展：文化旅游可以为当地经济带来巨大的推动作用，增加工作机会，提供就业机会，刺激相关产业的发展。
4. 提高旅游体验：文化旅游注重游客的感官体验和精神享受，不仅仅是为了观光旅游，更能够让游客身心愉悦，获得美的享受。
二、文化旅游的发展现状1. 丰富多样的文化资源：我国拥有悠久灿烂的文化历史，各地具有丰富的文化资源，如故宫、长城、西湖等世界著名的文化景点。
2. 大众旅游观念的转变：随着人们生活水平的提高和休闲时间的增加，人们对旅游的需求不再仅仅满足于观光，而更注重体验和感受当地的文化。
3. 政府支持力度的增加：国家对文化旅游发展高度重视，出台了一系列政策和措施，鼓励和支持文化旅游的发展，为文化旅游行业提供了良好的发展环境。
三、文化旅游面临的挑战与问题1. 文化遗产保护与开发的平衡：如何在保护文化遗产的前提下，充分开发利用，实现文化旅游的可持续发展，是文化旅游面临的首要问题。
2. 缺乏专业人才与服务质量不高：文化旅游行业需要专业知识和技能的支持，但目前相关专业人才短缺，服务质量不尽人意。
3. 文化旅游规划与管理不完善：一些地方在规划和管理上存在不足，导致文化旅游资源过度开发，影响了景区的环境和旅游体验。
四、文化旅游的发展前景1. 国内文化旅游市场潜力巨大：我国庞大的人口基数及其日益增长的生活水平，为发展文化旅游提供了广阔的市场和潜力。
房产评估师考试《房地产开发经营与管理》模拟试题(四)
模拟试题（四）一、单项选择题1、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买房地产债券D、购买住房抵押支持证券2、当投资者通过债务融资进行投资的时候，其更加重视（ ）。
A、风险收益B、风险损失C、风险报酬D、最大期望收益3、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，属于房地产市场的（ ）。
A、区域结构B、总量结构C、产品结构D、投资结构4、下列选项中不属于居住物业市场的是（ ）。
A、普通住宅B、别墅C、休闲旅游设施D、公寓市场5、下列选项中，有关开发投资杠杆率的描述，错误的是（ ）。
A、开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平B、开发投资杠杆率越大，财务风险越大C、开发投资杠杆率越小，利用财务资金越多D、开发投资杠杆率越大，开发商投入权益资金越少6、城乡规划管理部门在（ ）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书（选址）》B、《建设用地规划许可证》C、《建设工程规划许可证》D、《建设工程施工许可证》7、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A、投资机会选择与决策分析阶段B、前期工作阶段C、建设阶段D、租售阶段8、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月B、一个月C、一个半月D、两个月9、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（ ）。
A、试探性调查B、推测性调查C、因果性调查D、描述性调查10、某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万平方米。
A、450B、475C、520D、58011、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（ ）。
A、市场集中化模式B、选择专业化模式C、产品专业化模式D、市场专业化模式12、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。
旅游地产与商住地产开发模式比较
旅游地产与商住地产开发模式比较董事长：我们可以通过列表对比的方式，了解两者之间的优势与略势。
因很多资料在网上搜索不到，所以很多内容请教了陈昊和一些老师。
仍有部分内容不完整需要进一步补充。
我们需要承认，不可能像国内房企巨头一样，可以大规模、大策划、大手笔的进行项目的建设和发展。
依照我们的资金实力我们需要滚动发展项目。
也就是意味着，项目在运作初、中期就要有源源不断的利润返还。
因此考虑以什么模式开发项目的核心要点是——哪种模式能够快速回款？哪种模式客户购买最为方便？哪种模式能够吸引更多的消费者？通过分析我们可以得出结论，目前的这几百亩的开发以商住地产的方式开发为好。
但是为了整体的利益，项目的申报以综合用地开发较为符合项目现状。
将现有的土地按不同的使用要点进行规划、申报，最大程度满足我们项目的可持续发展。
综合用地解析综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。
综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。
对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。
综合用地价格的评估土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。
但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
旅游经济与文化资源开发
旅游经济与文化资源开发近年来，旅游经济已经成为了国民经济中一个不可忽视的部分。
国内外旅游业的快速发展，让每个人都有了更多的旅游机会。
而在旅游经济的背后，文化资源的开发也成为了一个重要的议题。
本文将从两个方面来探讨旅游经济和文化资源的关系。
一、旅游经济的重要性随着经济的不断发展，旅游业的快速增长已经成为了国民经济的支柱行业之一。
旅游不仅可以带动地方的经济发展，增加就业岗位，还可以促进文化交流和民族认同感的加强。
由于旅游已经成为了人们日常生活中必不可少的一部分，各地的旅游资源也开始得到了更多的关注。
二、文化资源的开发文化旅游已经成为了旅游业的一大亮点。
在旅游经济的快速增长中，文化旅游的需求和发展有所突出。
在文化资源的开发中，不仅可以陶冶人的情操，提升旅游观光质量，而且还可以促进地方的经济和社会发展。
1、历史文化的开发历史文化是一个地方最具有特色和优势的资源之一。
不同地方的历史文化有着不同的特点和魅力，如古建筑、文化遗址、博物馆等。
这些特色资源是吸引游客的重要因素。
在历史文化的开发中，城市规划的合理性和文化气息的浓厚程度都是关键因素。
2、自然景观的开发自然景观也是一个地方最具特色和优势的资源之一。
自然景观的开发，不仅可以吸引游客，而且可以好好地保护和利用当地的生态环境。
在这个过程中，需要重点保护和开发自然资源，如山水、气候和自然生态环境等。
3、风俗文化的开发风俗文化是一个地方最具有特色和优势的资源之一。
各地有不同的文化习俗和节日，如民间文化、地方特色小吃、民俗表演等。
这些特色资源不仅可以增加旅游的多样性，而且可以促进当地的文化建设和人们的身心健康。
三、旅游和文化资源的结合旅游和文化资源的结合不仅可以带动地方的经济和人口流动，而且可以加深文化交流和民族认同感。
在旅游和文化资源的结合中，需要把握好下列几点：1、重视旅游和文化资源的相互关系旅游和文化资源是相互关系的，它们之间是有相互依存性的。
如果不重视两者之间的相互关系，就可能会出现无法发挥资源优势、招揽游客等方面的问题。
旅游行业的文化旅游与投资潜力
旅游行业的文化旅游与投资潜力文化旅游是指以文化资源为主题，以旅游为手段，融合了文化体验、人文交流和旅游休闲的一种形式。
随着社会的发展，旅游行业日渐兴盛，文化旅游也逐渐成为旅游行业的热门领域。
本文将探讨旅游行业的文化旅游与投资潜力。
一、文化旅游的定义与特点文化旅游是指以文化资源为核心，旅游为手段的一种旅游形式。
文化旅游与传统旅游相比，更注重游客对于当地文化、历史、艺术的了解和体验。
文化旅游的特点包括丰富的文化内涵、独特的旅游体验和广阔的发展空间。
二、旅游行业的文化旅游市场概况随着人们对于文化的关注度提高，文化旅游市场逐渐扩大。
各地纷纷开发和宣传自身的文化旅游资源，以此吸引游客。
同时，文化旅游也成为旅游行业投资的热点领域。
三、文化旅游与投资潜力1. 历史文化遗产的价值历史文化遗产作为一种非物质的财富，具有无法估量的价值。
通过投资和开发历史文化遗产，可实现对遗产的保护和传承，并且能够吸引游客进行文化旅游，进一步带动当地经济发展。
2. 文化旅游产业的发展文化旅游产业包括文化景区、文化创意产品、文化艺术表演等。
通过投资和发展文化旅游产业，可以推动相关产业的发展，创造就业机会，并且提高当地经济的增长速度。
3. 文化旅游区域间合作的机会不同地区的文化资源独特而丰富，通过合作可以将各地的文化资源进行整合，形成文化旅游线路，吸引更多的游客。
这种合作不仅可以促进文化旅游的发展，也有助于促进地区间的交流与合作。
4. 科技与文化旅游的结合随着科技的发展，文化旅游也得到了提升。
通过运用虚拟现实、增强现实等技术手段，可以给游客带来更丰富、独特的旅游体验。
投资和发展科技与文化旅游的结合，将会有更大的市场潜力和经济效益。
四、文化旅游的发展对旅游行业的影响1. 促进旅游行业的多元化发展文化旅游的兴起，使得旅游行业不再局限于传统的观光旅游，更加注重文化和历史的传承。
这促使旅游行业向多元化、个性化方向发展，丰富了旅游产品的种类和内容。
建设规划中的文化与旅游资源开发
建设规划中的文化与旅游资源开发随着社会经济的发展，人们对于文化与旅游资源的需求也越来越高。
文化与旅游资源的开发对于城市的发展和经济的繁荣起着重要的作用。
在城市建设规划中，如何合理开发利用文化与旅游资源，成为了一个重要的课题。
一、文化与旅游资源的定义与特点文化与旅游资源是指具有文化内涵和旅游价值的自然和人文资源。
它们包括了自然景观、历史文化遗产、民俗风情等多种元素。
文化与旅游资源具有以下几个特点：1. 多元性：文化与旅游资源的种类繁多，可以包括自然景观、历史文化遗产、传统手工艺等多个方面。
2. 可持续性：文化与旅游资源具有较长的生命周期，可以持续地为城市带来经济效益。
3. 互动性：文化与旅游资源的开发需要与游客进行互动，通过提供多样化的旅游产品和服务，满足游客的需求。
二、文化与旅游资源开发的重要性1. 经济效益：文化与旅游资源的开发可以带动相关产业的发展，创造就业机会，增加地方财政收入。
2. 城市形象：文化与旅游资源的开发可以提升城市的知名度和美誉度，增加城市的吸引力。
3. 传承文化：文化与旅游资源的开发可以促进传统文化的传承和发展，保护历史文化遗产。
三、文化与旅游资源开发的原则1. 保护优先：在文化与旅游资源开发中，保护优先原则是最重要的。
要保护好自然景观、历史文化遗产等资源，避免过度开发和破坏。
2. 可持续发展：文化与旅游资源的开发要注重长远规划，避免短期行为对资源的消耗和破坏。
3. 多元化：文化与旅游资源的开发要多元化，提供多样化的旅游产品和服务，满足不同游客的需求。
四、文化与旅游资源开发的实践案例1. 桂林山水甲天下：桂林以其独特的自然景观和人文风情吸引了无数游客。
桂林通过保护山水资源，开发旅游线路和景点，成功打造了一个国际知名的旅游城市。
2. 敦煌莫高窟：敦煌莫高窟是中国重要的文化遗产，吸引了大量的游客。
敦煌通过保护莫高窟，修复壁画，建设旅游设施，提升了旅游体验，促进了当地经济的发展。
3. 苏州园林：苏州园林以其精致的设计和独特的文化内涵而闻名于世。
旅游规划方案中的文化旅游资源开发
旅游规划方案中的文化旅游资源开发导言：旅游是一种重要的社会活动，不仅可以满足人们对于休闲和娱乐的需求，还能促进地方经济的发展。
然而，随着旅游业的快速发展，传统的旅游资源已经无法满足人们对于旅游的需求。
因此，开发和挖掘文化旅游资源成为了旅游规划中的重要一环。
本文将探讨旅游规划方案中的文化旅游资源开发的重要性以及如何进行有效的开发。
一、文化旅游资源的定义与特点文化旅游资源是指具有历史、人文、艺术等特色的旅游资源。
它包括文化遗产、传统节日、民俗风情、艺术表演等多种形式。
与其他旅游资源相比，文化旅游资源具有以下几个特点：1.丰富性：文化旅游资源的种类繁多，涵盖了不同地区、不同民族的文化特色，可以满足不同人群的需求。
2.可持续性：文化旅游资源具有较长的历史积淀和传承性，可以为旅游业提供持续稳定的发展动力。
3.教育性：文化旅游资源可以帮助游客了解和学习不同文化的知识，提升他们的文化素养和认知水平。
4.创新性：文化旅游资源可以通过创新和改造，为游客提供更加丰富多样的旅游体验。
二、文化旅游资源开发的重要性1.促进地方经济发展文化旅游资源的开发可以吸引大量游客前来消费，从而带动当地的酒店、餐饮、交通等相关产业的发展。
同时，文化旅游资源的开发还可以为当地创造就业机会，提高居民的收入水平。
2.保护和传承文化遗产文化旅游资源的开发需要对文化遗产进行保护和传承。
通过开发文化旅游资源，可以增加人们对于文化遗产的认识和重视，促进文化遗产的保护和传承工作。
3.提升城市形象和知名度文化旅游资源的开发可以提升城市的知名度和形象，吸引更多的游客前来参观和游玩。
这不仅可以增加城市的知名度，还可以为城市带来更多的经济效益。
三、有效开发文化旅游资源的方法1.整合资源，提升文化旅游产品的品质文化旅游资源的开发需要整合各方面的资源，包括人力、物力和财力等。
通过整合资源，可以提升文化旅游产品的品质，为游客提供更加优质的旅游体验。
2.加强宣传，提升文化旅游产品的知名度宣传是文化旅游资源开发的重要环节。
传统文化与旅游地产开发
传统文化与旅游地产开发第一章介绍旅游业是中国经济的重要组成部分，也是推动地区经济发展的重要动力之一。
随着旅游市场的不断扩大，旅游地产开发也成为了重要的投资领域。
在这一领域中，传统文化普遍被视为一种重要的策略资源。
本文将探讨传统文化与旅游地产开发之间的关系，以及如何将传统文化融入到旅游地产开发中，使之成为成功的投资。
第二章传统文化的优势传统文化是中华民族的宝贵财富，是中国的精神支柱和灵魂。
在旅游地产开发中，传统文化的优势不容忽视。
首先，传统文化具有独特的历史价值，可以吸引更多的游客。
其次，传统文化代表了地区的独特性和特色，可以增加旅游地产开发的差异性和竞争力。
最后，传统文化也是地区经济发展的一种特殊资源，可以带动当地的经济发展。
第三章传统文化与旅游地产开发的结合传统文化与旅游地产开发的结合是一种有机的融合。
可以通过以下方式：1. 将传统文化作为旅游地产开发的设计理念在旅游地产开发的规划和设计中，应充分考虑地区的传统文化，将传统文化融入到建筑、景观、艺术品等方面。
2. 开设传统文化主题公园建立传统文化主题公园，让游客在娱乐和休闲中感受传统文化的魅力，并学习相关的传统文化知识。
3. 举办传统文化活动举办传统文化活动，如传统祭祀、民俗表演等，通过活动的形式展示传统文化的独特魅力，吸引更多的游客。
第四章成功案例成都锦里古街、张家界凤凰古城、北京后海等都是成功的传统文化与旅游地产开发的案例。
这些开发旅游项目结合地区的传统文化，充分利用传统文化资源，使旅游地产开发更具吸引力和竞争力。
第五章面临的挑战传统文化与旅游地产开发的融合面临着一些挑战，如传统文化与商业利益的矛盾、开发模式的创新等。
因此，必须充分认识到这些挑战，制定更合理的开发策略，为传统文化与旅游地产开发的结合找到平衡点。
第六章结论传统文化与旅游地产开发的结合是一个不断探索和创新的过程。
只有通过更好地利用传统文化资源，融入到旅游地产开发中，才能使旅游地产开发更具竞争力和发展潜力。
旅游行业的文化旅游与投资潜力
旅游行业的文化旅游与投资潜力随着社会的进步和人民生活水平的提高，旅游已经成为人们生活中必不可少的一部分。
而在旅游行业中，文化旅游逐渐崭露头角，成为一个备受关注的热点。
本文将探讨旅游行业的文化旅游与投资潜力，并对其发展趋势进行分析，从而展望文化旅游的未来。
一、文化旅游的定义与特点文化旅游，顾名思义，是以文化为导向的旅游方式，旨在提供给游客一种在旅游过程中感受、体验和了解文化的机会。
在文化旅游中，游客可以参观博物馆、古迹、景点和历史遗址，了解一个地方的传统文化，感受其历史底蕴和独特氛围。
文化旅游与传统旅游相比，具有以下几个特点：1. 文化体验丰富多样：文化旅游注重游客对当地文化的感受和体验，通过参观文化遗产、品味传统美食、参与民俗活动等多种方式，使游客对文化有更加深入的了解。
2. 可持续发展：文化旅游强调对当地资源的保护和尊重，鼓励游客以可持续的方式参与旅游活动，促进当地经济和环境的可持续发展。
3. 文化交流与融合：文化旅游不仅仅是游客对文化的了解，同时也是不同文化之间的交流与融合。
游客可以通过文化旅游，与当地居民深入接触，了解他们的生活方式、价值观念等，促进文化的互相理解和尊重。
二、文化旅游的市场潜力1. 旅游行业的快速发展：随着人们收入水平的提高和休闲观念的普及，旅游行业正持续快速增长。
根据统计数据显示，全球旅游业的年均增长率超过10％，文化旅游在其中的比重不断增加。
2. 文化旅游的增长趋势：文化旅游作为一种独特的旅游方式，吸引了越来越多的游客。
尤其是随着互联网的普及，游客可以更便捷地获取文化旅游的信息，选择适合自己的旅游线路。
3. 旅游投资的潜力：文化旅游作为旅游行业的一个重要分支，其投资潜力不可小觑。
投资者可以通过开发旅游景点、建设文化主题公园等方式，获得稳定的长期收益。
三、文化旅游的发展趋势1. 加强文化文物保护：文化旅游离不开文化遗产和历史文物的存在，因此，加强对文化遗产的保护和修复工作是文化旅游发展的必要条件。
文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考
文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。
传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。
文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
项目拓展需要注意的几个问题文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。
其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和度假置业者为支撑。
再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。
文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。
由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
经典条件反射在旅游中的应用案例
经典条件反射在旅游中的应用案例最有代表性经典条件反射在旅游中的案例：开发商是华侨城和港中旅，比如东部华侨城和港中旅的海泉湾旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。
因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。
旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。
前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至2004 年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。
实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至2002 年全球即有5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。
从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。
旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目的成功基础有哪些？业模式。
通常意义上，旅游地产划分为四个大类：旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。
旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。
有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。
有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。
文旅项目前景
文旅项目前景近年来，随着人们生活水平的提高和旅游消费的增加，文化旅游项目也逐渐受到人们的关注和追捧。
文旅项目是指将文化和旅游元素相结合，通过旅游方式来体验和感受文化的项目。
这种新兴的旅游形式与传统旅游相比，不仅注重游览景点，还更关注文化内涵和体验式旅游，使人们在旅游的同时更能感悟和理解文化。
文旅项目的前景一直备受关注和期待。
首先，文旅项目的发展有利于保护和传承文化遗产。
通过组织文化旅游活动，可以吸引更多的人来参观和了解文化遗产，提高人们对文化遗产的重视和保护意识。
同时，文旅项目也为文化遗产的保护提供了经济支撑，使文化遗产得到更好的保护和管理。
其次，文旅项目的发展有利于促进旅游业的发展。
文旅项目不仅能够吸引更多的游客，增加旅游收入，还能够创造就业机会，提高当地经济发展和人民生活水平。
同时，文旅项目还能够促进旅游业的多元化发展，提高旅游产品的质量和竞争力，推动旅游业向高质量、可持续发展的方向迈进。
此外，文旅项目的发展有利于增强城市的文化软实力。
随着经济的发展和全球化的进程，城市间的竞争不仅仅局限于经济实力，文化软实力越来越重要。
通过发展文旅项目，打造独特的文化品牌，可以提升城市的知名度和形象，增强城市的文化影响力，吸引更多的人来参观和旅游，进一步推动城市的发展和繁荣。
最后，文旅项目的发展还有利于促进文化交流与合作。
文旅项目不仅能够吸引国内游客，还可以吸引国际游客，为各国人民提供了了解和体验不同文化的机会。
通过互相学习和交流，可以促进文化的传播与交流，增进人民之间的友谊和理解，进一步推动各国之间的合作与发展。
综上所述，文旅项目具有广阔的发展前景。
它不仅有利于保护和传承文化遗产，促进旅游业的发展，增强城市的文化软实力，还有利于促进文化交流与合作。
相信在政府和社会各界的共同努力下，文旅项目一定能够实现更加美好的发展。
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文化与旅游项目投资开发不同于普通的房地产开发实际上，近年来，文化与旅游项目投资开发已经形成了热潮，大量民营企业进入文化与旅游业，但对于如何规范高效的进行投资与开发，大多数企业没有遵循旅游产业的规律，甚至出现了“边规划、边报批、边建设、边开放”的“四边现象”。
吴师兄的公司基本也是这样的状况。
因为，我们几年来一直在进行几个文化与旅游项目投资，一边实践，一边研究，提出了一个文化与旅游项目开发的“标准流程”。
所谓“标准”，只是我们的企业标准，是一个对旅游开发流程的一般性提炼。
也可将该流程称为“一般流程”。
当然，对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。
作为“标准流程”，我们特别强调文化与旅游开发必需要遵循的规律：“四先定律”
1）先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；
2）先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；
3）先签定文化与旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；
4）先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作的思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫；
根据文化与旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。
按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。